Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 6.01.2009 г. по 12.01.2009 г.)

После новогодних каникул рынок недвижимости заметно активизировался. Объем выставленного на продажу жилья увеличился на 28,3% до 4250 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения выросла на 31,1%, составив 604 млн у.е., в то время как средневзвешенная стоимость снизилась лишь на 0,1% и составила 1660 у.е./кв.м.

За истекший период максимальный рост выставленных на продажу квартир наблюдается в Турксибском районе – на 37,5%, далее в Медеуском и Ауэзовском – на 34% и 30% соответственно, а также в Бостандыкском, Жетысуйском и Алмалинском – на 29%, 26% и 21%.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Турксибского, где рост ценового показателя составил 8,1%. Максимально уменьшились средние цены в Медеуском районе – на 3,1%, а минимально – в Ауэзовском – на 0,7%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1 и 2.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Алмалинский район

В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 2,3%, это произошло вследствие спада цен 1-комнатных квартир – на 1,4%, 3-комнатных – на 5,8% и многокомнатных – на 1,5%, в то время как 2-комнатное жилье выросло в цене на 0,7%.

В зависимости от типа постройки, снижение цен в монолитных и панельных домах составило 4,6% и 1,7% соответственно, а в кирпичных – всего лишь 0,4%.

Медеуский район

В Медеуском районе зафиксировано сокращение средней стоимости на 3,1%. Снижение цен наблюдается на 1-комнатные – 9,2%, на 2-комнатные – 3,3% и на многокомнатные – 2,2%. А на 3-комнатные квартиры, напротив, зафиксирован рост на 3,4%.

Спад средней стоимости на квартиры в монолитных постройках составил 9,1% и кирпичных – 2,5%, в панельных домах, напротив, рост 2,6%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе прослеживается сокращение средних цен предложения на 1,3%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 2-комнатные – 0,3%, на 3-комнатные – 1,3% и на многокомнатные – 3,9%. А на 1-комнатные квартиры, напротив, зафиксирован рост – 0,5%.

Уменьшение ценового показателя наблюдается на все типы построек: в панельных и кирпичных домах – с темпом 1,4%, монолитных – 1%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель уменьшился на 0,8%. При этом спад цен наблюдается только на 1-комнатные квартиры на 9,8%. На остальные форматы квартир прослеживается рост: 2-комнатного жилья – на 1,9%, 3-комнатного – на 1,7% и многокомнатного – на 15,8%.

В зависимости от материала стен, цены сократились на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 2,3% и 1,9% соответственно, в то время как в панельных постройках цены выросли на 1,8%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило всего 0,7%. Это произошло вследствие спада цен 1-комнатного жилья на 1,9% и многокомнатного – на 5,2%. Двух- и трехкомнатные квартиры, напротив, увеличились в цене на 1,4% и 3,5% соответственно.

Сокращение средних цен на квартиры в кирпичных домах – 4,2% и панельных – 1,8%, в монолитных, напротив, увеличение составило 4,1%.

Турксибский район

В Турксибском районе рост ценового показателя за неделю составил 8,1%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало 2-, 3- и многокомнатное жилье, которое повысилось в цене на 10,1%, 12,6% и 15,6% соответственно. На 1-комнатные квартиры прослеживается сокращение цен на 2,5%.

Выросли цены на квартиры в кирпичных постройках на 5%, монолитных – на 5,2% и панельных – на 14,3%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 56%, а минимальное – в Бостандыкском – на 44%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано только на 1-комнатные квартиры на 4,3%. На остальные форматы жилья прослеживается рост (таблицы 3 и 4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48,5% (-1427 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1473 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1665 у.е./кв.м) и многокомнатные – 51% (-1877 у.е./кв.м).

По сравнению с первой неделей января, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных и кирпичных постройках на 1,4% и 1% соответственно, в панельных, напротив, рост цен на 2,1%.

Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 51% (-1641 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 48% (-1714 у.е./кв.м) и 47,5% (-1469 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 49,4% (-1619 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,23. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир продолжает расширяться.

По сравнению с прошлой неделей, индексы цен «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились. Так, на квартиры элит-класса рост цен составил 3,2%, и ценовой показатель оказался на отметке 2470 у.е./кв.м (диаграмма 19), а цены квартир эконом-класса выросли на 1,5% и оказались на уровне 1110 у.е./кв.м (диаграмма 20). Основное влияние на рост индекса стоимости как в «дорогом», так и «дешевом» сегментах жилья оказало выставленное на продажу жилье в Турксибском районе.

Рост средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 3,1%, 1,2% и 11,4% соответственно, в то время как на 1-комнатные квартиры зафиксирован спад цен на 2,7%.

В сегменте «дешевого» жилья рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 1,5%, на 3-комнатное – 3,5% и на многокомнатное – 6%. На 1-комнатные квартиры, напротив, спад цен составил 4,7%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 7.

Таблица 7.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,56 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,84 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 46,1% (-2113 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 49% (-1065 у.е./кв.м).

Выводы и прогноз

Итак, на данной неделе, в связи со значительным ростом предложения, на рынке вторичного жилья наблюдается положительная коррекция цен. Однако, в связи с проводимымигосударством мерами,наблюдающаяся четырехмесячная стабильность ценового показателя на рынке недвижимости наметила в ближайшей перспективе тенденцию к снижению.

Так как эффективность реализации антикризисных мер продолжает оставаться низкой, можно предположить, что в данном месяце средняя стоимость предложения сократится в пределах 3-5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz