Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за февраль 2009 года

Февраль ознаменовался увеличением темпов снижения на рынке вторичного жилья. Средневзвешенная стоимость сократилась на 5,8% до уровня 1557 у.е./кв.м. В течение месяца на рынке недвижимости на продажу выставлялось в среднем от 4,4 тыс. до 5,3 тыс. квартир, что на 12,4% больше, чем в январе.

Лидером по количеству предложений является Бостандыкский район, на его долю приходится 28%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 25% и 22%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 17% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 3%.

Средняя стоимость жилья по районам

Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города. Максимальное снижение прослеживается в Медеуском районе – 7,1%, а минимальное – в Бостандыкском – 4,8% (таблица 1).

В феврале активность продавцов на вторичном рынке жилья возросла. Наибольший рост выставленных на продажу квартир зафиксирован в Алмалинском и Ауэзовском районах – 20%, а минимальный – в Бостандыкском – 2% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Таблица 2.

Изменение предложения в районах

Алмалинский район

В феврале спад среднемесячной стоимости составил 5,9%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 1,8%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1813 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 20%.

По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 7,1%, на 2-, 3- и многокомнатные – на 5,5%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 42% (-1176 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 46% (-1497 у.е./кв.м), 3-комнатные – 42% (-1435 у.е./кв.м) и многокомнатные – 52% (-2131 у.е./кв.м).

Медеуский район

По отношению к январю в районе сокращение ценового показателя составило 7,1% (2280 у.е./кв.м), что оказалось максимальным снижением по городу. Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 3,2%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 13,5%.

На 1-комнатные квартиры средние цены сократились на 4,8%, на 2-комнатные – 7,4%, на 3-комнатные – 5,2% и на многокомнатные – 11,1%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1806 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 45% (-1904 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-2075 у.е./кв.м) и многокомнатные – 40,5% (-1715 у.е./кв.м).

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости в районе составило 4,8%, и цена предложения опустилась на уровень 1883 у.е./кв.м. Напомним, что в январе спад ценового показателя был зафиксирован с темпом 2,5%. Рост количества предложений составил 2%.

Снижение средних цен на 1-комнатное жилье – 4,4%, на 2-комнатное – 7,7%, на 3-комнатное – 5,9% и на многокомнатное – 0,9%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43% (-1295 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 46% (-1475 у.е./кв.м), 3-комнатные – 46,5% (-1665 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1788 у.е./кв.м).

Жетысуйский район

В феврале сокращение ценового показателя в районе составило 5,2%, при этом среднемесячная стоимость остановилась на отметке 1291 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений – на 7%.

Основное влияние на среднюю стоимость оказало 1-, 2- и 3-комнатное жилье, которое уменьшилось в цене на 8,9%, 2,9% и 6,9% соответственно. Цены на многокомнатные квартиры, напротив, выросли в цене на 3,3%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 56% (-1460 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 56% (-1653 у.е./кв.м), 3-комнатные – 55% (-1683 у.е./кв.м) и многокомнатные – 50% (-1370 у.е./кв.м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья уменьшилась на 5,7%, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1444 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 20%.

В течение февраля средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 5,5%, 2-комнатных – на 4,2%, 3-комнатных – на 1,6% и многокомнатных – на 11,2%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43,5% (-1057 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 45% (-1158 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-1322 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-1655 у.е./кв.м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель сократился на 6,2%, и средняя стоимость предложения опустилась на уровень 980 у.е./кв.м. Напомним, что в январе наблюдался рост средней стоимости – 5,9%. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 10,5%.

Основное влияние на ценовой показатель оказало 1-, 2- и 3-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 6,1%, 3,1% и 9,6% соответственно. Многокомнатные квартиры, после значительного спада в январе на 26,6%, выросли – 4,5%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-907 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1098 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1130 у.е./кв.м) и многокомнатные – 60% (-1610 у.е./кв.м).

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир. Максимально упали цены 1-комнатного жилья – на 6,1%, а минимально – многокомнатного – на 3,7%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1248 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1458 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1544 у.е./кв.м) и многокомнатные – 52% (-1820 у.е./кв.м).

По сравнению с январем, в феврале снижение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 6,3%, монолитных – 5,6% и кирпичных – 5,5%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома

октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 50% (-1451 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 49% (-1660 у.е./кв.м) и в монолитных – 50% (-1530 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 49,1% (-1500 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В феврале по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,16, при этом диапазон цен предложений незначительно сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,83, а максимальный – в Медеуском – 2,52.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2292 до 2417 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1060 до 1138 у.е./кв.м.

По отношению к январю ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья сократились. За истекший период средняя стоимость в секторе эконом-класса сократилась на 1,7% и остановилась на уровне 1096 у.е/кв.м. Средняя стоимость квартир элит-класса уменьшилась на 3,7% и оказалась на отметке 2364 у.е./кв.м.

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Выводы и прогнозы

Итак, в феврале увеличение темпов снижения прослеживается во всех сегментах рынка вторичного жилья. Исключением, однако, оказался сектор «дешевого» жилья, темп снижения которого минимален.

В целом экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz