Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 03.03.2009 г. по 09.03.2009 г.)

На рынке вторичного жилья наблюдается положительное колебание. За неделю ценовой показатель увеличился на 0,6% до уровня 1513 у.е./кв.м. Объем выставленного на продажу жилья сократился на 9,5% до 4623 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения упала на 8,6%, составив 592 млн у.е. 

За истекший период спад выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост предложения составил 14%. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Турксибском районе – на 19%, а минимальное – в Медеуском – на 5%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе средняя стоимость увеличилась во всех районах города, кроме Ауэзовского и Бостандыкского, где спад средних цен составил 0,5%. Максимально выросли средние цены в Медеуском районе – на 2,8%, а минимально – в Турксибском – на 0,1%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Алмалинский район

В Алмалинском районе ценовой показатель увеличился на 0,4%. При этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 5,7% и 3-комнатные – на 0,5%, 2- и многокомнатные, напротив, сократились – на 2,2% и 1,9% соответственно.

В зависимости от типа постройки, рост цен зафиксирован только в монолитных домах – на 4,4%, а в кирпичных и панельных продолжается спад ценовых показателей на 0,1% и 3,1% соответственно.

Медеуский район

В Медеуском районе зафиксировано увеличение средней стоимости на 2,8%. Это произошло вследствие роста средних цен 3- и многокомнатных квартир на 1,5% и 14% соответственно. На 1- и 2-комнатные квартиры зафиксирован спад на 0,5% и 1,3% соответственно.

Рост средней стоимости на квартиры в монолитных постройках – 1,3% и панельных – 7,4%, в кирпичных, напротив, прослеживается спад – 0,1%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе наблюдается спад средних цен предложения на 0,5%, который, в зависимости от формата квартир, распределился следующим образом: на 2- и 3-комнатные – спад на 3,4% и 2,3% соответственно, а на 1- и многокомнатные квартиры, напротив, рост – 2,2% и 1,7%.

Уменьшение ценового показателя наблюдается в кирпичных и панельных постройках – 2,7% и 1,2% соответственно, а в монолитных, напротив, рост – 2,3%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель увеличился на 1,4%. При этом рост цен на 1-комнатные квартиры составил 7,9% и на 2-комнатные – 0,5%, на 3- и многокомнатные, напротив, спад – 1,4% и 3,6% соответственно.

В зависимости от материала стен, цены выросли на квартиры в кирпичных и панельных домах на 1,8% и 9,9% соответственно, в монолитных постройках – на 0,5%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило 0,5%. Это произошло вследствие спада цен всех форматов квартир, кроме 1-комнатных, где рост составил 2,9%. На 2-комнатные ценовой показатель сократился на 0,7%, на 3-комнатные – на 2,3% и на многокомнатные – на 1,6%.

Сокращение средних цен на квартиры в кирпичных и панельных домах – 2,6%, а в монолитных, напротив, рост – 3,8%.

Турксибский район

В Турксибском районе рост ценового показателя за неделю составил 0,1%. Основное влияние на увеличение средней стоимости по району оказало 2-, 3- и многокомнатное жилье, которое повысилось в цене на 1%, 0,8% и 7,5% соответственно. На 1-комнатные квартиры прослеживается спад цен на 1,6%.

Выросли средние цены на квартиры в панельных и монолитных постройках на 10,2% и 3,4% соответственно, в кирпичных, напротив, наблюдается спад на 11,9%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – на 47%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу изменение средних цен различных форматов квартир имеет разнонаправленный характер. За неделю увеличилась средняя стоимость 1- и многокомнатного жилья на 2,6% и 0,7% соответственно, а 2- и 3-комнатного, напротив, сократилась на 1,1% и 0,7% (таблицы 3 и 4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 52% (-1518 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1648 у.е./кв.м), 3-комнатные – 53% (-1810 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-2099 у.е./кв.м).

По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в панельных и монолитных постройках на 2% и 2,6%, на квартиры в кирпичных, напротив, спад – на 2,7%.

Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить таблицах 5 и 6.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 56% (-1787 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 54% (-1897 у.е./кв.м) и 51% (-1584 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 53,9% (-1766 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,18. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 19 и 20).

По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 1,2%, и ценовой показатель оказался на отметке 2304 у.е./кв.м (диаграмма 21), а цены квартир эконом-класса незначительно увеличились на 0,1% и оказались на уровне 1056 у.е./кв.м (диаграмма 22).

Спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост цен – 0,3%. На 1-комнатные квартиры сокращение средней стоимости составило 0,9%, на 2-комнатные – 0,7% и 3-комнатные – 3,5%.

В сегменте «дешевого» жилья рост средних цен наблюдается на 1-комнатное жилье на 2,1% и на 3-комнатное – на 0,9%. Двух- и многокомнатные квартиры, напротив, за неделю сократились в цене на 1,3%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 7.

Таблица 7.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,59 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,71 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 49,7% (-2279 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 51,5% (-1119 у.е./кв.м).

Выводы и прогноз

Итак, на данной неделе со значительным снижением уровня предложения средневзвешенная стоимость по городу «поползла» вверх.

В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz