Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы март 2009 года

Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная стоимость сократилась еще на 3,5% до уровня 1502 у.е./кв.м. Первый весенний месяц зафиксировал увеличение предложения, на рынке выставлялось в среднем от 4,6 тыс. до 5,9 тыс. квартир, что на 10,3% больше, чем в феврале. Темпы снижения «дорогого» и «дешевого» жилья составили 3,8% и 3,9% соответственно.

Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 31%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23% и 22%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 16% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 3%.

Средняя стоимость жилья по районам

Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 1,6%. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Жетысуйском районе – 8,2%, а минимальное – в Медеуском – 1,6% (таблица 1).

В марте активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает увеличиваться. Наибольший рост выставленных на продажу квартир зафиксирован в Бостандыкском районе – 19%, а минимальный – в Ауэзовском – 0,5% (таблица 2).

Таблица 1.

Изменение средней стоимости в районах

Таблица 2.

Изменение предложения в районах

Алмалинский район

В марте спад среднемесячной стоимости составил 3,8%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 5,9%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1744 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 13%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень средних цен по району конца 2007 года.

По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 4,3%, на 2- и 3-комнатные – 4,2% и многокомнатные – 2,5%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 44% (-1245 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1571 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-1517 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-2180 у.е./кв.м).

Медеуский район

По отношению к февралю в районе сокращение ценового показателя составило 1,6% (2243 у.е./кв.м), что оказалось минимальным снижением по городу. Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 7,1%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 8%.

На 1-комнатные квартиры средние цены сократились на 0,3%, на 2-комнатные – 2,8%, на 3-комнатные – 0,2% и на многокомнатные – 3,1%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1813 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1969 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-2080 у.е./кв.м) и многокомнатные – 42% (-1794 у.е./кв.м).

Бостандыкский район

По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости в районе составило 3,8%, и цена предложения опустилась на уровень 1812 у.е./кв.м. Напомним, что в феврале спад ценового показателя был зафиксирован с темпом 4,8%. Рост количества предложений составил 19%.

Снижение средних цен на 1-комнатное жилье – 4,1%, на 2-комнатное – 4,9%, на 3-комнатное – 2,3% и на многокомнатное – 3,8%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1363 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1562 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-1709 у.е./кв.м) и многокомнатные – 47% (-1873 у.е./кв.м).

Жетысуйский район

В марте сокращение ценового показателя в районе составило 8,2%, и это оказалось максимальным снижением по городу, при этом среднемесячная стоимость остановилась на отметке 1186 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений – на 10%. Можно отметить, что в районе средняя стоимость «дорогих» квартир опустилась на уровень «дешевых» конца 2007 года.

Основное влияние на среднюю стоимость в марте оказало 2- и многокомнатное жилье, которое уменьшилось в цене на 10,5% и 14,8% соответственно. Цены на 1- и 3-комнатные квартиры сократились в цене на 2,3% и 8,1%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 57% (-1486 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 60% (-1792 у.е./кв.м), 3-комнатные – 59% (-1794 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-1576 у.е./кв.м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья уменьшилась на 5,1%, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1370 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 0,5%.

В течение марта средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 4,4%, 2-комнатных – на 4,5%, 3-комнатных – на 6,2% и многокомнатных – на 5,4%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1117 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1222 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50,5% (-1414 у.е./кв.м) и многокомнатные – 55% (-1736 у.е./кв.м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель увеличился на 1,6%, и средняя стоимость предложения оказалась на уровне 996 у.е./кв.м. Напомним, что в феврале наблюдался спад средней стоимости – 6,2%. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 8%.

Основное влияние на рост ценового показателя оказало 3-комнатное жилье, которое увеличилось в цене на 7,5%. Остальные форматы квартир сократились в цене: 1-комнатные – на 3,9%, 2-комнатные – на 0,9 и многокомнатные – на 4,3%.

В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-948 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1107 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1053 у.е./кв.м) и многокомнатные – 61% (-1657 у.е./кв.м).

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома

В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир. Максимально упали цены многокомнатного жилья – на 5,8%, а минимально – 3-комнатного – на 2,4%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1294 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 51% (-1530 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1583 у.е./кв.м) и многокомнатные – 54% (-1918 у.е./кв.м).

По сравнению с февралем, в марте снижение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 2,6%, монолитных – 3,4% и кирпичных – 4,6%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома

С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 51,5% (-1489 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 52% (-1738 у.е./кв.м) и в монолитных – 52% (-1581 у.е./кв.м).

С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 50,9% (-1556 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В марте по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,16, при этом диапазон цен предложений не изменился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,78, а максимальный – в Медеуском – 2,48.

В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2232 до 2331 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1041 до 1062 у.е./кв.м.

По отношению к февралю ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья сократились. За истекший период средняя стоимость в секторе эконом-класса сократилась на 3,9% и остановилась на уровне 1053 у.е/кв.м. Средняя стоимость квартир элит-класса уменьшилась на 3,8% и оказалась на отметке 2273 у.е./кв.м.

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.

Таблица 5.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Выводы и прогнозы

Итак, в марте существенных изменений на рынке вторичного жилья не произошло. Продолжается падение средних цен во всех сегментах рынка. После февральской 25%-й девальвации рынок недвижимости успел отыграть 5,8% в феврале и 3,5% – в марте, то есть порядка 9%. Кроме того, основными факторами сокращения средних цен на недвижимость остаются снижение реальных доходов граждан, рост безработицы, инфляция и как следствие – низкая покупательская способность. Однако активность продавцов на рынке недвижимости продолжает увеличиваться, поэтому сохраняется тенденция к росту предложения объектов на продажу.

В целом экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz