Аналитический обзор торговой недвижимости Караганды (II квартал 2014 г.)

Аналитический обзор торговой недвижимости Караганды (II квартал 2014 г.)

В II квартале 2014 года на рынке торговой недвижимости г. Караганды средняя цена предложения составила 994 у.е. за единицу площади, арендная ставка торговых помещений за метр квадратный составила — 2174 тенге за квадратный метр (11,9 у.е.)

Продажа торговой недвижимости

Средняя цена торговых помещений во II квартале 2014 года составила — 994 у.е./кв.м, что на 15% ниже показателя прошлого квартала.  

распределение цен торговой недвижимости по районамВ разрезе районов снижение цен на торговые площади зафиксировано в районе Город на 18%, средняя цена по-прежнему остается максимальной — 1248 у.е./кв.м. Ценовые колебания повлияли на средний показатель в целом по городу в сторону снижения. В количественном измерении в районе Город представлено 39% всего объема предложения, хотя по объему торговых площадей Город находится на втором месте после Майкудука. По остальным районам ценовые колебания незначительные, не превышают пределов допустимой погрешности.

Максимальная цена предложения зафиксирована на торговые площади в жилых комплексах — 1183 у.е./кв.м, цена которых в текущем периоде сократилась на 8%. Средняя цена помещений в торговых центрах и отдельно стоящих зданиях составила –— 804 у.е./кв.м. Изменения к прошлому периоду так же отрицательные — 6%. 

Таблица 1. Средние показатели торговых площадей по районам

Район

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение по сравнению с Iкв., у.е./кв.м

Изменение в

%

Средняя цена торговых помещений в ТЦ и отдельно стоящих зданиях, у.е./кв.м

Средняя цена торговых помещений в жилых зданиях, у.е./кв.м

Город

1248

-274,98

-18,06

1028

1587

Юго-Восток

1160

23,63

2,08

1007

1241

Пришахтинск

787

97,08

14,07

656

874

Майкудук

694

22,24

3,31

461

862

Михайловка

568

-66,8

-12,69

441

1078

Среднее

994

-177,73

-15,16

804

1183

Цены в сегменте «дорогой» и «дешевой» торговой недвижимости

Средняя цена в сегменте «дорогой» торговой недвижимости составила — 1545 у.е., цена «дешевой» — 364 у.е./кв.м. На снижение показателя во II квартале оказал влияние именно сегмент «дорогой» торговой недвижимости — минус 13,8%. Изменение средней цены «дешевых» торговых площадей лежит в пределах допустимой погрешности.

Максимальный индекс расслоения, т.е. показатель того во сколько раз цена «дорогой» недвижимости превышает цену «дешевой», в районах Город и Майкудук — 5,46 и 5,3 соответственно. Далее следуют районы Пришахтинск, Юго-Восток. Минимальный разрыв цен между дорогим и дешевым сегментами наблюдается в районе Михайловка — 1,88.

Таблица 2. Средние показатели в сегменте «дорогой» и «дешевой» торговой недвижимости

Торговые площади по районам

Цена «дорогой» недвижимости, у.е/кв.м

Ценовые изменения «дорогой» недвижимости, %

Цена «дешевой» недвижимости, у.е/кв.м

Ценовые изменения «дешевой» недвижимости, %

Индекс расслоения

Город

1928

-11,70

353

-37,67

5,46

Юго-Восток

1404

15,23

538

55,89

2,61

Пришахтинск

1628

-18,59

622

5,80

2,62

Майкудук

1276

-27,02

241

-56,01

5,3

Михайловка

668

-29,88

354

-19,83

1,88

Среднее

1545

-13,78

364

0,67

4,24

Анализ цен в ретроспективе

В квартальной динамике в текущем периоде за последние три месяца зафиксировано ценовое снижение на 15%. Однако если рассматривать цены в полугодовой динамике прослеживается стабильный рост в период со II полугодия 2013 года. На среднюю цену в первом полугодии текущего года повлиял инерционный рост в первые месяцы 2014 года. Относительно аналогичного периода прошлого года рост цен на торговые площади составил 19,4%.

Аренда торговой недвижимости

В текущем периоде арендная ставка торговых площадей составила — 2174 тг/кв.м (11,9 у.е.). Относительно предыдущего периода ценовые колебания незначительные — менее 1%.

Максимальный уровень цены аренды торговых помещений наблюдается в районе Город — 2666 тг/кв.м (14,6 у.е.). Далее следуют районы Майкудук — 1995 тг/кв.м. (10,9 у.е.), Пришахтинск — 1548 тг/кв.м. (8,5 у.е.), Юго-Восток — 1478 тг/кв.м. (8,01 у.е.), Михайловка — 1034 тг/кв.м. (5,7 у.е.).

Распределение арендных ставок торговой недвижимости по районамОсновной объем арендных площадей представлен в районах Город и Майкудук — 50 и 26% соответственно. Далее в равных долях следуют районы Юго-Восток и Михайловка по 9%. И минимальное количество торговых объектов к аренде предложено в районе Пришахтинск — 6%.

Таблица 3. Средние ставки найма торговой недвижимости по районам

Район

Общая площадь

Средняя аренда, тг/кв.м

Изменение

по сравнению с Iкв., тг/кв.м

Изменение в %

Средняя аренда торговых помещений в ТЦ и отдельно стоящих зданиях, тг/кв.м

Средняя аренда торговых помещений в жилых зданиях, тг/кв.м

Город

1674

2666

-307,43

-11,53

2667

2666

Майкудук

1746

1995

-265,4

-13,30

2045

1872

Пришахтинск

826

1548

-247,68

-16,00

1579

1527

Юго-Восток

245

1478

508,93

34,43

1263

1765

Михайловка

457

1034

84,77

6,21

990

1300

Среднее

4948

2174

20,44

0,94

2144

2228

Прогнозы

Экономическими факторами, влияющими на состояние рынка торговой недвижимости, являются темпы кредитования экономики, объем инвестиций в основной капитал, объем строительства в сфере нежилых зданий, в том числе предназначенных для торговли, а также уровень доходов населения. По данным Нацбанка РК, темпы объемов кредитования за последние три месяца имеют тенденцию снижения и в следующем периоде существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию. Что касается инвестиций в основной капитал, за январь-июнь 2014 года предприятиями области освоено 157,8 млрд тенге. В период со II квартала 2013 года объем инвестиций в основной капитал в Карагандинской области имеет отрицательную динамику.

В январе-июне 2014 года введено в эксплуатацию 875 объектов, из них 110 объектов — нежилого назначения. Во II квартале текущего года количество построенных нежилых объектов составило 60 ед., из них 9 объектов торгового назначения. Прирост относительно I квартала 2013 года, как и II квартала 2013 года составил — 20%. Строительство торговой недвижимости, напротив, сократилось.

Ограниченный доступ к кредитным займам влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения. По последним данным Агентства по статистике РК, в мае 2014 года наблюдается снижение реальных денежных доходов населения. По вышеперечисленным данным можно сделать вывод о понижении экономических показателей по Карагандинской области. Предпосылок для роста цен на торговые площади нет как в сегменте продажи, так и аренды помещений.

Выводы

  • Во II квартале 2014 года на рынке торговой недвижимости города Караганды наблюдается снижение средних цен на 15% по отношению к I кварталу текущего года.
  • Снижение цен зафиксировано в районе Город, что и повлияло на среднюю цену по городу.
  • В сегменте аренды торговых площадей зафиксирована ценовая стабильность по всем районам города.
  • В среднесрочной перспективе ожидается сохранение тенденции снижения цен в пределах 3-5% в месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8(7212)910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Караганды (I квартал 2014 г.)

Обзор рынка коммерческой недвижимости Караганды (август 2013 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков