Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (III квартал 2014 г.)

В III квартале 2014 года на рынке частных домов г. Караганды средневзвешенная цена предложения составила 795 у.е./кв.м (144 690 тг/кв.м). По сравнению со II кварталом существенных изменений в средних ценах не зафиксировано. Изменение средней цены за период — 0,24%.

Цены по районам

Максимальная средняя цена на индивидуальные дома зафиксирована на Юго-Востоке — 1025 у.е./кв.м, минимальная цена — в районе Пришахтинск — 573 у.е./кв.м.

В разрезе районов рост цен зафиксирован в Михайловке — на 4,8%. Ценовое снижение наблюдается в районах Майкудук — на 5,5% и Пришахтинск — минус 3,5%.

Таблица 1. Средние цены и их изменение в разрезе районов и формата домов

Цены по формату

В разрезе формата жилья рост средних цен наблюдается на 2-комнатные дома — 16,5%. Данный рост компенсирован значительным 19-процентным снижением, отмеченным во II квартале. Довольно весомые ценовые колебания объясняются изменением структуры при относительно небольшом объеме предложения. Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в сегменте 5-комнатных домов, которая на 5% выше среднегородской цены. Минимальная цена квадрата отмечается на 2-комнатные дома, где цена на 6% ниже уровня среднегородского показателя.

Цены по материалу стен

В зависимости от материала стен максимальные цены предложения зафиксированы на кирпичные дома — 858 у.е./кв.м, далее следуют шлаколитые — 756 у.е./кв.м, блочные — 683 у.е./кв.м, и минимальные цены отмечаются на деревянные дома — 568 у.е./кв.м. 

В зависимости от площади дома максимальная цена зафиксирована на дома, площадью свыше 200 кв.м — 832 у.е./кв.м. Такая закономерность объясняется тем, что чем больше площадь дома, тем выше его классность, например, дома большей площадью представлены в виде благоустроенных коттеджей более высокого класса, новой постройки. Дома небольших площадей в основном старой постройки на двух и более хозяев, без центральных коммуникаций.

Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 851 у.е./кв.м. Дома, где присутствует 2 и более видов отопления (центральное, печное, газовое или паровое) предлагают по цене 1068 у.е./кв.м. Частные дома с печным отоплением — 704 у.е./кв.м. Минимальное количество домов с паровым отоплением (всего 7%) по цене 830 у.е./кв.м. Также видна зависимость цен частных домов от площади, прилегающей к ним территории. Так, чем больше площадь земельного участка, тем меньше цена квадратного метра данного объекта.

Таблица 2. Средние цены и удельный вес предложения в разрезе площади, размера земельного участка и вида отопления 

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов

В III квартале 2014 года на рынке квартир наблюдается снижение средних цен предложения на 2,04%, тогда как на рынке частного жилья снижение цен не превышает пределов допустимой погрешности. В целом темпы снижения на рынке квартир выше, чем на рынке индивидуального жилья. Объясняется это тем, что рынок частных домов является более инертным и низко ликвидным по сравнению с квартирным рынком, который и растет и снижается в цене быстрее. 

Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья

В III квартале текущего года на рынке частных домов Караганды индекс расслоения составил 3,1. Данное значение свидетельствует о превышении стоимости «дорогого» жилья над стоимостью «дешевого» в 3,1 раза. Рынок частных домов города Караганды более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Для сравнения ‑ индекс расслоения по квартирам равен 1,54.

В сегмент «дорогих» домов в основном входят дома в престижных районах города с развитой инфраструктурой, построенные преимущественно из кирпича, с центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья относятся дома в наиболее отдаленных районах от центра, в основном это жилье без центральных коммуникаций и ремонта.

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дорогих» частных домов составила 1275 у.е., «дешевых» — 418 у.е./кв.м. Изменение удельной цены в сегменте «дорогого» жилья за квартал составило 0,84%. Ценовые изменения в сегменте «дешевого» жилья составили минус 1,45%. 

Таблица 3. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Динамика индекса расслоения с начала года показывает увеличение разрыва цен между «дорогим» и «дешевым» жильем, что объясняется более высокими темпами снижения в «дешевом» сегменте жилья.

Изменения ценовых показателей в ретроспективе

В период наблюдения за квартальными ценами на рынке индивидуального жилья с I квартала 2011 по III квартал 2014 года стабильный рост цен наблюдался с начала 2011 по I квартал 2012 года – на 14%, средний темп роста — 3% в квартал. Пик цен пришелся на IV квартал 2012 когда. Во II квартале 2013 года с максимальной точки цена опустилась на 4%. В III-IV кварталах 2013 года цена восстановилась до уровня, отмеченного в начале 2013 года. С начала 2014 года ценовые колебания незначительные — 0,9%, однако линия тренда указывает на дальнейшее понижение до 2%, которое может произойти в перспективе.

Анализируемая база предложения

В отчетном периоде к продаже было представлено 3139 объектов общей площадью 398 503 кв.м. Максимальный объем предложения частных домов зафиксирован в Городе. Далее по уровню снижения следуют районы Пришахтинск, Михайловка и Майкудук. Минимум частных домов к продаже предложен в мкр-не Кунгей и районах Юго-Восток и Федоровка.

Количество выставленных на продажу частных домов за три месяца увеличилось на 27%. В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают 4-комнатные дома. Практически в равных долях предложение 3-комнатных, 5- и многокомнатных домов. Минимум частных домов предложен 2-комнатного формата.

Прогнозы на рынке частного жилья

Ценообразующим фактором жилья является уровень платежеспособного спроса, который подтверждается доходами населения и объемом ипотечного кредитования. Динамика индексов доходов населения Караганды показывает снижение темпов роста как номинальных, так и реальных доходов населения с начала 2013 года до сентября 2013 года. В 2014 году уровень реальных доходов сократился. Средний индекс реальных доходов в июле-августе составил 97,1% от показателя, зафиксированного в соответствующем периоде 2013 года.

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. В последние летние месяцы текущего года, по данным Национального банка РК, по городу Караганде прослеживается положительная тенденция. В августе 2014 года банками второго уровня было выдано 50 917 тыс. ипотечных займов, что на 889 тыс. больше показателя предыдущего периода. Однако рост не столь значительный, чтобы повлиять на цену предложения жилой недвижимости.

Выводы

• В III квартале 2014 года на рынке частного жилья наблюдались разнонаправленные изменения в разрезе районов.
• В районах Майкудук и Пришахтинск зафиксировано снижение цен в пределах 3,5-5,5% в квартал.
• В Михайловке, напротив, отмечалось увеличение средней цены на 4,8%.
• С учетом снижения реальных доходов населения, довольно сдержанного роста объемов ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе ожидается сохранение тенденции слабого снижения цен на рынке частного жилья.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Обзор рынка частных домов Караганды (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов г. Караганды (II квартал 2014 г.)