Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы (ноябрь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы (ноябрь 2014 г.)

На рынке вторичного жилья города Алматы наблюдается снижение ценового показателя. Средняя цена предложения в целом по городу  остановилась на уровне 1970$/кв.м, что на 1,1% ниже предыдущего месяца. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» сократились по 1%, и достигли уровней 2470$/кв.м и 1562$/кв.м соответственно. Анализ проведен на базе 2302 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В ноябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Алатауский

45

1.95

1461

+60

+4.26

Алмалинский

501

21.76

2060

-10

-0.46

Ауэзовский

507

22.02

1636

-48

-2.83

Бостандыкский

630

27.37

2165

-24

-1.08

Жетысуский

130

5.65

1436

34

2.45

Медеуский

313

13.6

2622

-89

-3.27

Наурызбайский

44

1.91

1312

-4

-0.27

Турксибский

132

5.73

1358

-57

-4.04

По городу

2302

100

1970

-23

-1.14

Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 33%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 5% соответственно.

В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-31%. В новых административных районах – Алатауском и Наурызбайском ‑ ценовые показатели ниже на 26-33%, а в спальном Ауэзовском районе — на 17%.

В топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Жайляу", коттеджный городок "Керемет", ЖК "Арман Вилла", ЖК "Долина Роз", ЖК "Ботанический Сад", коттеджный городок "Европолис", ЖК "Байсал", ЖК "Ренессанс", коттеджный городок "Эдельвейс" и ЖК "Салем". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5070-8570$/кв.м.

Таблица 2. Топ‑10 самых дорогих квартир в ноябре 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, $

Цена за 1 кв.м, $

ЖК "Жайляу"

4

210

1800000

8571

Коттеджный городок "Керемет"

3

90

750000

8333

ЖК "Арман Вилла"

4

280

1650000

5893

ЖК "Долина Роз"

4

189

1090000

5767

ЖК "Ботанический Сад"

4

150

850000

5667

Коттеджный городок "Европолис"

4

179

960000

5363

ЖК "Байсал"

3

137

710000

5182

ЖК "Ренессанс"

4

160

820000

5125

Коттеджный городок "Эдельвейс"

5

216

1100000

5093

ЖК "Салем"

3

140

710000

5071

В ноябре в новостройках наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — 3502$/кв. м, а наименьшая – на квартиры комфорт-класса — 1589$/кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

1-комнатные

484

21.03

1877

+1

+0.04

2-комнатные

778

33.8

1906

-2

-0.09

3-комнатные

796

34.58

1976

-23

-1.17

4-комнатные

211

9.17

2332

-76

-3.14

5-комнатные и выше

33

1.43

2375

-13

-0.54

По городу

2302

100

1970

-23

-1.14

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья также демонстрирует незначительные изменения, исключения составили квартиры улучшенной планировки, где запрашиваемые цены сократились на 1,4%.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

$

%

Новой постройки

591

25.67

2216

+24

+1.08

Приватизированное общежитие

46

2

1691

+91

+5.70

Старой постройки

37

1.61

1678

-208

-11.01

Улучшенной планировки

1000

43.44

1951

-28

-1.41

"Хрущевки"

628

27.28

1806

0

0.00

По городу

2302

100

1970

-23

-1.14

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1% (до 2470 $/кв.м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на все форматы квартир, кроме 4-комнатных. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с октябрем средняя цена предложения сократилась на 1% (до 1562 $/кв.м). Основное влияние на снижение ценового показателя оказали 2- и 4-комнатные квартиры.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2014 года)Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дорогого» жилья, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дешевого» жилья, $/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

$

%

$

%

1-комнатные

2229

-13

-0.58

1598

+18

+1.17

1.39

2-комнатные

2376

-18

-0.77

1488

-36

-2.39

1.60

3-комнатные

2463

-32

-1.27

1561

+5

+0.30

1.58

4-комнатные

3322

+103

+3.19

1765

-81

-4.36

1.88

5-комнатные и выше

3272

-42

-1.27

1625

+111

+7.36

2.01

Алатауский

1763

+35

+2.02

1242

+8

+0.69

1.42

Алмалинский

2529

-49

-1.91

1641

+6

+0.39

1.54

Ауэзовский

1930

-66

-3.30

1377

-39

-2.75

1.40

Бостандыкский

2760

+16

+0.58

1688

-10

-0.60

1.64

Жетысуский

1789

+91

+5.35

1199

+2

+0.20

1.49

Медеуский

3402

-95

-2.71

1939

-64

-3.22

1.75

Наурызбайский

1994

-136

-6.37

815

-1

-0.14

2.45

Турксибский

1665

-174

-9.48

1079

-97

-8.23

1.54

По городу

2470

-24

-0.96

1562

-15

-0.96

1.58

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1970 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 38%, но все еще находится на 36% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у. е./кв. м).

В ноябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько выше. За год подешевели все форматы квартир, кроме 4-комнатных. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год наблюдается рост цен на 1,8%, а в сегменте «дорогого», напротив, цены снизились на 4,2%. В целом по городу годовое снижение составило 1,5%.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2014 года)В динамике «дешевого» вторичного жилья прослеживается небольшой повышательный тренд, а в динамике «дорогого» жилья, напротив, присутствует понижательная составляющая. При этом средний ценовой показатель по городу демонстрирует завидную стабильность.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 2,3 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на Наурызбайский и Алатауский районы.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2014 года)Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 9 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,5%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 6.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2014 года)Объемы ипотечного кредитования населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

В течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пять лет заметно сократились. В продолжение трех месяцев – апрель, май, июнь текущего года ‑ был возобновлен рост долларовых кредитов.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2014 года)Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-октябрь 2014 года составили 1323 сделки, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1615 сделок) на 19%. В октябре 2014 года, по сравнению с октябрем, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 5%.

Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась немногим более чем на 3%.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2014 года)По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.

В январе-октябре 2014 г. общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1488,2 тыс. кв.м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-октябрем 2013 г. на 10% и составила 1057,2 тыс. кв.м.

В январе-октябре 2014 г. инвестиций в жилищное строительство было направлено 90169 млн. тенге, что на 3,6% больше, чем в январе-октябре предыдущего года. 

Ввод жилья за счет средств населения составил 384,8 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 36,4%. Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Турксибском (на 65,2%), Жетысуском (на 45,3%) и Бостандыкском (на 42,6%) районах.

Выводы

  • В ноябре на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу выросла в основном за счет сокращения объектов нового строительства.
  • В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах.
  • В разрезе сегментов средняя цена в «дешевом» и в «дорогом» сегментах жилья также сократилась по 1%.
  • С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3%.
  • Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к сентябрю снизилось на 5% и составило 1562 единицы.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2013 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков