На рынке вторичного жилья города Алматы наблюдается снижение ценового показателя. Средняя цена предложения в целом по городу остановилась на уровне 1970$/кв.м, что на 1,1% ниже предыдущего месяца. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» сократились по 1%, и достигли уровней 2470$/кв.м и 1562$/кв.м соответственно. Анализ проведен на базе 2302 объектов, представленных на портале kn.kz.
Цены по административным районам
В ноябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
$ |
% |
||||
|
Алатауский |
45 |
1.95 |
1461 |
+60 |
+4.26 |
|
Алмалинский |
501 |
21.76 |
2060 |
-10 |
-0.46 |
|
Ауэзовский |
507 |
22.02 |
1636 |
-48 |
-2.83 |
|
Бостандыкский |
630 |
27.37 |
2165 |
-24 |
-1.08 |
|
Жетысуский |
130 |
5.65 |
1436 |
34 |
2.45 |
|
Медеуский |
313 |
13.6 |
2622 |
-89 |
-3.27 |
|
Наурызбайский |
44 |
1.91 |
1312 |
-4 |
-0.27 |
|
Турксибский |
132 |
5.73 |
1358 |
-57 |
-4.04 |
|
По городу |
2302 |
100 |
1970 |
-23 |
-1.14 |
Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 33%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 5% соответственно.
В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-31%. В новых административных районах – Алатауском и Наурызбайском ‑ ценовые показатели ниже на 26-33%, а в спальном Ауэзовском районе — на 17%.
В топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Жайляу", коттеджный городок "Керемет", ЖК "Арман Вилла", ЖК "Долина Роз", ЖК "Ботанический Сад", коттеджный городок "Европолис", ЖК "Байсал", ЖК "Ренессанс", коттеджный городок "Эдельвейс" и ЖК "Салем". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5070-8570$/кв.м.
Таблица 2. Топ‑10 самых дорогих квартир в ноябре 2014 года
|
Название комплекса |
Кол-во |
Площадь, м² |
Цена, $ |
Цена за 1 кв.м, $ |
|
ЖК "Жайляу" |
4 |
210 |
1800000 |
8571 |
|
Коттеджный городок "Керемет" |
3 |
90 |
750000 |
8333 |
|
ЖК "Арман Вилла" |
4 |
280 |
1650000 |
5893 |
|
ЖК "Долина Роз" |
4 |
189 |
1090000 |
5767 |
|
ЖК "Ботанический Сад" |
4 |
150 |
850000 |
5667 |
|
Коттеджный городок "Европолис" |
4 |
179 |
960000 |
5363 |
|
ЖК "Байсал" |
3 |
137 |
710000 |
5182 |
|
ЖК "Ренессанс" |
4 |
160 |
820000 |
5125 |
|
Коттеджный городок "Эдельвейс" |
5 |
216 |
1100000 |
5093 |
|
ЖК "Салем" |
3 |
140 |
710000 |
5071 |
В ноябре в новостройках наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — 3502$/кв. м, а наименьшая – на квартиры комфорт-класса — 1589$/кв.м.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
|
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
$ |
% |
||||
|
1-комнатные |
484 |
21.03 |
1877 |
+1 |
+0.04 |
|
2-комнатные |
778 |
33.8 |
1906 |
-2 |
-0.09 |
|
3-комнатные |
796 |
34.58 |
1976 |
-23 |
-1.17 |
|
4-комнатные |
211 |
9.17 |
2332 |
-76 |
-3.14 |
|
5-комнатные и выше |
33 |
1.43 |
2375 |
-13 |
-0.54 |
|
По городу |
2302 |
100 |
1970 |
-23 |
-1.14 |
Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья также демонстрирует незначительные изменения, исключения составили квартиры улучшенной планировки, где запрашиваемые цены сократились на 1,4%.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья
|
Тип жилья |
Объем предложений, ед. |
Уд.вес |
Средняя |
Изменение |
|
|
$ |
% |
||||
|
Новой постройки |
591 |
25.67 |
2216 |
+24 |
+1.08 |
|
Приватизированное общежитие |
46 |
2 |
1691 |
+91 |
+5.70 |
|
Старой постройки |
37 |
1.61 |
1678 |
-208 |
-11.01 |
|
Улучшенной планировки |
1000 |
43.44 |
1951 |
-28 |
-1.41 |
|
"Хрущевки" |
628 |
27.28 |
1806 |
0 |
0.00 |
|
По городу |
2302 |
100 |
1970 |
-23 |
-1.14 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1% (до 2470 $/кв.м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на все форматы квартир, кроме 4-комнатных. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с октябрем средняя цена предложения сократилась на 1% (до 1562 $/кв.м). Основное влияние на снижение ценового показателя оказали 2- и 4-комнатные квартиры.
Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
$ |
% |
$ |
% |
||||
|
1-комнатные |
2229 |
-13 |
-0.58 |
1598 |
+18 |
+1.17 |
1.39 |
|
2-комнатные |
2376 |
-18 |
-0.77 |
1488 |
-36 |
-2.39 |
1.60 |
|
3-комнатные |
2463 |
-32 |
-1.27 |
1561 |
+5 |
+0.30 |
1.58 |
|
4-комнатные |
3322 |
+103 |
+3.19 |
1765 |
-81 |
-4.36 |
1.88 |
|
5-комнатные и выше |
3272 |
-42 |
-1.27 |
1625 |
+111 |
+7.36 |
2.01 |
|
Алатауский |
1763 |
+35 |
+2.02 |
1242 |
+8 |
+0.69 |
1.42 |
|
Алмалинский |
2529 |
-49 |
-1.91 |
1641 |
+6 |
+0.39 |
1.54 |
|
Ауэзовский |
1930 |
-66 |
-3.30 |
1377 |
-39 |
-2.75 |
1.40 |
|
Бостандыкский |
2760 |
+16 |
+0.58 |
1688 |
-10 |
-0.60 |
1.64 |
|
Жетысуский |
1789 |
+91 |
+5.35 |
1199 |
+2 |
+0.20 |
1.49 |
|
Медеуский |
3402 |
-95 |
-2.71 |
1939 |
-64 |
-3.22 |
1.75 |
|
Наурызбайский |
1994 |
-136 |
-6.37 |
815 |
-1 |
-0.14 |
2.45 |
|
Турксибский |
1665 |
-174 |
-9.48 |
1079 |
-97 |
-8.23 |
1.54 |
|
По городу |
2470 |
-24 |
-0.96 |
1562 |
-15 |
-0.96 |
1.58 |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1970 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 38%, но все еще находится на 36% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у. е./кв. м).
В ноябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько выше. За год подешевели все форматы квартир, кроме 4-комнатных. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год наблюдается рост цен на 1,8%, а в сегменте «дорогого», напротив, цены снизились на 4,2%. В целом по городу годовое снижение составило 1,5%.
В динамике «дешевого» вторичного жилья прослеживается небольшой повышательный тренд, а в динамике «дорогого» жилья, напротив, присутствует понижательная составляющая. При этом средний ценовой показатель по городу демонстрирует завидную стабильность.
Структура предложения
За исследуемый период рассматривалось в среднем 2,3 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на Наурызбайский и Алатауский районы.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 9 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,5%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 6.
Объемы ипотечного кредитования населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.
В течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пять лет заметно сократились. В продолжение трех месяцев – апрель, май, июнь текущего года ‑ был возобновлен рост долларовых кредитов.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-октябрь 2014 года составили 1323 сделки, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1615 сделок) на 19%. В октябре 2014 года, по сравнению с октябрем, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 5%.
Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась немногим более чем на 3%.
По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.
В январе-октябре 2014 г. общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1488,2 тыс. кв.м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-октябрем 2013 г. на 10% и составила 1057,2 тыс. кв.м.
В январе-октябре 2014 г. инвестиций в жилищное строительство было направлено 90169 млн. тенге, что на 3,6% больше, чем в январе-октябре предыдущего года.
Ввод жилья за счет средств населения составил 384,8 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 36,4%. Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Турксибском (на 65,2%), Жетысуском (на 45,3%) и Бостандыкском (на 42,6%) районах.
Выводы
- В ноябре на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу выросла в основном за счет сокращения объектов нового строительства.
- В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах.
- В разрезе сегментов средняя цена в «дешевом» и в «дорогом» сегментах жилья также сократилась по 1%.
- С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3%.
- Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к сентябрю снизилось на 5% и составило 1562 единицы.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2013 года)