Первичное жилье дешевеет вместе с остальным рынком

Ценовой уровень на рынке строящегося жилья определяется несколькими факторами, важнейшие из которых, помимо месторасположения и формата, это этап строительства, на котором находится объект, класс (категория) жилья и авторитет компании осуществляющей строительство.

Текущие тенденции

В июле текущего года на рынке строящегося жилья по данным портала kn.kz на продажу было выставлено 1467 квартир от вторых лиц. Максимальный объем предложения – 71% квартир находились в ЖК на завершающем этапе строительства со сроком сдачи во 2 и 3 квартале 2016 г. Средняя цена квартир, со сроком сдачи во 2 квартале составила 354 тыс. тенге за квадрат, в третьем квартале – 320 тыс. тенге за кв.м.

Объем предложения от частных лиц квартир со сроком сдачи в 4 кв. текущего года составил 20% при средней цене 285 тыс. тенге за ед. площади. Оставшиеся 9% от общего объема предложения – это квартиры в ЖК, срок сдачи которых намечен на следующий год.

Таблица 1. Предложение строящегося жилья от вторых лиц

Квартиры, которые сдадут в 2016 г., почти все распроданы

Исследования аналитической службы kn.kz показали, что предложение квартир от крупнейших столичных застройщиков характеризуется высокими  темпами поглощения. Например, по состоянию на июль в ЖК «Expo Boulevard» в 1-3 очередях со сроком сдачи в октябре 2016 г. было распродано порядка 90% квартир. В ЖК «Времена года» в очередях со сроком сдачи в декабре 2016 года оставалось не многим более 10% квартир в наличии. В первую очередь с рынка уходят одно- и двухкомнатные квартиры. Средняя цена квартир от первых лиц со сроком сдачи с сентября по декабрь 2016 года составила 366 тыс. тенге за квадрат.

Между тем отделы продаж могут предложить большой выбор квартир в ЖК со сроком ввода в эксплуатацию в 2017 году. Например, строительная компания «Базис-А» предлагает квартиры со сроком сдачи в 1 кв. 2017 года от 310 тыс. тенге за кв.м. BI Group во 2 квартале 2017 г. начинает цены от 335 тыс. тенге за квадрат, в 3 квартале — от 290 тыс. тенге.

Таблица 2. Предложение квартир в строящихся ЖК от крупнейших застройщиков

Как известно на старте продаж цены единицы площади ниже, в то время как выбор квартир больше. В отчетном периоде открылись продажи в ЖК «Камал» (3 очередь 1 блок), ЖК ParkAvenue (3 очередь 2 блок), BI City (5 очередь блок В). Также недавно открыл продажи «Хайвилл Казахстан» в ЖК Highvill Park – 2. В апреле-мае стартовали продажи в ЖК «Зеленый квартал» (В 6), ЖК «Парижский Квартал» и в коттеджном городке Family Village.

В разрезе категорий комфортности цены на рынке строящегося жилья от вторых лиц сложились следующим образом. Максимальный объем предложения относится к 4 категории (экономкласс), всего 37% при средней цене за квадрат – 276,7 тыс. тенге. К 3 и 2 категориям (комфорт- и бизнес-классы) принадлежат 29 и 32% соответственно. Средние цены в рассматриваемых категориях установились на уровне – 301,6 и 354 тыс. тенге соответственно. Жилье элит-класса – в меньшинстве, всего 2% от общего числа, со средней ценой от вторых лиц– 431,6 тыс. тенге/кв.м.

Все категории жилья кроме первой, подешевели от 5, до 7,5%. Средняя цена на рынке строящегося жилья за последние 2 месяца опустилась на 5%. В свою очередь отделы продаж так же используют различные способы привлечения покупателей: акции, скидки, рассрочку.

Согласно расчетам средняя цена предложения от застройщиков, квартир в строящихся ЖК элит-класса составляет – 427 тыс. тг/кв.м, бизнес-класса – 325 тыс. тг/кв.м, комфорт-класса – 305 тыс. тг/кв.м, и экономкласса – 259 тыс. тг/кв.м. По сравнению со вторичным жильем первичный рынок имеет преимущество в цене.

55% всего строительства осуществляется на левобережье Астаны в развивающемся районе Есиль. 31% – в административном районе Алматы и оставшиеся 14% — в Сарыарке. Максимальный уровень цен зафиксирован в районе Есиль – 334 тыс. тенге за кв.м, в Алматы средняя цена строящегося жилья составляет 307 тыс. тг/кв.м, в районе — Сарыарка 240 тыс.тг за квадрат.

Выводы

• Рынок строящегося жилья, так же как и остальные рынки недвижимости, был подвержен тенденции снижения.
• Темп роста цен по мере завершения строительства ниже, чем в докризисный период. В свою очередь частные лица предпочитают снижать цены на квартиры, купленные у застройщиков.
• Были замечены случаи сворачивания ранее намеченных проектов, а также увеличение сроков строительства.
• Список застройщиков, продолжающих строительство по плану, небольшой, в основном в условиях кризиса рынок исключает слабых, а компании, зарекомендовавшие себя на рынке, продолжают строительство по плану.

Аналитическая служба kn.kz