Цены на квартиры падают, но темпы снижения замедлились

За последние 2,5 года квартиры на рынке вторичного жилья в долларовом эквиваленте стали дешевле почти в 2 раза, при этом тенговые цены за аналогичный период почти сравнялись.

В августе курс национальной валюты ослаб, и вместе с тем замедлилось снижение цен на рынке вторичного жилья. Тенговые цены за месяц сократились в районе 1-4%, достигнув уровня середины 2014 года. Количество предложений в 2-3 раза превышает спрос, к тому же рынок первичного жилья оказывает значительное давление на вторичный рынок. Продавцам вторички приходится идти на значительные скидки от стартовой цены.

Текущие тенденции

По данным аналитической службы портала kn.kz на рынке вторичного жилья в августе 2016 года темпы снижения в долларовом эквиваленте также как и в прошлом месяце превзошли темпы снижения цен в национальной валюте. Наибольшей корректировки подверглись квартиры на рынке вторичного жилья Алматы, здесь долларовые цены сократились на 4,9%.В столице Казахстана снижение цен составило 1,8%, а в Караганде зафиксирован наименьший темп — 2%.

Изменения цен за год в долларовом эквиваленте имели отрицательный характер, а в тенге цены на жилые квадраты выросли: в Астане на 2%, в Алматы — на 7%,в Караганде – на 10%.

Курс доллара в Казахстане продолжает расти в не зависимости от колебаний цен на горючее топливо, это дает повод к снижению покупательской способности населения и как результат цена на недвижимость постепенно сползает вниз.

Город

Валюта

Цена, кв.м

Изменения к июлю 2016 г., %

Изменения к августу 2015 г., %

Алматы

$

1112

-4,9

-36,6

тыс. тенге

383

-3,8

+7,3

Астана

$

1074

-1,77

-40

тыс. тенге

370

-0,63

+1,7

Караганда

$

617

-2

-35

тыс. тенге

213

-1

+10

В Астане больше всех потеряли в цене квартиры улучшенной планировки — минус 4%. Далее следуют квартиры в хрущевках и квартиры в новостройках, которыеснизились в цене на 3,5% и 1,4 соответственно. В Алматы наибольшему снижению подверглись квартиры в приватизированных общежитиях — минус 8,8%, а в новостройках снижение цен составило — 4,3%.

В Караганде в разрезе типов жилья квартиры старого типа за месяц снизилась в цене на 5%.

Анализ спроса

Несмотря на снижение доходов населения и ужесточение условий ипотечного кредитования сделки купли-продажи с начала 2016 года увеличивались. По данным Агентства по статистике Республики Казахстан, в январе-июле 2016 года количество сделок купли-продажи жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 11%, до 103,3 тыс. сделок.

Количество сделок в июле нынешнего года составило 15,456 тыс., что, по сравнению с предыдущим месяцем, меньше на 10%.В Астане количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 24%, в Алматы — на 12%, а Карагандинской области — на 6%.

Подробный анализ по регионам страны вы можете получить, заказав аналитическое исследование.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажи, август 2016 г

В Республике Казахстан количество введенных квартир в эксплуатацию составляет в текущем году в среднем 7000 единиц в месяц. В июле в Астане и Алматы наблюдается снижение количества введенных квартир, а в Карагандинской области, напротив, — рост на 23%.

Динамика количества введенных квартир  в эксплуатацию, август 2016 г

Поглощение первичного рынка жилья, по данным крупных застройщиков Астаны, составляет в среднем 90%, то есть почти все квартиры проданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Оставшееся количество сделок купли-продажи происходит на рынке вторичного жилья.

По мнению директора по развитию Галыма Айдаровича Искакова из агентства недвижимости Ramazan Real Estate Астаны, за последние месяцы ближе к началу учебному году рынок оживился, в связи возвращением с отпусков и основной спрос, конечно, лежит на рынке вторичной недвижимости, однако застройщики стали предлагать выгодные условия и низкие цены для приобретения недвижимости. Жилая недвижимость продолжает оставаться актуальной в наши дни, курсы валют не стабильны и люди предпочитают вкладывать в недвижимость, нежели хранить в банке. И собственники заинтересованные продать скорее, уступают, делая скидку хорошую скидку 2-5%. При этом все же срок экспозиции увеличился, так как не все собственники готовы идти на скидки. И им нужно больше времени для осознания. Но в тоже время всегда былисобственники, которые очень торопятся и готовы продать недвижимость по цене ниже рыночной. Конечно, в случае приобретения недвижимости преобладает ипотека, условия банков второго уровня, особенно ЖССБ, предлагают выгодные условия и низкие процентные ставки.

Спрос увеличился на эконом, комфорт класс, т.к. этот сегмент очень чувствителен и очень быстро реагирует на эконмические изменения в стране. И застройщики также переключили свое внимание на экономкласс, делая цены доступными, что заставляет покупателей не быть равнодушными. Бизнес-класс сократил свои обороты, и продаются те квартиры, которые готовы хорошо уступить.Самыми продаваемыми квартирами считаются 1-комнатные, они привлекательны как в цене, так и для инвестирования. Одним словом, у них самая высокая ликвидность.

«Учитывая наш менталитет, — комментирует Галым Искаков, — предпочтение лежит в основном на квартиры с изолированными комнатами. Кухня-студия привлекательна для молодого поколения. Однако количество людей желающие приобретать квартиру с кухней студией растет.Цены уже достигли своего дна. И падать уже не будут. Законопроект вступивший в силу о выставлении цен в тенге, морально-психологически не даст упасть ниже, связанно это с инфляцией и девальвацией тенге».

Основная масса покупателей в городе Астана — это люди с регионов, которые вкладывают свои активы в столичную недвижимость. Так же много покупателей и города Алматы. В преддверии EXPO-2017 люди вкладываясь в недвижимость, находящуюся в Астане, ожидают прироста от 5 до 12 %. И пожелание, как покупателям, так и продавцам недвижимости обращаться к профессиональным риэлтором, они в первую очередь, конечно же, выступают как консультанты. Менеджеры, на предыдущем опыте, предвидят исход событий. Поэтому лучше прислушаться к профессионалу своего дела.

Директор риэлтерское агентство Samarina Pro Наталья Самарина отмечает, спрос в основном лежит на рынке вторичного жилья в соотношении 70% к 30% по отношению к первичному рынку. В августе особенно замечен сезонный спрос, где самыми ходовыми остаются квартиры однокомнатного и трехкомнатного формата. Дешевеющая недвижимость Астаны продолжает оставаться привлекательной как для инвесторов, так и для покупателей с регионов страны, где самым главным критерием остается цена и ликвидность объекта.

В каждом сегменте жилья, будь оно элит- или экономкласса, по мнению Натальи Самариной, цена должна быть адекватной, то есть квартира не должна быть переоценена, тогда срок продажи квартиры составляет от одного до двух месяцев.

Важно отметить, что в последнее время продавцы стали прислуживаться к мнению агента. Специалисты компании являются экспертами по недвижимости, которые владеют аналитической информацией по рынку, всегда могу подсказать или порекомендовать адекватную, рыночную стоимость жилья. Могут дать профессиональные советы, как подготовить квартиру к показам. Все это очень важные вещи, которые влияют на срок продажи.

Однако иная картина наблюдается в экс столице Алматы, по данным директора филиала ФРК «Этажи» в г. Алматы Пака Игоря Валериевича, основной спрос лежит на рынке вторичного жилья. Если говорить про соотношение, то 65% — это спрос на вторичное жилье и 35% — на квартиры в новостройках. И действительно, в последнее время наблюдается рост спроса на жилую недвижимость. Причина — активность инвесторов из-за снижения цен: люди, имеющие сбережения (особенно долларовые), начали скупать дешевеющие квартиры. Недвижимость всегда привлекательна для инвесторов. В среднем за последний год спрос на квартиры увеличился на 15-20%. Относительно изменений за последний месяц, то спрос вырос порядка на 1-2%, так как недвижимость всегда считалась хорошим решением для вложения денежных средств. Это актив, который является и основой для получения пассивного дохода, например, при сдаче в аренду, и хорошим семейным капиталом. Квартиру можно передать по наследству, завещать, подарить детям. Желающих стать инвесторами достаточно. Как минимум люди сейчас покупают недвижимость с целью не потерять свои финансовые сбережения.

За последний год цены сделок упали в среднем на 30% в долларовом эквиваленте и на 7% — в тенговом. За последний месяц цены снизились на 6,5% в долларовом эквиваленте и на 4,3% в тенговом эквиваленте. При этом продавцов можно поделить на две категории: тот, кто хочет продать срочно и тот, кто хочет получить максимум выгоды от продажи. Первая категория продавцов всегда готова двигаться по цене в среднем на 1-2% от стоимости недвижимости. Если говорить о 2016 годе, то торговаться с собственниками стало сложнее, так как они все-таки ожидают подъема цен.В среднем срок экспозиции остался прежним, по данным филиала ФРК «Этажи», это 7-8 месяцев со дня обращения в агентство.

Важно отметить, что в последнее время продавцы стали прислуживаться к мнению агента. Специалисты компании являются экспертами по недвижимости, которые владеют аналитической информацией по рынку, всегда могу подсказать или порекомендовать адекватную, рыночную стоимость жилья. Могут дать профессиональные советы, как подготовить квартиру к показам. Все это очень важные вещи, которые влияют на срок продажи.

По статистике компании, 2 человека из 10 продают квартиру в связи с переездом в другой город или страну. Спрос постепенно смещается в сторону экономкласса и покупатели предпочитают расплачиваться наличными. Доля сделок по ипотеке составляет порядка 35-40% от общего количества сделок. Самыми популярными остаются квартиры двухкомнатного формата, вторые по популярности — однокомнатные квартиры. Также с каждым годом отношение покупателей улучшается к квартирам-студиям. Покупатели в возрасте от 28-45 лет довольно спокойно относятся к такому продукту на рынке, но с учетом того, что такая квартира должна быть большой по площади.

Чаще всего в Алматы приобретают квартиры сами жители Алматы. Однако, у руководства нашего города большие планы по развитию города: развитие сферы образования и поддержка молодежи, создание новых объектов социальной инфраструктуры, и, конечно же, строительство нового жилья. Алматы в будущем ожидает агломерация, то есть расширение территории за счет поглощения прилегающих поселений и в связи с этим рынок новостроек ждет значительный подъем.

По экспертному мнению директора филиала ФРК «Этажи» Пака Игоря Валериевича, до конца года еще продолжится снижение стоимости квадратного метра, и с начала 2017-го года падение остановится и ближе к весне начнется подъем.

Как стало известно из интервью с руководителем агентства по недвижимости «Городок» в Караганде, спрос держится на том же уровне, что и в прошлых месяцах. Однако в июле месяце сделки купли-продажи совершались больше с помощью ипотечного кредитования. Вследствие чего возможна задержка данных в статистике. «Например, если в июне при совершении сделки, следовало оформление у нотариуса, то сейчас идет некая задержка всвязи с банковским оформлением, и сделки совершенные в июле перейдут на август» поясняет Ольга. Таким образом, можно судить о том, что спрос на жилье в Караганде сохраняется. Основной объем предложения квартир в национальной валюте, поэтому колебания курса доллара на цены жилья практически не повлияли. За исключением 5% предложений, которыеподавались в долларах, что в общей массе практически не заметно.

Итоги месяца

По итогам августа 2016 года ценовые колебания на рынке вторичного жилья практически по всем сегментам отрицательные.

Цены на нефть держаться на уровне 46.94 $ за баррель (-1,6% к предыдущему месяцу), что не позволило укрепить национальную валюту, которая выросла на 1,2% относительно июля месяца. Однако мы видим, что темпы снижения цен на жилье замедлились, но ожидать сезонного роста не приходится. (Подробнее о тенденциях на рынке жилья в июле 2016 г. читайте здесь). Причины понятны — доходы населения по-прежнему на достаточно низком уровне, ипотечное кредитование доступнее не становится, да и макроэкономические проблемы никуда не делись.

В ближайшей перспективе ожидается снижение цен в пределах 1-2% в месяц. Спрос будет иметь сдержанный характер. Подробный прогноз на 2016 год представлен в статье: «Цены на квартиры продолжат снижение: итоги I квартала 2016 г. и прогнозы». Коррекция цен продолжится в пределах колебаний курса валют.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков