Как провести оценку объектов недвижимости при обмене

Считается, что такая операция, как обмен квартир, относится к пережиткам советского прошлого. В то время отсутствовал рынок недвижимости, ее нельзя было продавать и граждане просто приспосабливались к имеющимся условиям. Сегодня сделки обмена, тем не менее, продолжают существовать. И важно суметь адекватно оценить свою квартиру как объект для обмена.

Этот процесс таит в себе массу сложностей. Достаточно вспомнить советский фильм «По семейным обстоятельствам». Главная проблема — найти равноценный вариант для обмена.

— Проблематично подобрать такие варианты, чтобы одну сторону заинтересовала и удовлетворила та недвижимость, которую предлагает другая сторона, договориться о стоимости этих квартир, — комментирует исполнительный директор астанинской компании «АБС Royal Estate» Расул Биккинин. — Надо доказать другой стороне, что мое жилье стоит столько-то. И если обмен неравнозначный, договориться о размере доплаты. Процедура очень сложная, занимает много сил и времени, поэтому к обмену мы относимся скептически.

Оцениваем по науке

Как показывает практика, желающие совершить обмен чаще всего завышают свои требования и ожидания. Так они ограничивают и без того узкие рамки выбора.

— Стоит понимать, что одна квартира — это одна, а две — это уже два объекта недвижимости, поэтому они всегда ценятся немного дороже, — объясняет специалист Аналитического центра исследований рынка недвижимости kn.kz. — Пусть даже они меньше по площади. И нужно всегда учитывать, что обмен предполагает завышенную цену как с одной стороны, так и с другой. Например, объявление о продаже машины. Смотрим: продается за 19 тысяч долларов, а обмен производится из расчета 21 тысяча. Помните времена с чековыми книжками? Если в магазине платишь по чеку — одна цена, если наличными — уже совсем другая, ниже. Тот же самый принцип работает сегодня и при обмене объектами недвижимости.

При сравнении квартир между собой или жилья и машины исходят из их стоимости. По словам риэлторов, эти оценки очень субъективны. Выход из ситуации — пригласить профессионального оценщика. Но им не доверяют даже риэлторы. Сотрудники агентств говорят, что оценщики выводят стоимость на основе цен, взятых из объявлений. Указанные в газетах расценки, как правило, завышены и не соответствуют реальной картине. Хотя, не стоит забывать, что оценщики и аналитики недвижимости для корректировки используют специальные методики.

Аналитик Юлия Доля предлагает два пути для самостоятельной оценки стоимости жилья. В первом варианте придется действовать как профессиональный оценщик. Для начала нужно определить параметры своей квартиры: район расположения (самый главный критерий), комнатность, тип дома (другими словами планировка), материал стен (монолит, кирпич, панель), этаж, наличие ремонта. Стоит заметить, что перепланировка в квартире расценивается как отдельный критерий. Допустим, у вас трехкомнатное жилье в Астане, район Сарыарка, кирпичный дом (старого типа), капитальный ремонт, 5 этаж. Среди газетных объявлений нужно найти квартиры с точно такими же характеристиками и посмотреть их цены. Чем больше аналогов вы найдете, тем точнее выведете стоимость своих квадратных метров. Минимум должно быть пять примеров.

Стоит помнить о том, что в объявлениях указаны завышенные цены (с учетом торга). Потом те же расчеты нужно произвести для второго объекта недвижимости — на что вы хотите меняться. Затем вы можете сравнить эти суммы и понять, сколько вам нужно доплатить или, наоборот, получить от другого собственника. Однако не стоит забывать, что то, что для кого может быть минусом, для другого станет плюсом. Например, первый этаж для молодой семьи не очень приятное обстоятельство, а вот для пожилого человека — благо. Кто-то не в состоянии оплачивать коммунальные услуги за большую площадь, а другому нужно расширяться, так как семья пополнилась детьми.

Второй вариант связан с поправочными коэффициентами. Возьмем для примера ту же квартиру: Астана, район Сарыарка, 5 этаж. Для начала нужно выяснить средние цены на вторичное жилье в этом районе. Данные по месяцам и даже неделям есть на сайте kn.kz, в разделе «Аналитика» — «Ежемесячные обзоры» (или «Еженедельные мониторинги»). Согласно аналитическому обзору цен на рынке вторичной недвижимости Астаны, в январе 2013 года средняя стоимость за квадрат в районе Сарыарка составляла 1748 долларов. Но эта усредненная цифра рассчитывается на основе данных по всем квартирам: в новостройках, элитное жилье и прочее.

Чтобы вычислить стоимость конкретной квартиры, нужно использовать коэффициенты. Некоторые из них указаны в таблице 1 и 2. В коэффициентах есть понятия элит-, эконом-класс. Данные критерии применяются к вновь построенному жилью. Квартирам в домах, которые были построены в советское время, класс не присваивают. В нашем случае квартира без класса на верхнем этаже с евроремонтом имеет коэффициент 1,03. Умножаем 1748 на 1,03 и получаем 1800 долларов за квадрат. Коэффициент может и понизить стоимость. Если, например, та же квартира будет расположена на первом этаже: 1748 х 0,96 (см. таблицу) = 1678 долларов.

Аналитик Юлия Доля обещает, что пользоваться сайтом kn.kz в этом году станет проще. На веб-странице портала появится калькулятор расчета стоимости жилья. Посетителю нужно будет просто указать параметры своей квартиры, а калькулятор выведет цену с учетом всех коэффициентов.

Вся простота — в оформлении

Самым большим плюсом обмена можно считать относительную простоту в оформлении сделки. Ведь если человек продает свою недвижимость, а взамен покупает две другие, увеличивается число совершаемых операций. А это значит, нужно проверить большее количество документов, оплатить большую комиссию риэлторам и большую сумму за услуги нотариуса.

— Если происходит обмен, то это выгоднее, чем две сделки (продажа своей квартиры и покупка другой), — объясняет нотариус Салтанат Бельбаева. — При обмене госпошлина берется как за одно нотариальное действие — 20 772 тенге. Сюда входит сумма госпошлины (12 117 тенге) и сумма технических услуг (8 655 тенге). Договор мены выдается на двух бланках для каждой стороны. Так же как и при купле-продаже, договор подлежит регистрации в органах юстиции.

Договор мены оформляется стандартно: в нем указывается собственник, который передает свою недвижимость другой стороне. Эта сторона, в свою очередь, передает объект, принадлежащий ей на праве собственности, первой стороне. Обязательно указывается, есть ли доплата и ее размер. Так же как в случае договора купли-продажи, при обмене необходимо согласие супруга, если недвижимость была приобретена в период брака.

— Бывает, что люди меняются недвижимостью, и, допустим, бабушка (собственница дома) планирует поменять ее на квартиру своих детей. Но дом она хочет переписать не на них, а на внука. В этом случае обмен невозможен, нужно будет оформлять договор купли-продажи. Потому что обмен может происходить только между собственниками недвижимости, — объясняет Салтанат Бельбаева.

К достоинствам обмена можно отнести и тот факт, что здесь исключена вероятность повышения стоимости недвижимости. Ведь переход квартир из рук в руки происходит одномоментно. Нет риска, что хозяин, продав свою квартиру, останется на улице.

Российские риэлторы активно занимаются сопровождением сделок обмена. Например, московское агентство «Горбюро недвижимости» указывает, что такие сделки в столице одни из самых популярных. Казахстанские риэлторы обменом пока не занимаются. Так что если вы решили, что мена квадратных метров единственный приемлемый для вас вариант, помните, что заниматься этим придется самостоятельно.

Ирина Бердашова, информационная служба kn.kz