Пәтерді қалай сауда-саттықта сатып алуға болады?

Тұрғын үйді сатып алу кезінде сатып алушыларды нарықтан бірнеше есе төмен баға тым қызықтырады. Бірақ, расында, сауда орнынан жылжымайтын мүлікті иелену қаншалықты қолайлы және қандай қиындықтар туындайды?

Сауда-саттыққа кепілдік пәтерлер

Саудаға көбінесе түк жолы болмаған, ипотекалық несиені төлей алмаған қарыз алушылардың үй-пәтерлері түседі. «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» ҚР Заңына сәйкес борышкер ең негізгі міндеттемесін орындамаған жағдайда ғана кепіл ұстаушы (банк) ипотеканы жүзеге асыру жолындағы өзінің талаптарын сот тәртібімен қанағаттандыруға құқы бар. 

Сот тәртібімен ипотеканың тиянақты іске асырылуы кепіл ұстаушының талап арызы бойынша соттың шешіміне байланысты заңды түрде дәл өтеді. Ипотеканың негізі, нақтылы темірқазығы болып табылатын жылжымайтын мүлікті сату істі жүргізу заңнамасында да бекітілген тәртіппен бұқаралық сату жолымен жүйелі де жан-жақты жүргізіледі. Егер саудалар өткізілмеген болып нақтыланып дәл жарияланса, кепіл ұстаушы кепілге қойылған мүлікті өзінің меншігіне салуға құқы бар.

Соттан тыс ретпен ипотеканы жүзеге асыруға болады, ол да сонымен қатар сенім білдірген адамның ұйымдастыруымен кепілге салынған мүлікті саудада өткізу жолымен жүргізіледі.

Сауда-саттықты өткізу үдірісі

Жылжымайтын мүлікті саудаға қояр уақытта оларды ұйымдастырумен және өткізумен сенім білдірген тұлға айналысады, ол ертеректеу ипотекалық келісімшартта тараптар арқылы анықталады. Егер мұндай тұлға алдын ала анықталмаса, оны кепіл ұстаушы белгіленеді.

Сауда орындарындағы сатуға қатысты осындай жылжымайтын мүліктің тұрғылықты мекен-жайы бойынша саудалар жүргізіледі. Саудаларды өткізу уақыты — аптаның кез келген күні 9-дан 18 сағатқа дейін. Саудаларды ұйымдастырумен шұғылданатын сенім білдірілген тұлғадан басқа кез келген заңды немесе жеке тұлға, және оларға қоса қарыз беруші мен кепіл ұстаушы қатыса алады.

Саудалар өткізілмеген болып есептеледі, егер:

  • екеуден кем сатып алушылар саудаға қатысқанда;
  • бекітілген мерзімде сатып алу құнын төлемеген сауданы тұлға ұтып алғанда.

Жоғарыда нақтыланып жан-жақты дәл айтылған, көрсетілген жағдайдың біреуі орын алғанда саудаларды өткізілмеген деп тану келесі күні-ақ болады.

Саудалар аяқталғаннан кейін және сатып алушы жылжымайтын мүлік обектісіне соңғы құндарды және де одан басқа да талап етілетін ақылардың бәрін төлегеннен кейін сенім білдірілген адамның қолы қойылған саудаларда жылжымайтын мүлік объектісін иелену туралы нақ расталатын құжатты оған сенім білдірілген тұлға беруге міндетті.

Егер жылжымайтын мүлік объектісінің ипотекасы үшін басқа тұлғаның келісімін алу қажетті, керекті болған жағдайда да, бірақ, бұл аталған шарт орындалмағанда, егер де қоғам үшін тарихи, көркемдік немесе басқа мәдени бағалылықты көрсететін жылжымайтын мүлік ипотеканың нысанасы болып табылса, соттан тыс рәсім нақты жүзеге асырылмайды. Сонымен қатар егер  жылжымайтын мүлік объектісі ипотека бойынша рәсімделсе, ортақ меншікте болса, соттан тыс рәсімде банктің талаптарын қанағаттандыруға меншік иесінің біреуі жазбаша түрде келісім бермесе, сауда орындарынан тұрғын үйді сатуға тіпті болмайды. Мұндай жағдайда жүзеге асыру тек қана сот тәртібімен жүргізіледі.

Сауда-саттықты өткізгенге дейін

Нақтыланған, белгіленген де шаралар орындалған уақытта ғана сауда-саттықтар өткізіледі. Негізгі міндеттеменің орындалмағандығы туралы хабарлама сенім білдірілген тұлға арқылы құрылып, тіркеліп те және ол ұқыптылықпен кепіл берушіге қолма-қол тапсырылады. Аталған ипотекалық келісімшартты тіркеуден өткізген орган куәландырады.

Егер аталған хабарламаны жіберілген немесе тапсырған кезден бастап, 30 күннің ішінде кепіл беруші осы хабарламадан туындайтын талаптарды орындамаса, онда сенім білдірілген тұлға кепілге салынған мүлікті саудалау туралы хабарламаны дәлдеп құруға, оны тіркеуге, кепіл берушіге және кепіл ұстаушыға тапсыруға, саудалар туралы арнайы хабарландыруды жариялауға міндетті. Хабарландырулар жарияланғаннан кейін де саудаға енгізілетін жылжымайтын мүлік объектілеріне байланысты барлық мәмілелерге тыйым салынады, ал, егер ол бұған қарамай өткізілсе, олар жарамсыз деп танылады. Сауда-саттықтар туралы бірінші арнайы хабарландыру жарияланған соң, он күн ішінде сауда өткізіледі.

Негізгі міндеттеменің орындалмағандығы туралы хабарламаны алғаннан кейін, егер банктегі ипотеканы жүзеге асыруға ешқандай мүмкіндік болмаса, кепіл ұстаушының талап арызымен сотқа жүгінуге заңды түрде құқысы бар. Бұдан басқа да кепіл беруші ипотеканы жүзеге асыруда бір жыл мерзім беру туралы арызбен сотқа хабарласа алады.

Егер де жоғарыда көрсетілген қандай да бір рәсім өткізілмесе немесе оларды өткізу тәртібі бұзылса, онда кепілге салынған мүліктің қожайынының үш айдың ішінде саудалардың нәтижелеріне байланысты дауласуға құқы бар.

Болуы мүмкін күрделіліктер

Кепілдік жылжымайтын мүліктің сатылуы туралы хабарландыруды кездестіргенде, көптеген сатып алушылар оны саналы түрде елемейді. Әдетте олар мұндай тұрғын үйлерді сату кезінде мүмкін болатын проблемаларға байланысты қауіптенеді. Нақты тәуекелге барушылық бар.

Мәселен, алғашқы, бірінші меншік иесінің нақты арызының негізінде иеленгеннен кейін де осындай пәтерден айырылып қалу қаупі бар. Сондықтан егер мәмілелер жасалып біткеннен соң да, заңнама тұрғысында жылжымайтын мүлікті иеліктен алып тастау болған жағдайда банк сізге ақшаны қайтарып беруге міндетті деген пәрменді пункті банкпен жасалған сатып алу-сату келісімшартына енгізу керек. Мұндай ыңғайсыз, жайсыз, келеңсіз күтпеген оқиғалар бұрынғы меншік иесі сот арқылы сатуды даулағанда орын алады.

Сауда орнынан пәтерді иеленген кезде ең бір ыңғайсыздық туғызатын, залал тигізетін мәселенің бірі сауда орнынан заң шеңберінде сатып алушы іс-әрекет жасаса да, мүлікті оған өткізуден кепіл берушінің бас тартуы болып табылады. Бас тарту тұрғын үй ғимаратын босатудан анық, айқын көрінеді.

Бұдан басқа егер де мәміленің сомасы кепіл сомасын толық жаппайтын болса, сатып алу заңсыз деп есептеледі. Егер тұрғын үй ең жоғары бағаға сатып алынса, ал, жылжымайтын мүлікті сатар уақытта кенеттен төбеден жай түскендей пәтердің құны «құлдилап» кетсе, осындай қиын жағдай туындайды. Пәтердің бұрынғы қожайыны жан-жақты заңның негізінде баспана жаңа қожайынның атына рәсімделгеннен соң, қарыздың толықтай жабылмайтындығы туралы сотқа арыз бере алады.

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Дау-дамайсыз жылжымайтын мүлікті қалай бөлуге болады

Пәтердi сатар алдында немесе жалға берерде жөндеу жасауға тұра ма?

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.