Пәтердi сатар алдында немесе жалға берерде жөндеу жасауға тұра ма?

Негізі, адамдардың көпшілігі әрі қарай ұзақ уақыт және бақытты өмір сүру үшін үйлеріне және пәтерлеріне жөндеу жасайды.  Ал, жөндеудің көмегімен басқа кісілер үшін пәтерді дайындауды барлығы қолға ала бермейді.

Cонымен, сатуға немесе жалға беруге арналған тұрғын үйді жөндеуде — пәтердің құнын көтермейтін қажетті кезең болады, есесіне ол клиенттерді іздеу процесін тезірек аяқтауға және жылжымайтын мүлік нарығындағы объектінің бәсекеге қабілеттілігін арттыруға көмектеседі. Бірақ, аса көп шығынсыз жүргізілген жөндеудің көлемі қандай болуы керек және ол неге байланысты? Бұл сұрақтарға жауаптарды табуға сараптамашылар жан-жақты қол ұшын берді.

Сату алдындағы жөндеу

Сіз жақын уақытта пәтеріңізді сатуға мықтап талап қылсаңыз, оған жөндеу жасау керектігі немесе керек еместігіне риэлторлар тұрақты түрде былай дейді:

— Міндетті түрде жөндеу жасау керек! Қарапайым, сыртын болса да, әлеуетті сатып алушылар мен жалға алушылар үшін тартымды етіп жаңалаған дұрыс, — дейді Астанадағы BEST Realty  жылжымайтын мүлік агенттігінің мықты мамандары.  Алайда, жүргізілген жұмыстың көлемі мен оған шыққан шығынның шамасы соңғы кезекте тұрғын үйдің класына байланысты.

Эконом-класс

Сараптамашылар эконом-класты қарапайым пәтерлердің сатушыларына сату алдындағы жөндеуге қомақты ақша салудың қажеті жоқ деп санайды, өйткені, мұндай жылжымайтын мүліктің сатып алушыларының, тәртіп бойынша, қымбат плиткаға немесе тоқымалық тұсқағаздарға артық төлегілері келмейді. «Эксперт» ЖА-тің риэлторы Дана Жақыпбекова көптеген меншік иелерінің өз пәтерлерінің дәрежесін жиі көтеріп, жоғары бағалайтынын атап өтеді,  сол аудандағы ұқсас нұсқаларды және пәтерлерін жөндеуге жұмсалған қаражатты негізге алып сүйенеді. Пәтердің қожайыны өз жөндеуін есепке алып, оның нарықтық құнынан 30%-ға орташа бағаны көтереді. Алайда, күрделі немесе косметикалық жөндеуі бар пәтерлердің бағалық айырмашылығы аз. Мұндай класты жылжымайтын мүлікті сатып алушылар қарапайым жөндеу мен төмен бағалық нұсқаны қалайды.

— Әдемі, сапалы жөндеу пәтердің құнын көтереді, бірақ, 15­-20%-дан артық емес. Сатудың жылдамдығы туралы айтуға болады — жақсы әрлеуі бар объекті басқасына қарағанда жедел сатылады. Бірақ, жылжымайтын мүліктің иелері объектінің жөндеуіне жұмсалған шығындар, — бұлар әрдайым өз-өздерін өтемейтінін есте ұстаулары керек, — деп санайды BEST Realty агенттігінің риэлторы Мадина Байболова.

Косметикалық жөндеу

Сондықтан эконом-класты пәтерді сатуға дайындалу барысында қожайындарға косметикалық жөндеу жасаса жеткілікті. Оған міндетті түрде қандай жұмыстар жатады?

Косметикалық жөндеуБіріншіден, пәтерде ұзақ тұрған қожайындар ұсақ жарықшаларды, дақтарды байқай бермейді. Алайда, пәтерге бірінші кірген адамның көзіне олар бірден түседі. Сондықтан сатылатын жылжымайтын мүлік объектісін клиенттерге көрсетпестен бұрын тұсқағаздарды ауыстыру керек немесе қабырғаларды қайта сырлап, сөндіргіштер пен тықпалардың жаңасын салу қажет. Пәтер бірден көрікті күйге еніп қалады, түрі де жаман емес, мұндай жұмыстарға көп ақша кетпейді. Бұған қоса тұсқағаздар мен қабырғалардың сырына бейтарап түсті таңдаған дұрыс: ақшыл, сарғыш және т.б.

Екіншіден, егер де пәтерде ескі сантехника орнатылған болса, онда оны ауыстыру керек. Ең болмағанда асүйдегі және жуынатын бөлмедегі крандар мен ұстағыштарды өзгерткен абзал.

Үшіншіден, сатылатын пәтердегі терезелер мен есіктер тәуір жағдайда болғандары жөн. Оларды ауыстыру соншалықты қиындық тудырса, сырлап қойған артықтық етпейді.

Бұдан басқа эконом­-класты үйдегі коммуникация мен инженерияға мықтап назар аударған дұрыс. Сондықтан егер сатар алдында құбырлар, батареялар, өткізгіштер өзгертілсе — бұлар сатып алушыларға көрнекті болып көрінеді.

Барлық әрлеу-мәндеу материалдары эконом­класты дәрежеге дәлме-дәл сәйкес келуі жұмыстар жүргізілген уақытта да есте мықтап ұсталғаны пайдасыз болмайды.

— Қарапайым пәтерлерге қымбат жөндеу жасау экономикалық жағынан тиімсіз болады. Керемет жөндеу жасалды екен деп ешкім сырт жақтағы тұрғын үйді қаланың ортасындағы үйдің бағасымен бірдей етіп сатып алмайды. Тіпті пәтерді алтынмен аптап, күміспен күптеп қойса да, «эконом» сегментінен «бизнес» және «элит» сегменттеріне секіруге болмайды, — дейді риэлтор Мадина Байболова.

Сату алдындағы шығынсыз жөндеу

Бірақ, жылжымайтын мүлік иелерінің қарапайым жөндеу жасауға қаражаттары жоқ кездері болады. Мұндай кезде не істеу керек? Жауап жәй: соңынан қарай жүрген жөн. «Эксперт» ЖА-нің риэлторы Никита Чугунов өзінің тұрғын үйін өз талғамына сай жабдықтайтын, жөндеусіз нұсқаны іздеуге тырысатын эконом-класты баспананы сатып алушылардың категориясы бар екенін атап өтеді. Мұндайлар аз емес. Сондықтан егер де сату алдындағы жөндеуге ақша болмаса, онда сондай сатып алушыларды іздеу керек. Қабырғадан тұсқағазды сырып, оларды ысқылап, төбені әктеп, шкафтар мен антресолдерді жабдықтау керек — жалпы, пәтерді «жөндеу алдындағы дайындық» жағдайына келтірген абзал.

Күрделі жөндеуге сұраныс бар ма?

Косметикалық жөндеу — эконом­класты пәтерді сатуға дайындау үшін керемет нұсқа. Алайда, мынадай жағдай туындауы мүмкін, күрделі жөндеуді аяқтаған уақытта қожайын пәтерін сатуға мәжбүр болады. Мұндай кезде жасалған жөндеудің жарты құнын пәтердің бағасына қосу керек деп санайды сараптамашылар. Жан-жақты керемет әрі тамаша күрделі жөндеуімен эконом­класты пәтерлерге аздаған сұраныс азаматтардың нақты категорияларында бар.

— Күрделі жөндеуі бар пәтерлер, мысалы, жылжымайтын мүлікті ипотека арқылы иеленуші азаматтарға қолайлы, — оларда жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін қолма-қол қаражат жоқ. Еліміздің басқа аймақтарынан келетін адамдар, сонымен қатар жеке іспен айналысуға уақыттары жоқ болмайтындықтан, дайын жөнделген пәтерлерді жиірек қалайды. Алайда, сатып алушылар безендірушілік әсемдікке емес, қарапайым күрделі жөндеуге төлеуге дайын, — деп түсіндіреді «Эксперт» ЖА-нің риэлторы Кристина Биенко.

Бизнес-класс

Бизнес-класты үйлер мен пәтерлерге жан-жақты тоқталар болсақ, мұнда жағдай басқаша, өзгеше қалыптасқан. Осындай тұрғын үйді көздейтін адамдар «кілтпен» нұсқаны жиірек қалайды.

Көп жерде айтылатын ортақ ережені ұмытпаған абзал: пәтер қымбат болған сайын оның жөндеуі де қымбатқа түседі. Онда жасалған жөндеудің тұрғын үйдің мәртебесіне сәйкес келуі әрлеу материалдарының, сантехникалардың және  де коммуникацияның сапалық дәрежесіне, сонымен қатар дизайнның ойы мен тұжырымының дәрежесіне әсер етуі тиіс. Егер пәтер қымбат болса, онда арзан жөндеу әлеуетті сатып алушылар мен жалға алушылардың көңілдеріне қаяу, зіл түсіреді, мұндай тұрғын үйдің бәсекеге қабілеттілігі төмендейді. Баспана сатып алушылар қайталама нарықтағы сапалы жөндеусіз және стилдік интерьерсіз пәтер нұсқаларын жөн санамайды. Сондықтан бизнес-класты сату алдындағы пәтер жөндеуі туралы тілге тиек еткенде, безендірушілік жөндеу жөнінде айтқан дұрыс.

Безендірушілік жөндеу

Бизнес-класты жылжымайтын мүліктің меншік иелері кәсіби маманға хабарласқанда, тұрғын үйдің мәртебесіне толық сәйкес келетін көрікті, көрнекті интерьер жасауға мүмкіндік алады. Алайда, дизайн тұжырымын әзірлеген кезде бұны сіз тек өзіңіз үшін істеп жатпағаныңызды білгеніңіз дұрыс.

Керемет интерьерге «Жоқ»

Безендірушілер бұл мәселе туралы не ойласа да, эксклюзивті, керемет, көрнекті жөндеуге, расында, тым жаман қызметтегі пәтерлердің қожайындары лайық екеніне риэлторлар сендіреді. Бір жағынан сәннің бірегей жобалары мен керемет бөлшектері әлеуетті сатып алушылардың немесе жалға алушылардың назарын мықтап аударуы мүмкін. Бірақ, басқа жағынан алғанда, әркімнің талғамы әрқилы, әртүрлі, безендірушінің пәтердің қожайынының тапсырмасымен жасаған эксклюзивті қымбат жөндеуі оның керемет іс туралы байламын нақты көрсетеді. Өзге адамдардың көпшілігі осынау тұжырыммен келіседі, ал, «серіктестерді» талмай, тынбай іздеу — ұзақ және шаршататын процесс. Мысалы, осынау тамашалардың қанша тұратынына қарамастан қара мәрмәрлі төбесі бар, қызыл қабырға мен ақ едені бар пәрменді, мықты пәтерге жалынды талапкерлердің табылуы күмәнділеу.

— «Талғам мен түске ешқашан серік жоқ» дегендей, барлық сатып алушылар авторлық жоба бойынша орасан қымбатқа орындалған сіздің жөндеуіңізді дұрыс бағаламайды, — деп «Эксперт» ЖА-нің мамандары атап өтеді.

Сондықтан бизнес-класты пәтерлерге сату алдындағы жан-жақты жөндеуді жасағанда, бейтарап, жылы күйде классикалық стилге тиянақты көңіл қойған дұрыс.

Қазақстандық жағдайдағы безендірушілік жөндеу

Алайда, мұның бәрі теория. Қазақстандағы безендірушілік қызмет нарығының орасан жоғары дәрежеде дамымай жатқандығын тәжірибе нақтылап көрсетіп отыр. Безендірушілердің қызметіне көбінесе саудалық ұйымдардың: дүкендердің, кафелердің, кеңселердің және тағы басқалардың, жаңа құрылыстағы «элиталық» кең пәтерлердің және жеке үйлердің ауқатты иелері ғана жүгінеді.Қазақстандық жағдайдағы безендірушілік жөндеу

Интерьерлерді безендіру саласында кәсібилер мен тапсырыс берушілердің саны бойынша Қазақстанның қалалары арасында көшбасшылар болып, Алматы мен Астана саналады. Бірақ, бұл қаладағы адамдар безендірушілік жөндеуді болашақ сатып алушылар мен жалға алушылар үшін емес, тек өздері үшін жасайды.

— Біздің тәжірибе көрсеткендей, сатуға дайындық үшін безендіруге жөндеу жасаушы адамдардың пайызы анау айтқандай көп емес, кісілердің көбісі негізінен пәтерде өздері тұратын болып шешсе, оның эксклюзивті әрлеуіне қаражат салады, —  деп атап өтеді BEST Realty астаналық агенттігінің риэлторы Мадина Байболова.

Ол туралы қарағандылық мамандар былай дейді:

— Бизнес­-класты жылжымайтын мүліктің сатушылары (элиталық тұрғын үй) өздерінің пәтерлерін сату алдындағы дайындық кезінде оған қандай да бір керемет жөндеу, қайта жобалау және т.б. жасамайды, өйткені, мұндай дәрежедегі пәтерлердің жағдайы жаман болмайды. Өйткені, көбіне бизнес-класты пәтерлер басында қарапайым нұсқалы түрде сатып алынады, сосын барып сапалы және өте қымбат материалдардан авторлық идеяны пайдаланып, оған жөндеу жасалады. Бірақ, пәтердің сыртқы бейнесінің уақыты біткеннен кейін күрделі жөндеуге қарамастан ол сырылатынын білу керек. Сондықтан жұрт сату алдындағы дайындықта пәтердің сыртқы пішіні мен интерьерін жәй жаңалайды, — дейді «Эксперт» ЖА-нің риэлторы Никита Чугунов.

Жалға беру алдындағы жөндеу

Қожайындар пәтерлерін сату кезінде жөндеусіз үй қанағаттандыратын клиенттерді бірден қиындықсыз табандарын тоздырмай таба алады, мұндай жағдайда жалға алушыларды жолықтыру мүмкін емес. Бұл түсінікті — өйткені, жалдық пәтерді іздеген адамдар толық жабдықталған тұрғын үйді қалайды, олардың жөндеу жасауға және көптеген жиһаздарды тасып әкелуге ынтасы да, мүмкіндігі де болмайды. Сондықтан да жалға беруге арналған пәтерде жөндеу міндетті түрде болуы керек.

Эконом­-класс

Жалға берілетін тұрғын үйдің жөндеуі әмбебап болуы тиіс. Пәтердің құндылығы керекті жиһаздардың, тұрмыстық техникалардың бар екендігімен өседі. Материалдарды бейтарап, түсті — төсектік етіп таңдаған тым тәуір болады.

Жалға берілетін баспананың жөндеуі оның ішінде қосымша жұмыстар жүргізілмейтіндей болып, тиянақты, жан-жақты орындалғаны абзал.

Пәтерді жалға берер алдында қосымша қолайлылыққа тек қана қайта жабдықтау апарады. Мысалы, қонақжайымен және екі жатынымен үш бөлмелі пәтерде асүйді қонақжайға көшіріп, тағы бір кең әрі жарық жатын бөлме жасауға да болады. Жеке жатын орынның санын көбейту жалдық ставканы жоғарылатуға мықты септігін тигізеді.

Эконом­-класты жалдық пәтердің тікелей негізі, темірқазығы толық жабдықталған асүй болып табылады. Тұрмыстық техниканың қымбат болуы шартты емес. Тоңазытқыш, плита, шайнек — жалға алушыларды тек қана ең қажеттілермен, керектілермен қамтамасыз ету керек.

Осылайша ойластырылып, жалға беруге арналған эконом-класты пәтерлердің жөндеулері сатуға қойылған пәтердікіне қарағанда, масштабты, кең көлемді болуы тиіс. Бұған қоса бағаны шырқыратып көтеру арқылы шығындардың орнын жедел жабуға сену, — дұрыс идея емес екенін ескеру керек.

— Эконом-класты сегментке қатысты тікелей айтар болсақ, мұнда жалға алушы бірінші кезекте бағаға көңіл, назар қояды, объектіні жалға қарапайым жөндеумен төмен бағаға берген екі жаққа да тиімді, ыңғайлы, қолайлы болады, — деп сенімді түрде түсіндіреді BEST Realty агенттігінің риэлторы.

Иә, жалға беруге арналған эконом­класты пәтердің жөндеуіне көп шығын жұмсалады, алайда, оларға сіздің бизнесіңізді көтеретін қажетті қаржылай іс деп қарау керек.

Бизнес-класс

Бизнес­-класты жылжымайтын мүлік объектілерін тілге тиек етсек, мұнда сату алдындағы жөндеу, жалға берер алдындағы жөндеу ең жоғары дәрежеде сапалы жүргізілуі тиіс.

— Элиталық жылжымайтын мүлік сегментінде жалға алушы әрқашан әрлеудің дәрежесіне, интерьердегі стилдің бүтіндігіне, жиһаздардың сапасына және интерьердің заттарына мұқият қарайды. Элиталық сегменттің клиенттері үшін жақсы жөндеу міндетті талап болып табылады. Жалға алушылар осыдан бес жыл бұрынғы құрылыс салушыдан қалған пәтердегі жұлым-жұлым жөндеу үшін, қисайған-мисайған жиһаздар үшін жал құнын 2­3 мың долларға көтеретіндерді тіпті түсінбейді. Олар сәл көбірек төлеуге дайын, бірақ, өздері үйренген, өздеріне қолайлы санайтын жайлылықты қалайды, — деп тағы да ұстамды түсіндіреді BEST Realty агенттігінің риэлторы.

— Евро жөндеуі бар элиталық пәтерлерге сұраныс орасан, бірақ, ұсыныстар аз, тиісінше, бұл пәтерлердің бағалары да тым жоғары, — дейді нақтылап «Эксперт» ЖА-тің риэлторы Валерия Сакович.

Алайда, қашанда әркімде талғам әртүрлі, жалға беруге арналған пәтерді рәсімдеу уақытында бұларды ескерген жөн. Басы артық «ойлап тапқыштықсыз» және «кереметсіз» оның интерьері үйлесімді және жарасымды бола берсін. Әрине,  бизнес-класты жалдық пәтерге сапалы жиһаздар қойылуы тиіс және жайлы өмір үшін барлық қажеттілермен тинақты, жан-жақты толық түрде жабдықталуы керек.

Жоғарыда айтқандардан шығатын тұщымды қорытынды, пәтердің безендірушілік жөндеуі элиталық тұрғын үйді жалға берген жағдайда өз-өзін өтейді. Стилді интерьер пәтерді бәсекеге қабілетті етеді және клиенттерді тартады.

Кеңестер

BEST Realty агенттігінің мамандары:

Жалға беру және қайта сату үшін пәтерге ең керемет әрі қымбат безендірушілік жөндеуді жүзеге асыруды біз ешқашан да ұсынбаймыз. Тек өзіңізді ғана риза қылып, қуантатын етіп, интерьерде тұру мақсатында өзіңіз үшін істеңіз. Ал, бизнес-мақсат үшін (жал/сату) жөндеуге міндетті түрде инвестиция ретінде қараңыз — атақты стилде (қазіргі заманғы классика, модерн) өтеуді есепке алмай-ақ, өзіңізге қолайлы бюджетте сүйкімді сапалы жөндеу жасаңыз.

Жылжымайтын мүлік «мен осыншаға сатып алдым + жөндеуге осынша қаржы салдым + осыншама пайда табамын = баға» формуласы бойынша сатылмайтынын тәжірибе көрсетті, нарықтық баға бойынша сатып алушы төлеуге дайын.

Соңында бірнеше әмбебап кеңестерді бөліп айтуға болады:

1. Сату немесе жалға беру алдындағы пәтердегі жөндеу жылжымайтын мүлік нарығындағы тұрғын үйдің дәл мәртебесіне сәйкес болуы тиіс.  Тұрғын үй қымбат болса — тиісінше жүргізілген жөндеу де қымбат болуы керек.
2. Сату алдында эконом-класты жылжымайтын мүлік объектісіне  күрделі жөндеу жүргізу тым пайдасыз. Жеңіл косметикалық жөндеу керемет нұсқама, ол мол шығынды соншама талап етпейді, дегенменен, пәтердің тартымды да сүйкімді сыртқы пішіні сатып алушының мықтап назарын аударады.
3. Эконом-класты пәтерді жалға беру кезінде жалға алушылардың арзан нұсқамаға көбірек тоқталатынын есте ұстаған абзал. Алайда, олар, тәртіп бойынша, жайлы өмірге толық жарамды тұрғын үй алаңын алғысы келеді: ұқыпты, барлық қажетті жиһаздармен және тұрмыстық техникалармен. Сондықтан жалға беруге арналған пәтердегі жөндеу арзан болуы тиіс, барлық жұмыс аяқталып, сіз қалыпты, көңілді күн көруге жағдайлар жан-жақты, тиянақты жасалғаны абзал, дұрыс.
4. Бизнес-класты пәтерлерге қатысты тағы да сөз етер болсақ, мұнда сату алдындағы жөндеу, үйді жалға беру алдындағы жөндеу ең жоғары дәрежеде орындалуы керектігін сенімді түрде батыл айтуға болады. «Элиталық» пәтерді жалға беруге шешім қабылдап, жөндеу жүргізгенде, кәсіби мамандарға жүгінген жөн.

Безендірушілік жөндеу мұндай пәтерлер үшін жалдық төлемнің құнын кәдімгідей жоғарыға, биікке шырқыратып көтереді, мұндай класты жылжымайтын мүлік объектілерінің сатып алушылары жайлылық құнын әрқашан қалайды және олар стилді және функционалды интерьерге төлеуге дайын.

ҚҰРЫЛЫС ЖҰМЫСТАРЫНЫҢ ОРТАША ҚҰНЫ

Астана қ. құрылыс фирмаларына сұрау салу мәліметі бойынша ( қыркүйек 2013 ж)

Ескі тұсқағаздарды түсіру — 200-250 тг/ш.м.

Қабырға сылағы — 160 тг/ш.м.

Қабырғаны сылау — 800-900 тг/ш.м.

Тұсқағазды жапсыру — 400-500 тг/ш.м.

Кафелмен қаптау — 1300-1600 тг/ш.м.

Линолеум төсеу — 400-500 тг/ш.м.

Төбелер:

шпатлевка, сырлау, желімдеу — 1100-1200 тг/ш.м.

гипсокартон — 1000 тг/ш.м

Жөндеудің орташа құны — 80-100 доллар/ш.м.

plot.kz

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Пәтерден пәтерiге көшу

Егер жылжымайтын мүлiктiң құжаттары жоғалса…

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.