Как самостоятельно оценить квартиру в столице

Решили продать свою квартиру, но не знаете за какую цену ее выставить? В этом вопросе помогут советы от профессионального оценщика. Речь идет не о том, чтобы освоить все сложности работы по... 

...оценке недвижимости. Но некоторые приемы от специалистов вполне могут пригодиться.

Об особенностях анализа астанинских квартир рассказал учредитель оценочной компании «Центр оценки активов» Арслан Айнакулов. Стоит понимать, что здесь представлены основные моменты по определению стоимости квартиры. Для более точной оценки нужно приглашать профессионала.

Существует множество факторов, которые влияют на рыночную стоимость жилья. Для самостоятельного определения цены квартиры в «Центре оценки активов» предлагают выполнить следующие шаги: 

Определить технические характеристики объекта.

К ним относятся:

  •  Год постройки и материал стен. Как правило, данные характеристики отражены в техническом паспорте на квартиру. В случае их отсутствия, к расчетам принимается информация, имеющаяся в КСК.
  • Расположение квартиры в угловой или не угловой части жилого дома. Этажность дома и этаж расположения квартиры. Это поможет при выборе аналога и расчете корректировок.
  • Определиться с классом ремонта. Как говорит Арслан Айнакулов, в их оценочной компании ремонт условно делится на 5 классов: черновая отделка, косметический ремонт, стандартный ремонт (материалы стран СНГ, Китай), премиум ремонт (материалы стран Европы, США) и авторский дизайн (материалы стран Европы, США под индивидуальный проектный дизайн). Состояние отделки определяется исходя из последней даты ремонта и визуального осмотра. 

Подобрать аналоги

Оценщикам приходится ориентироваться по ценам, указанным в газетах и объявлениях. Для этого выбираются объявления максимально приближенные к данным продаваемого жилья. Подбор аналогов зависит от ряда критериев:

  • Объект-аналог должен быть расположен в максимальной близости от объекта оценки. Идеально, если в этом же доме или ЖК. В Астане, в принципе, нет проблем с выбором вариантов. Поэтому найти похожую на вашу квартиру в том же жилищном комплексе, обычно, не является проблемой. По приоритетам критерии распределяются в следующей последовательности: жилой дом, улица, район города.
  • Жилой дом должен быть аналогичного класса, года постройки, окружающей инфраструктуры и транспортной развязки.

Как успешно продать квартиру: советы психологов и риелторов>>>

Составить анализ рынка

Для анализа необходимо выбрать 5-10 предложений по продаже квартир, аналогичных вашей (как описывается в предыдущем абзаце).

  • Следует учитывать, что в похожих объявлениях будут встречаться наиболее дорогие и наиболее дешевые квартиры. Такие случаи специалисты исключают из своего анализа.
  • При дорогих предложениях оценщики руководствуются правилом, что рациональный покупатель не даст за объект больше, чем за аналогичный объект равной полезности.
  •  При дешевых предложениях следует учитывать условия, в которых находится продавец: срочная продажа, отсутствие каких-либо документов, реализация залогового имущества и другие обременения, не соответствующие рыночным условиям.
  • Также существует проблема искаженных данных агентств недвижимости. Для сбора базы клиентов часть агентств подают не существующие или уже проданные квартиры, которые имеют низкую цену в объявлениях.

Внести корректировки

Нужно помнить, что всегда рассчитывается стоимость одного квадратного метра, а не всей квартиры. Допустим, вы подобрали 5 аналогов к своей квартире: две квартиры по 90 тысяч долларов (по 53 квадратных метра каждая), две — по 87 тысяч (50 «квадратов») и за 93 тысячи долларов (55 «квадратов»). Значит, средняя стоимость одного кв.метра в выбранных аналогах равна: 447 000 (стоимость всех квартир)/261 (квадратные метры всех квартир) = 1713 долларов за квадратный метр. Значит, столько будет стоить «квадрат» нашего жилья без корректировок.

— В нашей оценочной компании мы делим поправки на натуральные и процентные, после чего распределяем поправки на 3 группы, — объясняет представитель оценочной компании Арслан Айнакулов. — Натуральные поправки отражаются в денежном выражении. К ним относятся наличие мебели и бытовой техники, паркинга, неузаконенные перепланировки и изменения площадей.

Натуральные поправки

Мебель повышает цену

Предположим, что в вашей квартире нет мебели, а в двух или трех других квартирах, которые вы взяли в качестве аналогов, она имеется (или встроенная техника). Кстати, для Астаны это весьма распространенное явление: покидая жилье, владельцы предпочитают отдавать вместе с ним и содержимое. При разговоре с продавцом является стандартным вопрос: «Что останется в квартире?». Поэтому вам придется обзвонить выбранные для сравнения объявления.

Продажа жилья с обстановкой>>>

Парковка зависит от класса жилья

Та же самая ситуация с парковкой — ее стоимость зависит от класса жилья, но она примерно одинакова по всему городу (от 5 до 20 тысяч долларов).

Неузаконенная перепланировка снижает цену на минус 1-3%

По поводу неузаконенной перепланировки информация берется из официальных источников: ГУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Астаны», РГП «Центр по недвижимости по городу Астане» и другие. Особо строго фиксируют любое отклонение от техпаспорта в банках при оформлении ипотеки. Если покупателю придется ждать переоформления документов, то цена квартиры (также как и в случае с мебелью) снижается на величину стоимости этого переоформления. По ориентировочным подсчетам незарегистрированная перепланировка отнимает от стоимости квартиры 1-3%. 

После того, как сделаны поправки на мебель, паркинг, перепланировку, можно приступать к процентным поправкам. Они делятся на три главные группы, которые в разной степени влияют на изменение средней стоимости квадратного метра.

Процентные поправки

Условия сделки влияют на цену до минус 5%

Уровень торга (уступки) можно определить во время интервью, но следует учитывать, что при личной встрече возможен дополнительный торг. Эта поправка также зависит от наличного расчета или оформления ипотеки.

— На основании анализа предложений и фактических продаж квартир в Астане мы определили уровень торгов на показателе около 5%, — указывает Арслан Айнакулов.

Также следует учитывать влияние достоверности полученных данных. Надо понимать, что подаваемое объявление, и условия, выявленные при интервью, могут быть искажены. Большая часть квартир продается агентствами по недвижимости, многие из которых не осматривали лично продаваемое жилье. Поправку на достоверность определяется экспертным мнением оценщика в районе от 3% до 5%.

Ряд предложений реализуется агентствами по недвижимости. То есть они имеют свое вознаграждение за продажу квартиры, которое заложено в ее цене. В зависимости от тарифной политики агентств, поправка варьируется от 1% до 2%.

Месторасположение объекта может уменьшить сумму на 2-7%

Высокое влияние на рыночную стоимость оказывают следующие факторы: местоположение, инфраструктура района, транспортная развязка, расположение дома относительно проезжей части. В случае правильного подбора аналогов, поправки не применяются. То есть, когда квартиры для нашего примера выбраны в том же доме, дворе, районе.

Однако бывают исключительные случаи, когда даже в столице, с ее широким выбором недвижимости, сложно подобрать похожие предложения. Такое обычно встречается, когда квартира находится на окраине города. Как указывает оценщик, менее престижное расположение дома, по сравнению, допустим, с соседним двором или улицей, уменьшит стоимость «квадрата» примерно на 2-7%.

Характеристика квартиры меняет цену до 7%

— Чем больше площадь квартиры, тем меньше ее ликвидность, — объясняет Арслан Айнакулов. — Ее намного сложнее продать. Соответственно, цена за квадратный метр у большой квартиры будет меньше. Допустим, у нас есть ЖК «Солнечный город». Там есть квартиры и по 25 «квадратов» и по 30. То есть, заходишь — там сразу комната и больше ничего нет. Там квадратный метр достигает 3000 долларов. Если мы смотрим квартиру на левом берегу, площадью 70 «квадратов», там за квадратный метр будет такая же стоимость — 2500-3000 долларов.

Чем больше площадь квартиры, тем меньше ее ликвидность.

То есть практически одинаковая цена за метр в ЖК достигается за счет небольших площадей. Если вы определяете стоимость своей квартиры самостоятельно, то цена за «квадрат» не должна меняться больше, чем на 7%, считают в «Центре оценки активов».

В домах старой постройки первый и последний этажи реализуются по меньшей стоимости. Данное правило не всегда применимо в жилых домах новой постройки, по причине влияния панорамного вида, уменьшения коммунальных услуг на лифты и другое.

Ситуация, когда можно заработать на панораме из окна, характерна для больших городов. Например, в Караганде это такой роли не играет. В Астане поправка на вид из окна может составить не больше 3% за квадратный метр.

На поправку стоимости влияет и угловое или не угловое расположение квартиры в доме (не более 2%). Важен также и материал стен, т.к. он определяет срок жизни дома. Опять же, нужно стараться подбирать похожие примеры. Например, все квартиры в кирпичном доме. Но если это не получается, можно сделать поправку между панельной и кирпичной многоэтажкой в 5%. Жилье в панельном доме стоит дешевле. Такая поправка уместна, если время постройки кирпичного дома и «панельки» не сильно различаются. Например, разница в 5 лет.  После применения всех выше описанных процедур можно получить примерную стоимость вашей квартиры.

Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Как оценить квартиру самостоятельно

Памятка продавцу недвижимости

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.