В отличие от самостоятельно проведённой сделки, сделка с риелтором – намного быстрее и надёжнее. Ведь риелторы помогают не просто найти покупателя или объект, но и проверить юридическую чистоту недвижимости, оценить её стоимость, в отдельных случаях грамотно поторговаться, а также обязательно составить правильный договор! Конечно, в гуще риелторских агентств найти лучшее непросто, но мы напомним нашим читателям о том, как же вычислить хорошего специалиста!
Конечно, в этой области хватает и квартирных мошенников, которые только –представляются риелторами, а на деле таковыми не являются. Не стоит забывать, что в любой профессии наряду с компетентными специалистами, к сожалению, хотя бы небольшой процент, но находится – болванов, лентяев или жуликов. И непоминаем, что новости о том, как «аферист обманул людей на десятки миллионов» публикуются не для устрашения, а для вашей бдительности. Её-то мы и будем набираться! А чтобы составить портрет профессионала, мы обратились к риелтору агентства «ЦАН» в Караганде Вячеславу Пирину.
Первое: внешний вид
Первый момент, на который надо обратить внимание – внешний вид риелтора. Поговорка «встречают по одёжке – провожают по уму» работает и в наши времена. Это даёт понять, насколько серьёзен данный риелтор, насколько профессионально он подходит к выбору одежды соответственно своей работе.
– Для меня бы это был бы «звоночек», если бы риелтор пришёл ко мне в спортивном костюме, например, либо в шлёпках или кедах – уровень доверия у меня бы к нему значительно уменьшился! – объясняет риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин, – Понятно, что свободный стиль – намного удобнее, но для рваных шорт и прикольных маечек есть выходные. А на работе – тем более на риелторской, надо позаботиться об имидже, если хочешь добиться успеха и уважения.
Второе: документы и опыт
Желательно, если у специалиста по недвижимости будет высшее образование. Предпочтительно юридическое, так как риелторская работа напрямую связана со знанием законов и кодексов. Хороший вариант также экономическое и психологическое образование. Прекрасно, если риелтор раньше являлся сотрудником банка. Но самый хороший показатель – опыт работы и количество успешных сделок. Определить это могут сайты по недвижимости и комментарии пользователей. Например, на kn.kz клиенты риелторских агентств сразу могут оставить свой честный отзыв после сделки, чтобы другие казахстанцы смогли составить впечатление о специалисте.
Поэтому при встрече с риелтором спросите, сколько лет человек работает в данной сфере, и какого типа сделки ведёт. О хорошей репутации агентства недвижимости может сказать широкий спектр предлагаемых услуг, а вот о профессионализме одного риелтора – наоборот, узкая специализация. Лучше ему знать все нюансы продажи одного сегмента недвижимости, чем хвататься за всё: за жилую, коммерческую, промбазы… Обязательно что-то, где-то да и упустит. Поэтому профессионалы высокого класса концентрируются на своей нише и знают о ней абсолютно всё.
От людей, которые оказались в профессии абсолютно случайно, профессиональных специалистов отличают ещё и сертификаты, аттестаты. У агентства – должна быть лицензия. Агентство недвижимости – это юридическое лицо, прошедшее госрегистрацию.
– При знакомстве с риелтором попросите посмотреть его удостоверение личности, бейджик. Этому человеку вы будете доверять решение определённых вопросов, связанных с вашими деньгами, поэтому смущаться или бояться спросить что-то лишнее – не стоит. К тому же, если риелтор начнёт хамить на вашу просьбу, сразу будет понятно, что за специалист перед вами, – говорит риелтор Вячеслав Пирин, – Подъезжая к агентству, покрутитесь около него, оцените их здание, масштаб, ремонт. Это тоже говорит об имидже компании.
Если риелтор работает один, либо он настолько быстро обучаем, что решил расти отдельно от компании. И того уровня знаний, что даёт компания, ему уже недостаточно. Либо он настолько амбициозен, что хочет испытать свои силы. Понял принцип действия и – в бой, как говорится. Если риелтор работает от Агентства Недвижимости – по тому, как себя он преподносит, можно судить о самой компании. Однако перед работой с агентствами лучше собрать о них отзывы в интернете, например, на форумах, где меньше вероятности подчистить нелестные отзывы.
Можно проверить риелтора и агентство и на нашем сайте. На kn.kz представлено множество проверенных специалистов по недвижимости, и много отзывов клиентов об их работе. Прозвоните несколько агентств, поговорите со специалистами и посмотрите, насколько квалифицировано вас проконсультировали и сколько времени вам уделили. На этом основании можно понять, насколько добросовестно они выполняют свою работу.
Не стоит настораживаться, если вместе с матёрым риелтором на объект приезжает стажёр-помощник. Во-первых, три головы (вместе с вашей) – лучше. Во-вторых, благодаря таким сделкам молодёжь наберётся опыта не по конспектам, а в реальности, видя сложные сделки и пути их решения. Кстати, можно поинтересоваться у риелтора и о количестве его сделок в месяц. В идеале от трёх и больше, но есть и очень сложные сделки, на которых уходит побольше времени.
Третье: юридические моменты
Показатель профессионализма как агентства, так и риелтора-одиночки – составление договора. В договоре у хорошего агентства должны быть оговорены все основные моменты сделки: сумма и условия выплаты вознаграждения, перечень услуг, права и обязанности клиента и риелтора. Некоторые компании указывают, что продавец не должен сотрудничать с другими риэлторскими агентствами. Это нормально, и даже плюс. Если клиент будет сотрудничать с несколькими агентствами, есть вариант, что при установлении цены на недвижимость, риелторы будут работать по разным суммам, что запутает покупателей и затянет сроки сделки.
В договоре обязательно должен быть прописан пункт по юридической проверке недвижимости! Объект должен предоставляться к просмотру клиенту уже с проверенным пакетом документов. Если этого пункта не будет, а после сделки возникнут какие-то проблемы, агентство за них не будет нести никакой ответственности.
– Хороший риелтор обязан проверить недвижимость на наличие арестов и обременений. Он должен владеть той же информацией, которой владеет сам собственник. У меня на практике было много случаев, когда я приходил к владельцам квартиры и они в унисон твердили: «у нас чистейшая квартира по документам!» – вспоминает риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин, – А как начинаешь делать юридическую экспертизу, которая указана у нас в договоре – чего только не найдёшь! Были и аресты и нарушения. Недавно даже был случай – висели с 2004 и 2008 годов обременения от «Караганды Су» и «Караганды Жарык». Даже могут быть штрафы за нарушения ПДД, которые были невовремя оплачены! Могут быть алименты… Масса причин, о которых продавец забыл сказать, или сделал вид, что забыл!
На практике такие штрафы игнорируют, полагаясь на «авось». В итоге все эти компании подают в суд. И иногда даже сам продавец может не знать масштаб этих обременений. Особенно, когда сам не живёт в продаваемой квартире.
– Также при юридической экспертизе риелтор смотрит по техническому плану – всё ли на данном объекте недвижимости соответствует действительности – может быть, продавец убрал какую-то перемычку. Это уже является перепланировкой. То есть для него это незначительное что-то, а если покупатель, допустим, ипотечник, (и у него горит время), он начинает подавать документы в банк, идёт оценка. Оценщик выявил нарушение, его нужно устранить. Пока продавец спохватится, покупателю приходит отказ, – говорит Вячеслав Пирин.
Если в договоре указано, что клиент сразу отдаёт часть суммы агентству или риелтору – стоит насторожиться, считает эксперт. Передать какую-то сумму денег абсолютно незнакомому лицу, которое ещё ничего для вас не сделало – по крайней мере подозрительно. Поэтому никаких авансов или предоплат нормальное агентство не берёт. Работа риелтора сдельная. Выполнили её – получили гонорар.
Риелтор должен дать время, чтобы подробно изучить договор. Если он против того, чтобы вы показали бумаги юристу, или прочли дома с родными, тоже стоит забеспокоиться. Там нет никакой конфиденциальности или коммерческой тайны. Также хороший риэлтор объяснит клиенту любой пункт договора.
Четвёртое: расценки
Риелторская комиссия, конечно, на рынке у всех разная. В идеале, чтобы определить среднюю актуальную цену – стоит прозвонить несколько агентств и расспросить. В целом, суммы сильно не отличаются. Однако слишком низкий размер комиссии могут устанавливать риэлторские агентства, которые значительно завышают цены на объекты. Или работают … неофициально. Без договора, фискальных чеков и актов выполненных работ (которые обязательно должны быть у солидного агентства).
Пятое: поведение
Наряду с профессионалами в сфере риелторских услуг встречаются люди, которые просто хотят заработать лёгкие и быстрые деньги. Клиента торопят с выбором, не дают время подумать, «подгоняют» на просмотре квартиры. Да, специалист по недвижимости должен быть хорошим психологом. Но если он оказывает на вас психологическое давление – толку и удовлетворения от сделки, скорее всего не будет.
– Я, как специалист, проработавший несколько лет на рынке недвижимости, заверяю: больше трёх-четырёх просмотров квартир за сутки для клиента – это бессмысленные гонки. При просмотре шестой или седьмой квартиры подряд покупатель даже не сможет вспомнить, что было в первой квартире, что во второй! – говорит риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин, – Но если сам клиент настаивает на этом – нужно брать с собой ручку и блокнот и вести запись. Разбить лист на колонки, ставить плюсы и минусы. Там понравился ремонт – плюс, там понравился этаж – плюс, тут нет балкона – минус, тут минус – угловая квартира…
Если покупатель не рассмотрел приглянувшийся объект с первого раза, его посещают снова. И риелтор должен спокойно воспринимать просьбу договориться ещё раз с владельцем недвижимости.
Хамство, бестактность и непрошеные советы – показатель непрофессионализма. Если продавец не хочет торговаться – категоричные заявления вроде «мы так не работаем» – неприемлемы. Хороший риелтор примет позицию клиента и постарается продать. Когда клиент увидит, что все покупатели предлагают меньше – сам сделает выводы.
– В идеале риелтор не имеет права высказывать своё личное мнение – что именно покупать или не покупать, продавать или не продавать, до того момента, пока клиент не спросит. Мы можем мягко подсказать, но это очень тонкая грань между профессиональным советом и навязчивостью. Можно аккуратно задать наводящие вопросы, почему определили эту цену, почему хотите этот район… Риелтор больше слушает, и с риелтором должно быть легко как с психологом – подытожил Вячеслав Пирин.
Шестое: гарантии и отчётность
Бывает, что риелтор ориентируется лишь на собственную выгоду от сделки и предлагает только те объекты, с которых получит наибольшую комиссию. Поэтому когда вы нанимаете специалиста по недвижимости, обговаривайте с ним все условия сотрудничества и прописывайте их в договоре. Лучше работать с крупными агентствами недвижимости, так как там все сотрудники постоянно проходят переобучение и в таких компаниях действует многоступенчатый контроль сделок, чтобы не рисковать репутацией компании.
Регулярная отчётность перед клиентами – признак современного агентства недвижимости и хорошего риелтора. Это могут быть еженедельные отчеты или просто сообщения в мессенджерах, но вы должны видеть, что он работает, и понимать: как и с кем! Хорший риелтор понимает, что это и ему на руку: ведь доверия становится больше! Но бывает, что количество звонков и просмотров большое, а воз и ныне там. Поэтому если результата долго нет, надо обсудить и варианты рекламы вашего объекта.
Хороший риелтор предлагает варианты недвижимости из своей базы, лично ездит на просмотры, спрашивает подробности у второй стороны и сопровождает клиента вплоть до получения им заветных ключей и расчёта с покупателем. Желаем, чтобы вам попадались настоящие профессионалы своего дела!
Информационная служба kn.kz
