Перед выбором между сдачей объекта в аренду и его продажей — владельцы недвижимости в Казахстане становятся нередко. Этот один из самых важных финансовых вопросов как при работе с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. Оба варианта могут быть выгодными, но экономический эффект каждого из них зависит от множества факторов: от фаз рынка недвижимости и инфляции в стране до локации и состояния вашего объекта.
Рынок недвижимости Казахстана пережил несколько волн роста за последние годы. В период с 2021 по 2023 годы был аномальный спрос, рост цен на первичном и вторичном рынках достигал 20–35% годовых. В числе причин льготные ипотечные программы, удорожание стройматериалов, миграционный приток и определённый дефицит предложения. В 2024-2025 годах произошла стабилизация цен. Увеличился ввод нового жилья, выросли ставки по ипотеке... В итоге покупательская способность пошла вниз и арендный рынок нормализовался. И сейчас можно сказать, что рынок стал более рациональным, а спекулятивный рост цен — замедлился.
Доходность аренды недвижимости в Казахстане
Реальные расходы собственника от долгосрочной аренды квартиры будут совсем не равны суммам ежемесячных плат арендатора. При долгосрочной сдаче надо учитывать налоговые отчисления, необходимость общего ремонта хотя бы раз в 4 года, косметическое приведение в порядок жилья после каждого арендатора для следующего квартиросъёмщика, а также амортизацию техники и мебели!
Обновление техники и мебели эксперты советуют делать каждые 5 лет. И даже если в вашей квартире холодильник работает 10 лет, то надо учесть, что у арендаторов техника работает в режиме повышенной нагрузки, и они редко обращаются с ней аккуратно.
Поэтому риелторы советуют закладывать в амортизационные расходы ежегодно по 15–20% от стоимости имеющейся в жилья техники и мебели. Что же касается ремонтных расходов, то лучше закладывать 10–15% от стоимости будущего ремонта в год.
Также при сдаче в аренду нужно учитывать, что могут быть простои как минимум 1-2 месяца, при смене жильцов — комиссия риелтора (если сдаёте через посредника).
В итоге доходность за несколько лет аренды часто сравнима с депозитом в банке, с учётом ежегодного роста квартир в цене. Но недвижимость — какая-никакая страховка от инфляции, так что аренда остаётся хорошим вариантом пасивного дохода.
Доходность от продажи недвижимости в Казахстане
Продажа квартиры — это реализация капитала. Казалось бы, расстаёшься с объектом взамент на деньги, которые с каждым годом обесцениваются, но! Эксперты выделяют несколько моментов, при которых недвижимость лучше продать.
1. Если квартира достигла «пика стоимости»
Даже если вы продолжаете сдавать недвижимость в аренду, надо периодически мониторить и рынок ипотеки в стране. Если ваш дом устаревает, лучше с квартирой расстаться и поменять на более новую постройку. У большинства банков второго уровня в Казахстане есть ограничения по году постройки, сейчас чаще всего это 1965 год. Но время идёт и надо следить за ипотечными условиями. Иначе при оттягивании продажи есть риск продать по бросовой цене. Если инфраструктура не развивается, район теряет привлекательность — цена объекта тоже может начать падать.
Если квартира в старом районе или доме 30+ лет, надо понимать, что такие объекты слабо растут в цене, требуют регулярных ремонтов и дают низкую доходность.
Если квартира в новом районе, но в ЖК с завышенной ценой квадратного метра — арендная плата может не «догнать» стоимость.
2. Если вложенная стоимость меньше, чем текущая рыночная
Имеются ввиду такие случаи, когда вы покупали квартиру по госпрограмме или на очень ранних этапах строительства (как правило, на 20-40% ниже чем после сдачи дома в эксплуатацию), или по курсу намного ниже предыдущего.
3. Если объект требует капитальных вложений
Если квартира уже порядком изношена, в доме требуется замена всех коммуникаций, да и сам объект расположен в старом фонде, ремонт может вам обойтись в миллионы тенге, а рост цены недвижимости в будущем явно не перекроет вложений.
4. Если деньги нужны для реинвестирования
Деньги сыграют бОльшую роль, если вы сразу же после продажи объекта намерены вложить их:
- в коммерческую недвижимость (доходность 9–12%, в отличие от жилой, где доходность 5-7% годовых),
- в новостройки на нулевом цикле,
- в инструменты финансового рынка.
Люди иногда продают одну большую квартиру и покупают 2 студии — и это повышает доходность как минимум в 1,5 раза.
Окупится квартира или нет
Эксперты сходятся во мнении, что если квартира окупается дольше чем за 15 лет, сдавать её экономически нецелесообразно. Конечно, универсальный расчёт окупаемости нереален (затраты на обновление техники, мебели и вклады на ремонт у каждого разные), но даже если грубый подсчёт не в вашу пользу, стоит серьёзно задуматься. Например, если стоимость квартиры 20 миллионов тенге и сдаётся она за 200 тысяч в месяц, то её стоимость равна 100 арендным платам и это 8 лет 4 месяца. Отталкиваясь от этого, надо определять, сколько арендных плат будет стоить ремонт, техника и не забывайте о налогах!
Аренда выгоднее продажи в тех случаях, когда квартира:
- расположена в новом доме,
- в районе с высоким спросом на аренду,
- не требует ремонта,
- уже меблирована и готова к арендаторам.
Также аренда будет выгоднее продажи, если ваша цель — сохранить капитал и получать стабильный поток денег. Недвижимость хорошо защищает от инфляции, особенно при долгосрочной аренде.
Продажа же становится более рациональной стратегией, когда:
- рынок остановился,
- стоимость квартиры выросла до максимума,
- есть более доходные возможности для инвестиций.
В большинстве городов Казахстана сегодня (кроме топ-локаций Алматы и Астаны) чистая доходность аренды остаётся умеренной, и продажа часто оказывается финансово оправданным шагом.
Информационная служба kn.kz
