Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

Мнения экспертов

Многие казахстанцы, планирующие улучшить свои жилищные условия, останавливают выбор именно на новостройках. Ведь там прокладывают новые коммуникации, проектируют современные планировки и если выбирать черновой вариант – можно оформить пространство на 100% по своему вкусу. Однако всё ли так идеально, как может показаться на первый взгляд? Мы поговорили с экспертами рынка недвижимости и узнали их профессиональное мнение о преимуществах и недостатках новостроек.

Плюсы квартиры в новостройке

Итак, одним из ключевых преимуществ новостроек остаются новые коммуникации и современная инженерная инфраструктура. Свежие системы отопления, вентиляции, электрическая проводка и водопровод значительно снижают вероятность аварий, протечек, сырости и других бытовых проблем, которые нередко требуют серьёзных вложений в ремонт.

Риелтор ведущего агентства недвижимости «ЦАН» Ольга Ивко отмечает, что преимущества заметны и в вопросе эксплуатации общедомового имущества:

— В новостройках, как правило, нет проблем с лифтами. Они устанавливаются новыми и имеют гарантийный срок на несколько лет — в отличие от домов старого фонда. Да, существует программа модернизации ЖКХ по обновлению подъёмников, но и там хватает сложностей. В Караганде, например, демонтируют старые лифты, однако новые пока недоступны из-за отсутствия госфинансирования. Конечно, можно собирать деньги среди жильцов, но это дорого — и станет ещё дороже с учётом нового Налогового кодекса. В городе сейчас около 800 изношенных лифтов — масштабы огромные. А в новостройке жильцам остаётся лишь сделать отделку под себя и жить спокойно. Плюс планировки сегодня действительно шикарные.

Руководитель ипотечного отдела ведущего агентства недвижимости «ЦАН» Жазира Тегинбаева добавляет, что важный бонус современных домов — энергоэффективность и более низкие коммунальные расходы:

– В новых комплексах используют современные стройматериалы, экономичные системы отопления и водоснабжения. Это помогает сократить расходы и уменьшает потери тепла зимой. Некоторые застройщики участвуют в «зелёной ипотеке», возводя энергоэффективные и экологичные жилые комплексы. Также стоит отметить современные планировочные решения: просторные кухни-гостиные, удобные санузлы, хорошую звуко- и теплоизоляцию, популярные форматы «евро».

Эксперты подчёркивают и ещё одно важное преимущество — юридическая чистота объекта. Покупая квартиру у застройщика, покупатель становится первым и единственным владельцем. Это исключает риски, связанные с переоформлением, скрытыми наследниками, неузаконенными перепланировками, непогашенными коммунальными долгами, долями несовершеннолетних или недееспособных собственников. Всё это может стать неприятным сюрпризом при покупке жилья на вторичном рынке.

Ещё один значимый плюс — возможность приобрести квартиру по более выгодной цене на ранних этапах строительства.

— Стоимость на старте продаж существенно ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию. Это хороший инвестиционный инструмент: даже если вы передумаете заселяться, цена на объект вырастет, и квартиру можно будет выгодно перепродать, — поясняет риелтор Ольга Ивко.

Кроме того, покупатель может выбрать параметры квартиры по своим предпочтениям: этаж, планировку, вид из окон — всё это формируется до момента покупки.

— И не стоит забывать про инфраструктуру. В современных жилых комплексах заранее продумывают детские площадки, парковки, спортивные зоны, места для отдыха. Это важно как с практической точки зрения, так и с эстетической, — добавляет ипотечный эксперт Жазира Тегинбаева.

Итоговый список плюсов:

• Новые инженерные коммуникации — минимальный риск аварий, протечек и дополнительных расходов на ремонт.
• Новые лифты с гарантией — отсутствие проблем старого фонда и долгосрочный комфорт эксплуатации.
• Энергоэффективность и низкие коммунальные платежи — современные материалы, теплоизоляция, экономичные системы.
• Современные планировки — просторные кухни-гостиные, удобные санузлы, улучшенная звуко- и теплоизоляция.
• Юридическая чистота объекта — первый собственник, отсутствие рисков, связанных с историей квартиры.
• Выгодная цена на ранних этапах строительства — возможность заработать на росте стоимости или купить себе дешевле.
• Свободный выбор параметров квартиры — этаж, сторона света, вид из окна, планировка.
• Продуманная инфраструктура — детские и спортивные площадки, зоны отдыха, парковочные пространства.

Минусы квартиры в новостройке

Однако у квартир от застройщика есть и существенные подводные камни. Один из самых распространённых минусов новостроек в Казахстане — высокий риск задержек строительства или появления долгостроя. Дома нередко сдаются позже заявленных сроков, проекты могут замораживаться, а покупатели — годами ждать ключей.

Поэтому людям надо знать: то, что дом будет достроен в любом случае и дольщик не потеряет впустую свои деньги, может гарантировать только один договор в Казахстане – договор долевого участия. Подписывать другие виды документов: договоры цессии, договоры бронирования, договоры намерения, предварительные договоры, инвестиционные договоры и т.д. – большой риск! И если застройщик даёт вам на подпись не ДДУ, а что-то иное, скорее всего, компания вообще по закону не имеет права на привлечение денег дольщиков!

Отдельный спорный момент — свободная или «черновая» планировка. Для тех, кто хочет быстро заехать, это становится препятствием.

– Квартира часто сдаётся в «чистовой» или даже «чёрновой» отделке и в новостройке в любом случае придётся делать ремонт, иногда недешёвый. Придумывать дизайн, или нанимать дизайнера, проектировать розетки и остальные нюансы. А всё это дополнительные затраты, — объясняет руководитель ипотечного отдела АН «ЦАН» Жазира Тегинбаева.

Нередко жильцы сталкиваются и с недостатком инфраструктуры. Особенно это касается новых районов: дороги могут быть не подведены, рядом нет магазинов, школ, детских площадок, остановок. На всё это требуется время — иногда годы.

– Во вторичку всегда можно заехать и, так сказать, выдохнуть. Заселиться, обжиться. А тут... сначала ты занимаешься ремонтом, который может затянуться в зависимости от финансов, строительных бригад и других нюансов. Потом надо понимать, что вокруг строятся соседние дома и ты годами будешь смотреть из окна на строительные леса, рабочих и слышать весь процесс стройки. Пока будут делать инфраструктуру – тоже бесконечный стук и пыль. Весной и осенью – грязь, пока не проложат дороги. Всё это реалии новых районов, – отмечает риелтор агентства недвижимости «ЦАН» Ольга Ивко.

Дополнительным минусом может стать и качество самого строительства. При массовой застройке и высокой скорости работ снижается контроль, что приводит к проблемам с шумоизоляцией, коммуникациями, отделкой.

Также стоит учитывать возможные высокие эксплуатационные расходы. Современные ЖК часто включают охраняемую территорию, клининг, управляющие компании — а это увеличивает ежемесячные платежи.

– Наконец, есть нюанс и при перепродаже. Если дом только что сдан, на рынке появляется множество аналогичных вариантов. Это снижает спрос и делает квартиру менее ликвидной. Свежая новостройка может хуже продаваться: если в комплексе много одинаковых квартир, покупателю есть из чего выбирать, и цена растёт медленнее», — резюмирует Жазира Тегинбаева.

Итоговый список минусов:

• Риск задержки строительства или недостроя – Сроки сдачи домов в Казахстане нередко переносятся, проекты замораживаются. Дом может быть сдан позже или стать долгостроем.
• Высокие риски при неправильном договоре – Только договор долевого участия (ДДУ) юридически гарантирует, что объект достроят и дольщик не потеряет деньги. Подписание цессий, бронирований, предварительных или инвестиционных соглашений — рискованно: такие застройщики нередко не имеют права привлекать деньги. Они могут прогореть, а вам придётся судиться, терять деньги и время.
• Необходимость ремонта с нуля – Большинство новостроек сдаются в «чистовой» или «чёрновой» отделке. Требуется ремонт, дизайн-проект, планирование розеток и других нюансов — это дополнительные расходы и время.
• Неразвитая инфраструктура на старте – В новых районах часто нет дорог, магазинов, школ, детских площадок и транспорта. Жителям приходится ждать годами, пока всё появится.
• Сложности с заселением – В отличие от вторички, где можно въехать сразу, в новостройке сначала приходится заниматься ремонтом, искать рабочие бригады, контролировать процесс. Это может затянуться.
• Дискомфорт из-за продолжающейся стройки вокруг – В соседних очередях или домах продолжаются работы — шум, пыль, грязь, особенно весной и осенью. Район может «строиться» несколько лет.
• Возможные проблемы с качеством строительства – Из-за высоких темпов и массовости иногда встречаются дефекты: слабая шумоизоляция, ошибки в коммуникациях, некачественная отделка.
• Повышенные эксплуатационные расходы – Новые жилые комплексы часто имеют высокие коммунальные и эксплуатационные платежи, особенно если предусмотрена охрана, благоустройство, управляющая компания.
• Риск потери стоимости при перепродаже в первые годы – Свежие квартиры в новостройках не всегда легко продать: высокая конкуренция, много похожих предложений. «Эффект новизны» быстро исчезает, и спрос может быть низким.

Совет ипотечного эксперта

Рекомендации Жазиры Тегинбаевой — на что обратить особое внимание.

Репутация застройщика

• Изучите предыдущие проекты компании.
• Проверьте, были ли задержки, остановки строительства или жалобы.
• Посмотрите реальные отзывы дольщиков и жильцов.
• Это основной «фильтр надёжности».

Стадия строительства и реальные сроки сдачи

• Чем раньше стадия — тем ниже цена, но тем выше риск переносов сроков.
• Если важны сроки въезда, лучше выбирать дом высокой готовности или почти готовую «коробку».

Состав базовой цены

• Уточните, что входит в стоимость: отделка, коммуникации, счётчики, ремонт, благоустройство.
• Узнайте, какие услуги и элементы продаются отдельно: парковка, кладовые, обслуживание.
• Это поможет заранее понять реальную итоговую сумму покупки.

Ежемесячные и дополнительные расходы

• Узнайте стоимость обслуживания комплекса, охраны, уборки, вывоз мусора.
• Учтите коммунальные тарифы, особенно в современных ЖК с большими общими площадями.
• Если есть парковка — уточните стоимость аренды или покупки.

Инфраструктура района

• Оцените наличие транспорта, дорог, магазинов, школ, детсадов, медцентров.
• Проверьте планы развития района, если он новый.
• Это влияет на комфорт жизни и будущую ликвидность квартиры.

Вывод от риелтора

По мнению Ольги Ивко, квартира в новостройке — отличный вариант для тех, кто хочет современное жильё, готов вложиться в ремонт и способен подождать полноценного развития района. Такой выбор обеспечивает более комфортное пространство, современные решения и юридическую чистоту сделки. Однако важно учитывать возможные риски строительства, дополнительные расходы и временные неудобства.

Перед покупкой тщательно изучите застройщика, его документы, этапы проекта и реальные отзывы жильцов предыдущих объектов. Грамотный подход позволит избежать проблем и сделать покупку максимально выгодной и комфортной. Не бойтесь обращаться к риелторам: они проводят десятки таких сделок и способны сразу вас сориентировать и объяснить, чем покупка квартиры в новостройке будет отличаться от вторички.

Информационная служба kn.kz