Скрытые расходы при покупке жилья в ипотеку

Когда человек планирует ипотеку, чаще всего считает только 3 цифры: стоимость квартиры, первоначальный взнос и ежемесячный платёж. Однако на практике покупка жилья в ипотеку сопровождается целым рядом дополнительных расходов, которые не всегда озвучиваются сразу и могут стать неприятным сюрпризом. Ведь многие люди их не учитывают при планировании бюджета. И вот траты растут одна за другой, в итоге нервируя человека и заметно ударяя по финансам. Мы разобрались, на что обратить внимание, чтобы радость новоселья не завершилась стрессом.

Разберём каждый скрытый пункт расходов подробно, чтобы вы могли подготовиться заранее и не выйти за рамки бюджета.

1. Оценка недвижимости

Оценка объекта — обязательное требование банка перед выдачей ипотеки. Она нужна для определения реальной рыночной стоимости жилья, которое будет выступать залогом. В ряде банков оценку объекта проводят собственные специалисты, и в таком случае заёмщику не приходится оплачивать эту услугу. Однако если кредитор настаивает на независимой оценке от сторонней компании, все расходы берёт на себя покупатель — именно он заключает договор с оценщиком и оплачивает его работу.

Почему это важно:

• банк ориентируется именно на оценочную стоимость, а не на цену в договоре;
• если оценка окажется ниже, чем цена покупки, придётся либо увеличить первоначальный взнос, либо искать другой объект.

Что часто не учитывают покупатели:

• оценку оплачивает заёмщик;
• банк принимает отчёты только от аккредитованных оценочных компаний;
• при отказе банка или смене программы оценку приходится делать повторно.

Средняя стоимость оценки — от 30 000 до 70 000 тенге.

2. Нотариальные расходы

Даже если сделка проходит в электронном формате, часть документов обязательно оформляется через нотариуса. Также когда в сделке участвуют несколько собственников, либо покупка оформляется по доверенности или через представителей, нотариальное удостоверение становится обязательным.

Какие услуги оплачиваются:

• удостоверение договора купли-продажи;
• согласие супруга/супруги на сделку;
• доверенность (если покупатель или продавец не участвует лично).

Важно понимать:

• тарифы зависят от стоимости недвижимости;
• в крупных городах услуги нотариусов дороже;
• иногда требуется несколько визитов, каждый из которых оплачивается отдельно.

В среднем услуги нотариуса обходятся от 20 000 до 60 000 тенге, но сумма может быть и выше.

3. Государственная регистрация права собственности

После подписания договора покупатель ещё не становится полноправным владельцем жилья (даже если договор подписан и заверен у нотариуса). Право собственности возникает только после регистрации сделки.

Что сюда входит:

• регистрация перехода права собственности;
• регистрация залога в пользу банка.

На что не обращают внимания:

• регистрация может занять несколько дней;
• за срочность взимается дополнительная плата;
• без регистрации банк не перечислит кредитные средства.

Как правило, это небольшие суммы порядка 10 000 тенге, но их тоже нужно учитывать заранее.

Сделка считается полностью завершённой только тогда, когда в личном кабинете покупателя на eGov появляется уведомление о регистрации права собственности.

4. Страхование недвижимости и жизни заёмщика

Страхование — один из самых недооценённых расходов при ипотеке. Обязательное страхование касается залоговой недвижимости (квартиры, дома и т.д.). Дополнительное страхование (часто рекомендуемое банками) касается жизни и трудоспособности заёмщика.

Почему это важно:

• страховые взносы оплачиваются ежегодно;
• при отказе от страхования банк может повысить процентную ставку;
• стоимость страховки зависит от суммы кредита и состояния здоровья заёмщика.

Ежегодные расходы могут составлять от нескольких десятков до сотен тысяч тенге.

5. Комиссии и дополнительные платежи банка

Несмотря на рекламу «ипотеки без комиссий», полностью бесплатных программ практически не бывает. Банки могут начислить дополнительные платежи за открытие ссудного счёта, перечисление средств продавцу и оформление страхования жизни и недвижимости.

В сумме такие расходы могут составлять от 0,5 до 1% от суммы кредита.

Возможные платежи:

• комиссия за рассмотрение заявки;
• платное сопровождение сделки;
• комиссии за выпуск справок и выписок;
• подключение дополнительных сервисов банка.

Причём, условия нередко отличаются даже в рамках одного банка и часть комиссий не возвращается при отказе. Поэтому всегда уточняйте полный перечень платных услуг до подписания документов.

6. Услуги риелтора

Многие покупатели недооценивают роль значимость профессиональной помощи специалистов по недвижимости. На деле риелтор выполняет несколько ключевых функций, которые помогают сэкономить время, избежать ошибок и снизить риски при покупке жилья. И логично, что его услуги — это отдельная статья расходов.

Помощь риелтора заключается в следующих моментах:

1. Подбор подходящих объектов. Риелтор анализирует рынок, фильтрует варианты по цене, району, состоянию квартиры и требованиям банка. И показывает только те квартиры, которые реально подходят для ипотеки, чтобы не тратить время на объекты, которые банк может не кредитовать.
2. Проверка документов. Риелтор проверяет право собственности, обременения, долги и возможные судебные споры. Следит, чтобы договор купли-продажи и техническая документация были корректны и соответствовали требованиям банка.
3. Сопровождение сделки. Риелтор помогает организовать встречи с продавцом, банком и нотариусом. А также контролирует процесс регистрации сделки и оформления кредита, чтобы минимизировать риски.
4. Подбор ипотечной программы. Риелтор знаком с особенностями различных программ банков и может предложить наиболее выгодные варианты. Он помогает рассчитать платежи, процентную ставку и дополнительные расходы.
5. Взаимодействие с банками. Риелтор часто выступает посредником между покупателем и кредитором, помогает ускорить оформление заявки и сбор документов.

Комиссия риелтора обычно составляет 1–2% от стоимости квартиры. Но иногда риелтор работает по фиксированному тарифу или получает часть вознаграждения от продавца — условия обсуждаются заранее.

Хотя услуги риелтора — это дополнительные расходы, они часто позволяют избежать более серьёзных потерь: отказ банка в ипотеке, ошибки в документах, переплата за квартиру или судебные споры.

7. Первоначальный ремонт и обустройство

Даже если квартира только что сдана застройщиком или имеет «чистовую отделку», это не значит, что можно сразу въезжать. На практике почти всегда появляются дополнительные расходы, о которых покупатели задумываются уже после подписания договора и получения ключей.

Какие расходы чаще всего встречаются:

1. Косметический ремонт: Подкраска стен, замена обоев, обновление пола. Часто требуется даже в новостройках, чтобы привести интерьер к личным предпочтениям.
2. Замена или модернизация сантехники и коммуникаций: Душевые кабины, смесители, унитазы, раковины. Иногда меняют трубы или устанавливают фильтры для воды.
3. Покупка мебели и техники: Кровать, шкафы, стол, стулья, кухонная техника, холодильник, стиральная машина. Даже «готовая к заселению» квартира редко оснащена всем необходимым.
4. Мелочи для комфорта: Шторы, карнизы, освещение, светильники, мелкая бытовая техника. Это те расходы, которые кажутся незначительными, но в сумме могут быть существенными.

Почему это становится проблемой:

• Основной кредит уже оформлен, деньги распределены на ипотеку и первоначальный взнос.
• Если не учесть расходы на ремонт и обустройство заранее, приходится брать потребительский кредит, что увеличивает долговую нагрузку и риски.
• Неучтённые расходы могут сдвинуть сроки переезда или повлиять на качество жизни в первые месяцы.

Даже минимальный набор ремонта и обустройства может составлять несколько сотен тысяч тенге, а в случае более серьёзного ремонта — и миллионы.

Поэтому перед подписанием договора купли-продажи составьте список необходимых работ и покупок, оцените их стоимость и заложите в бюджет. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и переноса сроков заселения.

8. Коммунальные услуги и эксплуатационные платежи

После того как вы получили ключи и въехали в квартиру, на покупателя ложится целый спектр регулярных расходов, о которых многие задумываются только постфактум. Эти платежи иногда существенно увеличивают ежемесячную нагрузку, особенно в первые месяцы после покупки.

Что входит в эти расходы:

1. Коммунальные услуги: Электроэнергия, вода, газ, отопление. В новостройках часто устанавливают индивидуальные счётчики, но в некоторых случаях тарифы регулируются по нормативам.
2. Взносы в КСК или ОСИ: Квартплата за содержание общего имущества дома: уборка подъездов, ремонт крыши, освещение мест общего пользования. Часто включают услуги консьержа или обслуживание двора.
3. Обслуживание лифта, охраны, паркинга: Лифт требует регулярного технического обслуживания; оплата может включаться в квитанцию КСК или идти отдельным платежом. Охрана, камеры видеонаблюдения и парковочные места в новостройках тоже оплачиваются дополнительно.

В новостройках тарифы выше, чем в старых домах, потому что застройщик закладывает расходы на инфраструктуру и обслуживание новых объектов. С ростом эксплуатационных расходов тарифы могут повышаться после сдачи дома в эксплуатацию или с увеличением минимальной зарплаты, инфляцией или повышением стоимости коммунальных ресурсов.

И если всё это не заложить в бюджет, ежемесячная нагрузка может стать критичной. Поэтому перед покупкой квартиры уточните у застройщика или предыдущего владельца:

• какие платежи входят в квитанцию,
• сколько в среднем выходит за месяц,
• возможны ли изменения тарифов в ближайшие годы.

Даже небольшие «побочные» платежи могут составлять несколько десятков тысяч тенге в месяц, а при ипотеке это нужно обязательно учитывать в финансовом плане.

9. Налог на имущество

После того как квартира официально зарегистрирована на вас, появляется ежегодное обязательство — уплата налога на недвижимость. Многие новички об этом забывают и сталкиваются с неприятными последствиями.

Налог начисляется автоматически, исходя из данных о собственности и кадастровой стоимости жилья. Платить его нужно даже если квартира сдаётся в аренду или пустует. Сроки уплаты и суммы обычно приходят уведомлением от налоговых органов. При пропуске сроков начисляются дополнительные платежи. Чем дольше задержка — тем выше штраф.

Налог рассчитывается не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, которую определяет государство. В новостройках кадастровая стоимость может изменяться в первые годы после сдачи дома. Ежегодно местные органы могут корректировать налоговую ставку, поэтому сумма платежа может вырасти.

Практический совет:

• Заранее узнайте кадастровую стоимость вашей квартиры на сайте государственных органов или через налоговую.
• Включайте сумму налога в ежемесячный или годовой бюджет, чтобы она не стала неожиданным расходом.
• Если квартира сдаётся в аренду, уточните, кто оплачивает налог — собственник или арендатор.

В среднем налог на квартиру составляет несколько десятков тысяч тенге в год, но для дорогих объектов и квартир в новостройках сумма может быть значительно выше.

10. Непредвиденные расходы

Даже если вы заранее учли все обязательные платежи и тщательно спланировали бюджет, часто появляются расходы, которые невозможно точно предусмотреть. Именно они нередко становятся последней «каплей», которая выводит бюджет из баланса.

Типичные непредвиденные расходы:

1. Переезд: Транспортировка мебели, техники и личных вещей. Иногда требуется аренда грузового транспорта или услуг профессиональной компании. Дополнительно: упаковочные материалы, страховка вещей при транспортировке.
2. Временная аренда жилья: Если квартира ещё не готова к заселению или регистрация задерживается, приходится оплачивать временное жильё.
3. Повторные справки и документы: Иногда банк или государственные органы требуют обновлённые выписки, справки о собственности, технический паспорт и др. Каждая новая бумага — дополнительные траты и потеря времени.
4. Дополнительные визиты к нотариусу: Исправления в договоре, уточнения условий, заверение доверенностей. Даже небольшая оплата за каждый визит складывается в заметную сумму.

Эти расходы сложно просчитать заранее, но их нельзя игнорировать — на практике они могут составить десятки или сотни тысяч тенге.

Если не заложить резерв в бюджете, покупателю приходится брать краткосрочные кредиты или занимать деньги, увеличивая финансовую нагрузку. Поэтому заранее создайте резервный фонд на непредвиденные расходы — минимум 5–10% от стоимости квартиры. А лучше всего —  обсуждайте все возможные сценарии с риелтором или юристом, чтобы заранее минимизировать сюрпризы.

Итог: как избежать финансовых сюрпризов

Покупка квартиры в ипотеку — сложная и длительная процедура. Даже если вы тщательно выбирали объект и тщательно считали ежемесячные платежи, неожиданные расходы могут серьёзно повлиять на бюджет. Чтобы этого не произошло, эксперты рекомендуют придерживаться нескольких простых правил.

Правило 1: закладывайте резерв на дополнительные расходы — минимум 10–15% от стоимости квартиры

Эти деньги понадобятся на оценку, нотариальные услуги, страхование, ремонт, мебель, коммунальные платежи и непредвидённые расходы. Такой резерв позволяет не искать срочные кредиты и не испытывать стресс при первых тратах после заселения.

Правило 2: Уточняйте все платежи заранее

Обратитесь в банк и уточните: какие комиссии и услуги включены, а какие придётся оплачивать отдельно. Спросите, какие обязательные платежи по страховке, оценке и регистрации ложатся на заёмщика.

Проверьте у застройщика или предыдущего владельца квартиры дополнительные платежи: КСК, ОСИ, коммунальные и эксплуатационные взносы.

Правило 3: не рассчитывайте бюджет «в ноль»

Составляя финансовый план, оставляйте небольшой запас на мелкие и непредвиденные траты: транспортировку, мелкий ремонт, повторные справки, пересмотр тарифов на коммунальные услуги. Даже если эти расходы не возникнут в полном объёме, их наличие в бюджете добавит уверенности и спокойствия.

Грамотное финансовое планирование и заранее заложенный резерв позволяют минимизировать стресс, избежать долговой нагрузки и чувствовать себя уверенно на каждом этапе сделки.

Информационная служба kn.kz