Покупка квартиры — всегда компромисс между ценой, комфортом и рисками. Один из первых вопросов, с которым сталкиваются покупатели: взять жильё на вторичном рынке или в новостройке? У каждого варианта есть свои плюсы и подводные камни. Чтобы не разочароваться после сделки, важно заранее понимать, на что обращать внимание в каждом случае.
На что смотреть при покупке квартиры на вторичном рынке
Вторичка привлекает тем, что квартиру можно увидеть «вживую» сразу, сразу оценить район и даже заехать после сделки. Но именно здесь скрывается больше всего нюансов.
1. Юридическая чистота объекта
Это один из самых важных пунктов. Надо проверять не только право собственности продавца, но и смотреть на отсутствие арестов, залогов и судебных споров. Изучить историю перехода прав (частые перепродажи — повод насторожиться). И обратить внимание на наличие согласия на продажу супруга или других собственников.
2. Техническое состояние квартиры
Ремонт может выглядеть красиво, но скрывать серьёзные проблемы. Вот несколько пунктов, на которые нужно обратить внимание:
- состояние проводки и труб;
- следы протечек, плесени, трещин;
- качество окон, дверей, пола;
- уровень шума от соседей и улицы.
Лучше осматривать квартиру днём и не стесняться задавать вопросы. Можно обратиться в ОСИ, чтобы узнать о том, когда проводился капитальный ремонт дома или домовых коммуникаций (и проводился ли вообще).
3. Перепланировки и техпаспорт
На вторичке перепланировки встречаются очень часто. В принципе, в этом нет ничего страшного, если все изменения узаконены и фактическая планировка должна совпадать с техпаспортом. Но помните, что даже узаконенная перепланировка может влиять на одобрение ипотеки.
4. Состояние дома и подъезда
Квартира — часть общего имущества. После того, как вы её осмотрели, проверьте подъезд, лифт, крышу и подвал. Посмотрите состояние двора и парковки. Можно ненавязчиво узнать у соседей, как работает ОСИ и что планирует: допустим, проводить ремонт подвала или крыши.
Чистота, отсутствие посторонних людей, работающий домофон и освещение — косвенные, но важные признаки порядка в доме.
5. Соседи и окружение
Даже идеально отремонтированную квартиру может испортить неблагоприятное окружение. В отличие от обоев или сантехники, соседей и атмосферу дома изменить практически невозможно, поэтому этому фактору стоит уделить отдельное внимание ещё до покупки.
Обратите внимание, кто живёт в доме: семьи с детьми, пожилые люди, арендаторы, студенты. Большое количество сдаваемых квартир может означать повышенный уровень шума и износ общих зон. Попробуйте побывать в квартире в разное время суток — днём и вечером. Так вы сможете понять, слышно ли соседей, лифт, улицу, мусоровозы или ближайшие заведения.
Прогуляйтесь вокруг дома вечером: оцените освещение улиц, наличие камер, патрулей, общее ощущение безопасности. Если есть возможность, поговорите с соседями или консьержем — они часто могут рассказать о плюсах и минусах дома, управляющей компании и районе в целом.
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке
Новостройки привлекают современными планировками и новыми коммуникациями, но здесь риски другого характера.
1. Репутация застройщика
При покупке квартиры в новостройке вы фактически инвестируете деньги в обещание будущего жилья. Надёжный застройщик снижает риски заморозки проекта, потери средств и затяжных судебных споров. Именно поэтому репутация компании — это не формальность, а ключевой критерий выбора. Это фундамент безопасности сделки с новостройкой. Даже самая привлекательная цена и красивая визуализация проекта не имеют значения, если компания не выполняет свои обязательства.
Проверьте:
- сколько домов застройщик уже сдал (лучше, если это не один объект, а системная работа на рынке в течение нескольких лет);
- были ли задержки сроков (регулярные проволочки на 6–12 месяцев — тревожный сигнал);
- отзывы покупателей (изучайте обсуждения в чатах жильцов и соцсетях — там часто пишут о качестве строительства, проблемах с коммуникациями и работе застройщика после сдачи дома);
- судебные споры и замороженные проекты (это можно проверить в судебном кабинете РК).
Надёжный застройщик открыт к диалогу: предоставляет документы, разрешения на строительство, проектную декларацию, не уклоняется от вопросов и не давит на покупателя срочностью сделки.
2. Документы и разрешения
Даже если дом выглядит почти готовым, документы важнее визуала. Уточните:
- наличие разрешения на строительство;
- целевое назначение земли;
- условия передачи квартиры;
- договор ДДУ (договор долевого участия в жилищном строительстве).
Кстати, с 2026 года в Казахстане полностью вступил в силу Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам долевого участия в жилищном строительстве». Согласно нему:
- с начала 2026 года все договоры, не зарегистрированные в единой информационной системе долевого участия в жилищном строительстве «Казреестр», утратили свою юридическую силу;
- предварительные договоры, договор инвестирования или инвестиционные договоры, договоры резервирования или бронирования, договоры цессии и другие документы, заключенные между строительной компанией либо уполномоченными организациями, реализующими ее квартиры, и покупателями, признаны недействительными.
Отныне в Казахстане законными признаются только договоры долевого участия (ДДУ), заключённые между застройщиком и покупателем.
3. Сроки сдачи и ввода в эксплуатацию
Сроки — один из самых чувствительных моментов при покупке квартиры в новостройке. На практике именно задержки чаще всего становятся причиной финансовых и бытовых проблем для покупателей.
Важно чётко понимать и различать несколько этапов:
- Срок сдачи дома — это дата, указанная в договоре долевого участия или предварительном договоре. Формально застройщик обязуется завершить строительство к этому моменту, но фактическое заселение может быть позже.
- Ввод дома в эксплуатацию — ключевой этап, после которого объект официально признаётся жилым. Без этого невозможно оформить право собственности, прописаться и полноценно распоряжаться квартирой.
- Реальная возможность заехать — на практике жильё часто передаётся спустя месяцы после формальной сдачи: идут пусконаладочные работы, устранение недочётов, оформление документов, подключение коммуникаций.
На что стоит обратить внимание:
- Что именно прописано в договоре. Проверьте формулировки: есть ли ответственность застройщика за нарушение сроков, предусмотрены ли штрафы или компенсации.
- История прошлых проектов. Если застройщик регулярно затягивал сдачу домов, велика вероятность повторения ситуации.
- Готовность инженерных сетей. Даже построенный дом без подключённых коммуникаций фактически непригоден для проживания.
- Период передачи ключей. Уточните, через сколько времени после ввода в эксплуатацию реально выдаются ключи.
Почему это особенно важно при ипотеке — задержки могут означать двойную финансовую нагрузку. И вы продолжите платить аренду за текущее жильё и одновременно вносить ипотечные платежи... Кроме того, некоторые банки устанавливают жёсткие сроки по вводу объекта в эксплуатацию, и их нарушение может повлечь пересмотр условий кредита. Чем прозрачнее и реалистичнее сроки, тем меньше рисков для покупателя. Не бойтесь задавать застройщику прямые вопросы и фиксировать все договорённости в письменном виде.
4. Планировка, метраж и отделка
План на бумаге и реальность могут хоть и немного, но отличаться. Поэтому надо обратить внимание на такие моменты:
- на полезную площадь, а не только общую;
- на размеры комнат и кухни;
- на расположение стояков и несущих стен;
- на возможность перепланировки в будущем.
Квартира «без ремонта» — это не минус, но требует бюджета. Поэтому также уточните, входит ли в сумму чистовая отделка или какой-то ремонт, какие сроки у коммуникаций.
5. Инфраструктура района
Покупая квартиру в новостройке, важно помнить: новый дом — это ещё не готовый для жизни район. Часто за красивыми рендерами скрывается нехватка базовой инфраструктуры.
На что стоит обратить внимание:
- Школы и детские сады. Узнайте, есть ли они в шаговой доступности и хватает ли в них мест. Обещания «построим в будущем» не всегда выполняются вовремя.
- Магазины и сервисы. Проверьте, где находятся ближайшие супермаркеты, аптеки, поликлиники, отделения банков — в первые годы после сдачи дома их может просто не быть.
- Транспортная доступность. Оцените расстояние до остановок, загруженность дорог в часы пик, наличие удобных выездов. Лучше приехать в район утром и вечером и посмотреть ситуацию своими глазами.
- Планы развития района. Изучите генплан и проекты застройки: рядом могут появиться новые дороги, школы — или, наоборот, очередные многоэтажки.
- Плотность застройки. Чем плотнее застройка, тем меньше парковок, зелёных зон и солнечного света в квартирах.
Даже отличная квартира может терять в комфорте и ликвидности, если вокруг нет нормальной инфраструктуры. Готовая среда делает жизнь удобнее сегодня и повышает ценность жилья в будущем.
Что в итоге выбрать: вторичку или новостройку?
Выбор зависит от цели покупки. Вторичный рынок подойдёт, если:
- нужно заселиться сразу;
- важна развитая инфраструктура;
- вы хотите видеть реальное состояние жилья.
Новостройка — хороший вариант, если:
- важны новые коммуникации;
- вы готовы подождать;
- рассчитываете на рост стоимости;
- покупаете жильё «на будущее».
Главный совет покупателю независимо от выбора: не спешите, проверяйте документы, считайте бюджет с запасом и привлекайте профессиональных риелторов. Квартира — это не просто стены, а долгосрочное решение. Осознанный подход к выбору на старте сэкономит вам деньги, нервы и время в будущем.
Информационная служба kn.kz
