Офисный квадрат

Сдача в аренду офисов в Караганде становится одним из способов для малого и среднего бизнеса заработать деньги. Тенденцию посткризисных лет заметили все: кинотеатры, рестораны...

Сдача в аренду офисов в Караганде становится одним из способов для малого и среднего бизнеса заработать деньги. Тенденцию посткризисных лет заметили все: кинотеатры, рестораны, развлекательные центры и торговые дома перестали работать только по своему прямому назначению. Часть площадей сдается в аренду, чтобы хоть как-то покрыть расходы тех объектов бизнеса, которые стали нерентабельными.

В прежние времена горожане удивлялись: «Зачем Караганде такое количество магазинов, бутиков, ресторанов и торговых домов?». Время показало — незачем. Последние два года наблюдается явление: простаивающие площади переоборудуются под офисные кабинеты. Получается, что более крупные организации удерживаются на плаву за счет тех, кому для работы достаточно нескольких квадратных метров, стола, телефона и компьютера.

Администратор бизнес-центра «Азия» Лариса Какурина не скрывает, что их дело в гору не пошло. В здании, известном всему городу как бывший ресторан «Пекин», уже давно никого не кормят вкусными обедами. Ресторан возводили «с нуля», он выполнен в этническом стиле. Многим нравилась и здешняя кухня, и расписные стены, и крыша в виде китайской пагоды. Можно долго разбираться, почему бизнес на питании оказался неприбыльным. Но чтобы недвижимость в центре города не приносила убытки, ее решили переделать под офисный центр.

— Конечно, это были дополнительные расходы, — рассказывает Лариса Какурина, — мы специально переделывали помещения для их последующей сдачи в аренду. Например, на кухне убирали кафель, раковины. Где-то возводили дополнительные перегородки. До этого мы даже отдавали ресторан в аренду китайцам, но и они, что называется, «не потянули». Сейчас любому предпринимателю тяжело начинать, дела продвигаются «со скрипом». Некоторые арендаторы задерживают с оплатой. У них тоже не так много клиентов, как хотелось бы.

Содержание здания становится для многих тяжелым финансовым бременем. До кризиса крупные компании строили для себя отдельные офисы. Но и они теперь сдают часть помещений другим фирмам и организациям, рассказывают специалисты по недвижимости.

По словам Ларисы Какуриной, офисы в бывшем ресторане пользуются спросом: каждый день ей поступает до десятка звонков от желающих снять площадь. Основные клиенты центра — компании сетевого маркетинга, юристы, нотариусы, туристические фирмы и другие представители малого бизнеса. Подавляющее большинство арендаторов нуждается в небольших площадях — 15-20 квадратных метров.

Аренда в цифрах

Из всего сегмента коммерческой недвижимости офисные помещения, согласно аналитическим данным, чаще других предлагают в аренду. За прошлый месяц количество таких объявлений в газете составило 30% от общего числа предложений. По данным аналитической службы газеты «Недвижимость», в декабре 2011 года диапазон арендных ставок находился в пределах от 147 до 3000 тенге в месяц за квадратный метр. Повышение стоимости цены на офисные площади наблюдалось только в центре города.

Помимо уже перечисленных вариантов, рынок офисной недвижимости в нашем городе представлен помещениями, расположенными на первых этажах жилых домов. Такими помещениями пользуются ломбарды, отделения банков, страховые организации и обменные пункты. Общая площадь встроенных офисов в Караганде составляет порядка 10000 квадратных метров.

Но главным представителем офисной арендной коммерческой недвижимости остаются бизнес-центры. Основная их часть расположена в Городе по проспектам Бухар-жырау, Н. Абдирова, по бульвару Мира, улицам Ерубаева, Ермекова. Как правило, арендаторы в таких зданиях — мелкие компании из сферы услуг. Хотя, в последнее время наметилась тенденция, когда бизнес-центры занимают представительства и филиалы крупных компаний, государственные учреждения и средний бизнес.

Для удобства при деловом общении, офисы принято разделять на классы А, В, С, D и Е. Класс А, например, согласно принятым стандартам, располагается в центральных или исторических частях города, в престижных зданиях новой постройки. Класс А самый дорогой по цене аренды. Для него характерна свободная планировка, индивидуальная отделка помещений или авторский дизайн. Объект охраняется профессионалами, а не вахтерами пенсионного возраста. Здесь есть автоматизированная система жизнеобеспечения, наземная и подземная парковки. Обязательное условие: управление зданием осуществляет управляющая компания, а не хозяин или застройщик. В таком бизнес-центре развита инфраструктура: ресторан, нотариус и прочие услуги. То есть арендатор может, не выходя за пределы центра, осуществлять свою деятельность: оформить сделку, провести презентацию и так далее.

Стоит отметить, что за год условия разительно изменились. Например, на Алиханова, 37 сделали капитальный ремонт, и интерьер бизнес-центра теперь выглядит на несколько уровней выше. Директор Центральноазиатской девелоперской компании Виталий Григорьев подчеркивает, что разделение на классы весьма условно:

— Здесь нет такой строгой классификации как в гостиничном бизнесе. Там есть своя оценочная комиссия, которая присваивает звезды. С офисами все субъективно. Допустим, в России в Москве — одна классность, в Казани — уже другая, в Европе — свой подход в определении уровней престижа и комфорта. В Казахстане как такового разделения по классам нет. Например, в Астане или Алматы куда ни позвонишь, все отвечают: «У нас класс А».

Но даже с учетом всех замечаний картина в Караганде выглядит удручающе. Класс D, к примеру, в справочниках определяется как дно офисного рынка. Устаревшие инженерные конструкции, здания, построенные в советский период с коридорной системой и минимальным ремонтом. К таким условиям и привыкло большинство карагандинских арендаторов. К офисам класса Е могут относиться переоборудованные подвальные, полуподвальные помещения и квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд. Это, знакомые всем, офисы ломбардов и обменников. При условии удачного расположения, евроремонта, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие помещения вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

Взгляд снизу

Ситуацию в деталях демонстрируют конкретные примеры из жизни. Директор общественного объединения «Образование и развитие» Нина Еркаева уже год подыскивает подходящее по цене и качеству помещение. Сегодня сотрудники объединения арендуют небольшой офис в городе стоимостью 900 тенге за квадратный метр.

— Желание переехать в другое место особо остро у нас возникает с началом зимы. Потому что в нашем офисе холодно. Такое ощущение, что дует не только с окон, но даже сквозь стены. В соседних кабинетах включают обогреватели, хотя по договору аренды это запрещено. Напряжение «скачет». В последний раз из-за перепадов в электросети у нас сгорели две детали в компьютере. Могло быть и хуже. Спас источник бесперебойного питания. Арендодатель не возместил нам убытки.

Охранники следят только за сохранностью имущества в коридорах, — говорит Нина Еркаева. — Когда из офиса «Образование и развитие» украли ноутбук, ни администрация, ни секьюрити ответственности не понесли. В счет аренды также не входит услуга по уборке офиса. Для этого нужно самим искать человека, которому можно доверить кабинет в отсутствии арендаторов. Уборка — это дополнительные средства за оплату труда, оформление договора на оказание услуг с выплатой причитающихся налогов. Нина Еркаева подходящей кандидатуры не нашла, поэтому порядок в офисе сотрудники объединения поддерживают своими силами.

Руководитель рассказывает, что перебрала уже много вариантов аренды в городе, но они мало чем отличаются от условий, в которых работает общественное объединение сегодня, несмотря на более высокие расценки.

— В здании бывшей гостиницы, что рядом с ЦУМом, уже нет маленьких помещений, остались площади более 30 квадратов, — сетует Н. Еркаева. — А для нас это дорого. На улице Ленина бизнес-центр расположен в старом здании советской постройки. Там большие потолки, мрачные коридоры, тусклый свет. Интерьер уже устарел и изжил свой срок. На Костенко, 6 тоже помещения не отремонтированы. Еще там нет указателей, трудно найти нужный офис.

На Абдирова, 5 очень много людей. В нашем офисе нас постоянно отвлекают от работы предложениями купить косметику, одежду, препараты. Мне кажется, что в бизнес-центре на Абдирова вообще покоя от таких продавцов не будет. На офисы в торговом центре «Азат» стоимость квадрата для нас высокая, и в 8 часов вечера уже все закрывается. Просят освободить помещение. Меня это не устраивает: если я плачу деньги, какие хочет арендодатель, почему я не могу работать столько, сколько хочу? Я зарабатываю на ту же самую аренду. Ведь у нас график ненормированный.

В Караганде распространен вариант, когда арендаторы сами занимаются подключением интернета, телефона и оформлением соответствующих документов. Если для работы нужно несколько телефонных линий — это забота того, кто снимает офис, а не арендодателя. Сотовая связь хорошо работает не во всех кабинетах. Есть города, рассказывает общественник, где бизнес на офисах построен более грамотно. Например, в Алматы за приемлемые цены арендаторам предоставляют и комфортные условия, и хорошее обслуживание (рисунок 1).

Варианты есть всегда

Депутат городского маслихата Сайран Сыздыкова также считает, что при нынешних ценах на аренду, владельцы бизнес-центров могли бы обеспечить, пусть не роскошные, но приемлемые условия для арендаторов. Депутат возглавляет местный филиал фонда поддержки и развития предпринимательства, ее офис располагается в бизнес-центре на Алиханова. В этом здании женщина работает уже больше 10 лет и на личном примере знакома с недостатками офисного сегмента. Правда, владельцы этого бизнес-центра вовремя подстроились под растущие требования и привели здание в порядок: сделали ремонт, установили новые двери, окна, освещение. Работает видеонаблюдение и автоматизированный турникет, ведется контроль за порядком и тишиной в коридорах. Сайран Сыздыкова считает, что некоторые арендодатели экономят на благоустройстве вовсе не из жадности:

— На самом деле причин может быть масса. Владелец здания, например, может выплачивать долг по кредиту. И то, что он собирает с аренды, идет на погашение банковского займа. На данный момент ремонт для него может быть невыгодным. Хотя, считаю, что даже в этом случае предприниматель поступает недальновидно. Рано или поздно появятся люди с деньгами, готовые платить за хорошие помещения. И они не пойдут в старый офис.

«Многие карагандинцы уже поработали в Астане, — говорит Сайран Сыздыкова, — и здешние варианты помещений их уже не устраивают». По мнению депутата, потребность в хороших офисах будет только расти. Причина в том, что Караганда — ближайший крупный центр к столице. Высокие цены на недвижимость в Астане и дорогой наемный труд делают наш город привлекательным для инвесторов:

— Когда к нам приезжают иностранцы, пусть их всего два-три человека, им все лучшее подавай. Уровень многих наших офисов их не устраивает. В общем, этот сегмент становится очень востребованным.

Караганда провинциальная

Наш город все-таки остался провинцией, считает директор Центральноазиатской девелоперской компании Виталий Григорьев.

— До нового года на нас выходила крупная испанская компания. Изначально они хотели разместиться в Астане и искали производственные площади и офисы, — рассказывает девелопер. — Но их не устроила цена предлагаемых вариантов. Решили, что будут базироваться здесь, где аренда коммерческой недвижимости дешевле. Они даже одобрили те объекты, которые мы предложили. Но в итоге эти клиенты нашли приемлемый по цене вариант в столице и обосновались там. Потому что невыгодно заниматься производством в Караганде, а затем отправлять продукцию в Астану. Даже с учетом более дешевой аренды.

Виталий Григорьев уверен, что офисы высокого класса станут востребованы только тогда, когда в Караганде увеличится количество населения и возрастет деловая активность. Его компания, помимо прочей недвижимости, владеет двумя бизнес-центрами в Караганде и занимается этим делом не первый год.

Центров класса А в нашем городе нет, говорит коммерческий директор, а класс В представлен очень мало. Руководители крупных фирм предпочитают недвижимость покупать, а не брать в аренду. При местных ценах 900-3000 долларов за квадрат это сделать несложно. В тех случаях, когда компания снимает офис, нет смысла тратиться на презентабельность. Местные филиалы, по сравнению с головными предприятиями в мегаполисах, не дают большой прибыли. А значит, руководство экономит на их содержании: аренде офисов, складских и производственных помещений.

К особенностям карагандинского офисного бизнеса относят и высокие цены на помещения класса С — в центре города они достигают 3000 тенге за квадрат. В Алматы, отмечает Виталий Григорьев, за те же деньги можно снять офис класса А. В компании знают о возросшей потребности арендаторов в маленьких площадях. Их бизнес-центр по бульвару Мира как раз состоит из таких кабинетов, и они все заняты.

— В арендном бизнесе принято, что 75-80% — это нормальная рабочая наполняемость здания, — считает девелопер. — А у нас сданы все 100%. В бизнес-центре, который находится на улице Ержанова, есть свободные площади, но они большие — 295 квадратов минимум. Сегодня редко кто снимает такие площади. Либо арендаторы так пытаются снизить цену, что сдавать ее становится невыгодно. Сейчас мы рассматриваем вариант, чтобы переоборудовать свободные этажи в нашем здании под кабинетную систему. Но здесь кроются свои минусы: часть площадей будет использоваться как общий коридор или проход. За это уже не возьмешь арендную плату. Именно поэтому в бизнес-центрах класса В и С 30-40 процентов площадей прибыли не приносит.

По мнению директора девелоперской компании, офисы в центре города в ближайшем будущем так и будут пользоваться повышенной популярностью. Смещения деловой активности на Юго-Восток пока не происходит. Крупные торговые дома, головные офисы банков и госслужбы базируются в «золотом квадрате», а значит, и бизнесу удобнее находиться в центре города.

Держать нос по ветру

Администратор бизнес-центра «Азия» Лариса Какурина сравнивает местную рыночную экономику с базаром: каждый предприниматель озадачен сиюминутными проблемами. У бизнеса нет четкого планирования и ориентиров развития. Как итог — множество построенных объектов в городе оказались не востребованы и сдаются под офисы. Депутат городского маслихата Сайран Сыздыкова считает, что «кочевание» бизнеса из одного места в другое действительно есть. И приводит пример: начинающим предпринимателям не предоставляют информации о вместимости рынка. Бизнесмен начинает изучать его сам и делает ошибки.

Но офисный бум в Караганде закончится, уверена народная избранница, когда предприниматели найдут новую сферу приложения для своей недвижимости. Главное — «держать нос по ветру». Девелопер Виталий Григорьев говорит, что даже до кризиса строительство нового типового бизнес-центра было делом невыгодным. Несмотря на высокую потребность, такое здание окупится только через 10-15 лет. Ведь почти треть доходов с аренды «съедают» возросшие коммунальные платежи. С прибыли пришлось бы отдавать кредит, взятый на строительство центра, налоги и зарплату персоналу.

Еще один сегмент аренды — новые бизнес-центры, построенные в районе центрального рынка. Там большое скопление складов, и офисы предназначаются для руководителей и персонала торговых фирм. О таких помещениях: теплых, светлых и по приемлемой цене мечтают представители малого бизнеса из центра города. От аренды их отпугивает неразвитая инфраструктура: новые центры зачастую находятся далеко от главной дороги и туда не ездит городской транспорт.

Несмотря на то, что зданий класса А в Караганде нет, в газетах можно встретить рекламу элитных офисов. И это нельзя назвать обманом, потому что на фоне общей картины, предлагаемые варианты выглядят действительно впечатляюще. Хотя, дело вовсе не в соответствии офисам европейского класса. Просто карагандинский предприниматель ценит прежде всего аккуратное помещение и нормальное техническое обслуживание.

Фото: kn.kz

Ирина БЕРДАШОВА, Караганда.

 Информационная служба www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.