Не такой простой этот домострой

Строительство дома — дело сугубо индивидуальное. Но, как показывает практика, люди, решившие строить дом «с нуля», неважно будет ли это «коробочка» на 70 квадратных метров или элитный особняк дворцового типа, сталкиваются с одними и теми же проблемами. В этой статье мы попытались определить: во сколько же обойдется это важное свершение в жизни каждого мужчины и какие именно факторы влияют на окончательную стоимость дома.

План всему голова

Итак, с чего начинается строительство дома, если земельный участок уже есть?

Предприниматель Кайрат Шакипов считает, что в первую очередь стройка должна произойти в голове и на бумаге. Важно, чтобы начинающий работу контролировал каждый свой шаг и четко представлял: что, в какой последовательности и зачем он делает. В противном случае строительство дома может обойтись в несколько раз дороже его реальной стоимости.

В 2010 году Кайрат закончил возведение своего дома по улице Гапеева. Еще до начала строительства он знал о будущем жилье все: вплоть до того, где будут располагаться розетки и какого цвета должны быть шторы на окнах. Отсутствие проекта, по его мнению, серьезно «аукнется» в дальнейшем.

— Если вы не пользуетесь услугами инженера или архитектора, то вы сами по уровню профессионализма должны быть не хуже их, — считает Кайрат. — Многим факторам до начала и в процессе строительства человек не придает значения. Часто неправильно делают дымоходы, вентиляцию, отопление, электрические коммуникации, водопровод, канализацию. Как правило, не продумывают систему вытяжек. Вообще, все надо тщательно планировать. Ведь дом строится на долгие годы.

Некоторые хотят построить дом, но не представляют, каким он должен быть. В любом случае обращаться к профессионалам-проектировщикам крайне необходимо. Фирмы, имеющие лицензию на проектирование, разрабатывают эскиз с учетом пожеланий заказчика и в соответствии со строительными нормами и правилами.

Сегодня цены в городе на услуги архитектора по созданию эскиза дома колеблются в пределах от 500 до 1000 долларов. Эскиз включает в себя планы по этажам, вид 4-х фасадов, общий вид дома, продольный, поперечный разрезы, технико-экономические показатели. Документ подписывается в отделе архитектуры городского акимата.

Прораб Серик Омаров предлагает вариант попроще. Он знаком со всеми этапами строительства дома. Зимой, когда стройки замирают, специалист оказывает услуги по оформлению документов для возведения жилья.

— Сам архитектурный эскиз можно и с интернета скачать, — говорит Серик. — Он стоит, проще говоря, 10 тенге в минуту и полчаса вашего времени. Правда, просто распечатанная бумажка с рисунком — это еще не документ. Эскиз нужно «дооформить». Вот здесь уже придется обращаться к профессионалу. Архитектор, что называется, делает «привязку» вашего дома к местности. При таком варианте эскизный проект обойдется в несколько раз дешевле.

С прорабом можно не соглашаться, но предприимчивые граждане, действительно, так и делают. Бывает, что у владельцев будущего жилья есть знакомые инженеры или архитекторы, у которых можно позаимствовать старые типовые эскизы. Их берут за основу. Правда, адаптацию проекта к конкретному рельефу и местности делать все равно нужно. Так как при возведении дома должны соблюдаться определенные СНиПы, чиновники не подпишут поект, если эти нормы нарушены.

Подводные камни при создании эскиза

Архитектор со стажем Канат Мусаев хорошо известен в Караганде. По его проектам строился Каздрамтеатр им. Сейфуллина, торговые дома «Азат», «Корзина» и «Пирамида». Зодчий занимается созданием плана постройки и для частного жилья. Канат Шакирович рассказывает, что часто люди не представляют, как должен выглядеть дом их мечты и надеются на помощь специалиста. Непрофессионалов в городе много и их работы заказчикам часто не нравятся.

— Ко мне приходили такие клиенты, — рассказывает К. Мусаев. — Показывали эскизы, подписанные молодыми архитекторами. Многие из них в своей жизни даже общественный туалет не спроектировали, не то что дом. Эскиз особняка не так легко сделать. Надо самому жить этим домом, уйти в работу с головой. Тогда и ошибок не будет. Нужно уметь создать сомасштабный человеку проект.

За повторную работу уже с новым архитектором опять придется платить. Так что на знатоках своего дела лучше не экономить. Но иногда, говорит Канат Мусаев, ошибки происходят по вине заказчика:

— Был у меня клиент, который хотел зал в 70 квадратных метров, кухню — на 36, спальни — каждая по 25-30 квадратов. Я ему объяснял, что не нужны такие большие площади, но заказчик настоял на своем. Проект дома получился хороший, но где-то через полгода он пришел снова. Сказал, что я был прав. Дом-то красивый, но таких размеров он ему не нужен. Его сложно отапливать, и в большом пространстве нет никакого уюта. Он оплатил мне повторную работу и в этот раз уже положился на мое чутье.

Точная смета – залог экономии

Первый проект даст лишь общее представление о том, как будет выглядеть дом. Следующий этап планирования специалисты называют по-разному: рабочие чертежи, рабочая планировка, смета. Без этой бумаги тоже как без рук. В смете рассчитывается количество необходимых материалов от фундамента до крыши: кирпичи, раствор, каждый гвоздь и шуруп.

Можно сделать и расчет для внутренней отделки будущего дома: количества обоев, кафеля и сантехники. В общем, учесть каждую мелочь, плюс стоимость наемной работы. Но за время стройки могут измениться цены, желания или возможности клиента. Поэтому, как правило, заказывают только смету на «каркас» дома: фундамент, стены и крышу, включительно оплату за труд.

Во сколько обойдется проектно-сметная часть и как качественно ее вам сделают — тоже большой вопрос. Разные специалисты называют совершенно разные цены. Кайрат начал строительство своего дома в 2008 году. Тогда за проект он отдал около 50000 тенге. В любом случае цена будет зависеть от объема работ. Составление сметы на двухэтажный дом, по 100 квадратов каждый этаж, по нынешним расценкам, говорят специалисты, обойдется минимум в 10000 долларов! Правда, помимо расчетов по каркасу дома, за эти деньги вам еще и сделают проект по электроснабжению, водоснабжению жилища и канализации. Это уже отдельные проекты и о них чуть позже.

Прораб Серик Омаров советует обращаться напрямую к специалисту-сметчику, а не на фирму. При таком варианте за работу берут 3-5% от стоимости сметы. То есть, если возведение «коробки» по расчетам вам обойдется в миллион тенге, за смету возьмут 30 000 в местной валюте. Фирмы, говорит Серик Омаров, включают в размер оплаты расходы по содержанию штата специалистов, рекламе и налогам. Поэтому при официальном обращении цена услуги возрастает минимум до 2-3 тысяч долларов.

В смете просчитают, сколько будет стоить строительство дома в черновом варианте, вместе с затратами на оплату рабочих. Мы попросили разных специалистов озвучить примерную сумму, которая нужна для закладки фундамента, возведения стен и крыши вместе с трудозатратами для строительства двухэтажного дома общей площадью 200 квадратных метров. Нам выдали разные результаты: от 70 до 100 тысяч долларов.

Архитектор Канат Мусаев такими расчетами не занимается. Но, при проектировке дома, когда его просят клиенты, предлагает воспользоваться ориентировочным методом: количество квадратных метров умножить на 600 долларов. Тогда наш дом в 200 квадратов и наемные рабочие обойдутся в 120 тысяч «зеленых». Правда, говорит специалист, такая «скромная» цена была возможна несколько лет назад. В то время под слом шли советские строения, и для возведения стен использовали старый материал. Нынче «бэушный» кирпич уже не найти. Поэтому при расчете можно смело ставить цену в 700-800 долларов.

Предприниматель Кайрат, уверен, что строить дом самому весьма выгодно. Он вел учет всех расходов, даже незначительных, в отдельной тетради. Благодаря этим записям по завершении строительства мужчина смог точно определить цену своего жилья. Получилось, что по окончании всех работ стоимость квадратного метра составила 420 долларов. И хотя строительством Кайрат начал заниматься 4 года назад, и с того времени цены сильно изменились, его расчеты оказались намного ниже общепринятых на тот момент. Стоит заметить, что Кайрат, также как и все, платил за проекты и нанимал специалистов.

— Я могу смело заявить: стоимость квадрата в черновом варианте стоила 220 долларов максимум, — говорит он. Алматинские фирмы тогда называли цену что-то около 560 долларов за квадратный метр, и это только «коробка». Не важно, в каком городе ты строишь, ведь затраты, по сути, одни и те же. По Казахстану разница цен колеблется в пределах 20 процентов. То есть самостоятельное возведение жилья обходится в 2 раза дешевле, чем его покупка! Это возможно, если во время строительства четко придерживаться запланированного бюджета. Допускаются отклонения в 5-10 процентов. Если вы тратите больше, значит, либо смета затрат составлена неверно, либо вы что-то делаете неправильно.

Тем, кто строит дом впервые, многие тонкости приходится осваивать по ходу дела. В интернете можно найти множество форумов, на которых обсуждаются премудрости закладки фундамента, межкомнатных перекрытий, креплений и прочих составляющих стройки. Главный инженер компании «Стройпроект XXI» Игорь Малютин акцентирует внимание на особенностях местного климата: чтобы дом не промерз важно помнить о стенах и фундаменте. Глубина закладки основания дома должна быть не меньше метра восьмидесяти сантиметров.

Идеальные стены, говорит Игорь Малютин, — из кирпича толщиной 64 сантиметра (это два с половиной кирпича). Но такую сказку может позволить себе не каждый. Как правило, стены возводят из шлакоблоков, утепляют и облицовывают в зависимости от финансовых возможностей. Дороже всего обходится крыша. Как ни крути, для ее возведения нужно дерево. А лес у нас дорогой. К тому же крышу сложно монтировать.

При составлении детальной сметы есть большая вероятность, что вам заложат нереальные расходы — ниже, чем вам потребуется на самом деле. Опытные строители предлагают незатейливый вариант подсчета затрат — на строительство дома уйдет половина его рыночной цены. То есть, если ваш дом в законченном варианте можно будет оценить в 200 тысяч долларов, значит, на его постройку уйдет 100 тысяч. Вот такая арифметика от обратного. 

Хождение по мукам

Главный кошмар любого частника-строителя — получение технических условий для подключения дома к коммунальным сетям. Заметим, что техусловия лучше получить еще до начала строительства. На практике часто случается, что особняк уже возводится, а потом выясняется, что нет возможностей подключить его к электричеству. За границей принято выдавать земельные участки, где уже проведены все необходимые для проживания коммуникации. В Караганде, по словам строителей, до недавнего времени землю выдавали как придется. В итоге в городе появились построенные пустующие дома. А особняк без коммуникаций, это всего лишь кирпичная или шлакоблочная коробка.

Электричество. Именно на него сложнее всего получить техусловия. Для начала компании-услугодателю застройщик предоставляет необходимые документы, в том числе акт на землю и проект строительства. Пишется заявление на получение возможности подключиться к электросетям, и начинается хождение. В компании «Караганды Жарык» пояснили, что если есть техническая возможность подключения, то разрешение выдается бесплатно. Но сети в городе перегружены, прямых возможностей получить блага цивилизации, как правило, нет. Во сколько в этом случае обойдется прокладка линий, установка столбов и прочих элементов электроснабжения даже примерно никто сказать не может. Лишь поясняют: все рассчитывается в индивидуальном порядке.

Кайрат Шакипов рассказывает, что не мог въехать в свой уже построенный на 90% дом только из-за отсутствия техусловий:

— Это такой затратный процесс, отнимающий много времени и нервов. Нехватка мощностей превратилась в огромную проблему для общества, экономики и страны в целом. В итоге я заплатил по 80000 тенге за каждый киловатт энергии. Это много.

Стоит добавить, что для обеспечения дома требуется минимум 7-15 киловатт. Значит, по скромным подсчетам, только за разрешение подключиться к источнику электропитания Кайрат 4 года назад отдал около 900000 тенге. Затем предприниматель заплатил около 100 тысяч тенге специальной фирме за разработку проекта электроснабжения своего дома и его экспертизу. И это только оформление документов. Дальше нужно было проложить кабель от трансформаторной подстанции к дому и проводку внутри него. Заплатить за труд специалистам. Порядка 160 метров бронированного кабеля вместе с работой, наймом техники и монтажом обошлись в полтора миллиона тенге. Электрику за разводку внутри дома Кайрат отдал 70000 тенге.

В общем, создается впечатление, что подключать коммуникации всё равно что блуждать в тёмном лесу. Можно быть уверенным только в одном — оперативно оформить техусловия вряд ли получится. Установка подстанции или протягивание линий уже дело второе и зависит только от материальных возможностей застройщика. Иногда прокладкой электропроводов вскладчину занимаются несколько домов по одной улице. Цена материалов может быть разной, в зависимости от качества. Прораб Серик Омаров называет самые дешевые современные варианты: метр кабеля вместе с работой — 2000 тенге.

Вода и канализация. Здесь также нужно получать техусловия и составлять проект водоснабжения и канализационных путей, делать экспертизу каждого из них. С той лишь разницей, что на эти коммуникации оформить документы значительно проще. Проект водоснабжения, по словам руководителя стройки Серика Омарова, стоит недорого: от 40 тысяч тенге. Во столько же обойдется и канализация. Экспертиза проектов — от 30 тысяч тенге каждая. Затем начинается уже знакомая история с прокладкой труб снаружи и внутри дома.

Прораб озвучил лишь примерные суммы, с которых может начинаться создание проекта или непосредственно строительство. Некоторые фирмы повышают стоимость на свои услуги, потому что гарантируют качество работы.

Стоит отметить одну обязательную и малоприятную деталь — во дворе вашего дома под землей могут проходить разные линии, например телефонная или телевизионных каналов. В документах, выданных на земельный участок, будут указаны какие именно. Прежде чем начать прокладку траншей для собственных сетей нужно согласовать свои действия со всеми организациями и учреждениями, чьи линии имеются у вас во дворе. В среднем нужно обойти 7-8 кабинетов. В простонародье такой документ с подписями называют «бегунком». Есть и такие, кому повезло меньше, и по «бегунку» пришлось обходить 18 (!) учреждений. Кстати, для оформления всех бумаг тоже можно нанять специального человека. Сегодня, говорят знатоки, такие люди не работают меньше, чем за 1000 долларов в месяц. Документы обычно оформляют зимой, когда заниматься строительством невозможно.

Еще раз хочется отметить, что при создании любого проекта нет фиксированных цен. Все зависит от сложности работы и площади будущего дома.

Гастарбайтеры – всем строителям строители

Ну вот, все необходимые бумаги собраны. Не важно, сделали вы это сразу или в процессе стройки, перед вами обязательно встанет вопрос найма работников. Большинство строительных фирм в городе не содержат в своем штате каменщиков, штукатуров и кровельщиков постоянно. Это не выгодно. Бригаду из необходимого количества человек набирают, когда появляется конкретный объект строительства.

Плюсы сотрудничества со строительной фирмой в том, что ее руководители уже хорошо ориентируются на рынке наемного труда и знают, кого лучше пригласить на работу. За конечный результат ответственность лежит не на вас, а на предпринимателе. Инженер Игорь Малютин говорит, что этот момент обязательно оговаривается при заключении договора.

— Подписывается договор с организацией, которая имеет лицензию на строительные работы. Они несут ответственность за качество работы. Обычно это два года со дня подписания акта приемки. Если в этот период обнаружатся какие-то недоделки или нарушения, фирма придет бесплатно устранять свои ошибки. Не советую нанимать «дикие» бригады, все равно за всем не углядишь, и они могут нанести урон.

Средняя зарплата строителя сегодня — 70 тысяч тенге. Оптимальное количество людей, необходимых для работы, например, для дома в 200 квадратных метров — 8-12 человек. При самостоятельном найме рабочих, договариваются с их бригадиром. Вас должно насторожить, если начальник просит немного за свой труд. Он все равно повысит заработок за ваш счет, продавая материалы со стройки. Хотя, и высокая оплата труда еще не гарантирует отсутствие краж стройматериалов. Предприниматель Кайрат рассказывает о проблемах с наймом рабочих-специалистов:

— Сложно найти профессиональных газосварщиков, электриков, монтажников и прочих представителей строительных профессий. Требуют они за свой труд неоправданно дорого. Ко мне, например, пришла бригада каменщиков стены поднимать. Попросили 5 с половиной тысяч тенге за куб кладки. Каменщик высокого разряда за смену выкладывает 2-3 куба. За день 15 тысяч тенге. Умножьте на 22 рабочих дня — 330 тысяч получается. Каменщику за работу платить как хорошему профессору! Я отказался. С пластиковыми окнами были проблемы. Фирм в городе много, а профессионалов не хватает. Некоторые окна впоследствии я демонтировал и устанавливал заново. Электрику за внутреннюю проводку в доме заплатил 70 тысяч тенге. Справился с этой работой электрик плохо. Хотя мы заранее оговаривали последовательность и принцип монтажа проводки.

На форумах в интернете и в личных беседах выяснилось, что главная строительная сила в стране — гастарбайтеры. Судя по отзывам, работают они много, быстро, цены не ломят и качество приемлемое. Промучившись какое-то время с местными строителями, хозяева будущего дома нанимают гостей из Узбекистана. При этом, правда, могут случиться неприятности из-за проблем с законом по причине нелегальной миграции.

Из чего же стоит дом построить

Здесь все более-менее просто. Уже прошедшие путь строительства не советуют покупать материалы на рынках. Это только кажется, что обойдется дешевле. Все закупается большими объемами. Расколовшуюся плитку или один рулон обоев более светлого оттенка сразу и не заметишь. В солидных строительных магазинах гарантируют замену некачественного товара в течение нескольких дней. И не потребуют доказательств, что плитку повредили не вы сами. К тому же, всегда можно докупить материал, которого не хватило или заказать его. Сложности могут возникнуть, когда вам нужны, например, какие-то особенные шурупы. Они могут быть в наличии всего на двух фирмах в городе и по высокой цене.

Внутреннюю отделку дома каждый делает соразмерно своему вкусу и кошельку. На одни только обои цены могут быть от 500 тенге до 5000 за рулон. Пластиковые окна стоят от 20 тысяч тенге, деревянные — от 45000. Двери из дерева — от 37000 тенге. Лестница из сосны для двухэтажного дома обойдется в три с половиной тысячи долларов минимум. Такие цифры озвучивают специалисты фирмы «САида и К°» и подчеркивают: для добротного интерьера не обязательны дворцовые замашки в оформлении из кедра и дуба. И простая сосна будет служить долго, если выдержаны технологии обработки древесины при изготовлении дверей и лестниц.

Думайте сами, решайте сами

Знатоки говорят, что многих ошибок удается избежать тем, кто строит дом уже во второй раз. Но, как правило, большинство зарекаются повторить этот подвиг дважды.

Предприниматель Кайрат убежден, что еще до строительства дома важно определиться с источником финансирования.

— Если вы подсчитали, что бюджет строительства составит примерно 200 тысяч долларов, то эти деньги должны уже лежать у вас в кармане. Либо вы должны быть уверены в своем доходе в течение 2-3 лет. Обычно столько времени занимает возведение дома. Если нет четкого планирования и финансирования, то это уже авантюра. Так можно попасть в долгострой, — считает он.

По мнению предпринимателя, именно поэтому в поселке Кунгей сегодня стоят недостроенными практически половина домов. Если же вы все-таки решились заняться возведением жилья, Кайрат советует синхронизировать свои действия с соседями. Это позволит избежать лишних затрат с коммуникациями, подъездными путями и исключит возможные неудобства. Бывает, например, что человек уже полностью построил дом и решил заняться благоустройством дороги. Работа будет сделана зря, если ваш сосед еще не приступал к строительству и монтажу у себя. Кроме того, Кайрат не советует строить слишком большой дом.

Прораб Серик Омаров уверен, что неопытному владельцу земельного участка вообще нельзя самому начинать строительство:

— У нас как на базаре: кто что урвет. Вы должны подобрать человека, не обязательно строителя, но такого, который хоть частично прошел эту работу, практичного, и того, кому вы доверяете. Иначе вам начнут накручивать цены все подряд: начиная от сантехника и заканчивая кровельщиком. «Вылезет» соответствующая стоимость стройки, процентов на 50 дороже от реальной цены.

Полную работу по оформлению документов и возведению жилья может взять на себя строительная фирма. Например, для возведения дома в 200 квадратных метров специалистам придется заплатить около 3 миллионов тенге. Это, не считая покупки расходных материалов. Строительство дома в нашем городе сильно усложняется тем, что у нас не сформирован понятный потребителю и прозрачный рынок строительных услуг.

Независимо от того, какой путь вы выберете, очевидно, что пословица о настоящем мужчине, который должен построить дом, в народе появилась не зря. Потому что это проверка на зрелость. Насколько вы устойчивы в финансовом и психологическом отношении, какой вы хозяйственник, аналитик и много чего еще.

Особенно мужчина может гордиться собой, если сумел подойти к строительству особняка с деловой хваткой и трудолюбием. И даже если вы не обладаете нужными качествами, домостроительство их воспитает. А еще говорят, что детям, которые выросли в своем доме, а не в многоэтажке, присуща особая энергетика и более правильное восприятие жизни. Верить этому или нет — дело личное, но, безусловно, приятно обладать недвижимостью, которая сделана в соответствии с твоими вкусами и при твоем непосредственном участии.

СПРАВКА

1. После разработки эскизного проекта заявителю необходимо обратиться в местный исполнительный орган, а именно отдел архитектуры с  соответствующим заявлением о согласовании проекта. К заявлению необходимо приложить  правоуста-навливающие документы на земельный участок (постановление акимата или договор купли-продажи земельного участка, акт на земельный участок), удостоверение личности. Согласно Закону РК «О порядке рассмотрения обращений физических и юридических лиц» срок рассмотрения заявления составляет 15 календарных дней. Согласование эскизного проекта государственным органом производится бесплатно.

2. Для проведения коммуникаций заявителю необходимо обратиться к поставщикам услуг по инженерному и коммунальному обеспечению. Поставщиками услуг в соответствии с их необходимостью являются: водопотребление, канализация — ТОО «Караганды Су», электроснабжение — ТОО «Караганды Жарык», теплоснабжение — ТОО «Теплотранзит Караганда».

3. Существуют ограничения для строительства жилого дома с учетом градостроительных регламентов, строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями СНиП РК.

При возведении жилых домов многие граждане не соблюдают требования законодательных норм. В городском акимате приводят наиболее типичные ошибки, например, не выдерживают расстояние между жилыми домами и хозяйственными постройками, между своим и смежным домом. Так, в части «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов» СНиП РК говорится, что «В районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее, как правило, 6 м, а расстояние до сарая для скота и птицы, — в соответствии с п. 7.4* настоящих норм, не менее 10 м. Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м…».

Также застройщики размещают свои хозяйственные постройки на переднем фасаде жилых домов, тем самым нарушая требование СНиП РК в части «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства», где сказано «Размещение хозяйственно-бытовых построек на фасадной части участка не допускается».

Фото: webnewsmedia.net

Ирина Бердашова

Информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.