Обзор цен аренды жилья г. Астаны (февраль 2012 г.)

В феврале значительных изменений средней арендной ставки аналитиками зафиксировано не было. Снять квартиру в Астане в этот период можно было за 744 у.е. в месяц, или 11.63 у.е./кв.м. Количество квартир...

В феврале значительных изменений средней арендной ставки аналитиками зафиксировано не было. Снять квартиру в Астане в этот период можно было за 744 у.е. в месяц, или 11.63 у.е./кв.м. Количество квартир, предлагаемых для аренды, увеличилось на 35% до 588 объектов. При этом «дорогое» жилье выросло в цене на 3%, а «дешевое», напротив, сократилось на 15.2%.

Состояние рынка

Основная часть – 87% или 509 квартир приходится на район правобережья. Можно отметить, что количество предложения на левобережье уменьшилось на 7% и составило 79 квартиры.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, преобладает над общим числом сдаваемых квартир. В феврале доля отдельных комнат составила 51% (301 объект). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье – 21% (121 ед.) и 17% (100 ед.) соответственно, 3-комнатное – 10% (56 ед.). Минимальное количество выставленного жилья -  это квартиры большого формата — 2% (10 ед.).  По сравнению с январем количество предложения увеличилось на все форматы квартир.

В данном месяце количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 40% (79 объектов), в районе правого берега – 60% (118 объектов).

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа выставленных объектов занимает 34%, больше стоимости найма в целом по городу на 22%. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры представлена на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Рассматривая город, как совокупность форматов, можно отметить, что незначительный рост цен зафиксирован на 2-комнатные квартиры, а в остальных форматах изменения незначительны.

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в феврале прошлого года, можно заметить, что цены на жилье в целом по городу в прошлом году были ниже. Так, аренда 1-комнатных квартир за год выросла на 15.8%, 2- и 3-комнатных – на 8.6%,  многокомнатных, напротив, сократилась на 24%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней арендной ставки на 1-комнатные на 28.9%, на 2-комнатные – 36.5%, на 3-комнатные – 32.7% и на многокомнатные квартиры – 28.3%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 36.4%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.04, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.60 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 4.86 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья, после сезонного роста наблюдалось снижение. В секторе эконом-класса, средняя стоимость аренды за месяц в долларовом эквиваленте сократилась на 3- и многокомнатные квартиры на 3.9% и 15.7%, а на 1- и 2-комнатные, напротив, выросли на 13% и 8.4% соответственно.

Диапазон аренды «дешевого» жилья в феврале сложился в пределах от 400 у.е. (за 1-комнатную) до 765 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средняя цена остановилась на уровне 520 у.е./мес. (+3%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за месяц опустилась на 15.2% до уровня 1060 у.е./мес. Снижение средней цены аренды прослеживается на 1- и 3- и многокомнатные квартиры на 37.8%, 8.3% и 20.4% соответственно, а на 2-комнатные, напротив, ставки выросли на 9.8%.

Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 641 у.е. (за 1-комнатную) до 3720 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 51.3% от первоначальной цены аренды, которая была зафиксирована на ноябрь 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 26.3%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце арендные ставки демонстрируют стабильность, а средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют незначительное снижение, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка аренды. Можно отметить, что доходность как в сегменте эконом-класса, так и в элит-классе  поднялась выше уровня банковского вознаграждения, который на сейчас составляет уже 8% годовых.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 9.47 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 1.47 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 9.52 п.п.

Выводы и прогнозы

- количество предложений на рынке аренды продолжает увеличиваться;

- средние арендные ставки демонстрируют стабильность. Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года на 17.6%, но все еще находится на 43.4% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года;

- ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами уменьшился;

- доходность квартир, сдаваемых в аренду, увеличилась во всех сегментах рынка.

- ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма – не более 5-10% до уровня 700 у.е. за месяц проживания.

Экономические показатели

По данным Департамента статистики г. Астаны в январе 2012 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 2295,3 млн.тенге, это 117,6% к уровню 2011 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 40,9%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 1386 квартир, общая площадь введенного жилья составила 141154 квадратных метров, что в 2,4 раза выше уровня 2011 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 6729 квадратных метров, к уровню 2011 года 212,1%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 4,8% против 5,4% в 2011 году.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе 2012 года в столице составила 120,9 тыс. тенге (в 2011 году – 77,1 тыс.тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади 165,0 тыс. тенге (в 2011 году – 107,8 тыс.тенге), в том числе построенного индивидуальными застройщиками – 48,1 тыс. тенге.

Фото:coding.smashingmagazine.com

Аналитическая служба портала kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.