Обзор цен на арендное жилье г. Астаны (1 квартал 2012 г.)

Первый квартал 2012 года отметился значительным снижением средней арендной ставки. Снять квартиру в аренду в Астане обошлось в 715 у.е. за месяц проживания или 12.8 у.е. за 1 квадратный метр.

Первый квартал 2012 года отметился значительным снижением средней арендной ставки. Снять квартиру в аренду в Астане обошлось в 715 у.е. за месяц проживания или 12.8 у.е. за 1 квадратный метр. Количество квартир, предлагаемых для аренды, по сравнению с 4 кварталом 2011 года, увеличилось на 49% и достигло количества в  565 объектов. При этом «дорогое» жилье сократилось в цене на 34.2%, а «дешевое» – на 17.9%.

Состояние рынка

Основная часть – 83% или 471 квартира приходится на район правобережья. Можно отметить, что объем предложения на левом берегу уменьшился до 17% и составил всего 94 квартиры.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превышает число отдельных квартир, сдаваемых в аренду. В первом квартале часть отдельных комнат составила почти половину от общего количества выставленных объектов - 49% (278 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье – 21% (119 квартир) и 17% (98 квартир) соответственно, 3-комнатное – 10% (59 квартир). Минимальное предложение для сдачи в аренду наблюдается на квартиры большого формата — 2% (11 квартир). По сравнению с 4 кварталом 2011 года количество предложения увеличилось на все форматы квартир.

Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 62% (88 объектов), в районе правого берега – 38% (53 объекта).

Средняя аренда квартир в новостройках, доля которых от общего количества объектов занимает 21%, выше стоимости аренды в целом по городу на 23.6%. Далее представлены ставки аренды в зависимости от классности жилья:

Эконом – класс – 513 у.е./мес.,

Бизнес – класс - 751 у.е./мес.,

Элит – класс - 1147 у.е./мес.

При этом аренда меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, доля которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Рассматривая город, как совокупность форматов, можно отметить, что снижение цен зафиксировано во всех сегментах.  Максимально снизилась стоимость аренды многокомнатных квартир – на 24.9%, а минимально – 1-комнатных – 4.3%.

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в 1 квартале 2011 года, можно заметить, что цены на аренду жилья в целом по городу в прошлом году, были несколько выше в зависимости от формата объекта. Так, аренда 1-комнатных квартир за год выросла на 11.2%, 2- и 3-комнатных – на 5.3% и 8.8% соответственно, а многокомнатных, напротив, сократилась на 16.2%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с 4 квартала 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости аренды на 1-комнатные на 28.1%, на 2-комнатные – 37.2%, на 3-комнатные – 25.2% и на многокомнатные квартиры – 20.5%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 38%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.23, при этом разбег цен на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.93 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 5.23 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья, после сезонного роста наблюдается тенденция снижения цен.

В секторе эконом - класса в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за 1 квартал сократилась на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 5.1%, 8.2% и 40.4% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, незначительно выросли на 0.1%.

Диапазон аренды «дешевого» арендного жилья сложился в пределах от 378 у.е. (за 1-комнатную) до 1354 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средняя цена зафиксирована на уровне 626 у.е./мес. (-17.9%).

В секторе элит-класса средняя аренда за 1 квартал опустилась на 34.2% до уровня 1147 у.е./мес. Снижение средней цены аренды прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 18.7%, 36.5% и 7.9% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, ставки выросли на 7.6%.

Диапазон «дорогого» жилья в первом квартале сложился в пределах от 731 у.е. (за 1-комнатную) до 4223 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит - класса за весь период наблюдения сократилась на 47.9% от цены, которая была зафиксирована в 4 квартале 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом - класса выросли на 25.1%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в первом квартале 2012 года арендные ставки показывают снижение, и средние цены на рынке вторичного жилья остаются на прежнем уровне, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка аренды. Можно отметить, что доходность как в сегменте эконом - класса, так и в элит - классе, находится несколько выше уровня банковского вознаграждения, который составляет 8% годовых.

В секторе эконом - класса самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 15.81 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 7.81 п.п. больше вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит - класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 1-комнатных квартир — 9.26 п.п.

Далее представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели аренды жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Формат квартиры

Средняя
доходность
квартир,
п.п.

Доходность
квартир
«дешевого»
арендного
жилья,
п.п.

Доходность
квартир
«дорогого»
арендного
жилья,
п.п.

1-комнатные

9.16

8.34

9.26

2-комнатные

8.95

8.90

9.15

3-комнатные

8.89

9.01

8.90

Многокомнатные

11.14

15.81

9.23

По городу

8.93

8.31

8.34

Выводы и прогнозы по городу:

- количество предложений квартир для сдачи в аренду на рынке жилья продолжает увеличиваться;

- средние ставки аренды демонстрируют снижение. Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный во 2 квартале 2009 года на 14.5%, но все еще находится на 38% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года;

- ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» жильем уменьшился;

- доходность квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилась во всех сегментах рынка.

- в ближайшей перспективе ожидается снижение ставок аренды – не более 5-10% до уровня 700 у.е. за месяц проживания.

Экономические показатели

По данным Департамента статистики г. Астаны в январе-феврале 2012 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 4481,2 млн. тенге, это 75,8% к уровню января-февраля 2011 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 14,3%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 3116 квартир, общая площадь введенного жилья составила 343287 квадратных метров, что на 44,8% выше уровня января-февраля 2011 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 10518 квадратных метров, к уровню января-февраля 2011 года 111,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 3,1% против 4,0% в январе-феврале 2011 года.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-феврале 2012 года в столице составила 98,7 тыс. тенге (в 2011 году – 96,6 тыс. тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади 134,7 тыс. тенге (в 2011 году – 134,1 тыс.тенге), в том числе построенного индивидуальными застройщиками – 41,8 тыс. тенге.

Фото: coding.smashingmagazine.com

Аналитическая служба портала kn.kz

 


1 комментарий:

Обновить
Арай (25.12.2012 12:23)

Я хачу узнать у меня доходы с мужем 100000 т. месяц я сколько кв.м притендую я стаю в очереде обезательно открыт депозит желстройсбербанке


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.