Пентхаусы — остаются самыми дорогими квартирами на рынке жилья. Позволить купить себе подобную квартиру могут только действительно очень богатые люди.
Впрочем, как выяснилось, под видом самой дорогой квартиры на последнем этаже многоэтажек столичные риелторы могут предлагать и обычные мансарды.
Эй, вы, там, наверху
Пентхаус — больше чем просто фешенебельная квартира на последнем этаже. Риелторы понимают под ним роскошный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания и относящийся к разряду наиболее дорогих квартир. Его главной отличительной чертой является выход на остекленную террасу, с которой непременно должен открываться вид на живописные окрестности.
Пентхаус может быть двух и даже трехуровневым. Терраса в таком жилище выполняет роль не только смотровой площадки, с которой хозяин и его семья смотрят «свысока» на бурлящую внизу жизнь. Здесь может располагаться все что угодно, начиная от зимнего сада и теннисного корта, заканчивая вертолетной площадкой и бассейном, и это помимо отдельного лифта, доставляющего вас прямо в квартиру, и видов из окна, создающих ощущение полета. Словом, пентхаус — это тот самый случай, когда «красиво жить не запретишь».
Такая строгость вполне оправданна: пентхаус — удовольствие очень дорогое, как правило, «дом на крыше» стоит на 50% дороже любой элитной квартиры. И если жилье не соответствует хотя бы одному из названных критериев, это уже, извините, не пентхаус, а «прилепленный дом».
Что же такое пентхаус в классическом смысле, какими обязательными атрибутами он должен обладать? Эксперты ведущих риелторских компаний, специализирующихся на элитном жилье, определяют четыре главные характеристики. Во-первых, это должен быть особняк, расположенный на крыше здания, или квартира на его последних этажах. Пентхаус представляет собой особый проект квартиры, надстроенной над верхним этажом здания, или, как говорят специалисты, это почти индивидуальный дом в многоквартирном здании.
Преобладание объекта над всем остальным домом и соседними строениями лишний раз подчеркивает статус жилья. Причем это должен быть один коттедж, а не несколько. В некоторых случаях можно разделить один большой пентхаус на два-четыре маленьких, но тогда это будет называться не элитным жильем, а поселком «таун-пентхаусов».
Вторым важнейшим фактором является панорамный вид, открывающийся из окон, которые остекляются по специальной технологии. По стандартам американских застройщиков, законодателей моды на пентхаусы, самое важное условие — это панорамное застекление, то есть открывающийся вид на четыре стороны света. В Астане пока мало кто из инвесторов может позволить себе такую роскошь.
Еще один непременный атрибут настоящего пентхауса — наличие террасы и отдельного выхода на эксплуатируемую кровлю, размер которой может достигать от 50 до 1000 квадратных метров.
Четвертый признак пентхауса — он не может быть одноуровневым. Обычно такой дом состоит из двух-четырех уровней, чтобы владелец мог свободно воплотить все свои замыслы по планировке. Еще одним обязательным условием для западного пентхауса является отдельный лифт. Но в столице Казахстана таких случаев очень мало. Как правило, пентхаусы имеют общий холл, в который идет свой лифт. Другие жильцы дома им воспользоваться не могут, а у владельцев эксклюзивной недвижимости есть персональные ключи к лифту с чип-кодом.
Пентхаус — это своего рода вершина городской недвижимости, как в прямом, так и в переносном смысле слова, штучный и уникальный товар, стоимость которого достигает десяти миллионов долларов. Поэтому на Западе существуют четкие признаки настоящего пентхауса, позволяющие отличить его от «подделки» и оценить по достоинству. В казахстанских мегаполисах пока всё по-другому.
Рынок пентхаусов очень похож на рынок элитной недвижимости. Как там, так и здесь отсутствует четкая классификация для определения класса жилья такого ранга. В Америке пентхаусом называют дом на крыше высотного здания, с отдельным лифтом и прочими изысками. Конечно, аналоги есть и у нас, но они весьма немногочисленны. В Астане часто приходится сталкиваться с тем, что пентхаусом называют любую двухуровневую квартиру на верхнем этаже, говорят риелторы.
Однако в Казахстане зачастую под видом пентхауса предлагают обыкновенную квартиру с мансардой. Такая квартира тоже находится на последнем этаже здания, не исключено, что из нее открывается замечательный вид на все четыре стороны света, а дом напичкан современными инженерными системами. Но на звание элитного жилья тянет с трудом.
По данным фонда недвижимости «Самрук-Казына», возведение пентхаусов входило в первую программу жилищного строительства, но даже работники фонда признались, что в самом первом достраиваемом по этой программе жилом комплексе были приобретены двухуровневые квартиры, которые лишь для удобства стали называть пентхаусами. Однако кроме габаритов данные квартиры от обычного жилья ничем не отличались.
До пяти тысяч долларов за квадратный метр
Сейчас в той же Астане настоящих пентхаусов насчитывается не больше десяти. Жилье это, говорят риелторы, нельзя назвать товаром массового потребления, оно пользуется спросом лишь у людей, сидящих на действительно высоких должностях, представителей деловой элиты.
— Нельзя сказать, что спрос на пентхаусы превышает предложение. Учитывая стоимость таких квартир, люди предпочитают купить на эти деньги хороший дом где-нибудь в пригороде столицы, — рассказывает риелтор агентства недвижимости «Best Realty» Магжан Урманбаев.
В подтверждение своих слов риелторы приводят результаты продаж самых элитных квартир. По их словам, такие сделки заключаются не чаще, чем несколько раз в год.
Понятно, что стоимость жилья такого уровня по определению не может быть маленькой. Однако цифры сильно разнятся. Одна такая квартира может стоить от 2000 до 5000 долларов за квадратный метр. Классический пентхаус площадью от 400 кв.м может доходить до 2 миллионов долларов.
Подобная «жемчужина» пусть и не сразу найдет своего покупателя, зато добавит положительный штрих к имиджу дома. При всей привлекательности этой идеи в Астане, по оценкам экспертов, найти пентхаус, который соответствует всем классическим требованиям, очень сложно.
— Сейчас так называемый пентхаус можно найти даже в старой пятиэтажке. Владельцы квартир просто объединяют между собой два этажа и для удобства и престижности дают им элитное название, — говорит Магжан Урманбаев.
Настоящий пентхаус — это не чердак, после перепланировки и евроремонта превратившийся в обустроенную мансарду, а отдельная квартира, почти вилла с зеркальным остеклением от пола до потолка и частным лифтом.
В каждой стране этот штучный продукт, рассчитанный на самых взыскательных и состоятельных покупателей, приобретает свои отличительные особенности, но единственным неизменным его признаком продолжает оставаться требование к видовым характеристикам. В Америке, славящейся «подпирающими» небо высотками, пентхаусы располагаются на крышах самых элитарных небоскребов, позволяя их владельцам в условиях городской тесноты обзавестись собственным бассейном, вертолетной площадкой и другими изысками роскошной жизни.
У жителей консервативной Европы несколько иной взгляд на пентхаусы. Для них основным требованием является не предельная высота над уровнем моря, а невероятно красивый панорамный вид. Поскольку в Казахстане у пентхаусов нет таких четких критериев, как, например, в Америке, столичные риелторы стараются максимально использовать возможности дорогих жилых домов, позиционируя поднебесные метры как настоящие пентхаусы, хотя зачастую они таковыми не являются. Например, такой обязательный атрибут, как частный лифт, есть только в новых квартирах класса «делюкс», вроде жилого комплекса «Нурсая».
Пентхаус в «хрущёвке»
Мнимые пентхаусы в старых многоэтажках, заверяют специалисты Агентства по делам строительства и ЖКХ, уже несколько лет в Астане никто не строит. По их словам, такие элитные квартиры сегодня возводятся только в новых высотках, где они уже изначально предусмотрены в проекте. Однако если вдруг владелец жилья решит построить пентхаус где-нибудь в бывшей «хрущевке», ему придется изрядно попотеть.
До начала ремонтных работ переустройство придется согласовать. Это очень важный этап, поскольку без согласования пентхаус вам построить не дадут. Да и ваша квартира, какой бы современной она ни была, теряет значительную часть рыночной стоимости.
Необходимо также учитывать, что во время проведения масштабных ремонтных работ возникают конфликты с соседями, которые очень беспокоятся о своей безопасности, да и шум перфоратора большого восторга у них не вызывает. Уладить этот вопрос способно только предъявление разрешения на перепланировку. Если же разрешения на руках нет — со стороны соседей возможны жалобы в многочисленные инстанции, вплоть до судебных исков.
Список документов широк: необходим ряд справок из БТИ и проектной организации, специалисты которой подскажут, возможно ли вообще претворение мечты о пентхаусе в жизнь. Они же просчитают требуемые размеры проемов в несущих стенах или межэтажных перекрытиях, определят местоположение стояков и ряд других деталей.
К слову, в Казахстане объединение квартир по горизонтали допускается, а вот по вертикали — зачастую попросту невозможно. Препятствием служит расположение коммуникаций, да и трогать старые стены несколько опасно. В любом случае пентхаусом такое жилье не назовут. В отечественных СНиПах оно именуется не иначе как двухуровневыми квартирами.
— Разрешение на строительство подобного жилья дается, только если застройщик соблюдает определенные правила. Во-первых, наличие отдельного лифта на первом этаже такой квартиры. На второй этаж пентхауса лифт подниматься не должен, а между этажами обязательно должна быть лестница, — рассказывает начальник управления нормативного обеспечения Агентства по делам строительства и ЖКХ Сауле Мустафаева.
С горизонтальным объединением все проще. Единственное «но» — при объединении квартир нельзя присоединять к их площади часть тамбура или лестничной клетки, проем в несущей стене будет располагаться между комнатами. Но наличие смежных комнат в новой квартире вряд ли устроит даже самого неприхотливого заказчика. Поэтому проем в несущей стене обычно требуется настолько широкий, насколько позволяет конструкция здания, в объединяемых помещениях дверные коробки не устанавливаются, и получившееся единое пространство служит одновременно гостиной и столовой. Это оптимальный вариант, тем более, если рядом находится кухня. Единственное, чего не стоит делать при проведении таких работ — полностью ликвидировать инженерные коммуникации. А вдруг когда-нибудь вы решите объединенную квартиру разделить снова на две?
Однако, приобретая или переделывая элитную квартиру, покупатель должен помнить, что и на эксплуатацию пентхауса будут потрачены немалые деньги. Благодаря уникальным особенностям и большой площади помещений, от 400 квадратных метров, ежемесячные платежи могут составлять несколько тысяч долларов. При этом деньги эти уходят не только на оплату услуг за электроэнергию, газ и воду. В обслуживание входят такие понятия, как: наличие круглосуточной охраны, видеонаблюдение, современные телекоммуникации и многое другое.
Увы, не всегда ожидания жильцов оправдываются. Семья Нуржановых свой «пентхаус» купила больше года назад. Квартира площадью около 300 квадратных метров находится на последнем этаже одного из высотных зданий. Правда, в свое элитное жилье владельцам приходится добираться пешком.
— Наша квартира на этаже единственная, но лифт останавливается двумя этажами ниже. Дальше приходится подниматься пешком. Кроме того, квартиру мы эту купили без хорошего ремонта. Когда въехали, увидели, что штукатурка на стенах местами потрескалась, окна поддували. Вот уже почти год делаем ремонт, — рассказывает хозяйка квартиры Роза Нуржанова.
Логика застройщика
Для столичных компаний, специализирующихся на строительстве элитного жилья, пентхаус является логической составляющей полноценного проекта. Но подобная изюминка заставляет разработчиков концепции комплекса серьезно задуматься обо всех тонкостях и тенденциях рынка, а также психологии потенциальных покупателей. Зачастую интерес к этому виду жилья проявляют и компании, работающие в сегменте бизнес-класса, но подобный риск чреват сложностями с дальнейшей реализацией жилья.
— Обустраивать большие пентхаусы в домах, где средняя стоимость квадратного метра составляет пять тысяч за квадратный метр, и позиционировать их как элитное жилье не совсем правильно. Социальный статус жильцов дома не должен быть контрастным, — считают специалисты Ассоциации застройщиков Казахстана.
Известные примеры пентхаусов в крупных многоэтажных комплексах могут отвечать всем необходимым требованиям, но здесь возникает проблема, связанная с большим разрывом качества элитных пентхаусов и остальных квартир гораздо более низкого класса в многоэтажных «муравейниках». Это ведет к определенному социальному дискомфорту и отрицательно влияет на привлекательность самих пентхаусов.
И хотя продать такую квартиру застройщикам выгодно, строительные компании не слишком-то задумываются о том, чтобы строить дома, состоящие исключительно из пентхаусов. Дело это не только затратное, но и деликатное. По данным Ассоциации застройщиков, нужно позаботиться не только о том, чтобы в таких квартирах не дуло в щели и окна. В пентхаусах, в первую очередь, нужно делать хорошую гидроизоляцию. Если в квартире прорвет трубу, вода пойдет на нижние этажи, где живут не менее «элитные» соседи, и владельцу придется оплачивать ремонт не только своего жилья.
Кстати, подобное жилье не собираются строить и в рамках государственной программы. К примеру, по линии финансирования Фонда недвижимости «Самрук-Казына», строительство и приобретение пентхаусов не предусмотрено, так как цель программы, по словам работников фонда, обеспечить казахстанцев не элитным, а доступным жильем. Соответственно, чтобы обеспечить необходимый уровень доступности жилья, в рамках новой жилищной программы планируется строить жилье эконом-класса, то есть 3-го класса комфортности. А доступность жилья в рамках новой программы будет обеспечена за счет рационального использования полезной площади квартир при проектировании без ущерба качеству готовых помещений.
Народное мнение
Дали бы вы свое согласие на строительство пентхауса в вашем доме?
(По данным опроса 500 респондентов, проведенного совместно с контакт-центром «Асар»)
«Дома на крыше» по-карагандински
То, что сейчас называют пентхаусами, появилось в нашем городе еще в советское время. Только речь тогда шла о мастерских для художников. В конце 60-х годов представители искусства обратились к главе города Шаймердену Уразалинову с просьбой организовать для них в многоэтажных домах просторные помещения. Советский градоначальник, позже он стал депутатом мажилиса, пошел навстречу пожеланиям художников, и в городе появились три девятиэтажки по проспекту Нуркена Абдирова с просторными площадями и трехметровыми потолками.
На 45 квартале есть такой же дом, где на нижнем этаже располагается музей изобразительных искусств. Здесь пошли еще дальше: к каждой студии прилегает двухъярусная квартира. Дом с мастерскими над девятым этажом есть и в Майкудуке, напротив кинотеатра «Ботагоз». Каждая такая студия имеет площадь около 50 квадратов. Лоджия, которая идет по периметру мастерских, имеет размер примерно 30 квадратных метров. В наши дни эти помещения в основном также принадлежат художникам. Недвижимость продается из рук в руки, что называется, «среди своих».
Говорят, что по городским реестрам пентхаусы числятся как нежилые помещения, хотя их уже давно переоборудовали не только под студии. В одном из домов были выкуплены в частную собственность сразу 3 мастерские: часть помещений оборудовали как квартиру, другую часть — для творческой работы. Есть случаи, когда из мастерской просто сделали квартиру. Проблема в том, что показывать свою недвижимость, а уж тем более давать ее фотографировать, собственники не хотят. «Есть такое понятие как зависть», — поясняют они. Поэтому владельцы таких помещений предпочитают оставаться в тени.
В Караганде есть и пентхаусы собственного производства. Если крыша дома позволяет это сделать. Например, на бульваре Мира в одном из домов, где покатая крыша, высотой около 5 метров, такой пентхаус есть. Правда, прежде чем приняться за надстройку, нужно собрать разрешительные документы. Сегодня получить «добро» намного сложнее, чем лет шесть назад. Специалисты говорят, что строительство пентхауса своими силами обойдется примерно в 100 тысяч долларов.
И конечно, в Караганде есть готовые пентхаусы, правда, не все черты классических примеров такой недвижимости они воплощают. По словам специалистов, особого ажиотажа на эксклюзивные квадраты в нашем городе не наблюдалось.
— Наша фирма построила и сдала в эксплуатацию всего один такой дом, — рассказывает менеджер по продажам ТОО «Стройказкомплект» Ольга Костенко. — Это было в 2005 году. В двухподъездном доме на пятом и шестом этажах располагаются 3 пентхауса. Минимальная площадь квартир от 120 кв.м. Продали мы их быстро, но больше такую недвижимость не возводили, так как всегда стремились, чтобы наши проекты были разные, да и потребности в пентхаусах не было. Но при наличии спроса мы готовы их строить.
Холодность карагандинцев к «домам на крышах», по мнению Ольги, объясняется просто: людям, которые желают улучшить свои жилищные условия, доступна средняя площадь квартир от 58 до 80 кв.м. Конечно же, есть такие, кто может приобрести жилье от 200 кв.м, но их не больше 5-8% от общего числа покупателей. Более состоятельные клиенты, вместо приобретения пентхауса, за ту же стоимость предпочитают купить коттедж или блок-секцию в таунхаусе с земельным участком и центральными коммуникациями.
Самые дорогие пентхаусы
Роскошь — первое, что приходит в голову, когда слышишь слово «пентхаус». Это неслучайно: то, что мы знаем об этом виде жилья, пришло из книг и фильмов. «Фабрика грез» создала пентхаусу такую репутацию, с которой мало что может сравниться. Хотя дом под небесами — это не сон и не легенда, а вполне себе реальность. Правда, очень дорогая.
В журнале «Forbes» был опубликован рейтинг самых дорогих пентхаусов США, выставленных на продажу. Список возглавил The Pierre Penthouse, занимающий три верхних этажа одного из самых роскошных отелей Нью-Йорка The Pierre Hotel и стоящий 70 миллионов долларов. Его особенностями являются семиметровые потолки и возможность обзора панорамы города на 360 градусов.
На втором месте — Bristol Tower, находящийся в Майами. На площади в 836 квадратных метров разместились пять спален и семь ванных комнат. Этот пентхаус с видом на Атлантический океан обойдется покупателю в 16,9 миллиона долларов.
Третью строчку рейтинга занял бостонский пентхаус, находящийся в здании XIX века. Он занимает три с половиной этажа, а его площадь составляет 800 квадратных метров. В этом пентхаусе семь спален, причем в каждой из них располагается мраморная ванна.
Однако американские пентхаусы гораздо дешевле лондонских. В столице Великобритании вскоре планируется построить комплекс One Hyde Park, который включает в себя пентхаус стоимостью 165 миллионов долларов. Кстати, самый дорогой пентхаус был продан в Монако. Его стоимость составила 305 миллионов долларов. Недавно он был выкуплен пожелавшим остаться неизвестным арабским шейхом. Высотой в два этажа, этот самый дорогой в мире дом заключает в себе спальни и библиотеку, кинозал и комнаты охраны, бар, танцевальный зал и многое другое, что является неотъемлемыми элементами престижа и роскоши, не говоря уже о потрясающей бескрайней глади на воде Средиземного моря. А создан он по проекту Лондонской дизайнерской фирмы «Candy and Candy», известной по всему миру своими смелыми и неординарными решениями. Скульптуры, изысканный дизайн и мягкое освещение придают этой лестнице некую драматичность, хотя она и ведет к романтической галерее.
5 самых дорогих пентхаусов Москвы
ЖК «Остоженка». 29 млн долларов. Абсолютный лидер рейтинга в столице России, по мнению большинства участников рынка, это пентхаус площадью 894 кв.м в этом комплексе. Проект представляет собой интересное архитектурное решение с учетом перепада высот на участке. В общей сложности дом рассчитан на 38 квартир свободной планировки.
ЖК «Б. Никитская». 25 млн долларов. Пентхаус площадью 560 кв.м занимает шестой и седьмой этажи здания и обслуживается собственной службой эксплуатации.
ЖК «Дом на Покровском бульваре». 22 млн долларов. Дом находится в окружении памятников архитектуры XVII-XIX веков, среди которых старинные храмы, городские усадьбы и особняки российской аристократии. Пентхаус с двумя террасами и эксплуатируемой кровлей расположен на десятом этаже здания. Общая площадь помещения составляет 530,6 кв.м, при этом все террасы и эксплуатируемая кровля обнесены специальным ветрозащитным ограждением из высокопрочного стекла.
ЖК «Коперник». 17 млн долларов. Отличительная черта комплекса — два больших круглых окна-«солнца», обрамленных мозаичными панно. Двухуровневый пентхаус площадью 396 кв.м расположен на 15-16 этажах здания и может похвастаться двумя видовыми террасами общей площадью 230 кв.м.
ЖК «Crystal House». 6 млн долларов. Один из самых известных проектов в фешенебельном районе Москвы «Золотая миля» от архитектора Юрия Григоряна. Пентхаус площадью 440 кв.м расположен в комплексе, рассчитанном на 67 квартир. Двор комплекса выполнен согласно проекту ландшафтного дизайна и украшен декоративным фонтаном.
По информации портала tengrinews.kz, в рейтинге самых дорогих квартир Алматы в конце прошлого года значился трехуровневый пентхаус стоимостью 5,5 миллиона долларов. Элитная 10-комнатная квартира, расположенная в жилом комплексе «Пионер» на Достык — Сатпаева общей площадью 532 квадратных метра, из которых жилая — 384. Стоит отметить, что размер зала (85 квадратных метров) сравним с площадью средней трехкомнатной квартиры. Интерьер выполнен в дворцовом стиле. Солидность апартаментам придают фонтан, тренажерный зал, лестница и полы холла из белого мрамора, а также бассейн.
Ольга Чапурина, информационная служба kn.kz