Центры притяжения

«Куда их строят? Только продаем, сами ничего не производим», — эта реакция на появление в городе очередного торгового центра среди карагандинцев стала стандартной.

Центры притяжения«Куда их строят? Только продаем, сами ничего не производим», — эта реакция на появление в городе очередного торгового центра среди карагандинцев стала стандартной. А между тем, реализация товаров и организация пространства для продажи ковров, платьев, диванов — это особая наука, и большинство потребителей об этом не подозревают. Как показал небольшой опрос, многие владельцы ТЦ к данной науке (содержания и позиционирования своего центра) тоже никакого отношения не имеют. Так что правы обыватели, которые не знают, зачем нужен «не пойми какой по счету» торговый дом, потому что на этот вопрос не в состоянии ответить даже некоторые из владельцев.

Одному из руководителей ТЦ, который недавно сделал новые пристройки, были заданы вопросы: насколько востребованы торговые площади и какова специализация Вашего центра? Директор ответил только: «Давайте, я ничего говорить не буду, мы просто работаем и все».

Администратор торгового центра «Azia» Елена ГабдушеваПо мнению администратора торгового центра «Azia» Елены Габдушевой, какой-то системы при возведении подобной недвижимости в городе нет. «Конечно, при появлении большого магазина учитывается человекопоток. Здания строят, чтобы «нарезать» на торговые площади и все. Основная цель — прибыль», — говорит она.

Просто построить объект в хорошем месте уже большая удача. «Одно разрешение от властей будешь получать два года», — говорят предприниматели. Так что многие стремятся «застолбить» за собой выгодную территорию, а вот просчитать, окупятся ли затраты на строительство и содержание, некоторые не в состоянии.

Однако рынок регулирует себя сам. Возросшая конкуренция постепенно повышает профессионализм участников данного сегмента, и в Караганде уже можно наблюдать результаты этих изменений.

ЦУМ равняется на молодых

Несмотря на то что ЦУМ в торговом деле можно назвать «старичком» (открыт в 1973 году), сегодня он нацелен на молодежь. Расширяться универмагу уже некуда, территория не позволяет. «Теряться» среди фирменных магазинов и отстроенных торговых центров тоже нельзя, историческое прошлое не позволяет. Для удержания позиций на рынке владельцы ЦУМа в этом году оптимизировали организационно-функциональную структуру и создали управляющую компанию. За границей это обычная практика, когда маркетингом торгового центра или супермаркета занимаются не его хозяева, а специально нанятые профессионалы.

— Мы посвятили много времени написанию четкой стратегии, — рассказывает руководитель ТЦ «ЦУМ». — Будем позиционировать себя как центр для среднего класса, направленный на молодежную аудиторию. Здесь будут представлены товары для молодых: они хотят выглядеть стильно, чаще покупают одежду, а модные тенденции меняются быстро.

Сегодня, условно говоря, мы подбираем арендаторов под наших клиентов. Мы не сможем поставить операторов класса «люкс», к примеру,  LouisVuitton, потому что это одежда «премиум»-класса. Людей нельзя путать: придет покупатель со средним доходом, увидит дорогой товар, поймет, что это не для него, и уйдет.

Именно с этой целью, поясняет руководство центрального универмага, всё приводится в соответствие с новой идеей. Светящееся название «ЦУМ» теперь разноцветное, что ближе к мироощущению молодежи. Для удобства посетителей проходы между бутиками расширятся. В следующем месяце здесь откроется новый магазин, сделанный в соответствии с последними требованиями: освещение в тысячу люкс, профессиональное торговое оборудование, система видеонаблюдения, независимое музыкальное оформление.

— Покупатель становится более избирательным, — говорит руководитель ЦУМа. — Люди свободно перемещаются в другие страны и видят, как там работают торговые центры. Нашим арендаторам в оформлении мы предоставили свободу. Раньше они придерживались единого стандарта. Сейчас предприниматели могут сделать, например, потолок красным, а оборудование черным, согласно своему дизайн-проекту. Единственное, они согласовывают с нами будущий вид своего бутика, мы вносим какие-то корректировки, чтобы он соответствовал общей концепции ЦУМа. 

По словам руководства, они не могут заставить всех арендаторов переделать свои магазины. Но специалисты уверены, что владельцы бутиков сами не захотят отставать от новых тенденций. Ведь если магазин выглядит тускло на фоне других привлекательных витрин, он проигрывает в глазах покупателей. В итоге предпринимателю придется либо меняться, либо терпеть убытки. Стоимость аренды в связи с изменениями не вырастет, уверяет дирекция ТЦ.

Во внешнем, как и во внутреннем оформлении, теперь используют энергосберегающие лампы. На фасаде упорядочили билборды, сделали их более масштабными. В скором времени крупные арендаторы получат возможность размещать снаружи световые короба для рекламы своих магазинов.

По поводу появления новых торговых площадей в городе специалисты считают, что если они строятся, значит, спрос есть. «Мы надеемся, что открытием ТЦ занимаются профессионалы, которые делали бизнес-план, оценивали свои проекты, — комментирует руководство известного торгового дома. — На рынок приходят крупные профессиональные игроки. Те, кто остается в старом формате, в скором времени будут закрываться и уходить из бизнеса. Сегодня арендаторы с маленьких площадей переходят на более крупные, потому что так они могут лучше представить свой товар».

Люди правы, когда говорят, что в Караганде видят только торговлю, считает специалист. Потому что она происходит в центре города. Промышленные объекты строятся на окраине.

— Конечно, сегодня заводы не такие крупные, как в советское время, но производство тоже есть. Универмаги, супермаркеты у всех на виду, поэтому и складывается впечатление, что идет одна торговля. Но если посмотреть на Варшаву, например, показатель обеспеченности торговыми площадями на 100 человек составляет порядка 950 квадратных метров. В России самая большая плотность ТЦ в Казани: на одном квадратном километре там расположено 5 крупных торгово-развлекательных центров. Все они работают полноценно и окупают свой бизнес, потому что направлены на разные целевые аудитории.

«Абсолют» усиливает позиции торгово-бытового центра

Центры притяженияНа площади рядом с ЦУМом сегодня идет активное строительство — торгово-бытовой комплекс «Абсолют» расширяет свою территорию. Директор Ретмилла Куликова говорит, что земля под новую пристройку была отведена еще в 2003 году. Готовил первый проект реконструкции старого здания Дома бытовых услуг с пристройкой торговых площадей архитектор Мордвинцев. 

Комплексу зданий Дома бытовых услуг 1968-1982 гг. постройки уже больше 20 лет, и оно нуждается в ремонте и переоформлении, — объясняет руководитель. — У нас давно был подписан меморандум с акиматом города о реконструкции площади и о том, чтобы привести устаревший фасад в надлежащий вид.

Даже в тяжелые девяностые годы владельцы здания Дома быта старались не менять его назначение.

— Услуги службы быта существовали даже тогда, когда они не пользовались особой популярностью. Я сама «бытовик» (15 лет в ателье проработала), прошла путь от рабочей до директора центра. На 6 этаже как был с советских времен Дом моды, так и по сей день там шьют одежду для карагандинцев. Несколько точек ремонта обуви и часов всегда здесь работали. Мы их поддерживали как могли: аренда была минимальной, лишь бы они у нас стояли.

Теперь, объясняет Ретмилла Куликова, назрела необходимость привести все в порядок. На площади появится трехэтажная пристройка, соединенная галереей со старым зданием. Все торговые точки перенесут на новое место. Как и положено в торговых центрах, в пристройке сделают просторные проходы, эскалаторы, красивый холл, панорамный лифт из стекла.

В старом здании, как и раньше, останутся бытовые услуги: ремонт, пошив, парикмахерские, химчистка. Все объекты соединят в единый комплекс из зеркального стекла. Обещают, что ТБК будет выгодно отличаться своим внешним видом.

— Над проектом бытового комплекса работал весь союз архитекторов. Было рассмотрено несколько вариантов. Мы находимся в центре города, поэтому и требования к нам особые. Вспомните «Абзал». Мне кажется, там даже места не было для здания. Архитектор Титарев сделал грамотный проект, сейчас «Абзал» смотрится так, как будто он всегда там был. Потому что здание хорошее. То же самое будет и у нас.

Никаких нарушений при строительстве не допустят, уверяет Р. Куликова, все работы выполняет серьезный подрядчик. Новый объект займет относительно небольшую площадь, так что места для прогулок горожан будет достаточно, говорит директор. Компания возьмет на себя все расходы и по благоустройству территории до проспекта Бухар жырау. Площадь оформят газонами, клумбами и лавочками. Построят фонтаны.

Сегодня, считает руководитель торгово-бытового комплекса, несмотря на открытие новых бутиков, количество тех, кто занимается торговлей, не увеличивается. Просто каждый предприниматель старается не упустить рынки сбыта и содержит по несколько магазинов в разных торговых центрах. Владельцы бутиков теперь больше уделяют внимание внешнему оформлению.

— К конкуренции и появлению новых торговых домов я отношусь спокойно, считаю, человек вправе выбирать. Мы должны брать качеством обслуживания, тогда люди придут к нам сами.

Торговый центр «ASIA» для известных брендов

Торговый центр «ASIA»— Я так понимаю, наш центр в покупательский поток не входит, — улыбается старший администратор ТЦ «ASIA» Елена Габдушева. — Поэтому сегодня я делаю акцент на тех арендаторов, которые уже имеют своих клиентов. Благодаря этому в работе появилась стабильность. Мы привлекаем те фирмы и бренды, которые знакомы людям в любом городе. В том числе и в Караганде.

Свою аудиторию администратор определяет как людей с доходом выше среднего. По мнению Елены Габдушевой, предложение товара сегодня превышает спрос, поэтому владельцы ТЦ задумываются о смене концепции. Ей, как руководителю «ASIA», было бы интересно привлекать крупные фирмы из-за рубежа, но это дорогостоящие проекты. Заниматься глобальным маркетингом и нанимать для этого специалистов могут себе позволить не все владельцы центров. 

Сегодня «ASIA» пользуется популярностью среди арендаторов офисов, под которые отведены верхние этажи здания. «Хотя у нас недешевая аренда»,  — говорит администратор.

Несмотря на то, что торговый дом находится в стороне от основных потоков покупателей, руководству регулярно приходится отказывать  желающим открыть здесь свой бутик.

— Есть начинающие бизнесмены, которые надеются, что вот сейчас они начнут продавать и быстренько разбогатеют. Но мы уже можем оценить «своего» арендатора, насколько возможен его успех. Даже во время переговоров. Потому что бывают такие ситуации, когда у предпринимателя что-то не получается, он становится раздражительным. Для ТЦ отнюдь не полезна смена арендаторов. Люди, которые к нам попадают, уже остаются у нас надолго. С ними мы выстраиваем дружеские отношения.

Особенности торговли в Караганде обуславливаются, по словам специалиста, еще и специфичностью местных покупателей. Наших потребителей женщина считает умными и очень разборчивыми.

— У нас есть арендаторы, которые работают и в других городах Казахстана: Алматы, Астане, Шымкенте, Таразе. Там, говорят, люди активно приобретают вещи. А Караганда не поддается никакой логике. Наш покупатель не пойдет на поводу эмоций: «Ой, и это еще возьму!». Прежде чем что-то приобрести, он сравнит, 10 раз подумает, перепроверит: «Пойду ещё там посмотрю». Тот же «Таир» — огромные площади, человек будет целый день ходить за одними башмаками. Станет везде смотреть, а голова уже «опухла». Пришел за обувью, а нравится уже совсем другое. В итоге подумает, что можно еще и завтра прийти и послезавтра. Отсюда и низкая покупательская способность относительно других городов. И я считаю, что это не связано с доходом населения. В Караганде каждый продавец должен работать с покупателем индивидуально: похвалить, улыбнуться, и мы будем приходить в одно место. Я сама такая — покупаю там, где чувствую себя вольно. В общем, с нами «нянчиться» надо.

По мнению Елены Габдушевой, городу нужны не просто торговые дома, а торгово-развлекательные центры. Например, на Юго-Востоке. И со всеми благами цивилизации: большой парковкой и удобными подъездными путями. «Центр считается «золотым квадратом» а после 19 часов машину поставить негде», — говорит она. Только в случае продуманного проекта нового ТРЦ можно будет привлечь потоки покупателей из центра в другие районы. По оценке администратора, торговые дома в нынешнем виде до профессионального уровня пока не дотягивают.

Требования будут только расти

Специалист в области коммерческой недвижимости Михаил Шашков говорит, что развитие торговой недвижимости имеет существенные отличия в целом по Казахстану, а не только в Караганде. Их определяют низкая плотность населения и отдаленность региональных центров. Сосредоточие большинства профессиональных игроков розничной торговли приходится на Алматы и Астану, товарооборот которых занимает 50% от республиканского. Спрос на качественные помещения в концептуальных ТЦ с хорошим месторасположением есть всегда. Но пока темпы строительства центров во всех городах страны не достигли докризисного уровня. Сегодня действительно происходит перераспределение собственности: владельцы ТЦ с неудачной концепцией или ее отсутствием передают свой бизнес профессионалам. Выигрывают те торговые дома, где есть хорошее местоположение, правильное позиционирование и грамотная команда управления. 

— Сроки окупаемости торговых домов увеличились, — поясняет Михаил Шашков. Раньше это было 7-8 лет, сейчас минимум 10. ТЦ в Караганде будут развиваться, при наличии покупательской способности населения. Второе условие — вхождение на республиканский рынок серьезных представителей ритейла (розничной торговли. — Авт.). Я буквально две недели назад был на выставке торговых центров в Москве, крупные операторы интересуются Казахстаном. Вопрос в том, насколько активно они будут стремиться сюда. Еще один обязательный фактор — наличие свободных площадок под строительство центров, хотя бы на 28 тысяч квадратных метров, потому что иностранные операторы ритейла требуют не менее 700 квадратов для своих магазинов. На сегодняшний день в Караганде в основном все площадки уже заняты.

Фото автора

Ирина БЕРДАШОВА, Караганда, Информационная служба www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.