ОАЭ: надёжная гавань для инвестиций в недвижимость?

Сегодня, принимая во внимание довольно непростое экономическое положение в мире, всё больше людей задаются вопросом: «Возможно ли быть уверенным...

ОАЭ: надёжная гавань для инвестиций в недвижимость?Сегодня, принимая во внимание довольно непростое экономическое положение в мире, всё больше людей задаются вопросом: «Возможно ли быть уверенным в надежности вложения капитала в недвижимость?». Общемировая картина выглядит не очень благополучно, но отдельные страны показывают довольно разные результаты, так что отчаиваться не стоит. Одна из таких стран — ОАЭ.

Общие прогнозы на 2012 год показывают, что средний ценовой показатель будет снижаться и дальше. Агентство по инвестициям в недвижимость и консалтинговым услугам Jones Lang LaSalle (JLL) недавно опубликовало доклад «Тенденции рынка недвижимости ОАЭ на 2012 год». Предлагаем вашему вниманию сведения, почерпнутые из него.

Алан Робертсон, главный исполнительный директор агентства, отмечает: «2011 год был непростым для инвесторов в сфере недвижимости, рынок становился более благоприятным для потребителей снижением цен и арендной платы. Хотя 2012 год обещает продолжить проявлять эту тенденцию, но самым заметным процессом этого года будет увеличивающаяся поляризация внутри каждого сектора рынка. В то время как будут завершены самые качественные проекты, средний ценовой показатель будет снижаться и дальше в 2012 году в рамках этого все более «двухуровневого» рынка.

Кроме оценки инвестиций и состояния цен на рынке съемного жилья, мы видим развитие более зрелого рынка в ОАЭ, где оценка и профессиональное управление собственностью и капиталом становится все более важным для арендаторов, застройщиков и инвесторов.

Местный рынок недвижимости будет по-прежнему подвержен влиянию внешних региональных и глобальных событий, так как ОАЭ никоим образом не изолирован от последствий «Арабской весны» и кризиса Еврозоны. Все геополитические изменения, которые может принести с собой 2012 год, скажутся и на рынке недвижимости. Принимая во внимание конфликт интересов Ирана и западного мира, можно понять, что это источник неуверенности. Еще одним вызовом для рынка недвижимости ОАЭ станет и растущий кризис суверенных долгов в Европейском Союзе».

Агентство Jones Lang LaSalle вот уже пятый год публикует свои доклады, прогнозируя тенденции развития рынка недвижимости ОАЭ. В своем последнем докладе агентство отметило следующие ключевые тенденции, которые могут проявиться в течение текущего года.

Больше реализма. Рынок недвижимости ОАЭ в 2012 году будет более реалистичным. Наряду с объединением и рационализацией проектов будет больше уделяться внимания потребностям клиентов и долгосрочной коммерческой жизнеспособности. В 2012 году доступность для жилищного строительства будет играть ту же роль, что бюджетные отели для рынка аренды номеров. Банки будут более разборчивы при предоставлении кредитов.

Больше выбора. У съемщиков и нанимателей жилья в 2012 году существенно расширится выбор. Принимая во внимание значительный уровень прироста доступных площадей во многих секторах рынка, можно ожидать рост конкуренции, что приведет к возможности более широкого выбора для съемщиков.

Больше экологической рациональности. Повсеместно мы видим все более очевидные доказательства тому, что «зеленые», то есть экологически рациональные постройки гораздо лучше окупаются. Несмотря на то, что важность введения критерия экологической рациональности широко признается в ОАЭ, проектов, имеющих сертификат «зеленого» домостроительства LEED, еще очень мало. В дальнейшем ожидается введение новых мер для защиты окружающей среды, но экологическая рациональность не станет главным правилом рыночной «игры», по крайней мере, на 2012 год: рынок больше уделяет внимания краткосрочным злободневным проблемам.

Профессиональный менеджмент. Менеджмент на рынке недвижимости, а точнее его качество, будет одним из тех факторов, что определяет «победителей» и «проигравших», и в привлечении клиентов он будет играть значительную роль. Будет заметен сдвиг от частного менеджмента индивидуального капитала к менеджменту общественных районов в рамках проработанного генерального плана на 2012 год.

Больше качества. Борьба за качество продолжится в 2012 году: больше внимания будет уделяться высококачественным проектам во всех секторах рынка. Разница между «победителями» и «проигравшими» будет более четкая, так как успешность проектов будет значительно различаться в пользу более качественных площадей. Этот сектор тоже все более приобретает характер «двухэтажного».

Больше сделок. Повышающийся интерес инвесторов к рынку недвижимости ОАЭ приведет к увеличению числа сделок, но главными действующими лицами будут не инвестиционные организации, а частные инвесторы, индивидуальные или ведущие совместную деятельность. Больше всего сделок купли-продажи ожидает сектор жилой недвижимости со стоимостью активов 30-70 миллионов дирхам. Инвестиционные организации будут ограничены в объемах покупок, так как этот сектор находится под давлением недостатка градуированного инвестиционного фонда и нереалистичных запрашиваемых цен. 

Вышеупомянутые тенденции могут привести к различным последствиям для разных секторов рынка недвижимости.

Коммерческая недвижимость, офисы. Рынок коммерческой недвижимости в городах Абу Даби и Дубай будет более дружелюбным для потенциальных покупателей и съемщиков. На протяжении всего 2012 года средние цены продолжат своё плавное понижение в обоих городах. Владельцы недвижимости в Абу Даби смотрят на сложившуюся ситуацию реалистично, и стоит ожидать с их стороны шагов для привлечения клиентов (более выгодные предложения); цены на коммерческую недвижимость здесь будут опускаться стремительнее, чем в Дубае.

Жилой сектор. В 2012 году показатели по жилому сектору рынка недвижимости будут колебаться. Подобные условия могут привести к увеличению цен на недвижимость в некоторых районах как при покупке, так и при съеме, но в других местностях, напротив, ожидается понижение. Подобное несоответствие может встречаться даже среди зданий одного и того же проекта или квартир одного дома. В Дубае ожидается, что сектор особняков и вилл покажет лучшие результаты, чем сектор квартир в этом году.

Вышеупомянутые тенденции скажутся на главных рынках недвижимости ОАЭ: Дубай и Абу Даби.

Абу Даби. Продолжается рационализация государственных агентств по недвижимости, таких как Альдар и Мубадала, что вызвано пересмотром государственного плана в отношении рынка недвижимости. Государственная финансовая поддержка во многих случаях прекращается, и больше внимания уделяется финансовой жизнеспособности проектов повсеместно. Все это приводит к запаздыванию или уменьшению масштабов таких проектов, например, как Садийат Айланд (Saadiyat Island) или Столичный округ (Capital District).

Дубай. В 2012 году воздействие генерального плана, разработанного специально для города, и увеличение расходов на развитие инфраструктуры можно будет наблюдать на рынке недвижимости. Проявление благоприятных для бизнеса государственных инициатив, таких как объединение управления свободных зон и улучшение законодательства, регулирующего права иностранной  собственности, — все это окажет прямое воздействие на рынок.

По последним данным (26-27 марта 2012 г.), в Абу Даби ожидается понижение арендной платы по причине выхода на рынок новых площадей. Так, например, по данным новейшего обзора, значительно понизилась арендная плата в районе Аль-Раха (Al Raha Beach) — на 14% в первой четверти 2012 г. (по сравнению с последней четвертью 2011 г.).

Квартира с одной спальней вам сейчас обойдется от 80000 до 100000 дирхам (1 доллар = 3,6730 дирхам) в год, с двумя спальнями — 105-150 тысяч Dh в год. Арендная плата уже понизилась на 10% в центре Абу Даби и районе Турист Клаб (Tourist Club Area), в районе Шамс — на 5%. Элан Джонс, представитель агентства Asteco Property Management, отмечает, что увеличение предложения в секторе высококлассного жилья неминуемо приведет к дальнейшему понижению арендной платы.

Сектор вилл переживает похожие процессы

Таким образом, на данный момент выгодно снимать жилую площадь, но дела с покупкой обстоят иначе. По сравнению с последней четвертью 2011 года цена на жилую площадь выросла до 12900 дирхам за квадратный метр (район Пальм Джумериа), то есть на 9%, отмечает агентство Asteco. Весна также благоприятствует сектору вилл — здесь уже был зафиксирован подъем цен на 8% (7750 дирхам за квадратный метр). Что до города Дубай, то в некоторых районах цены на жилую площадь поднялись на 3% и составили 8600 дирхам за кв.м, но в остальных районах цены остались на прежнем уровне. Однако было заметно и понижение цен. Так, в районе Дискавери Гарденс (Discovery Gardens) стоимость кв. метра жилья уменьшилась на 11% и составила 4300 дирхам.

Из всего вышеупомянутого можно сделать вывод, что как у людей заинтересованных в съеме жилья, так и у тех, кто хочет выкупить жилую площадь полностью, есть хорошие перспективы на успех в осуществлении собственных планов, стоит только более детально ознакомиться с обстановкой на рынке. Нередко на общем неблагоприятном фоне (повышении цен) можно отыскать и прямо противоположные тенденции на местах.

Государство, заинтересованное в создании благоприятных условий для инвесторов в секторе недвижимости, проводит свои программы для улучшения инвестиционного климата, что будет сказываться на развитии рынка недвижимости ОАЭ в 2012 году.

Инвесторам наверняка будет полезно узнать о новой программе Земельного комитета города Дубай, как тем, кто уже вложил свои деньги, так и тем, кто собирается это сделать, так как эта программа дает возможность избежать возможных трудностей.

На сегодняшний день осуществляются две программы, запущенные Земельным комитетом города Дубай для помощи в возобновлении строительства и завершения высотных построек, которые были «заморожены» по причине финансовых трудностей или отказа подрядчика. Первая программа «Тайсер» предназначена для поддержки проектов посредством финансирования из местных банков ОАЭ. «Танмиа», напротив, является инициативой отделения Земельного комитета REIPMC (Инвестиции в недвижимость, Развитие и Управляющий центр — Real Estate Investment, and Promotion and Management Centre) и имеет целью уменьшение количества незаконченных проектов, оживление рынка недвижимости, возобновление остановленных проектов и формирование имиджа города Дубай как привлекательного варианта для инвестиций в недвижимость.

Рассмотрим более детально программу «Танмиа», которая не так давно была запущена в дополнение к первой программе «Тайсер» Земельным комитетом города Дубай. К сожалению, на сегодняшний день на территории ОАЭ есть много строительных проектов, которые были приостановлены из-за отказа подрядчика либо из-за недостатка финансирования, в случае если инвесторы решили прекратить вложения. В подобных случаях возможно, как для подрядчика, так и для инвестора, обратиться в специальный отдел Земельного комитета (REIPMC) и подать заявление на включение в программу «Танмиа». Этот отдел был сформирован в сентябре 2011 года и еще не опубликовал процедурные требования по включению проектов в программу «Танмиа». Тем не менее, из того, что уже стало известно, ясно, что процедура проходит в три этапа.

Во-первых, подрядчик или инвестор (или группа инвесторов) предоставляют в отдел REIPMC заявление на включение проекта в программу. Отдел проверяет, существуют ли реально условия, на которые ссылаются с просьбой о включении в программу. В заявлении необходимо отметить, были ли поданы жалобы или иски в отношении не выполнившего договор подрядчика. Прежде всего отдел требует, чтобы все юридические формальности были полностью соблюдены, так как это необходимо, если предполагается назначить нового подрядчика взамен предыдущего, нарушившего договор (то есть, если заявление предоставляется клиентом или новым подрядчиком).

Следующий этап: вынесение решения о включении в программу. В этом случае можно рассчитывать на финансовую поддержку и помощь в поиске нового подрядчика.

Последний этап, соответственно, это введение в действие: с этого момента остановленный проект возобновляется.

Таким образом, рынок недвижимости ОАЭ представляет одну из «тихих гаваней» в сфере инвестиций в недвижимость даже в неспокойное время, чему немало способствует активная позиция государства.

Фото: milend.com.ua

Информационная служба www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.