Как быстро продать квартиру: советы и отзывы

При продаже квартиры главная и первоочередная задача — составить четкий план действий. 

Следующий обязательный шаг — приведение в порядок всех документов на недвижимость. Этим вопросом можно заняться даже раньше, чем планированием.

Дело в том, что с документами неожиданности подстерегают на каждом шагу. По словам риэлтора Анастасии Ксендз, уточнять свои данные в государственных органах продавцам квартир приходится в 50% случаев. То есть идет несовпадение данных в документах владельцев и кадастровой справке о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимое имущество.

Документы при покупке-продаже квартиры должны быть в порядке

Получить кадастровую справку можно через ЦОН. А можно — в электронном виде с помощью сайта электронного правительства egov.kz. Для этого сначала нужно завести себе цифровую подпись (тоже через интернет). Специалисты советуют сделать её всем. В дальнейшем подпись пригодится для решения других вопросов. Самые популярные услуги, которыми пользуются граждане через egov.kz сегодня — оплата штрафов, налогов, получение справки о пенсионных отчислениях, выдача адресных справок. То есть электронной подписью вы воспользуетесь ещё не единожды. Плюсы в том, что нужный документ можно получить, не выходя из дома.

Справку о зарегистрированных правах на имущество (она же кадастровая) запрашивают по кадастровому номеру (он указан в договоре купли-продажи, дарения и т.д. и техпаспорте) либо по адресу квартиры. В справке содержится кадастровый номер квартиры, данные о ее местоположении, владельце, этажности, имеющихся обременениях и прочее.

Факторы, повышающие стоимость квартирыПо словам специалистов, между справкой с ЦОНа или с egov.kz и документами владельца в половине случаев обнаруживаются несовпадения по кадастровым номерам, датам рождения и площадям квартиры, общей и жилой.

— В таких ситуациях мы просим хозяина обратиться в соответствующий орган, — рассказывает директор агентства «Комфорт» Анастасия Ксендз. — Обычно для устранения ошибок нужно идти в РГКП «Центр по недвижимости». Если несовпадение произошло по вине госоргана, цифры и другие несоответствия в базе исправляют бесплатно и за несколько минут.

Гораздо хуже, если с помощью справки выясняется, что на квартиру наложено обременение из-за долгов по коммунальным платежам. Заложником подобной ситуации оказался карагандинец Антон Ксендз. При продаже его квартиры и машины выяснилось, что на всё имущество имеется ограничение из-за 3 тенге долга за вывоз мусора.

— Взял кадастровую справку — там стоит арест, — вспоминает Антон. — То же самое было и с машиной. Причем арест обнаружился, когда новый владелец поехал в полицию снимать автомобиль с учета. У меня ушло две недели, чтобы снять это ограничение.

Антону пришлось ехать в коммунальную организацию, чтобы они выдали квитанцию с указанием суммы долга, потом оплатить долг. Затем он отнес бумагу к судебному исполнителю. Тот внес ее в материал дела, отправил в канцелярию. Затем информация отправилась в Центр по недвижимости и коммунальное предприятие. Как говорит Антон, в теории снять ограничение можно за 2-3 дня, на практике процесс затягивается на 10 и более дней. За это время может «уйти» покупатель. Поэтому так важно сравнить данные кадастровой справки и правоустанавливающих документов на квартиру. Самое неприятное, если нестыковки обнаружатся в момент подписания договора купли-продажи. Нотариус, который удостоверяет сделку, также имеет доступ к данным правового кадастра и обязательно сверится с кадастровой справкой.

— Когда люди действуют без помощи специалистов, в 90 процентах случаев они не производят такую сверку, — комментирует нотариус Салтанат Бельбаева. — Если нотариус находит несоответствие в данных, он вынужден ставить продавца перед фактом невозможности совершения сделки.

Юрист Сакен Ешмуратов говорит, что задолженность по коммунальным платежам всплывает частенько:

— При любом раскладе накладывается ограничение. Человек даже не знает об этом. Просто когда те же коммунальные службы обращаются в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности, они могут направить ходатайство об обеспечении исковых требований, которое, в соответствии с процессуальным законодательством РК, может быть рассмотрено в отсутствии ответчика, то есть должника. После того как решение вступило в законную силу, судебные исполнители накладывают арест на всё движимое и недвижимое имущество. Обыватели об этом не знают, а мы с такими фактами сталкиваемся постоянно.

Ограничение на имущество вправе наложить и правоохранительные органы в ходе расследования уголовных дел. Хозяин жилья и в этом случае может оказаться, как говорится, ни сном, ни духом. Такие ситуации редки, но в практике тоже встречаются. Ну и, конечно, к процедурам ограничения прибегают банки, если владелец квартиры оформлял залоговый кредит, либо ипотеку.

Узаконить перепланировку придётся обязательно

— Сейчас практически постоянно сталкиваемся с неузаконенной перепланировкой квартир. Как правило, совмещают ванну и санузел. Не знаю, для чего люди это делают? Из-за одной перегородки начинаются проблемы, например, при получении ипотеки в банке. Переоформление документов на квартиру в среднем занимает месяц, — обрисовала ситуацию Анастасия Голодникова, директор филиала оценочной компании BEM APPRAISAL.

Снос даже самой маленькой стены будет незаконным, если на это нет соответствующего проекта. Его создают проектные организации, а утверждает местный архитектор. Такие сложности связаны с тем, что стена, которую вы собрались убирать, может быть несущей. Определить так это или нет и выдать разрешение могут только специалисты.

Если вы сделали перепланировку в обход всех процедур, при продаже обнаружится несовпадение между реальным расположением стен в квартире и техническим паспортом на неё. По ходу устранения несоответствий нарушитель заплатит штраф — от 5 до 10 МРП (от 8 090 до 16 180 тенге).

— В этом году в законодательство были внесены поправки, которые ужесточили штрафные санкции за перепланировку. Раньше наказание за нарушение было в разы меньше. Если человек внес самовольные изменения, ему нужно будет вызывать работников центра недвижимости. Они сделают перемер квартиры и выдадут техпаспорт нового образца, — перечисляет юрист Сакен Ешмуратов. — Если перепланировка была существенной (свыше 0,5 квадрата), нужно будет еще делать акт ввода в эксплуатацию, утверждать его у пожарных, в архитектурном контроле и городском отделе архитектуры. Например, когда до сноса стены площадь квартиры составляла 60 квадратов, после — 70.

Сложностей можно избежать, если покупатель согласится закрыть глаза на несоответствие планировки с документами. Но проблемы потом возникнут у нового хозяина жилья. Неузаконенный разбор стены снижает стоимость квартиры: ведь новому владельцу придется тратить на это время, свои деньги, а иногда и нервы.

Бывает, в комнатах ставят перегородки. За это штрафы не назначают, но перемер площади для нового техпаспорта всё равно делать придется.

Оценщик Анастасия Голодникова: Постоянно сталкиваемся с неузаконенной перепланировкой квартир. Несоответствие площадей между кадастровой справкой и документами на квартиру — один из наиболее распространенных случаев. Так что, сверяйте цифры. Если данные по площадям в техпаспорте и кадастровой справке не сходятся, нужно будет делать заключение к техпаспорту. По словам специалистов, это не займет много времени — максимум 3 дня.

С 2011 года в техпаспорте обязательно указывается наличие балкона, его параметры. В старых образцах такого нет. Для продажи данный факт роли не играет, но, как говорится, имейте в виду.

Необходимо согласие супруга на продажу квартиры

«Если в договоре купли-продажи указана моя фамилия, значит, я имею право её продать», — одно из самых распространенных заблуждений.

Нотариус Салтанат Бельбаева рассказывает об уже привычной реакции клиентов:Факторы, понижающие стоимость квартиры

— А зачем согласие жены или мужа, квартира же на меня оформлена. Очень удивляются. «Ведь мы одна семья», говорят они.

По закону недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью супругов. Так что согласие второй половины при оформлении сделки обязательно. Если муж или жена не смогут присутствовать на подписании договора купли-продажи, вы должны заранее оформить у нотариуса их письменное согласие.

Так же дела обстоят, если недвижимость была приватизирована: согласие должны дать все члены семьи, которые жили в квартире на момент приватизации, включая детей.

Интересы несовершеннолетних в этом случае будут представлять органы опеки и попечительства, которые находятся при отделах образования. Одобрение опеки нужно и тогда, когда имена детей внесены в договор купли-продажи как совладельцев квартиры. Имена всех правообладателей недвижимости можно найти всё в той же справке о зарегистрированных правах на имущество.

Юрист Сакен Ешмуратов говорит, что в практике нередко возникают сложности с договорами приватизации. В 90-х годах, когда составлялись документы, в них указывали фамилии с инициалами. Сегодня при заключении сделок требуется полное указание имен. Так что за расшифровкой придется обращаться в районные акиматы.

Расхождение хотя бы в одной букве в именах и фамилиях, написанных в документах (например, вместо ё — е, или вместо й — и), сделает продажу невозможной. Эти несоответствия нужно устранять.

Договор задатка (предоплаты) при покупке квартиры в РК

Используется, когда стороны договорились между собой. Это уже непосредственно процесс продажи. Но к подготовке он тоже имеет отношение. В договоре задатка указывается, что продавец получил определенную сумму (например, 500 долларов). И оговаривается, в какой срок покупатель обязуется выплатить остальные деньги, а продавец — отдать квартиру. Если покупатель в дальнейшем отказывается от квартиры, задаток остается у продавца. В свою очередь, если владелец отказывается в установленные сроки продать квартиру приобретателю, он должен выплатить компенсацию в двойном размере от суммы задатка.

А теперь представьте, что случится, если уже после получения задатка владелец обнаружит несоответствия в документах? Ведь на их устранение в некоторых случаях уйдет месяц и более, а за это время может истечь срок договора.

Зачем идти к нотариусу

Конечный этап процесса продажи. Но к нему тоже нужно готовиться. Потому что порой стороны забывают какие-либо документы. Самые частые нарушения, как уже отмечалось — отсутствие согласия супруга или супруги на отчуждение недвижимости. Бывает, что стороны забывают принести с собой удостоверения личности.

Советуем в договоре указывать реальную стоимость, по которой продана квартира. Некоторые в документе показывают меньшую сумму от фактической. Если по какой-то причине продавец будет судиться с покупателем, он сможет претендовать только на сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Как оценить квартиру 

После того как вы разобрались с документами, можно приступать к расчету стоимости квартиры. Самое простое — пригласить оценщика. На профессиональном языке это будет называться инициативной оценкой, то есть по собственному желанию. Такие случаи, по словам Анастасии Голодниковой, директора филиала оценочной компании «BEM APPRAISAL», встречаются редко. Специалистов в основном приглашают те, кто недавно получил дополнительную квартиру и сразу решил ее продать. То есть клиенты в цене не ориентируются.

Стоимость услуг по профессиональной оценке квартир зависит от города. В Караганде, например, цены колеблются в пределах от 3500 до 6000 тысяч тенге, в Астане — от 5000 тенге и выше.

Обязательная оценка нужна в случае, когда квартира выступает залогом при кредитовании. Например, банку, который будет выдавать заем покупателю. Так финансовая организация просчитывает свои риски: от оценочной стоимости квартиры зависит размер кредита. Но и в этой ситуации оценка, на которую будет опираться банк, и цена, которую выставляет продавец, могут отличаться. Например, специалисты оценили недвижимость в 100 тысяч долларов, владелец может затребовать у покупателя и 115. Это его право.

— Наша стоимость является рекомендуемой, — говорит Анастасия Голодникова. — Но в последнее время цены расходятся нечасто. В основном они совпадают. Разница в оценке может появиться, например, из-за ремонта. Банку он не интересен: сегодня ремонт есть, а завтра его нет, поэтому финансисты его не учитывают.

Люди по-прежнему боятся продавать жилье с помощью ипотеки, говорит специалист. В этом случае квартиры продают дороже, отказываются уступать в цене. Многие продавцы слабо осведомлены о механизме и задаются вопросом: «что мы теряем?».

«Народная» оценка

Факторы, не влияющие на стоимость квартирыНотариус Салтанат Бельбаева: Согласие супруга при оформлении сделки обязательно.Большинство владельцев все-таки предпочитают назначать цену сами. Профессионалы используют данные о том, сколько стоит квадратный метр в каждом районе. У обывателей таких сведений нет. Стоимость квартир они вычисляют по объявлениям в газетах. По мнению оценщика Анастасии Голодниковой, цены, указанные в СМИ, завышены примерно на 10 процентов.

Если вы решили самостоятельно определить стоимость, по совету профессионалов, используйте сравнительный метод.

— Открывается газета «Недвижимость», например, — говорит риэлтор Анастасия Ксендз, — и выбираются три аналогичные квартиры: в том же районе, той же этажности, количество комнат, материал, из которого построен дом. Поставить примерно такую же цену, а затем ориентироваться на покупателя.

Наблюдайте: если через две недели не поступит ни одного звонка, значит снижайте стоимость. Хотя бы на 2-3 тысячи долларов, рекомендует риэлтор. Когда приходят покупатели и отказываются заключать сделку (их не устраивает цена), значит опять надо задумываться о скидках. Пять-семь клиентов, которым ваша квартира показалась дорогой, уже повод проанализировать ситуацию.

Конечно, каждый совет применяется сообразно ситуации. Если кто-то считает, что своего покупателя нужно просто ждать — пожалуйста. Но для активной продажи лучше обращать внимание на количество клиентов и звонков.

Вот, пожалуй, и всё. Если длинная инструкция не отбила у вас желания продавать квартиру самостоятельно — тогда вперед, на поиск покупателей. При качественной подготовке к продаже сам процесс пройдет удачно.

И последнее: в России при продаже квартир используется тот же прием, что и при реализации автомобилей. Каждый встречал на машинах надпись: «Продается» и телефон владельца. Если окна вашей квартиры хорошо видны с улицы, можете подготовить плакат с подобным текстом и выставить его на обозрение.

Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.