«Более 90% председателей КСК обслуживают дома незаконно»

Система КСК не выполняет тех функций, для которых она создавалась. Предполагалось, что альтернативой кооперативу собственников квартир могут стать управляющие компании.

Но УК сегодня просто «выдавливают» КСК с рынка, а учредителями таких аффилированных компаний становятся чиновники, считает Виктор Сыздыков.

Виктор Корнеевич, Вам не кажется, что ситуация, когда домом управляют его жители, приводит на самом деле не к самостоятельности, а к анархии?

­С самого начала КСК, будем говорить так, стали локальными монополистами. Этого никто не ожидал. Планировалось, что жители сами справятся с управлением. Но кооперативы стали структурами, которые сами себе заказывают работу, сами ее делают, сами контролируют, сами себе оплачивают. Всё это является признаками монополии. Поэтому пошли злоупотребления со стороны председателей КСК.

Более того, изначально законодательством не было ограничено количество домов, которые могут состоять в одном КСК. Например, в Алматы в одном кооперативе могло быть по 100­200 домов. Их председатели стали президентами крупнейших компаний, у которых по 2­3 заместителя, фактически на прием попасть невозможно. Таких случаев в Алматы было много, и сейчас у некоторых КСК по 100 домов есть.

Изначально задумка была простая: хотели, чтобы собственники квартир сдавали деньги в органы управления, и на эти средства происходило улучшение комфортности конкретного дома. А получилось… Если домов 10 или 100, председатель КСК всегда будет говорить: «Вот, сначала капитальный ремонт в том доме сделаем, потом к вам придем». А когда придем? Через десять лет?

«Более 90% председателей КСК обслуживают дома незаконно»Ситуация, которая возникла, стала нетерпимой. Возросло социальное напряжение среди жителей. По данным НДП «Нур Отан», 30% от общего числа всех обращений составляют жалобы на деятельность КСК. Это очень много. Cоциально значимая отрасль и тридцать процентов жалоб! Время потребовало развития структуры управления жилищным фондом. Поэтому и была принята программа модернизации законодательства в сфере ЖКХ. Основная схема по этой программе: один дом — один кондоминиум — один орган управления. То есть один дом регистрирует кондоминиум, получает правосубъектность, и только после такой регистрации жильцы становятся собственниками всего дома и прилегающей придомовой территории. После получения регистрации кондоминиума они создают свой собственный орган управления. В Закон «О жилищных отношениях» эти поправки были введены в 2011 году.

Поправкам в закон уже почти два года. Но, кажется, их никто не исполняет...

­Да, местные исполнительные органы не выполняют то, что прописано в законе от 22 июля 2011 года. Помимо того, что нужно работать по схеме «один дом — один кондоминиум — один орган управления», было законодательно введено разделение функций управления и обслуживания. Должна быть система, как в классическом строительстве: заказчик и подрядчик. Орган самоуправления, КСК, например, должен выступать заказчиком. Председатель объявляет тендер на обслуживание такого­-то дома. И сервисные компании (разного рода ТОО, ИП) участвуют в нем. Так привлекается малый и средний бизнес, предприниматели становятся сервисной компанией на условиях, которые выставляют собственники квартир на основании договора управления между ними.

В Законе «О жилищных отношениях» (ст. 2) уже введена такая система: орган управления отдельно и субъект сервисной деятельности отдельно. Но местные исполнительные органы, зная, как трудно переломить психологию председателей КСК, не утруждая себя, практически не исполняют сегодня требования закона по разделению функций. «Более 90% председателей КСК обслуживают дома незаконно»

Сейчас еще дали команду по созданию управляющих компаний как альтернативной формы КСК. Пришли к тому, что УК стали создавать местные исполнительные органы, специалисты отделов жизнеобеспечения акиматов, я так понимаю. Регистрируют себе ТОО, потом убирают неугодных председателей КСК и ставят вместо них управляющие компании. Меркантильный интерес заключается в том, чтобы точно так же, как и КСК, опять самим УК собирать деньги. Мы считаем это просто сменой вывески, когда УК заменяет председателя КСК.

Наша позиция — домом управлять должны сами собственники. Получается, если вы коттедж себе построили, разве вы дадите чужому дяде командовать в вашем доме? Многоэтажный дом — это тот же самый коттедж, но в котором живет много собственников.

Управляющие компании, судя по опыту России, тоже себя не оправдали. Например, самому Путину во время прямых линий и на заседаниях правительства РФ приходится разбираться со злоупотреблениями УК. Они так же, как и наши КСК, ТОО, ПК, ИП, банкротят себя искусственно, а затем создают очередную компанию с теми же учредителями. Поэтому наша точка зрения — все компании должны называться сервисными. А управление и все права должны быть только у самих жителей через созданное ими собственное юридическое лицо.

Существует мнение, что если у каждого отдельного дома будет свой орган управления, который будет нанимать для выполнения работ сервисные компании, то содержание многоэтажки подорожает. Ведь сейчас несколько домов содержат одного председателя КСК и работников (слесарей, сантехников и т.д.). А теперь по закону каждый дом в отдельности должен содержать свой орган управления и ещё сервисную компанию?

­Это не только не повысит, а даже понизит стоимость содержания. Потому что орган управления (например, КСК. — Авт.) заключает договор с сервисной компанией и оплачивает ей только фактически выполненный объем работ. То есть заменили 10 метров трубы, пожалуйста, получите деньги за 10 метров трубы по акту выполненных работ. А сколько у тебя там сантехников, электриков работает в компании, это уже не наше дело. Жильцы не будут им платить зарплату, как сейчас платят тем, кто состоит на работе в КСК, то есть «за воздух». Акты выполненных работ ежемесячно предоставляются сервисной компанией в КСК, где прописано, сколько, где, на какую сумму выполнено работ, и вывешиваются в подъездах. Этим достигается прозрачность работы КСК и дается ответ на вечный вопрос: «Куда уходят наши деньги?». В каждом доме должны быть старшие по подъезду. Если во втором подъезде сделан ремонт, то на акте выполненных работ должна быть виза старшего по подъезду. Без этой визы председатель КСК не имеет право принимать документ к оплате. Всё так же, как и в строительстве. Это классика.

Деятельность председателей КСК должны контролировать сами жители. Но на практике это сложно сделать. Чтобы заставить отвечать председателя, нужно доказать его нарушение через суд. А в любых других ситуациях руководители КСК остаются безнаказанными?

­Наша организация, РОО «Общественный защитник», подписала меморандум с финансовой полицией, которая сейчас пошла по пути профилактики экономических и коррупционных преступлений. Мы говорим о том, что нарушение закона — это уже есть потенциальное преступление, и председателей КСК (и не только их) нужно наказывать уже на этой стадии. Если написано в статье 31 Закона «О жилищных отношениях», что в каждом доме нужно регистрировать кондоминиум, если этого не происходит, надо направлять претензию каждому председателю КСК с перечислением его нарушений законов РК и прав потребителей.

Это предложение о том, что председателей КСК нужно штрафовать за неисполнение законодательства, мы уже направили в Парламент и Генеральную прокуратуру.

Более того, на сегодняшний день, по данным Комитета строительства и ЖКХ при Министерстве регионального развития, по республике зарегистрировано всего 8,5% кондоминиумов. Это означает, что более 90% председателей КСК или других форм управления (ТОО, ИП) нелегитимны, то есть занимаются обслуживанием домов незаконно. Ведь без юридической регистрации общедомового имущества объекта кондоминиума не существует. На обслуживание какого имущества КСК тогда заключает договоры? Мы и предлагаем за нерегистрацию того же кондоминиума ввести штраф, например, 100 МРП. Или придется возвращать жителям все собранные деньги по не имеющим юридической силы договорам обслуживания общего имущества.

«Более 90% председателей КСК обслуживают дома незаконно»Есть еще проблема с правилами регистрации объекта кондоминиума. Наша организация выдвигала предложения по упрощению этого процесса, но пока ничего не движется.

Судя по Вашим высказываниям, получается, что КСК никуда не исчезнут, раз Вы предлагаете их штрафовать?

­Сейчас нужно уходить от формы управления КСК. Почему? Потому что КСК как название, аббревиатура себя дискредитировал. Поэтому не стоит «зацикливаться» на этом. Закон «О жилищных отношениях» говорит, что форм управления может быть несколько. Мы предлагаем управление создавать в форме общественных объединений и называть ОО «Орган управления собственников ЖК «такого-­то». Тогда будет ясно, чей это орган управления, по какому адресу он находится. Созданный собственниками орган управления сможет заключать договоры не с одной сервисной компанией, а с несколькими. Он может заключить отдельный договор с компанией по отоплению, с клининговой компанией (по уборке территории) и так далее. А сервисные компании, чтобы иметь достойный доход, могут также обслуживать несколько домов.

Мы должны понимать, что собственники многоквартирного дома — это уже есть естественно сложившееся объединение жителей. Это добровольное объединение будет регламентироваться и Законом «О жилищных отношениях», и Законом «Об общественных объединениях», в том числе и статьей 5 Конституции РК. Возможно, и жители тогда станут более ответственными собственниками, и госорганы выполнят поручение Президента РК об «обеспечении реального участия собственников в управлении своими домами».

К чему мы придем, если всё останется на прежних местах?

­Если председателям КСК и другим органам управления позволять и дальше нарушать законодательство, мы придем к еще большему недовольству и увеличению социального напряжения. Жалоб будет еще больше.

Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.