Как купить квартиру с торгов

При покупке жилья с торгов, покупателей соблазняют в первую очередь цены, которые могут быть гораздо ниже рыночных. Но выгодно ли на самом деле приобретать недвижимость с торгов и какие сложности при этом могут возникнуть?

Залоговые квартиры на торгах

На торги чаще всего попадают квартиры неудачливых заемщиков, которые не смогли выплатить ипотечный кредит. Согласно Закону РК «Об ипотеке недвижимого имущества», в случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель (банк) вправе удовлетворить свои требования путем реализации ипотеки в судебном порядке.

Реализация ипотеки в судебном порядке проходит в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. Продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки при этом, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. В случаях, если торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе обратить заложенное имущество в свою собственность.

Возможна и реализация ипотеки во внесудебном порядке, которая производится также путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом.

Процесс проведения торгов

При выставлении объекта недвижимости на торги, их организацией и проведением занимается доверенное лицо, которое заранее определяется сторонами в ипотечном договоре. Если же такое лицо не было определено, оно назначается залогодержателем.

Торги проводятся по месту нахождения объекта недвижимости, подлежащего продаже с торгов. Время проведения торгов — любой день недели с 9 до 18 часов. Принимать участие в торгах может любое юридическое или физическое лицо, включая самого заемщика и залогодержателя, кроме доверенного лица, занимающегося организацией торгов.

Торги признаются несостоявшимися, если:

  • принять участие в торгах изъявили менее двух покупателей;
  • лицо, выигравшее торги, в установленный срок не выплатило покупную цену.

Признание торгов несостоявшимися происходит на следующий день после того, как имело место быть одно из вышеуказанных обстоятельств.

После того как торги завершаются, и покупатель уплачивает конечную цену за объект недвижимости и другие требуемые от него платежи, доверенное лицо обязано передать ему документ, свидетельствующий о приобретении объекта недвижимости на торгах, скрепленный подписью доверенного лица.

Реализация во внесудебном порядке не допускается в случаях, если для ипотеки недвижимого имущества необходимо было получить согласие другого лица, но это условие не было выполнено, если предметом ипотеки является объект недвижимости, представляющий историческую, художественную или иную культурную ценность для общества. Также нельзя продать жилье с торгов, если объект недвижимости, оформленный по ипотеке, находится в общей собственности, и кто-то из собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований банка во внесудебном порядке. В этих случаях реализация производится только в судебном порядке.

До проведения торгов

Торги могут проводиться только после того, как будут выполнены определенные условия. Доверенным лицом должно быть составлено, зарегистрировано и вручено залогодателю уведомление о невыполнении основного обязательства. Уведомление заверяется органом, регистрировавшим и сам ипотечный договор.

Если в течение 30 дней со дня вручения или отправки данного уведомления залогодатель не удовлетворит требования, которые вытекают из этого уведомления, то доверенное лицо обязано составить уведомление о торгах на заложенное имущество, зарегистрировать его, вручить залогодателю и залогодержателю и опубликовать официальное объявление о торгах. С момента публикации объявления все сделки в отношении объекта недвижимости, выносимого на торги, запрещаются, а в случае их проведения признаются недействительными. Торги могут проводиться не ранее чем через десять дней после публикации первого официального объявления о торгах.

Получив уведомление о невыполнении основного обязательства, залогодержатель вправе обратиться с иском в суд, если у банка отсутствуют основания для реализации ипотеки. Кроме того, залогодатель имеет право обращаться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки сроком на один год.

При нарушении условия проведения торгов

Если какие-либо из вышеуказанных процедур не производились или правила их проведения были нарушены, то хозяин заложенного недвижимого имущества имеет право в течение трех месяцев оспорить результаты торгов.

Возможные сложности

Встречая объявления о продаже залоговой недвижимости, многие покупатели сознательно игнорируют их. Обычно это происходит из-за опасений, связанных с возможными проблемами при покупке такого жилья. Определенный риск действительно существует.

Например, существует возможность лишиться такой квартиры уже после ее приобретения на основании заявления от предыдущего собственника. Поэтому в договор купли-продажи, заключаемый с банком, непременно нужно внести пункт о том, что банк обязуется вернуть вам деньги в ситуации, если отчуждение недвижимости будет совершено в законном порядке уже после совершения сделки. Такие ситуации происходят, когда бывший собственник решает оспорить продажу через суд.

Одним из самых неприятных последствий приобретения квартиры с торгов может быть отказ залогодателя передать покупателю имущество, которое тот приобрел на законных основаниях, на торгах. Отказ может выражаться, в том числе, и в нежелании освободить жилое помещение. В этой ситуации покупателю придется самостоятельно обратиться в суд с иском об истребовании жилища из чужого незаконного владения.

Кроме того, покупка может считаться незаконной, если сумма сделки не покрывает суммы залога. Такая ситуация может возникнуть, если жилье покупалось за высокую цену, а к моменту продажи недвижимости «с молотка» цены на квартиры значительно снизились. Бывший владелец квартиры на вполне законных основаниях может подать заявление о неполном покрытии долга уже после того, как квартира будет оформлена на нового владельца.

Фото: bankru.podster.ru

Марина ДАНИЛОВА, Информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.