Квартира между родителями и детьми нередко становится предметом споров — при продаже жилья, наследовании, дарении или разделе долей.
Какие права есть у детей, если жилье оформлено на родителей? Может ли ребенок претендовать на квартиру, которую ему обещали? И вправе ли родители выселить взрослого сына или дочь?
Как купить квартиру в рассрочку в 2026 году >>>
На вопросы kn.kz отвечает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
1. Родители купили квартиру и оформили ее на ребенка. Можно ли потом продать жилье?
Да, родители могут в дальнейшем продать квартиру несовершеннолетнего ребенка. Однако поскольку квартира является собственностью ребенка, для ее отчуждения потребуется разрешение органа опеки и попечительства.
Орган опеки проверяет, не ухудшаются ли жилищные и имущественные права ребенка. Поэтому при продаже на практике необходимо показать, каким образом будут защищены имущественные интересы несовершеннолетнего.
2. Родители купили квартиру сыну, но оформили ее на себя. Может ли сын потребовать жилье?
Важный момент — сын совершеннолетний или нет. Сам по себе факт, что квартира предназначалась для сына, недостаточен. Если квартира зарегистрирована на родителей, именно они являются собственниками и вправе распоряжаться ею.
Закон прямо устанавливает, что дети не имеют права собственности на имущество родителей. Однако ситуация может быть иной, если совершеннолетний сын сможет доказать, например, что родители обязались передать квартиру ему и это оформлено документально, что он вложил собственные деньги в ее приобретение и может это подтвердить, либо имеются иные доказательства, позволяющие требовать признания права или исполнения обязательства.
При наличии таких обстоятельств возможен судебный спор. В этом случае необходимо оценивать документы и происхождение денег. Но если родители просто сказали сыну: «Мы купили эту квартиру для тебя», а никаких юридически оформленных обязательств нет, требовать признания квартиры своей собственностью только на основании обещания нельзя.
Как продать квартиру быстро и не потерять в цене: советы риелтора >>>
3. После смерти родителя дети спорят из-за квартиры. Кому она достанется, если завещания нет?
Если завещания нет, квартира наследуется по закону. Наследники призываются к наследованию в порядке очередности согласно статьям 1061–1064 ГК.
В первую очередь право на наследование по закону получают дети наследодателя в равных долях, а также супруг (супруга) и родители наследодателя. Внуки и их потомки наследуют по праву представления в предусмотренных законом случаях.
При этом если квартира была приобретена в браке, сначала может потребоваться определить супружескую долю пережившего супруга. В наследство тогда войдет не обязательно вся квартира, а только доля, принадлежавшая умершему.
Если один из детей умер раньше родителя, его дети в предусмотренных законом случаях могут наследовать по праву представления.
4. Один ребенок ухаживал за родителями, а остальные требуют квартиру по наследству. Может ли он получить больше?
Сам по себе уход за родителями не дает ребенку права на большую наследственную долю.
По закону дети, супруг и родители умершего относятся к наследникам первой очереди и наследуют в равных долях. Однако у ребенка, который проживал с родителями и фактически за ними ухаживал, может быть преимущественное право на получение самой квартиры.
Согласно статье 1078 ГК наследники, в течение года до открытия наследства проживавшие совместно с наследодателем, имеют преимущественное право на наследование жилища, а также домашней утвари и предметов домашнего обихода. При этом интересы остальных наследников должны быть соблюдены, например, путем выплаты им денежной или имущественной компенсации.
Кроме того, законом признается, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства. Например, вступил во владение или управление наследственным имуществом, принял меры по его сохранению, произвел за свой счет расходы на содержание имущества, оплатил долги наследодателя или получил причитающиеся ему деньги.
Как накопить на квартиру в Казахстане: советы экспертов >>>
5. Ребенку принадлежит доля в квартире. Можно ли продать жилье без его согласия?
Если ребенку принадлежит доля в квартире, продать всю квартиру без учета его прав нельзя.
Продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему принадлежит доля, требует соблюдения специального порядка и разрешения органа опеки и попечительства. При этом должны быть защищены имущественные и жилищные интересы ребенка.
6. Взрослый ребенок требует свою долю в квартире родителей. Могут ли родители отказать?
Нет, родители не могут отказать ему в его зарегистрированной доле.
Если совершеннолетний ребенок указан как собственник доли в правоустанавливающих документах и его право зарегистрировано, эта доля является его собственностью. Право собственности включает владение, пользование и распоряжение имуществом.
Поэтому ребенок вправе требовать предоставить ему возможность пользоваться своей долей, участвовать в решении вопросов по общей квартире, потребовать выделения своей доли, если это возможно, а также продать или подарить свою долю с соблюдением требований закона.
Если родители препятствуют осуществлению этих прав, совершеннолетний ребенок вправе обратиться в суд.
7. Квартира досталась в наследство одному ребенку, но родители при жизни обещали ее другому. Кто имеет право на жилье?
В такой ситуации главным является не обещание родителей, а юридически оформленное право на квартиру.
Если после смерти квартира по наследству перешла одному ребенку, он получил свидетельство о праве на наследство и зарегистрировал право собственности, именно он является собственником. Государственная регистрация подтверждает возникновение права на недвижимость.
Другой ребенок не приобретает право на квартиру только потому, что родители при жизни обещали отдать ее ему.
8. Родители подарили квартиру ребенку, а потом поссорились с ним. Можно ли отменить дарение?
Просто из-за ссоры с ребенком отменить уже совершенное дарение квартиры нельзя.
Согласно статье 512 ГК отмена дарения возможна только в определенных случаях. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, его близких или членов семьи, умышленно причинил дарителю телесные повреждения либо обращается с подаренной вещью, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность, так, что возникает угроза ее безвозвратной утраты.
Кроме того, в самом договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого.
Поэтому обычная ссора, плохие отношения, отсутствие общения или неблагодарность ребенка сами по себе не являются основанием для отмены дарения.
Если квартира уже зарегистрирована на ребенка, родители не могут просто обратиться к нотариусу и «забрать подарок». При наличии предусмотренных законом оснований вопрос об отмене дарения может решаться в судебном порядке.
9. Родитель прописал ребенка в своей квартире, но собственником тот не является. Какие права у ребенка?
Если родитель зарегистрировал ребенка в своей квартире, но ребенок не является собственником, регистрация сама по себе не создает права собственности на квартиру.
Однако в соответствии со статьями 21–22 Закона «О жилищных отношениях» у ребенка возникает право пользования квартирой, если он является членом семьи собственника.
Вселенные собственником в принадлежащее ему жилище члены его семьи вправе наравне с ним пользоваться жильем, если при вселении не было оговорено иное. Они также вправе вселять в предоставленное им собственником жилище своих несовершеннолетних детей.
Члены семьи собственника могут требовать устранения нарушений их прав на пользование жильем от любых лиц, включая собственника, если такие нарушения имеют место.
10. Родители разрешили сыну жить в своей квартире, а после его женитьбы потребовали съехать. Может ли он остаться?
Согласно Закону «О жилищных отношениях», дети собственника являются членами его семьи, а вселенные собственником члены семьи имеют право пользоваться квартирой наравне с собственником, если при вселении не было оговорено иное.
Если квартира полностью принадлежит родителям, а сын просто проживал в ней по их разрешению, требование родителей съехать может быть законным, и сын может остаться проживать в квартире только с их согласия. При этом, если сын имеет зарегистрированную долю в квартире, родители не могут требовать его выселения как просто жильца — он является собственником.
Если сын зарегистрирован и проживает в квартире, но доли не имеет, необходимо отдельно оценивать его право пользования и основания для принудительного выселения. При споре вопрос может решаться в судебном порядке.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Серпыловну Саттарову.
- 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68,
- zhaz-ir@mail.ru, @advocate_sattarova_zhazira
Фото Жазиры Саттаровой из ее личного архива
Информационная служба kn.kz
