Когда у квартиры несколько собственников: правила владения, покупки и продажи

Одна квартира может принадлежать нескольким людям, но это не всегда означает, что у каждого есть конкретная комната или определенная часть жилья. В одних случаях владельцы распоряжаются недвижимостью совместно, в других — за каждым закреплена доля в праве собственности. От выбранного режима зависят правила продажи и необходимость получать согласие других участников.

Разберемся с kn.kz, чем отличается общая совместная собственность от долевой, как купить такую квартиру, какие нюансы учитывать при продаже и почему доля в документах не всегда соответствует отдельной комнате.

Как проверить историю квартиры в Казахстане перед покупкой >>>

Отличия общей собственности от долевой

В Казахстане недвижимость может принадлежать одному человеку или нескольким собственникам одновременно. Во втором случае возникает право общей собственности.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РК, общая собственность бывает двух видов:

• Общая совместная — имущество принадлежит нескольким людям без определения долей каждого.
• Общая долевая — доля каждого собственника в праве на имущество определена.

Главное различие заключается в том, что при совместной собственности конкретные доли заранее не установлены, а при долевой за каждым владельцем закреплена определенная часть права.

Например, супруги купили двухкомнатную квартиру во время брака. Если они не заключали брачный договор и не установили другой режим имущества, жилье, как правило, будет считаться их общей совместной собственностью. При этом в документах не обязательно указывается, что каждому принадлежит по 1/2.

А если два брата унаследовали квартиру от родителей и оформили ее в равных долях, то каждый становится собственником 1/2 доли в праве на недвижимость.

Важно понимать: общая собственность не означает, что квартира физически разделена на части. Даже если владельцев двое или трое, объект недвижимости может оставаться единым.

Особенности сделок с несовершеннолетними собственниками в Казахстане >>>

Совместная собственность: почему нельзя распоряжаться квартирой единолично

Один из распространенных случаев возникновения общей совместной собственности — приобретение недвижимости супругами во время брака.

По общему правилу имущество, нажитое супругами в браке, является их общей совместной собственностью независимо от того, на кого оформлена квартира и кто фактически вносил деньги. Исключения возможны, например, если брачным договором установлен другой режим имущества.

К личной собственности каждого супруга относятся недвижимость, приобретенная до брака, полученная в дар или по наследству, а также имущество, приобретенное по другим безвозмездным сделкам. Вместе с тем личная недвижимость одного из супругов в определенных случаях может быть признана общей, если во время брака за счет общих средств или труда второго супруга были произведены вложения, значительно увеличившие ее стоимость. Например, капитальный ремонт или реконструкция.

Эти правила предусмотрены статьями 33, 35 и 36 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье». Брачным договором супруги также могут установить режим долевой или раздельной собственности.

Согласие супруга на сделку с недвижимостью: что важно знать >>>

Как супругам распоряжаться квартирой

Согласно статье 220 ГК РК, участники совместной собственности владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение им осуществляется по согласию всех собственников.

Например, если квартира оформлена на мужа, но приобретена во время брака, он не может просто продать ее, не учитывая права супруги.

Для распоряжения общей недвижимостью супругов необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Это требование установлено статьей 34 Кодекса о браке и семье. При этом важно учитывать исключения: если квартира относится к личному имуществу продавца либо брачным договором установлен другой режим собственности, согласие второго супруга по этому основанию не требуется.

Если супруги развелись, но не разделили квартиру, само расторжение брака не означает автоматического прекращения общей собственности на ранее нажитое имущество.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в совместной собственности?

Да, но необходимо согласие всех участников. Если речь идет о супругах, сделка оформляется с учетом требований к согласию второго супруга.

Если собственники хотят продать квартиру, но один из них не согласен, провести обычную сделку по продаже всего объекта не получится. В такой ситуации можно договориться о выкупе имущества одним из участников, определить доли или решать вопрос в судебном порядке.

Что нужно знать о приватизированной квартире

Общая совместная собственность может возникнуть не только у супругов. Согласно статье 219 ГК РК и статье 13 Закона РК «О жилищных отношениях», приватизированное жилище переходит в общую совместную собственность нанимателя и всех постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если договором не предусмотрено иное.

При этом есть важная особенность: если квартиру приватизировали несколько нанимателей, она может поступить в их общую долевую собственность. В таком случае размер доли каждого участника определяется при оформлении права.

Для продажи приватизированного жилья, находящегося в общей совместной собственности, необходимо согласие всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, которые также являются владельцами квартиры, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Поэтому при покупке приватизированной квартиры важно проверить не только документы человека, который предлагает ее продать, но и состав всех лиц, получивших право собственности в результате приватизации.

Инфографика: kn.kz, создана с помощью ИИ

Долевая собственность: когда у каждого владельца есть своя часть

Общая долевая собственность возникает, когда недвижимость принадлежит нескольким людям и размер доли каждого определен.

Например, после смерти родителей трое детей получили квартиру в наследство. В результате каждому принадлежит по 1/3 доли. Другой пример — два человека приобрели жилье и сразу оформили его в равных долях.

Доли могут быть как одинаковыми, так и разными: 1/2 и 1/2, 1/3 и 2/3, 1/4 и 3/4.

Владелец доли имеет право на часть всего объекта недвижимости, но не обязательно на отдельную комнату или определенную площадь.

Что вправе делать владелец доли

Согласно ГК РК, каждый участник долевой собственности может:

• владеть и пользоваться общим имуществом по соглашению с другими собственниками;
• распоряжаться своей долей — продавать, дарить, завещать или передавать в залог с учетом установленных законом ограничений;
• требовать выделения своей доли из общего имущества;
• получать доход от использования общего имущества соразмерно своей доле, если собственники не договорились об ином.

Продать всю квартиру можно только по соглашению всех владельцев. Свою долю участник вправе отчуждать самостоятельно, соблюдая преимущественное право покупки остальных собственников.

Как устанавливают размер доли и можно ли его изменить

Размер доли определяется на основании закона, договора или соглашения собственников. Если доли не установлены законом и участники не договорились об их размере, они считаются равными. Это предусмотрено статьей 210 ГК РК.

Например, два человека получили квартиру в общую долевую собственность. Если в документах не указано иное и нет оснований для другого распределения, доли будут равными — по 1/2.

Однако размер доли может зависеть и от обстоятельств приобретения имущества. Например, если квартира куплена на средства нескольких человек и стороны договорились оформить разные доли, это можно отразить в документах.

Можно ли изменить доли после оформления собственности?

Да. Собственники могут заключить соглашение об изменении или перераспределении долей. Если договориться не получается, вопрос может решаться через суд.

Кроме того, закон предусматривает возможность увеличения доли участника, который за свой счет и с соблюдением установленного порядка произвел неотделимые улучшения общего имущества. Например, провел реконструкцию, которая увеличила стоимость объекта. Но такое увеличение не происходит автоматически: необходимо учитывать условия статьи 211 ГК РК.

Если речь идет о разделе совместной собственности супругов, действуют дополнительные правила. По общему правилу их доли признаются равными, но брачным договором или соглашением о разделе может быть предусмотрено иное. В судебном порядке также возможно отступление от равенства долей по основаниям, установленным статьей 38 Кодекса о браке и семье.

Идеальная доля и выделенная часть квартиры: в чем разница

При сделках с долевой недвижимостью можно встретить понятия «идеальная доля» и «реальная доля».

Идеальная доля — это часть права собственности на всю квартиру, выраженная в виде дроби или процента. Например, 1/2, 1/3 или 25%. Она не означает, что собственнику принадлежит конкретная комната или определенное количество квадратных метров.

Предположим, квартира имеет площадь 60 кв. м и принадлежит двум людям по 1/2. Это означает, что каждому принадлежит половина права на всю квартиру. Условно эту долю можно пересчитать в 30 кв. м, но это не дает владельцу автоматического права занять конкретную комнату площадью 30 кв. м.

Выдел доли в натуре — это раздел общего имущества, при котором собственник получает конкретную физическую часть недвижимости, соответствующую его доле. При этом выделяемая часть должна отвечать установленным требованиям и быть пригодной для самостоятельного использования в качестве отдельного объекта недвижимости.

В законодательстве РК используется именно понятие выдела доли в натуре, а не отдельный вид права собственности под названием «реальная доля».

Можно ли закрепить за собой конкретную комнату?

Да, собственники могут договориться о порядке пользования квартирой. Например, один будет пользоваться большой комнатой, другой — маленькой, а кухню, санузел и коридор они будут использовать совместно.

Такую договоренность можно оформить соглашением о порядке пользования имуществом. Она не меняет размер долей и не превращает комнату в самостоятельный объект собственности.

Если договориться не удалось, порядок пользования может определить суд. При этом учитываются сложившийся порядок проживания, нуждаемость каждого собственника и другие обстоятельства.

Можно ли выделить долю в натуре в квартире?

Для обычной квартиры в многоквартирном доме такой раздел часто технически невозможен. Само по себе наличие нескольких комнат не означает, что жилье можно разделить на самостоятельные объекты. Необходимо учитывать планировку, коммуникации, строительные и другие обязательные требования.

Если выдел в натуре невозможен, собственник вправе требовать выплаты соответствующей компенсации в предусмотренных законом случаях.

Статья 218 ГК РК предусматривает и исключительную возможность принудительной выплаты компенсации без согласия собственника. Это возможно, когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Все эти условия должны оцениваться в совокупности.

Долевая квартира: какие преимущества и ограничения нужно учитывать

У общей долевой собственности есть как плюсы, так и минусы. Они особенно заметны, когда владельцы не являются членами одной семьи или имеют разные планы относительно недвижимости.

Преимущества:

• Возможность приобрести недвижимость вместе. Несколько человек могут объединить средства и купить квартиру, которую по отдельности им было бы сложно приобрести.
• Право распоряжаться своей долей. Собственник может продать, подарить или завещать принадлежащую ему часть с учетом установленных законом ограничений.
• Возможность получить недвижимость по наследству. Наследники могут оформить квартиру в общую долевую собственность и распоряжаться своими долями.

Недостатки:

• Необходимость договариваться. Для продажи всей квартиры, ремонта и других решений, затрагивающих общий объект, потребуется согласие участников.
• Сложности с проживанием. Если собственники не могут договориться, кому пользоваться комнатами и общими помещениями, возникают споры.
• Ограниченный спрос на долю. Найти покупателя на часть квартиры обычно сложнее, чем продать целый объект. Потенциального приобретателя могут отпугнуть конфликты с другими владельцами.
• Риск судебных разбирательств. Споры о порядке пользования, расходах, выделе доли и продаже имущества могут потребовать обращения в суд.

Поэтому перед приобретением доли важно оценивать не только ее стоимость и размер, но и отношения между собственниками, фактическую возможность пользоваться квартирой и перспективы дальнейшей продажи.

Покупка квартиры у нескольких собственников: как провести сделку

Прежде всего нужно выяснить, продается ли вся квартира или только доля одного из владельцев. При продаже всего объекта договор заключают все собственники либо их представители с надлежащими полномочиями.

Порядок действий следующий:

1. Установить состав собственников и основание возникновения их прав на квартиру.
2. Убедиться, что все владельцы согласны на продажу объекта и участвуют в сделке. Если отчуждается только доля, ее владелец действует самостоятельно с учетом преимущественного права покупки.
3. Проверить семейное положение продавцов и наличие нотариально удостоверенного согласия супруга, если оно требуется по закону.
4. Проверить правоустанавливающие документы, зарегистрированные права и обременения, которые могут препятствовать сделке.
5. Оформить договор купли-продажи с указанием продавцов, покупателя, объекта, цены и условий расчетов.
6. Зарегистрировать переход права собственности.

Если один из собственников не может присутствовать на сделке, он может действовать через представителя по нотариально удостоверенной доверенности.

Отдельное внимание нужно уделить квартирам, в которых есть несовершеннолетние собственники. Отчуждение принадлежащей ребенку недвижимости требует соблюдения специальных правил и предварительного разрешения органа опеки и попечительства в предусмотренных законом случаях. До 14 лет от имени ребенка действует законный представитель, а несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет участвует в сделке самостоятельно с согласия родителей или других законных представителей. Условия отчуждения должны учитывать имущественные права и интересы ребенка.

Важно также не путать нотариальное удостоверение договора и государственную регистрацию права собственности. Это разные процедуры: именно государственная регистрация подтверждает возникновение права на недвижимость.

Какие документы и сведения проверить перед покупкой

Покупателю важно убедиться не только в том, что продавцы действительно владеют квартирой, но и в том, что они имеют право ее отчуждать.

Перед сделкой стоит проверить:

Также выясните, кто фактически проживает в квартире, есть ли зарегистрированные жильцы, как собственники пользуются помещениями и существуют ли между ними споры.

При покупке доли у постороннего лица проверьте уведомления остальных собственников, их отказы либо сведения об истечении установленного срока.

При покупке через нотариуса специалист проверяет личности участников сделки, их полномочия, правоустанавливающие документы и зарегистрированные права и обременения. Однако покупателю не стоит ограничиваться только нотариальной проверкой: важно самостоятельно разобраться в истории объекта и условиях будущего владения квартирой.

Как купить не всю квартиру, а только долю

При покупке доли человек становится участником общей долевой собственности. До сделки важно оценить не только размер и стоимость этой части, но и то, как можно будет пользоваться квартирой.

Например, покупка 1/3 трехкомнатной квартиры сама по себе не дает права занять одну из трех комнат.

Что нужно учесть покупателю:

• Проверить размер доли и регистрацию права продавца.
• Выяснить, кто еще владеет квартирой и есть ли договоренность о порядке пользования помещениями.
• Уточнить, кто фактически проживает в квартире и реально ли договориться о пользовании комнатами и общими помещениями.
• Проверить соблюдение преимущественного права покупки. Подробный порядок уведомления остальных владельцев приведен ниже.
• Получить сведения о зарегистрированных правах и обременениях.

Нужно ли согласие остальных собственников на покупку доли?

Согласие остальных участников на продажу доли постороннему лицу не требуется, но закон предоставляет им преимущественное право покупки.

Согласно статье 216 ГК РК, продавец обязан письменно известить остальных владельцев о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия сделки.

Если собственники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца со дня получения извещения, продавец вправе продать ее постороннему лицу на указанных условиях.

Если преимущественное право было нарушено, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев обратиться в суд и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Важно: если продавец впоследствии изменит цену или условия сделки в пользу постороннего покупателя, необходимо учитывать, что другим собственникам должна быть предоставлена возможность приобрести долю на новых условиях.

Преимущественное право покупки также применяется при отчуждении доли по договору мены. Исключение предусмотрено для продажи с публичных торгов.

Как продать свою долю или всю квартиру

Порядок зависит от того, продается весь объект или принадлежащая одному участнику доля. Если продается вся квартира, договор заключают все ее собственники либо их представители.

Владелец доли может самостоятельно решить ее продать, предварительно соблюдая преимущественное право покупки других участников.

Процедура выглядит следующим образом:

1. Собственник определяет цену и условия продажи.
2. Письменно уведомляет остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть.
3. Дожидается отказа других владельцев либо истечения месячного срока со дня получения уведомления.
4. Если никто не воспользовался преимущественным правом, заключает договор с выбранным покупателем.
5. Оформляет сделку и регистрирует переход права собственности.

При этом продавать долю постороннему лицу на условиях более выгодных, чем те, которые были предложены остальным собственникам, нельзя без повторного соблюдения процедуры уведомления.

Можно ли продать долю, если остальные собственники против?

Да. Несогласие совладельцев само по себе не запрещает продажу доли, если соблюдена установленная законом процедура уведомления.

Продать всю квартиру без согласия остальных владельцев нельзя. Если договориться не удается, можно предложить совладельцам выкупить долю или рассмотреть раздел имущества, если он возможен.

Можно ли разделить квартиру между собственниками

Иногда владельцы хотят не просто определить порядок пользования комнатами, а полностью прекратить общую собственность.

Гражданский кодекс РК предусматривает возможность раздела общего имущества и выдела доли из него.

Например, если квартира принадлежит двум людям, они могут договориться, что один выкупит долю другого. После оформления сделки квартира перейдет в индивидуальную собственность одного владельца.

Выдел доли в натуре возможен, только если часть жилья можно оформить как самостоятельный объект недвижимости. В обычной квартире многоквартирного дома это часто технически невозможно из-за общих входов и коммуникаций.

Если выдел в натуре невозможен, собственник вправе требовать компенсацию в предусмотренных статьей 218 ГК РК случаях. Принудительно выплатить ее без согласия владельца суд может лишь при совокупности условий: доля незначительна, ее нельзя реально выделить, а собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Если договориться о разделе или выделе доли не получается, собственник вправе обратиться в суд. При рассмотрении спора учитываются характер имущества, возможность его раздела и права других участников.

На практике вместо физического раздела квартиры собственники нередко договариваются о выкупе доли или продаже всего объекта с последующим распределением денег.

Кто оплачивает содержание долевой квартиры

Владение общей недвижимостью предполагает не только права, но и обязанности. Согласно статье 215 ГК РК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и других платежей по общему имуществу, а также в расходах на его содержание и сохранение.

Например, если квартира принадлежит двум людям в равных долях, расходы на содержание общего имущества по общему правилу распределяются между ними поровну. Если один владелец имеет 1/3, а другой — 2/3, расходы распределяются пропорционально этим долям, если законом или соглашением не предусмотрено иное.

При этом собственники могут договориться о другом порядке оплаты отдельных расходов. Например, распределить коммунальные платежи с учетом фактического проживания и потребления услуг. Такие договоренности лучше зафиксировать письменно.

Можно ли сдать долевую квартиру в аренду без согласия остальных?

Нет. Если жилье принадлежит нескольким собственникам, для сдачи квартиры или ее части внаем требуется согласие всех владельцев. Это предусмотрено статьей 25 Закона РК «О жилищных отношениях».

Поэтому собственник 1/2 доли не может единолично сдать всю квартиру постороннему человеку, ссылаясь только на свое право собственности. Вопрос о пользовании и передаче общего имущества внаем должен решаться с учетом прав остальных участников.

Главное: что нужно запомнить покупателю и продавцу

• Общая совместная и общая долевая собственность — два разных режима владения недвижимостью. От того, какой из них оформлен, зависит порядок распоряжения квартирой и проведения сделок.
• При совместной собственности доли заранее не определены; распоряжение квартирой требует согласия участников с учетом специальных правил закона.
• При долевой собственности каждый владеет установленной частью права и может продать ее, соблюдая преимущественное право покупки.
• Доля не означает право на конкретную комнату. Порядок пользования помещениями можно согласовать отдельно, не меняя размер долей.
• Расходы на содержание общего имущества обычно распределяются соразмерно долям; для сдачи квартиры или ее части внаем требуется согласие всех собственников.
• До сделки проверьте основания возникновения прав, состав владельцев, обременения и необходимые согласия.

Информационная служба kn.kz