Столичное жилье: из чего формируются цены на жилые квадраты

Цена квартиры, которую запрашивает продавец, зависит от многих параметров. На что нужно обратить внимание при покупке или продаже жилья и какие факторы, помимо основных, влияют на среднерыночную цену квартир в Астане и Алматы — об этом мы расскажем в данной статье.

Деление жилья по основным признакам — административный район, количество комнат, материал стен и тип постройки — рассматривается в ежемесячных обзорах Аналитической службой kn.kz, поэтому здесь мы эту информацию повторять не будем. Все объекты, выставленные на продажу в северной и южной столицах, мы разделим еще по четырем дополнительным параметрам: площадь квартиры, уровень этажа, состояние на момент продажи и наличие мебели.

Первый фактор — площадь квартиры

Первый фактор — площадь квартиры

На диаграмме 1 показана зависимость средней цены предложения одного квадратного метра от площади квартиры. Видно, что с увеличением площади удельная цена увеличивается.

Для Алматы ценовой разрыв между выбранными диапазонами площадей лежит в пределах 7-12%. Самый «дорогой» квадрат отмечен у квартир, имеющих площадь свыше 180 кв.м — $3000.

Очевидно, что квартиры в диапазоне до 70 кв.м составляют старый жилищный фонд города, поэтому и цена за квадратный метр у них наименьшая — $2000. В следующие диапазоны площадей попадают в основном квартиры в новых жилых комплексах эконом- и комфорт-классов, здесь цены держатся на уровне 2000-2200 $/кв.м. Квартиры с большой площадью обычно находятся в жилых комплексах бизнес- и элит-классов, где и стоимость строительства дороже, и материалы для отделки более качественные. Прибавьте к этому привлекательное место расположения и респектабельный внешний вид здания — и станет понятно, почему цены предложения держатся здесь на уровне 2400-2700 $/кв.м.

Аналогичная картина прослеживается и в Астане, с небольшой разницей, что в среднем по городу цены на 4% выше алматинских цен. И еще, для северной столицы цены на квартиры с площадью свыше 180 кв.м лежат ниже на 21%, чем в южной. В основном это объясняется тем, что на рынок попадает жилье в черновой отделке. В остальных случаях при переходе от одного диапазона площади к другому разница составляет 3-10%.

Поэтому при продаже или покупке квартиры кроме количества комнат стоит обратить внимание и на общую площадь, поскольку она в значительной степени влияет на запрашиваемую цену.

Второй фактор — уровень этажа

Диаграмма 2 позволяет проследить зависимость динамики запрашиваемой цены одного «квадрата» от этажа, на котором находится жилье.

Второй фактор — уровень этажа

Для обоих городов квартиры на последних и первых этажах имеют наименьшую среднюю удельную цену предложения, разница между ними составляет всего 1,5-3%. Ценовой разрыв между крайними и средними этажами составляет уже 9-14%. Хотя в одном и том же доме различие в ценах может доходить до 30%.

Поэтому при покупке можно сэкономить, если сделать выбор в пользу нижних или верхних этажей. При этом не стоит забывать, что в новых домах первые этажи обычно отводятся под нежилые помещения, а последний — под технические нужды. Поэтому «крайними» такие этажи бывают редко.

В отдельный сегмент нами были выделены двухуровневые квартиры, которые обычно располагаются на последних двух этажах многоквартирного дома. В этом сегменте между двумя городами присутствует значительная разница: в Алматы средняя цена одного «квадрата» в таких квартирах выше, чем в расположенных на средних этажах, на 8%, а в Астане, напротив, ниже на 5%.

Третий фактор — состояние квартиры

Третий фактор — состояние квартиры

Средние цены предложения на квартиры дорогого сегмента с евроремонтом держатся на уровне 2400 $/кв.м для Алматы (с размахом 1500-3500 $/кв.м) и 2300 $/кв.м для Астаны (с размахом 1800-2900 $/кв.м).

Ценовой разрыв между квартирами в черновой отделке и с евроремонтом составляет порядка 22-23%.

Возникает закономерный вопрос: не лучше ли приобрести более дешевую квартиру в черновой отделке и создать в ней свой неповторимый стиль? Однако стоит учесть, что это обойдется более чем в 23% от стоимости квартиры, так как понадобятся услуги дизайнера и строителей. Приплюсуйте к этому время, потраченное на приобретение отделочных материалов и сантехники и на проведение самого ремонта.

Квартиры в категориях «без ремонта» и «с ремонтом» (предполагается косметический ремонт) отличаются в цене квадратного метра всего на 3%.

Четвёртый фактор — наличие мебели

Четвёртый фактор — наличие мебели

На диаграмме 4 видно, насколько наличие мебели в продаваемой квартире «утяжеляет» цену одного квадратного метра. К примеру, в Алматы удельная цена предложения меблированной квартиры площадью свыше 180 кв.м с евроремонтом составляет $3500, при этом пустая квартира с аналогичными параметрами предлагается за $3000 за «квадрат».

Итак, приведенные графики красноречиво показывают, что каждый из рассмотренных нами дополнительных параметров в значительной мере влияет на запрашиваемую цену одного квадратного метра. Любое улучшение влечет за собой «прибавку» в цене. Стоит отметить, что в 2013 году жилье в Астане выросло на 13,6%, а в Алматы — на 2%.

Татьяна КОРЯГИНА, сертифицированный аналитик kn.kz

 


17 комментариев:

Обновить
лия (14.02.2014 15:29)

Статья не о чем простите, все это и ежу понятно наличие мебели, евроремонт и т.д. повышают цену квартиры. что больше нечего добавить?

Татьяна, аналитик (30.01.2014 17:45)

Уважаемый Евгений! На нашем портале Вы можете всегда получить информацию о средней цене предложения по городу http://www.kn.kz/ru/analytics/tools/graphic.indicators/ . Остальные данные вы можете получить из аналитических обзоров.
Например, на 1 января 2014 года в Астане цена сложилась на уровне 2100 $/кв.м. А данная статья «Влияние различных факторов на запрашиваемую цену квартир в Астане и Алматы» была опубликована 21 января 2014, это означает, что данные для расчета были взяты за аналогичный период. Иначе, придется делать поправку на ежемесячный рост цены, который в среднем по городу составляет 1,5%.
Мы будем отталкиваться от средней цены за 1 кв.м — $2100. Считаем, что квартира находится в районе Сарыарка, 1-комнатная в панельном доме, площадью менее 70 кв.м, на среднем этаже с косметическим ремонтом без мебели.
Для района Сарыарка корректировочный коэффициент получается путем деления средней цены за 1 кв.м в районе Сарыарка (на 1 января 2014 года цена за 1 кв.м сложилась на уровне $1931) на среднюю цену по городу, получаем 8% (8%=1931/2100*100-100), которые вычитаем от средней цены по городу $2011. Далее:
Квартира 1-комнатная (на 1 января 2014 года цена за 1 кв.м сложилась на уровне $2115), то прибавляем 0,7% (0,7%=2115/2100*100-100).
Находится в панельном доме, то необходимо вычесть 11%. (на 1 января 2014 года цена за 1 кв.м сложилась на уровне $1871) 11%=1871/2100*100-100.
Имеет площадь менее 70 кв.м, то необходимо вычесть еще 3,7% (3,7%=2023/2100*100-100), ($2023 представлена на диаграмме 1 в данной статье).
На среднем этаже, то нужно прибавить 1,8% (1,8%=2137/2100*100-100).
С косметическим ремонтом, то вычесть еще 3,5% (3,5%=2026/2100*100-100).
Пустая, то есть без мебели, то вычесть 4% (4%=2015/2100*100-100).
В итоге получаем $2100-8%+0,7%-11%-3,7%+1,8%-3,5%-4%=$1573
$1573 — это средняя цена предложения за 1 кв.м для квартиры в районе Сарыарка, 1-комнатной в панельном доме, площадью менее 70 кв.м, на среднем этаже с косметическим ремонтом без мебели. Важность каждой из поправок расставлены в соответствии с выбранными приоритетами, где на 1 месте стоит район, на 2 месте — комнатность, на 3 месте — материал стен, на 4 месте общая площадь квартиры, на 5 месте — этажность, на 6 месте — ремонт и на 7 месте — наличие мебели.
И еще раз оговорюсь, в данной статье представлены не все факторы, которые влияют на стоимость квартиры. Важное место занимает инфраструктура, приближенность или удаленность от остановки общественного транспорта, площадь кухни, соотношение жилой площади к общей, наличие парковки, вид из окна, наличие балкона или лоджии и планировки санузла.

Евгений (29.01.2014 13:54)

можно ли вывести формулу и внести приблизительно в неё свои показатели ( при продаже и покупке жилья) вот тогда этой статье был бы РЕСПЕКТ!!!! спс

Татьяна, аналитик (24.01.2014 15:32)

Уважаемая Aika (23.01.2014). Предоставленные данные в статье рассчитывались в среднем по городу. А город, как известно, состоит не только из центральных улиц, а из периферии тоже. Действительно, на улицах города, так называемого «золотого квадрата» цены значительно выше средней цены по городу. И цены на квартиры, находящихся на первых этажах центральных улиц несколько выше. Но, в основном первые этажи в новых жилых комплексах изначально предусмотрены под коммерческую деятельность, и жилые этажи начинаются со 2-го этажа, а они уже относятся к средним. Как известно, в «хрущевках», да еще к тому же дом находится не в центре, первый и последний этаж никогда не ценился.
Что касается площади квартиры, то для городов Астана и Алматы уровень жизни выше, чем в других городах Казахстана, и ютиться в крошечной квартире не престижно, поэтому квартиры с большими площадями, оцениваются продавцами выше.
И еще раз оговорюсь, что для более детального сравнения необходимо произвести анализ с учетом района, комнатности, материала стен, года постройки дома, уровня этажа и прочих факторов.

Риэлтер (23.01.2014 13:51)

Наиболее правильным и точным определением реальной рыночной цены объекта недвижимости среди профессиональных инвесторов является формула определения цены исходя из его инвестиционной привлекательности как объекта, сдаваемого в аренду. К сожалению, несмотря на то, что эта формула позволяет продавцам реально выставить цены на объект, по которой она реально может продаться в адекватный срок, ее у нас в Казахстане практически никто не применяет. Следует также отметить, что определение рыночной цены квартиры исходя из анализа цен из СМИ является фактически не более чем статистикой и догадками, поскольку в деле продаж, заверяю Вас как риэлтер фактическая цена конечной сделки зачастую сильно расходится от тех цен, которые мы видим в объявлениях. Именно поэтому многие не грамотные и как правило банально жадные клиенты-продавцы чуть ли не годами продают свои квартиры и потом удивляются почему риэлтеры или же они сами не могут их продать, ведь в объявлениях он видит еще большие цены))). Так что уважаемые продавцы, если у Вас нет реального, регулярного опыта продажи объектов недвижимости, то скорее всего Вы поступите точно также опрометчиво, как поступает большинство клиентов путем анализа и поикска в газетах аналогичных предложений и при этом как можно с более высокими ценами. А если Вы действительно хотите успешно и в срок продать свой объект, то лучше обратиться к профессиональному риэлтеру и проконсультироваться с ним о правильной рыночной цене на Ваш объект. Это можно было бы сделать и самим, но в нашей стране практически не возможно найти грамотных статистических сведений о реальной цене сделок по тем или иным объектам недвижимости, поскольку абсолютное большинство аналитических обзоров основывается на анализе и мониторинге цен из газет и интернета. Реальной цены сделок аналитики, как правило, не знают, а вот хороший риэлтер в этом Вам точно поможет!

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.