Бөліп-бөліп төлеудегі тұрғын үй: тәуекелділік және қолайлылық

Кейінге қалдырып, бөліп-бөліп төлеп, пәтерді сатып алу қазақстандықтар үшін әзірге орасан көп тараған құбылыс емес. Ай сайын өмірде жоқ пәтерге мың доллар беру — көпшілікке көзсіз тәуекелшілдік болып көрінеді. Дегенменен, соңғы уақытта төлемді кейінге қалдырып бөліп-бөліп төлеу әйгілі болып барады.

Ипотекалық несиелеудегі мәселелер туралы әңгімеге пәтердің құнының жуырда төмен түсуіндегі сенімді болжамдар тиек етілуде. Тым тамаша болар еді. Бірақ, күдікшілердің болжамдары шынайы көрінеді: елімізде тұрғын үй жетіспейді, сұраныс ұсынысты көбейтеді, демек, қасиетті «шаршыларды» иелену үшін кез келген мүмкіндіктер пайдаланылады. Бұл тәртіп қазірде қимыл-әрекет жасай бастады: кейінге қалдырып, бөліп-бөліп төлеу белгілі бола бастағанын мамандар  баса нақтылап айтады.

— Статистика менде жоқ, алайда, соңғы жылдарда жалпы ипотеканың жоқ екендігін анықтап байқадым, — дейді жылжымайтын мүлік бойынша сараптамашы Абзал Жаңабай. — Маркетологтар мен басшылар бөліп-бөліп төлеумен пәтерді сату мүмкіндігін қарастыруға шешім қабылдағанын осымен байланыстырамын. Құрылыс салушылардың жартысы бөліп-бөліп төлеуді ұсынады. Біреуі 2-3 айға, біреуі жыл-бір жарым жылға.

«АстанаСервисСтройМонтаж-01» («АССМ») компаниясы пәтерді үш жылға бөліп-бөліп төлеу ұсынысымен жуырда жеңілдетілген акция шығарды. Аталған мерзім Қазақстан үшін үлкен, орасан екенін байқау қиын емес. Шетелде бөліп-бөліп төлеуді 5 және 7 жылға бере алады.

— Бұл акция әлеуетті сатып алушылар арасында керемет қызығушылық тудырды. Бірінші күннен бастап-ақ, сату бөлімінің менеджерлері телефонмен хабарласқандарға жауап беріп, адамдарға ақыл-кеңес айтып үлгере алмай жатты, — деп әңгімелейді «АССМ» компаниясының басшысы Ерлан Алшынбаев.

Құрылыс салушылардың жұмыстарына мамандандырылатын астанада фирмалар бар.

— 100-пайыздық төлемге қарағанда бөліп төлеу арқылы пәтер алу үлкен сұранысқа ие. Өйткені, бізде дағдарыстан кейін адамдарда компания құрылысты аяқтамайды-ау деген қауіп бар. Адам барлық ақшаны бірден салмайды. Мұндай жағдайда ол өзін сақтандырады, — деп тиянақтап түсіндіреді компания директорының орынбасары Иван Верхотуров.

Оның тәжірибесі көрсеткендей, 99% жағдайда құрылыс салушылар бір жылға бөліп төлеуді ұсынады. Сатудың мұндай тәсілін құрылыс компанияларының 90%-ы пайдаланады.  «Квартиры Астаны» компаниясында сатудың ерекшеліктері үш кезеңді бастан өткізгенін атайды. Дағдарысқа дейін бөліп төлеу мерзімі 2-3 жылмен шектелумен әйгілі болды. Ипотекалық несиелеудің өмірге енуімен ол зым-зия жоғалды.

— Бүгінгі таңда ипотекалық несиелеуді рәсімдеу барысында қиындықтар байқалады, сондықтан жаңа құрылыс компаниялары тағы да пәтер сатуды бөліп төлеумен бастады, — дейді «Квартиры Астаны» ЖШС-тің директоры Медет Аханов.

Бөліп төлеу деген не?

Құрылыс компаниясы тұрғын үйді салады және де клиенттерге пәтер үшін бастапқы жарнапұлды төлеуді ұсынады. Қалған ақшаны сатып алушы белгіленген мерзім ішінде теңдей үлеспенен төлейді. Қазақстандық құрылыс салушылар пәтер үшін барлық ақша құрылыс жұмыстарының бітуіне қарай берілуі бойынша желіні тәжірибеден өткізіп жатыр.  Мысалы, әлі бас-аяғы жоқ ғимараттан 50 мың долларға бір бөлмелі пәтер нақты ұсынылады. Егер 15 мың доллар бастапқы жарнапұлды салған кезде әрбір ай сайын 3 мың доллардан төлеуге тура келеді (бөліп төлеу 12 айға берілген жағдайда).

Бастапқы жарнапұл: тұрғын үй құнынан 30%-дан кем емес

Бөліп төлеудің мерзімі: 2-3 айдан 1,5 жылға дейін

Бөліп төлеу бойынша пайыз: әрдайым бекітілмеген. 100-пайыздық төлем кезінде шаршы метрдің құнындағы айырмашылық және бөліп төлеу 7%-дан артық емес («шаршының» құнынан 30 ш.б.-тен 100 ш.б.-ке дейін).

Жоғарыда көрсетілген орташа мәлімет компанияның саясатына байланысты өзгеріп отырады. Мысалы, «АССМ»-де 3 жылға бөліп төлеуді тәжірибеден өткізуге шешім қабылдады. Астаналық «Медина» ТК-де эконом-класты тұрғын үйге жататын пәтер ұсынылады. Компанияда сатудың осы мерзіміне тоқтауды ұзақ ойланудан кейін шешілгенін айтады.

— Сатып алушылардың орташа жасы 35-45 жас, олардың көпшілігі бір-екі балалары бар жанұялық қосақтар, — деп терең әңгімелейді компания басшысы. — Сондықтан сатылған үйдің түпкілікті, негізгі бөлігін жалпы алаңы 92 ш.м. болатын 3-бөлмелі пәтер құрайды. Мұндай сатып алушыларға ай сайын 1300 доллардай (АҚШ) төлеп тұруына тура келеді. Пәтерді сатып алу уақытысында бастапқы жарнапұл 35 000 доллар (АҚШ) болады.

«Квартиры Астаны» компаниясында кезекті жарнапұлды төлеуді күту туралы нақтылап айтады. Дегенменен, егер де міндеттемелерді толық орындамау орын алса, онда келісімшарттың қолданысы тоқтатылады және 5-тен 15%-ға дейінгі мөлшерде айыпақы алынады. Сатып алушы үшін залал банк арқылы пәтер сатып алуға қарағанда бәрібір төмен болады.

— Қазақстандағы құрылыс компанияларымен барлық есептесу ұлттық валютаның негізінде жүргізіледі. Ақыл-кеңес беру кезінде, жарнамада баға АҚШ долларымен көрсетіледі, — деп әңгімелейді «Квартиры Астаны» ЖШС-тің директоры Медет Аханов.

Төлем кестесі, өтеу мерзімі клиент пен компанияның арасында жасалған келісімшартта тайға таңба басқандай жазылады.

Бөліп төлеудің тарихы

Виктория Смирнова бүгінде Астананың мәртебелі сол жағалауында тұрып, өмір сүріп жатыр. Осыдан үш жыл бұрын бұл қыздың қолында небәрі 30 доллары болып, қалай пәтер сатып аламын деп уайымдаған еді. Күйеуімен бірге олар әуелі ескі көп қабаттыдан үй иеленуге бекінген. «Мұрын жарар жаман иіс», подъездер және «жалпы, вариант емес» — Викторияның осылайша әсерін қысқашалау жеткізуге болады. Ипотеканы рәсімдеуде тағы да жол болмады: банктер несие бере қоймады. Ал, жаңа құрылыстағы бағалар сағат санап, аспандап, көтеріле түсті.

Өмірде кездейсоқ болатындай күтпеген жерден керекті нәрсе басылымдағы жарнамадан табылды. Бикеш 2010 жылы алданған үлескерлердің наразалықтары болып жатса да, бөліп төлеуді рәсімдеуден еш қорықпады:

— Қолыңызда 30 мың доллар тұрғанда және сізге пәтер керек болса, таңдау оңайға соқпайтынын білесіз. Иә және «Тұрғын үй әліппесі» нарықта бірінші жыл емес. Компания менеджерімен еркін сөйлестік, олардың салғандарын ол анық көрсетті бізге. Біз, расында, тым тәуекелге бас тіккен сияқтымыз. Бір сөзбен айтқанда, мен ұтылмадым. Тәуір бағаға иелендік, енді үйді үш есе қымбат сатуға шама бар, бірақ, олай істегім келмейді. Ол уақытта біздің баспана сол жағалаудың шетінде тұрды. Онда қазіргідей тұрғын үйлер болмады, кілең құрылыс еді. Мүмкін, оң жағалауда жақсы шығар деп ойладық: дүкендер көп онда, мен үшін маңызды әсемдік салондары да бар.

Бөліп-бөліп төлеудегі тұрғын үй: тәуекелділік және қолайлылықЕкі жылдың ішінде сол жағалауда да сауда орындарының көбейгені сонша ештеңеге зәрулік болмай қалды. Ал, әсемдік салоны Викторияның ауласында бой көтерді.

Осылайша «Медина» ТК-і туралы батыл айтуға болады. Бүгінде кешен мәртебелі емес ауданда салынады ма деген қауіп әлеуетті сатып алушыларда бар. Сондықтан да 3 жылға бөліп төлеуге тұрады дейді. Құрылыс салушылар, әрине, өздерін жарнамалайды, жүріп-тұрудың қолайлылығын және болашақ инфрақұрылымның жабдықталуын айтады.

Егер бөліп төлеу туралы айтсақ, оның қолайсыз тұсының бірі болып ай сайынғы төлемнің үлкен мөлшері саналды. Мысалы, Виктория әлі күнге бұл цифрды ешқашан ұмытпайды — 1280 доллар. Оның жанұясына көліктерін сатуға тура келді, 10 ай бойы шығындарға «төзуге» душар болды және тұрғын үй жалына төледі, сүйікті әсемдік салонын естен шығарды. Бірақ, Виктория үшін төлем тәртібі ипотекаға қарағанда тәуір көрінді.

— Он ай шыдау қажет. Өзіңізге артық ештеңе сатып алмаған дұрыс. Банктегідей жоғары, биік аспандаған пайызды төлемеу керек. Мен, міне, 10 ай біреуге бір нәрсе беру керек деген оймен өмір сүрдім, біреуге мәңгі-бақи қарыз сияқты сезінесіз. Егер сіз жұмысыңызға, жалақыңызға сондай сенімді болсаңыз, бәрібір қобалжисыз: кенет бірдеңе болатындай. Осындай жағдайда, ипотекада 10 немесе 20 жыл өмір сүруді — көз алдыма елестете алмаймын.

— Мәселен, сізде 90 мың доллар бар делік, — деп мысал келтіреді жылжымайтын мүлік бойынша сараптамашы Абзал Жаңабай, — алайда, бөліп төлеудің арқасында құны 95 немес 92 мың тұратын пәтерді сіз таңдай аласыз. Сіздегі 2 мыңның жетпеуімен, 100­пайыздық төлем жағдайында банк басшысы ешқандай жеңілдік жасауға бармас еді. Ал, бөліп төлеу уақытында 2 мың доллар 6 айға бөлінеді, бұл сондай «ауыр емес». Сондықтан сатып алу туралы ұсынысты сіз көп қарастырасыз.

Аяқталмай қалатын құрылыстың құрбаны болып қалу мүмкіндігіне байланысты «Центр продаж №1» компаниясы директорының орынбасары Иван Верхотуров бұның көп қойылатын сұрақ екенін айтады. Кейбір үлескерлер әлі күнге өздерінің пәтерлерін алған жоқ. Аталған категорияға өзінің баспанасының құнын толық, жартылай төлеген азаматтар жататынын атауға тұрады.

Әрине, құрылыстың аяқталуымен мерзімі өткен әрбір күн үшін өсімақы төлеу келісімшарттарда қарастырылады. Дегенменен, үлестік құрылыстың қатысушыларының ештеңеге қол жетпеген жағдайы кездеседі: иә, өтем төленбейді, иә, қаражат қайтарылмайды.

Абзал Жаңабай осындай күрделі мәселе орын алғанда, бөліп төлеу сатып алушыға көмекке келетініне сенімді.

— Таңқаларлығы, оған бұдан ештеңе болған жоқ: сот арқылы да ешкіммен дауласпады, біреулер пәтерін де тартып алмады, оны құрылыс салушы ешкімге қайта сатпады. Осындай жағдай шамамен бір жыл жалғасты. Ал, кешенді салған соң, менің үлескер танысым қалған соманы әкелді. Ол құрылыс салушыға бағынышты болмады, сауатты қимылдады: «Сіз өзіңіздің міндеттемелеріңізді орындаңыз, сосын мен де орындаймын».

Құрылыс салушыларға дәл осындай сатудың қолайлылығы, тиімділігі әлеуетті сатып алушылардың қосымша саны пайда болады.

— Құрылыс салушы пәтерді шаршы метрін 150 мың теңгеден 2 жылға бөліп төлеу тәсілімен сатады, ал, құрылыстың өзіндік құны бір жылдан кейін 170 мың теңгеге дейін биіктеп көтерілді, — дейді «Квартир Астаны»-ның директоры Медет Аханов. — Бірақ, тәртіп бойынша құрылыс салушы барлық тәуекелдерді есепке ала отырып, осы уақыт аралығын талдайды, болжам жасайды. Тағы тәуекелділік — уақытында төлемеу және клиенттің ақшасының болмай қалуы. Сонда құрылыс салушы клиент-борышкерді іздей бастайды, бұл уақыт жоғалту және қаржылық кідірістер.

Пәтерлерді бөліп төлеумен банк арқылы да сатылады. Сонда банктің, құрылыс салушының және сатып алушының арасында үш жақты келісімшарт жасалады. Медет Аханов бұл банк құрылыс салушыға ұсынатын құрылысқа қарапайым несие деп тиянақты түсіндіреді. Бөліп төлеу деп аталатын себебі клиент банкке пәтер үшін бөліп-бөліп төлем береді.

— Соңғы уақытта көптеген банктер құрылысы енді басталған тұрғын үйді несиелеуден бас тартуда. Олар негізінен дайын тұрғын үйі бар компаниялармен жұмыс істейді. Банк арқылы бөліп төлеуде баға анағұрлым жоғары болады.

Клиент үшін қолайлылығы қаржылық ұйымдар құрылыс компаниясының жай-жағдайын жан-жақты тексереді. Яғни, егер банк құрылысқа қаражат бөлсе, онда оның уақытысында аяқталатындығына және тұрақтылығына сенімді болады.

Бөліп төлеумен баспананы сатып, ойды жүзеге асыру үшін компаниялар риэлторларды іске тартады. «АССМ»-де айтатындай, бұл пәтердің бағасына әсер етпейді. Агенттік құрылыс салушыдан кедергісіз өзінің сыйақысын алады. Бірақ, «Центра продаж №1»-тің директорының орынбасары  Иван Верхотуров клиенттерден риэлторлардың ақша алатынын жоққа шығармайды.

Келісімшарттар түрлі-түрлі болады

Құрылыс салушы өзінің клиентімен қандай келісімшарт жасасуы тиіс? Расында, мұндай жағдайға қатысты қандай да бір арнайы құжат жоқ екен. Бір тұтас басқалай өзгеше талап жоқ: құрылыс компаниясының тұрғын үй құрылысын қаржыландыру туралы, үлестік құрылысты қаржыландыруда бірлескен сапалы қызмет, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, тұрғын үй-құрылыс кооперативін құру (ТҚК) туралы келісімшарт жасауға әбден құқы бар. Барлық осы аталған келісімдердің түрлері сенімді заңды болады.

Астанадағы адвокаттар Алқасы Орталық заңдық консультациясының адвокаты Гүлнар Айтжанованың пікірінше, құрылысқа үлестік қатысудың келісімшарты тәуір болып табылады екен. Дағдарыстан кейінгі үлескерлердің проблемаларына қатысты бірнеше мысалдарға қарамастан «Тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу туралы» Заңы, әсіресе, 2009 жылы бірқатар өзгерістер енгізілгеннен соң, маманның оның үлкен кепілдігіне сенімі зор. Сонымен бірге құрылыс компаниясы мен сатып алушының арасындағы үлгілік шартты өкімет бекітті.

— Осындай келісімшартты жасау үшін, — деп нақтылап, тиянақтап түсіндіреді Гүлнар Айтжанова, — құрылыс салушының үлестік капиталды тартуға лицензиясы, жер участкесі, нөлдік циклдан құрылыс-монтаж жұмыстарын жүргізуге рұқсатнамасы болуы керек. Сонымен қатар объектінің құнынан 15%-дан көп емес мөлшерде жеке капиталын сала алады.

Үлескерлердің қаражатын тарту есебінен құрылысқа лицензия алудың бұл жоғары айтқанымыз бірінші кезеңі. Ал, құрылыстың екінші кезеңінде ғана компания объектінің құнынан 25%-дан кем емес мөлшерде жеке ақшасын еркін жұмсауға міндетті.

Осыдан барып екі ұдай сату тіпті де орын алмайды, салынып жатқан пәтердің үшінші тұлғаға кетіп қалмайтынына бекем сенімді боласыз дейді адвокат. Мерзімі өткен әрбір күнге байланысты үлескердің төлеген сомасынан  0,1% мөлшерінде айыпақы алу заңда нақтыланып қарастырылған. Ертеректе құрылыс салушылар 0,01% және тіпті 0,001% айыпақы қолданды деп көрсетеді Гүлнар Айтжанова. Үйдің пайдалануға берілуі бірнеше айға кешіккенде, клиенттерге 5-10 мың теңге болмашы сома үлестірілген жағдай да болған.

Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың келісімшарттарын компаниялар жиі пайдаланбайды. Сол үшін олар өткен жылдың сәуірінде президенттің өткір сынына ілікті. Елбасы қаржыландыру келісімшарттарын жасасу компанияларға өз қаражатының 25%-н құрылысқа салу туралы талапты айналып өтуге мүмкіндік береді деп санайды.

Үлестік қатысудан басты айырмашылық мұндай жағдайда тек қана қаражат қабылданбайды. Мысалы, инвестиция ретінде жер участкелері, басқа да жылжымайтын мүліктер, құрылыс алаңына жұмысшыларды тарту немесе техникалар жатады.

«АстанаСервисСтройМонтаж-01» компаниясында тұрғын үй-құрылыс кооперативімен шарт жасасуды тәжірибеден өткізуде. ТҚК-нің тұрғын үй құрылысы үшін кез келген азаматты жан-жақты ұйымдастыруға және оның ғимаратын кооператив мүшелерінің бекем, еркін тұруына пайдалануға әбден құқы бар. ҚР АК-нің 108 бабына сәйкес кооперативке заңды тұлға да мүше бола алады.

— ТК-нің құрылысы кезінде тапсырыс беруші ретінде тұрғын үй-құрылыс кооперативі келеді, құрылыс компаниясы бас мердігер болып табылады, — дейді «АССМ»-нің басшысы Ерлан Алшынбаев. — ТҚК-і мен компания арасындағы қарым-қатынас бірлескен қызмет негізінде қалыптасады, олардың арасындағы құқықтық қатынас ҚР Азаматтық заңдар жинағының 32-ші тарауымен реттеледі.

Адвокат Гүлнар Айтжанова үлестік қатысу туралы келісімшартты пайдалануға кеңес береді, басқа келісімшарттарға қарсы еместігін білдіреді ол бірақ. Ең бастысы — құрылыс салушының абыройы мен сенімділігін тексеру керек, сосын келісімшарт мәселесі бойынша маманмен ақылдасқан дұрыс:

— Егер де компания тәуір болса — ол адамның адвокатымен талқылай алуы үшін әрдайым келісімшарттың жобасын береді. Бөліп төлеу — бұл ең жақсы жүйе. Бастысы, тіпті инвестициялық болса да, келісімшарт дұрыс құрылуы тиіс. Біздің адамдар көбінесе оқымай бар құжатқа қол қояды да, сосын бір нәрсеге риза болмаса, кінәліні іздейді.

Әзірге, өкінішке орай, шетелдегідей бөліп төлеуде 5 немесе 7 жыл мерзімге есеп жасауға болмай тұр. Алайда, осы мерзім азаматтар үшін қолайлы, тартымды екенін мамандар жиі айтады. «Егер де банктер тағы ипотека беруді бастаса, міне, бұл жерде бәсекелестік! Сонда мәселе қызық бола түседі», — деп түсінік береді жылжымайтын мүлік бойынша сараптамашы Абзал Жаңабай.

Тұрғын үйді бөліп төлеумен сатып алуға қатысты кеңестер

  • Құрылыс салушы-компанияның жағдайын, ауқаттылығын тексеріңіз: бұрын қандай объектілер тұрғызған, құрылыс мерзімінің аяқталуымен кешігулер болған ба?
  • Құрылыс салушы-компания жер участкесіне құқық, жобалық-сметалық құжаттаманың сараптама қорытындысы, құрылыс жұмысын жүзеге асыруға құқықтық лицензия секілді құжаттарды емін-еркін көрсете алады.
  • Ең аз дегенде сізге қол қоюға ұсынылатын келісімшартты ыждағаттылықпен оқып танысыңыз.  Дұрысы, юристің жан-жақты танысып білуі мақсатында келісімшарттың жобасын сұраңыз.
  • Келісімшартты жасасар уақытта клиент-борышкерге қатысты санкцияға, келісімшарттың бұзылу шарттарына, құрылыс мерзімі үзілген жағдайда құрылыс салушылардың төлейтін айыпақысына мықтап назар аударыңыз.

Бөліп төлеудің жақсы және жаман тұстары

Жақсы тұстары Жаман тұстары
Тәртіп бойынша өзіңіздің төлемге
қабілеттілігіңізді дәлелдеудің керегі жоқ.
Ай сайынғы төлемнің үлкен мөлшерлері және ипотекамен
салыстыру бойынша бөліп төлеуді ұсынудың қысқа мерзімдері.
Келісімшарт жасау үшін қажетті
құжаттардың ең аз пакеті.
Үйдің құрылысы бітемін дегенше, басқа бір жерде
тұру қажеттігі.
Жылжымайтын мүліктерді міндетті сақтандыру
немесе комиссиялық алым тәрізді қосымша шығындардың жоқтығы.

Әзірге тұрғын үй пайдалануға берілгенше,
пәтерді жеке меншікке рәсімдеу мүмкіндігінің жоқтығы.

Бөліп төлеуді пайдалану мүмкіндігі пайызының
(банктегімен салыстырғанда) жоқтығы немесе көп еместігі.
Құрылыс мерзімі бойынша кешігу тәуекелділігі.
Банктегіге қарағанда клиенттермен жылы қарым-қатынас.
Төлем бойынша кейінге қалдыру, тіпті кейде айыппұл
 төлемеу мүмкіндігін алу
Сенімсіз құрылыс салушымен келісімшарт
жасасқан жағдайда тұрғын үй және қаражатсыз қалу тәуекелділігі.
Қаржылық жағдай қиындағанда, өз ақшаңызды қайтарып алу мүмкіндігі.
Кейбір мәселеде құрылыс салушыға айыпақыны төлеу керек.
 

Kn.kz Ақпарат қызметі

Тағы оқитындарыңыз:

Тәуліктік пәтерлер: Астаналық нарықтың ерекшеліктері

Пәтерді қалай сауда-саттықта сатып алуға болады

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.