Юридическая чистота: как проверить квартиру перед покупкой

При продаже квартиры, примерно в 50% случаев, нужно уточнять данные в документах — об этом говорят некоторые риелторы. Даже если предположить, что цифра завышенная, все равно несовпадения между информацией в госорганах и документами владельцев недвижимости случаются довольно часто.

Как подготовить к регистрации документы на недвижимость >>>

Какие документы проверить

Поэтому, если вы решили заниматься продажей своей недвижимости без помощи риелторов, то начните с проверки документов и приведения их в порядок.

Первое, что нужно сделать — получить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. По-другому этот документ называют кадастровой справкой. Из названия видно, что в справке содержатся данные: а) об арестах, ограничениях, которые наложены на недвижимость третими лицами (полиция, банки, физические лица и т. д.); б) данные о площади недвижимости, ее расположении, владельце.

Документ можно получить через ЦОН (выдается сразу), либо, сидя дома, в электронном виде через правительственный портал egov.kz. Правда, в последнем случае нужно иметь цифровую подпись. О ее получении можно прочитать на самом портале. Цифровая подпись в дальнейшем вам пригодится не раз: оплатить штрафы, налоги, получить данные о пенсионных отчислениях, встать в очередь в детский садик, заказать адресную справку и многое другое.

Справку о зарегистрированных правах на имущество (она же кадастровая) запрашивают по кадастровому номеру (он указан в договоре купли-продажи, дарения и т.д., а также техпаспорте), либо по адресу квартиры.

По словам риелторов компании «Комфорт», между данными в документах владельца и госорганами в половине случаев обнаруживаются несовпадения по кадастровому номеру, дате рождения и площадям квартиры (общей и жилой).

— В таких ситуациях мы просим хозяина обратиться в соответствующий орган, — рассказывает директор агентства «Комфорт» Анастасия Ксендз. — Если несовпадение произошло по вине госоргана, то цифры и другие несоответствия в базе исправляют бесплатно и за несколько минут.

Первое, что нужно сделать — получить справку о зарегистрированных правах.

Для устранения неточностей, в большинстве случаев, обращаться тоже придется в ЦОН.

Гораздо хуже, если вдруг выяснится, что на квартиру наложено обременение из-за долгов по коммунальным платежам. Заложником подобной ситуации оказался карагандинец Антон Ксендз. При продаже его квартиры и машины выяснилось, что на всё имущество имеется ограничение из-за 3 тенге долга за вывоз мусора.

— Взял кадастровую справку — там стоит арест, — вспоминает Антон. — То же самое было и с машиной. Причем арест обнаружился, когда новый владелец поехал в полицию снимать автомобиль с учета. У меня ушло две недели, чтобы снять это ограничение.

7 вещей, которые стоит сделать с недвижимостью >>>

Антону пришлось ехать в коммунальную организацию, чтобы получить квитанцию с указанием суммы долга, потом оплатить долг. Затем он отнес бумагу к судебному исполнителю. Тот внес ее в материал дела, отправил в канцелярию. Затем информация отправилась в Центр по недвижимости и коммунальное предприятие. Как говорит Антон, в теории снять ограничение можно за 2-3 дня, на практике процесс затягивается на 10 и более дней. За это время может «уйти» покупатель. Поэтому так важно сравнить данные кадастровой справки и правоустанавливающих документов до того, как вы начнете искать покупателя. Самое неприятное, если нестыковки обнаружатся в момент подписания договора купли-продажи. Нотариус, который удостоверяет сделку, через свой компьютер имеет доступ к данным правового кадастра и обязательно сверится с кадастровой справкой.

— Когда люди действуют без помощи специалистов, в 90 процентах случаев они не производят такую сверку, — комментирует нотариус Салтанат Бельбаева. — Если нотариус находит несоответствие в данных, он вынужден ставить продавца перед фактом невозможности совершения сделки.

Юрист Сакен Ешмуратов говорит, что задолженность по коммунальным платежам всплывает часто:

— При любом раскладе накладывается ограничение. Человек даже не знает об этом. Просто когда те же коммунальные службы обращаются в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности, они могут направить ходатайство об обеспечении исковых требований. Это ходатайство, в соответствии с процессуальным законодательством РК, может быть рассмотрено в отсутствии ответчика, то есть должника. После того как решение вступило в законную силу, судебные исполнители накладывают арест на всё движимое и недвижимое имущество. Обыватели об этом не знают, а мы с такими фактами сталкиваемся постоянно.

Ограничения появляются незаметно, а снимать их, даже после уплаты всех долгов, можно целый месяц. Бегать по инстанциям и теребить судебных исполнителей придется бывшему должнику. Причем судебная кара не зависит от суммы долга. У Антона было 3 тенге, но случается так, что на квартире «висит» долг в 60 тысяч, а ареста нет.

Специалисты перечислили наиболее частые несоответствия. В кадастровой справке может быть неправильно записанная фамилия или вообще указан другой владелец. Ограничение на имущество может быть наложено банком. Например, вы брали кредит, расплатились за него, а в кадастровой справке квартира так и числится в качестве залога. Ограничить действия с недвижимостью могут и правоохранительные органы. При этом хозяин жилья тоже может быть не в курсе событий. Это, конечно, редкость, но на практике встречается.

Мошенничество с недвижимостью: распространённые схемы >>>

Проверенная квартира: какие трудности могут возникнуть на пути

«Если в договоре купли-продажи указана моя фамилия, значит, я имею право её продать», — одно из самых распространенных заблуждений.

Нотариус Салтанат Бельбаева рассказывает об уже привычной реакции клиентов:

— А зачем согласие жены или мужа, квартира же на меня оформлена?! Очень удивляются. «Ведь мы одна семья», говорят они.

По закону недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью супругов. Так что согласие второй половины при оформлении сделки обязательно. Если муж или жена не смогут присутствовать на подписании договора купли-продажи, вы должны заранее оформить у нотариуса их письменное согласие.

Согласие супруга (супруги) при оформлении сделки купли-продажи недвижимости обязательно.

Так же дела обстоят, если недвижимость была приватизирована: согласие должны дать все члены семьи, которые жили в квартире на момент приватизации, включая детей.

Интересы несовершеннолетних в этом случае будут представлять органы опеки и попечительства, которые находятся при отделах образования. Одобрение опеки нужно и тогда, когда имена детей внесены в договор купли-продажи как совладельцев квартиры. Согласие опекунов требуется и в случае, когда один из собственников жилья является недееспособным.

Имена всех правообладателей недвижимости можно найти всё в той же справке о зарегистрированных правах на имущество (кадастровая справка).

Юрист Сакен Ешмуратов говорит, что в практике нередко возникают сложности с договорами приватизации. В 90-х годах, когда составлялись документы, в них указывали фамилии с инициалами. Сегодня при заключении сделок требуется полное указание имен. Так что за расшифровкой придется обращаться в районные акиматы.

Расхождение хотя бы в одной букве в именах и фамилиях, написанных в документах (например, вместо ё — е, или вместо й — и), нужно будет устранять.

Конечный этап процесса продажи для владельца — поход к нотариусу и получение денег за недвижимость. К этим этапам тоже нужно готовиться. Потому что при посещении нотариуса стороны, порой, забывают какие-либо документы. Самые частые нарушения, как уже отмечалось — заверенное согласие супруга или супруги на отчуждение недвижимости (если они отсутствуют на сделке). Бывает, что стороны забывают принести с собой удостоверения личности.

Что касается расчета за квартиру, то вы должны заранее продумать, как это будет происходить. Самые распространенные варианты — в кабинете у нотариуса деньгами или безналичным переводом в банке. При оплате наличными побеспокойтесь о том, чтобы проверить подлинность купюр. У некоторых нотариусов в кабинетах есть такие аппараты, либо обратитесь непосредственно в банк.

В каких ситуациях лучше отказаться от покупки жилья >>>

Что необходимо помнить при перепланировке квартиры

В теме перепланировки существует несколько важных моментов:

  1. Перепланировка в панельных домах запрещена с 2012 года. Согласно приказу о внесении изменений и дополнений в СНиП РК, перепланировка в крупнопанельных многоэтажных домах возможна лишь за счет сноса не несущих или самонесущих конструкций. К ним относятся деревянные шкафы и перегородки. Кстати, стена между туалетом и ванной тоже, обычно, является самонесущей.
  2. Нельзя не только демонтировать несущие стены, но и делать в них проемы (например, между кухней и комнатой).
  3. Если перепланировка в панельной квартире ранее была зарегистрирована по закону, на нее запрет не распространяется. Если снос стены был произведен давно и не узаконен — придется все возвращать обратно.
  4. Кроме уплаты штрафа, владельцу квартиры придется восстанавливать стену. То есть, например, не просто заложить проем цементом или кирпичами, а заказать разработку полноценного проекта.
  5. Штраф за незаконные действия с планировкой составляют от 5 до 10 МРП (от 9260 до 18 520 тенге в 2014 году). Если установлено, что снос или проем в стене повлиял на прочность дома, придется заплатить штраф от 20 до 25 МРП (от 37 040 до 46 300 тенге).
  6. Если незаконная перепланировка произошла не в панельном, а, например, в кирпичном доме, ее можно узаконить задним числом (при условии, что перепланировка не грозит конструкции дома). Для чего, после уплаты штрафа, нужно сдать документы в местный государственный архитектурно-строительный контроль. Затем происходит подготовка архитектурно-планировочного задания, создание проекта, получение заключения по проекту, акт ввода объекта в эксплуатацию. Также необходимо согласовать перепланировку с коммунальными службами. Например, если у вас увеличилась площадь отапливаемого помещения.

Можно попытаться уговорить покупателя, чтобы он «закрыл глаза» на снос стены в обход закону, но тогда придется снижать цену на квартиру. Ведь будущего хозяина ожидают финансовые, временные и моральные затраты.

Перепланировка, реконструкция и вывод квартиры из жилого фонда >>>

Как определить цену квартиры

Стоимость услуг по профессиональной оценке квартир зависит от города. В Караганде, например, называют цены в пределах от 3000 до 12000 тысяч тенге. Обязательная оценка недвижимости нужна в случае, когда квартира выступает залогом при кредитовании. Например, банку, который будет выдавать заем покупателю. Так финансовая организация просчитывает свои риски: от оценочной стоимости квартиры зависит размер кредита. Но и в этой ситуации оценка, на которую будет опираться банк, и цена, которую выставляет продавец, могут отличаться.

Цены продажи жилья, указанные в СМИ, завышены примерно на 8-10%.

— Наша стоимость является рекомендуемой, — говорит Анастасия Голодникова. — Но в последнее время цены расходятся нечасто. В основном они совпадают. Разница в оценке может появиться, например, из-за ремонта. Банку он неинтересен: сегодня ремонт есть, а завтра его нет, поэтому финансисты его не учитывают.

Большинство владельцев все-таки предпочитают назначать цену сами. Стоимость квартир они вычисляют по объявлениям в газетах. Цены, указанные в СМИ, завышены примерно на 8-10%. Во всяком случае, так было в прошлом году, указывает директор компании «Артокс» Артем Шевчук.

Специалисты провели анализ и пришли к выводу, что цены завышались в пределах торга. Как будет выглядеть ситуация в этом году после девальвации, специалист прогнозировать не берется.

— Возможно, завышение будет до 20%. Но это мои личные ощущения, ничем не подтвержденные, — делится мнением Артем Шевчук.

Если вы решили самостоятельно определить стоимость, то прислушайтесь к совету профессионалов, которые рекомендуют использовать сравнительный метод.

— Открывая газету «Недвижимость», например, — говорит риелтор Анастасия Ксендз, — выбираете три аналогичные квартиры: в том же районе, той же этажности, количество комнат, материал, из которого построен дом. Установите примерно такую же цену, а затем ориентируйтесь на покупателя.

Наблюдайте: если через две недели не поступит ни одного звонка, значит снижайте стоимость. Хотя бы на 2-3 тысячи долларов, рекомендует риелтор. Когда приходят покупатели и отказываются заключать сделку (их не устраивает цена), значит опять надо задумываться о скидках. Пять-семь клиентов, которым ваша квартира показалась дорогой, уже повод проанализировать ситуацию.

Конечно, каждый совет применяется сообразно ситуации. Если кто-то считает, что своего покупателя нужно просто ждать — пожалуйста. Но для активной продажи лучше обращать внимание на количество клиентов и звонков.

Как делают оценку квартир >>>

Документы, необходимые  для продажи недвижимости

Правоустанавливающие документы на квартиру или дом: договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда, которое имеет законную силу и подтверждает право собственности, а так же сведения о собственнике, если это дом, то дополнительно предоставляют акт на землю.

Технический паспорт на недвижимость (желательно нового образца, где включена площадь балкона, если таковой имеется). Все перепланировки должны быть отражены в этом документе и зарегистрированы в органах юстиции, т. е. официально узаконены.

Удостоверение личности (не должно быть просрочено).

Свидетельство о браке (если вы в нем состоите). Согласие супруга или супруги на совершение сделки (должно быть нотариально заверено). В случае, когда оба супруга присутствуют при сделке, нотариально заверенное согласие так же обязательно. Доверенность от других собственников жилья (если они не присутствуют на сделке). Другими собственниками жилья могут быть супруг (если квартира оформлена в долевое владение), а также родственники. Если одним из собственников указаны дети и другие недееспособные лица, то необходимо разрешение органов опеки или опекуна.

Если другие владельцы недвижимости лично присутствуют на совершении сделки, то необходимы их удостоверения личности и письменное нотариально заверенное согласие от каждого.

Справка о зарегистрированных правах (обременениях). Выдается в ЦОНе, либо посредством портала электронного правительства egov.kz.

Квитанции об оплате всех коммунальных услуг, а также об оплате налога на недвижимость. Покупатели проверяют: имеются ли долги за свет, воду и т. д. Поэтому побеспокойтесь заранее о том, чтобы все квитанции были в порядке. В противном случае в договоре купли-продажи прописывают ответственности сторон об оплате долгов по коммунальным услугам, а именно покупатель может взять на себя оплату возможных долгов в счет стоимости квартиры.

Список документов предоставлен риелторским агентством «Проспект»

Информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.