Порой единственным способом решения жилищных проблем является ипотека. Выбор банка и дальнейшая стратегия поведения заемщика влияют на результативность такого решения. Конечно, здесь нельзя «причесать всех под одну гребенку» — обобщать и выводить какие-то универсальные правила, однако есть несколько советов, которые окажутся полезными всем.
Важно правильно выбрать ипотечную программу
Первый и самый очевидный совет — к оформлению ипотеки нужно подходить со всей ответственностью. По непонятной причине многие люди выбору обуви готовы посвятить больше сил и времени, чем выбору ипотечной программы, от которой будет зависеть их финансовое благосостояние в течение нескольких последующих лет. Прежде чем отправится за кредитом в банк, реклама которого первой попалась вам на глаза, стоит произвести небольшую разведку, сопоставить условия и параметры ипотечных программ разных банков и «набросать» несколько вариантов. Затем уже обзвонить выбранные банки и подробно проконсультироваться со специалистами, требуя разъяснения всех деталей.
Главные параметры
В целом три параметра можно назвать определяющими при выборе ипотечной программы: процентная ставка, величина первоначального взноса и срок кредитования. Но не стоит забывать и о влиянии дополнительных условий, которые могут быстро перевернуть все с ног на голову.
К примеру, снижение требований по подтверждению дохода заемщика зачастую сопровождается увеличением размера первоначального взноса или процентной ставки. Так, ипотечная программа одного из банков предлагает процентные ставки от 12,5% до 14%, но с учетом анализа платежеспособности заемщика. Без данного анализа эти цифры меняются — от 13% до 15%.
Важную роль играют также соотношения срока займа и процентной ставки: чем меньше срок — тем ниже процент, и тем меньше, соответственно, переплата.
Снижение требований по подтверждению дохода заемщика зачастую сопровождается увеличением размера первоначального взноса или процентной ставки.
Не привязываясь к определенной ипотечной программе, можно воспользоваться ипотечным калькулятором сайта kn.kz и сравнить, насколько возрастает сумма переплат в зависимости от срока кредитования. Возьмем, к примеру, покупку квартиры стоимостью 100 000 долларов. Так, сумма переплаты за ипотечный кредит в 70 000 долларов при первоначальном взносе в 30 000 долларов и ставке кредита в 14% годовых за 10 лет составит 60%, за 15 лет — 98%, а за 20 лет размер переплаты превысит стоимость квартиры и составит 139%. Сравнив размер переплаты по различным ипотечным программам при одинаковых условиях, можно уже делать определенные выводы.
Годовая эффективная ставка
Важно также обратить внимание на показатель годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ). Это число означает процент по кредиту плюс все комиссии и расходы, связанные с получением этого кредита: обналичивание денег со счета, комиссия за рассмотрение кредита и т.д. Агентство по финансовому надзору РК в строгом порядке обязало банки озвучивать эту информацию клиентам. Но здесь есть один важный нюанс: ГЭСВ нужно спрашивать с учетом ваших условий — срока кредитования, суммы кредита и размера первоначального взноса, фразы общего характера не дадут вам ничего. Тем более что в показатель ГЭСВ законодательно могут не включаться некоторые дополнительные расходы, которые могут существенно повлиять на общую сумму затрат.
Агентство по финансовому надзору РК в строгом порядке обязало банки озвучивать клиентам показатель ГЭСВ.
— Теоретически ГЭСВ должна предоставлять потенциальным клиентам полную и объективную информацию, но на деле некоторые банки при озвучивании данного показателя не включают в него комиссию за организацию займа или страховые взносы. Кроме того, осенью прошлого года Верховный суд РК запретил комиссии за введение ссудного счета, однако периодически появляется информация о том, что отдельные банки по-прежнему их применяют. Поэтому здесь нужно быть очень внимательными, — говорит общественный деятель и правозащитник Ермек Нарымбаев.
Обратите внимание на способ расчёта
На стоимость ипотеки влияет также способ погашения задолженности. В банке как минимум существует два способа: аннуитетный метод и дифференцированный.
В первом случае заемщиком ежемесячно будет выплачиваться одна и та же сумма, при этом состав платежей будет меняться. Первые несколько лет большая часть платежа будет уходить на погашение процентов, постепенно смещаясь в сторону погашения основного долга. Проценты на протяжении всего периода будут начисляться на оставшуюся сумму долга.
При дифференцированном методе размер ежемесячного платежа уменьшается по мере погашения кредита. При этом в начале срока выплаты эти платежи могут быть значительно выше, чем при аннуитетном способе расчета. Но за счет того, что основной долг погашается равными долями с самого начала, и процент начисляется ежемесячно на уменьшающуюся сумму, в конечном итоге дифференцированный платеж оказывается гораздо более выгодным для заемщика. Однако в связи с достаточно высокой суммой первых платежей специалисты банка могут решить, что вы не сможете «потянуть» таких выплат по кредиту и отказать в ипотеке с дифференцированными выплатами.
Долги по ипотеке: что делать? >>>
Рассчитайте оптимальное соотношение платежа к доходу
Относительно размера ежемесячных платежей по ипотеке стоит знать следующее: согласно Постановлению Национального банка РК «О введении ограничений на проведение отдельных видов банковских и других операций финансовыми организациями» ежемесячный платеж по всем непогашенным займам не должен превышать 50% от среднемесячного дохода потенциального заемщика. В противном случае банк будет обязан отказать клиенту в выдаче займа. Однако 50% — в большинстве случаев слишком тяжелое бремя для плательщиков. По мнению экспертов, наиболее оптимальное и комфортное соотношение платежа к доходу семьи — 30%.
Поэтому объективно рассчитайте, какую часть своих доходов вы сможете выделить на платеж по ипотеке без ущерба нормальному образу жизни вашей семьи. При этом энную сумму придется откладывать еще и на создание «подушки безопасности». Финансовые затруднения могут возникнуть в жизни любого человека. Поэтому, по мнению финансовых экспертов, ипотечный заемщик на всякий случай должен всегда иметь в запасе сумму, достаточную на выплату трех платежей по кредиту.
Ипотечный кредит может лечь на плечи серьезной нагрузкой. Об этом частенько забывают молодые семьи, покупая квартиру в ипотеку в ожидании пополнения. Они не учитывают, что с рождением ребенка ежемесячные расходы вырастают в разы, а затянувшиеся задолженности по платежам могут привести к потере заложенного жилья.
Доверьтесь профессионалам
Если вы сомневаетесь в своих аналитических способностях или просто не имеете лишнего времени на поиски и сравнения программ, сбор необходимых справок и документов и т.д., то можно обратиться к специалистам, которые все сделают за вас.
Такими специалистами являются ипотечные брокеры, в обязанности которых входит помощь в выборе подходящего банка и оформление в нем кредита. За рубежом понятие «ипотечные брокеры» уже прижилось, а у нас это явление пока не слишком распространенное. Зато есть агентства недвижимости, предлагающие такую услугу, как «Ипотека под ключ». О том, что это такое, рассказала руководитель агентства недвижимости «Риелторы столицы» Асемгуль Темирова:
— Мы берем клиента на обслуживание от начала и до конца: помогаем выбрать наиболее выгодную ипотечную программу, производим расчеты платежей и комиссий банка, подбираем варианты квартир, максимально соответствующих предпочтениям клиента и требованиям банка. В случае необходимости осуществляем сбор и регистрацию необходимых документов от имени клиента по доверенности. После выдачи ипотечного кредита занимаемся переоформлением коммунальных и телекоммуникационных договоров на клиента. Что касается подбора ипотечных программ, то в нашем агентстве работают специалисты, бывшие сотрудники банков, которые занимались именно вопросами ипотечного кредитования. Поэтому они хорошо разбираются в тонкостях этого дела. Программа подбирается с учетом индивидуальных особенностей каждого клиента: возраст заемщика, уровень доходов и пенсионные отчисления, размер первоначального взноса или его отсутствие, наличие дополнительного залога. Кроме этого существуют ипотечные программы банков для определенных категорий клиентов — кредиты для молодых семей, для индивидуальных предпринимателей. Важным фактором является наличие кредитной истории и действующих взаимоотношений клиента с банком. Например, для участников зарплатных проектов или клиентов, имеющих положительную кредитную историю, предусмотрено снижение процентной ставки или комиссий. Мы все это оцениваем и подбираем лучшие условия.
Подобные льготы по партнерским программам предлагают многие казахстанские банки. В частности многие из них выражаются в сокращении комиссионных расходов.
Вместе с тем, если банк уже отказал гражданину в выдаче ипотечного кредита, то специалисты, скорее всего, не смогут помочь.
— Мы не волшебники, если у клиента плохая кредитная история, или он не может подтвердить свою платежеспособность, и банк отказывает ему — с этим мы сделать ничего не можем, — отмечает Асемгуль Темирова.
Как оформить досрочное погашение кредита
В недалеком прошлом досрочное погашение кредитов было довольно затруднительной и маловыгодной процедурой. К счастью, такие времена прошли, сейчас многие казахстанские банки идут в этом вопросе навстречу клиентам.
В связи с этим многие финансовые аналитики рекомендуют все свободные деньги пускать на погашение ипотечного кредита. Досрочное погашение позволяет сократить процентную переплату. Если посчитать ее за весь период кредитования, то сумма может оказаться весьма значительной. Перед тем как брать ипотеку, стоит рассмотреть условия банка по досрочному погашению. Специалисты уверяют, что выгода будет очевидной даже при внесении части основного долга.
1. Выясните размер задолженности
Информация, указываемая в графике платежей, содержит остаток непогашенного займа при условии соблюдения графика. Но если у заемщика были просрочки, то могла образоваться пеня, штрафы за несвоевременное погашение, или какая-либо другая неустойка. Чтобы узнать точную сумму, лучше обратиться к кредитному менеджеру, который выведет вам сумму долга с разделением штрафов и пени.
2. Обратитесь к кредитору письменно
Если сумма, которую в итоге называет специалист вам понятна, но превышает запланированный на погашение долга бюджет, то вам стоит в письменной форме обратиться к кредитору с просьбой о направлении вносимых средств в первую очередь на погашение основного долга. Иначе, согласно статье 282 ГК РК, вносимая сумма пойдет сначала в счет погашения неустойки, процентов и т.д., и только затем на погашение основного долга. Если сумма не покроет основной долг, на него будут продолжать начисляться проценты.
В том случае, если вы все же в силах погасить всю сумму, необходимо письменно известить об этом кредитора, если это не противоречит условиям кредитного договора (в некоторых банках существуют моратории на досрочное погашение в течение определенного периода, штрафы и т.д.). На экземпляре заявления заемщика обязательно должна быть проставлена отметка о регистрации.
3. Обязательно возьмите справку
При погашении кредита обязательно нужно брать справку об этом у кредитора. В соответствии со статьей 290 ГК РК кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или частично.
Также при прекращении задолженности заемщик вправе требовать от банка документ, освобождающий заложенное имущество от ипотечного обременения.
Государственное кредитное бюро Казахстана создаст базу кредитных историй >>>
И еще несколько советов…
1. Не пропускайте сроки одобрения на получение кредита от банка
Сроки эти могут быть разными, в зависимости от условий, выдвигаемых банком. Если сроки прошли, а вы не воспользовались предоставленным шансом, то, скорее всего, вам придется снова обращаться в банк для переоформления заявления на кредит.
2. Ипотечный кредит лучше брать в той валюте, к которой привязан ваш доход
Ипотека — продукт длительный, а соотношение валют, как показывает февральская девальвация 2014 года, может поменяться весьма внезапно. Тогда пострадали те, у кого доход в тенге, а ипотеку они брали в долларах. В настоящий момент некоторые казахстанские банки выдают ипотеку только в тенге.
3. Страхование предмета залога является обязательным
Основными видами страхования, требуемыми банками при получении ипотечного кредита, являются:
– Имущественное страхование, при котором приобретаемая недвижимость будет защищена от повреждения, уничтожения или утраты.
– Страхование титула, при котором право собственности на приобретаемую недвижимость будет застраховано на случай претензий какого-либо из предыдущих собственников, который захочет вернуть себе право собственности через суд.
4. Страховать предмет залога лучше на его полную стоимость
Банки, как правило, требуют страховать недвижимое имущество на сумму ипотечного кредита, но эксперты советуют страховать на полную стоимость. В случае наступления страхового случая, страховые выплаты будет получать банк-кредитор. Он же вправе требовать от заемщиков ежегодного продления страховки. Если застраховать недвижимость на полную сумму, у заемщика появляется шанс получить хотя бы часть возмещения, которая не пойдет на погашение заложенности банку.
5. Узнать у банка от каких компаний он примет оценку
При страховании не обойтись без независимой оценки недвижимости, которая производится независимыми ипотечными компаниями. Большинство банков работают только с теми оценочными компаниями, которые являются членами Палаты профессиональных оценщиков Казахстана. Ознакомиться со списком данных компаний можно тут.
Сделки с ипотечным жильём
Залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу и распоряжаться иным способом, но только с согласия залогодержателя.
Права
Согласно статье 315 ГК РК залогодатель, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, вправе пользоваться предметом залога, а также извлекать из него плоды и доходы.
Продажа
При продаже ипотечной квартиры банк должен дать согласие на смену собственника. Согласно статье 16 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества» передача прав по ипотечному свидетельству другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по основному обязательству. Новому покупателю, как законному владельцу ипотечного свидетельства, переходят все вытекающие из его содержания права, включая права залогодателя и права кредитора по основному обязательству.
Залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу и распоряжаться иным способом, но только с согласия залогодержателя.
Сдача в аренду
Запрета на сдачу квартиры, находящейся под ипотекой, как такового нет. Однако в ипотечном договоре могут быть прописаны отдельные положения, касающиеся возможной аренды квартир. Указание о сдаче квартиры в аренду и о других обременениях входит также в содержание ипотечного свидетельства. Чтобы официально сдавать квартиру в аренду, залогодателю необходимо получить официальное разрешение от банка-кредитора и заключить официальный договор об уплате всех налогов.
Завещание ипотечной недвижимости
Залогодатель имеет полное право завещать недвижимость, находящуюся под ипотекой. Согласно статье 315 ГК РК соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, недействительно. Все платежи и обязательства по кредиту в этом случае лягут на плечи наследников.
Обязанности
Согласно пункту 2 статьи 3 Закона РК «Об ипотеке», если иное не предусматривается договором, то ипотека обеспечивает требования залогодержателя (банка-кредитора) в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения.
Возмещать расходы банка
К числу требований залогодержателя может относиться неустойка и возмещение убытков, причиненных просрочкой или неисполнением основного обязательства. Кроме того ипотека обеспечивает также возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и возмещение расходов по реализации ипотеки.
Предоставлять сведения
Также у заемщика возникают обязанности по предоставлению определенных сведений о себе и своих доходах. Обязательным является предоставление информации об оплате страхования, об изменении фактического адреса, контактного телефона, состава семьи и т.д. Залогодатель не вправе совершать какие-либо сделки с заложенной недвижимостью (продажа, сдача в аренду и т.д.) без уведомления залогодержателя. В некоторых случаях для проведения сделки необходимо получение письменного разрешения от банка.
Согласно статье 20 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», если должник не исполняет свои обязательства, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем реализации ипотеки в судебном порядке (заложенная квартира при этом продается с торгов), путем реализации во внесудебном порядке (если это предусмотрено законодательными актами, ипотечным договором или последующим соглашением сторон), либо путем обращения заложенного имущества в свою собственность (если торги объявлены несостоявшимися).
Марина Данилова, Информационная служба kn.kz
Читайте так же: