Аренда торговых площадей: юридические аспекты

Владельцы малого и среднего бизнеса знают, каких усилий стоит найти хорошее торговое место. Особенно это относится к торговым центрам и магазинам. Еще больше стараний надо приложить, чтобы удержать место за собой. Конкуренция за площади нешуточная, и хорошо, если с арендодателем получится заключить выгодный договор.

Доход предпринимателя зависит от вида товара и места, которое он выбрал для продажи. Чем участок оживленнее, тем выше оборот (при условии спроса на товар). Так что умные и опытные владельцы бизнеса при выборе торговой площади стараются не экономить. Есть, конечно, уникальная продукция, за которой граждане и на другой конец города поедут. Но, в основном, предпринимателям лучше всего арендовать место на рынке или в торговом центре. Последний вариант считается более престижным.

Естественно, в ТЦ будет множество конкурентов с такими же товарами. Но в данном случае это играет на руку всем предпринимателям. Так называемый синергетический эффект, когда отдельные части (бутики) сливаются в единую систему и обеспечивают товарооборот друг друга. Другим словами, человек пойдет туда, где нужный ему продукт будет представлен во всем многообразии.

Ситуация для слабых арендодателей усложнится к 2015 году, когда будут введены в эксплуатацию все запланированные объекты.

Основные претензии арендаторов торговых помещений 

Представители предпринимателей утверждают: сегодня арендодатели имеют массу преимуществ, чем многие из них пользуются без зазрения совести. Каковы же основные претензии к управленцам торговой недвижимостью? 

Нет разделения на оплату коммунальных услуг и аренды 

Все понимают, что доходы, которые получает арендодатель, являются конфиденциальной информацией, и это его право назначать цену. Тем не менее, многие цены предприниматели считают запредельными и не понимают, как они формируются.

— В цивилизованных странах за такую площадь, наверное, в 3-4 раза меньше платят, — комментирует исполнительный директор Ассоциации по защите прав предпринимателей Астаны Кайрат Елубаев. — Если взять 20-25 квадратов, у нас это, ориентировочно, выливается в тысячу долларов (150-180 тысяч тенге). Я считаю, это много.

Плату за аренду можно разбить на три главных составляющих: коммунальные услуги, сервис (охрана, уборка и т.д.) и доход арендодателя. Предприниматели не знают, так ли велики расходы на коммуналку, и насколько адекватна заложенная прибыль? Отсюда и все подозрения, что малый бизнес просто «стригут».

— Получается, что центры являются некими монополистами в области торговых площадей, они диктуют условия. Каждый предприниматель хочет свой бизнес развивать и на все готов. Скажут ему платить сумму с шестью нолями — будет платить. Потому что надо же как-то работать, крутиться, — обрисовывает ситуацию предприниматель-общественник Дияр Акпаров.

Например, эксперты компании Scot Holland говорят, что НДС, коммунальные и эксплуатационные услуги оплачиваются отдельно. Видимо, все зависит от политики ТЦ. В том же Интернете можно найти образцы договоров, где указывается, что «счета за коммунальные услуги не включаются в арендную плату». 

Перепланировка, реконструкция и вывод квартиры из жилого фонда >>>н

Сборы на всякого рода мероприятия, не отраженные в договоре аренды

Например, маркетинговые акции по привлечению покупателей, имиджевые рекламные кампании. В этот пункт можно отнести любые расходы, которые не указаны в письменных документах. По словам общественных защитников, предпринимателей «напрягают» тратиться не только на содержание своего бутика, но и на ремонт общего зала или расположенного рядом лифта (что не отражено в договоре).

Замена арендатора на более выгодного

Новый пользователь торговой точки может быть чьим-то другом, родственником, либо просто предложить большую оплату за квадратный метр. Горе-арендодатели в этом случае начнут создавать проблемы для старых арендаторов. В конечном счете, последние будут вынуждены бросить наработанную точку раньше, чем закончится срок договора.

Нежелание идти навстречу предпринимателям

Нередко арендаторы коммерческой недвижимости самостоятельно делают ремонт на своей площади. Бывает, что нанимателю бутика приходится за свой счет устанавливать сигнализацию или освещение. Наверное, было бы справедливо уменьшить арендную плату на какое-то время или не взымать ее вообще. Например, в первый месяц. Ведь пока идет обустройство торговой площадки, и она не работает, арендатор не получает прибыли.

— В практике, к сожалению, у нас такого не было, я не слышал, чтобы за ремонт платили или делали взаимозачет за арендную плату, — говорит Дияр Акпаров. — Были даже моменты, когда судились, забирали помещение в счет оплаты аренды. Предприниматель говорила: «Я там ремонт сделала за свой счет, и мне это не засчитали».

Согласно главе 29 ГК РК, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества (ст. 552), а арендатор производить текущий ремонт (ст. 553), если другое не предусмотрено договором. Что касается оплаты за ремонт, то статья 555 гласит: если арендатор сделал ремонт с согласия хозяина помещения, и при переезде предприниматель не сможет забрать произведенные улучшения с собой, арендодатель должен возместить их стоимость. Если же улучшения торговой площади были сделаны без согласия хозяина, он ничего платить не должен. Конечно, арендодатель вправе внести в договор другие, более приемлемые для себя пункты. Например, вообще ни за что не платить. 

Согласно главе 29 ГК РК, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества (ст. 552), а арендатор производить текущий ремонт (ст. 553), если другое не предусмотрено договором. 

Неверно составленный договор, невыгодные условия или их неисполнение

Аренда торговых площадей: юридические аспектыОбщественники рассказали, что бывают случаи, когда договор аренды состоит из одного листочка, на котором указана только сумма за пользование площадью.  в договоре, как минимум, должен быть указан адрес ТЦ, расположение бутика, его площадь, номер.

Среди невыгодных условий некоторые предприниматели называют момент досрочного расторжения договора: в одностороннем порядке на это имеет право только арендодатель. Если инициатива исходит от арендатора, он должен выплатить неустойку в размере, например, двухмесячной арендной платы. По закону «каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца» (статья 545).

Но нередко предприниматели отказываются от места, потому что для них не созданы условия: помещение не отапливается, духота из-за неработающих кондиционеров, нет достаточного освещения. В этом случае закон на стороне арендатора: «наймодатель отвечает за недостатки сданного внаем имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках». На этом основании, согласно статье 548, наниматель бутика вправе расторгнуть договор.

Что касается несоблюдения условий договора, то самым чувствительным является вопрос повышения платы за аренду. По закону она может изменяться не чаще одного раза в год, что обычно и прописывается в договоре. Но, судя по всему, некоторые руководители ТЦ его обходят. Не зря после девальвации тенге аким Астаны поручал своим исполнителям не допустить роста арендной платы в ТЦ и привязки расчетов к иностранной валюте. Такой же контроль со стороны чиновников проводился и в других городах Казахстана.

Невозможность понять, кому принадлежит торговое помещение

Общественник Дияр Акпаров рассказывает, что в одном и том же торговом центре у двух бутиков могут быть разные арендодатели. Это вовсе не означает, что они являются хозяевами. Они могут быть субарендаторами и, может быть, даже не единственными.

— В моей практике предприниматель приходит с уже подписанным договором с неким ИП, ну явно не владельцем всего этого торгового дома, — объясняет общественник. — Никто не проверяет что это за ИП. Предпринимателю главное заплатить, и чтобы его не трогали. Он не будет вдаваться в подробности, кому что принадлежит. Но претензии, которые возникают в последующем, фактически не доходят до владельца. Обращаются, вроде бы, к представителю, указанному в договоре, появляется третье лицо. И не поймешь, кто юридически является ответственным за данную торговую площадь. Тут должна быть какая-то транспарентность, открытость. 

Торговые центры являются некими монополистами в области торговых площадей, они диктуют условия. 

Позиция арендодателей

Некоторые обвинения со стороны малого бизнеса нельзя назвать объективными. Например, возмущения, что потенциальному арендатору могут отказать, даже если в торговом центре есть свободные площади. Желающий торговать в конкретном ТЦ иногда не может понять, почему его не берут: он, вроде, платежеспособный, у него ходовой товар. Предприниматели понимают, что владельцы вправе выбирать арендаторов по своему усмотрению. Но все равно считают, что и эта часть взаимоотношений должна как-то регулироваться.

Позиция арендодателей в данном вопросе объясняется просто: успешность торгового центра более чем наполовину зависит от правильно подобранных арендаторов. Они влияют на то, каким будет поток покупателей, их уровень платежеспособности и готовность приходить сюда постоянно.

Любой отчет экспертов по казахстанской коммерческой недвижимости покажет, что пальму первенства держат концептуальные ТЦ. То есть торговые дома со своей направленностью и особенностями для привлечения покупателей. Так что грамотный управленец не поставит в одном центре магазины с товарами премиум-класса и ширпотреб. Даже если последний пользуется большой популярностью, и даже если есть пустующие площади.

В Астане и Алматы сегодня принято еще до того, как начнется строительство торгового центра, проводить маркетинговые исследования: на какую целевую аудиторию должна быть направлена его деятельность. Якорных арендаторов (супер-, гипермаркеты, известные бренды одежды и обуви, кинотеатры, боулинги) начинают подбирать еще до того, как будет заложен фундамент будущего ТЦ.

Считается большой ошибкой, если арендодатель, ради наполняемости или более высокой цены, отклонится от концепции торгового дома и начнет раздавать аренду всем подряд. В идеале арендаторы должны быть объединены одной идеей, товары направлены на определенную целевую группу и не сильно различаться по цене.

Нередко предприниматели не понимают, зачем им делать ремонт в своем бутике по настоянию арендодателя. Например, если торговое помещение требуют оформить в единой со всем центром цветовой гамме. Арендаторы говорят, что такие финансовые затраты порой никак не оправдываются. Однако предприниматели должны понимать, что формат ТЦ изначально предполагает подчинение общим требованиям. 

Как правильно заключить договор аренды

Общественники и юристы считают, что договор между арендатором и арендодателем не должен быть слишком подробным. В России, например, используются «сочинения» на 70-80 страниц. У казахстанцев такой необходимости нет, утверждают наши специалисты. Ведь все ответы по спорным вопросам можно найти в Гражданском кодексе РК. Тем не менее, в жизни возникает много непонятных моментов.

Предприниматели рассказывают, что порой арендодатели, не желая отпускать хорошего арендатора, чинят ему всяческие препоны. Например, придираются к состоянию помещения, дескать, мы вам его не таким сдавали. В итоге, предприниматель выплачивает все, что с него требуют и с боем уходит. Тогда почему нельзя сразу все подробно расписать в приложении к договору: в каком состоянии было имущество, какие изменения в нем можно производить и прочее?

— В основном все пользуются стандартными договорами, — говорит о ситуации в Астане исполнительный директор Ассоциации по защите прав предпринимателей Кайрат Елубаев. — Любой предприниматель имеет право, чтобы не было ущемления, провести юридическую проверку договора перед подписанием. Может где-то с чем-то не согласиться. Хотя это почти не практикуется. Потому что (особенно у крупных арендодателей) наблюдается нехорошая тенденция: хочешь — арендуй, не хочешь — уходи. 

И все-таки, что, хотя бы в общих чертах, должен содержать грамотный договор об аренде нежилых помещений?

По словам директора астанинской юридической фирмы «Феникс» Талгата Мылтыкбаева, в стандартном договоре аренды торгового помещения должно быть указано следующее: 

  1. Площадь арендуемого помещения (общая площадь, основная площадь, площадь земельного участка, если таковой имеется).
  2. Оборудование и мебель (описывается в приложении к договору).
  3. На основании каких документов помещение принадлежит арендодателю. В частности, арендодатель должен гарантировать, что помещение не сдано в аренду (найм), не отчуждено, не находится в споре, не состоит под запрещением или арестом, не является предметом долга, свободно от претензий третьих лиц.
  4. Размер арендной платы, сроки и способ расчета за аренду.
  5. Срок действия договора (может быть коротким, либо вообще бессрочным).
  6. Порядок передачи и возврата помещения. В том числе, необходимо указать судьбу улучшений помещения, например: «произведенные Арендатором отделимые без вреда для Помещения улучшения являются собственностью Арендатора и могут быть по прекращению настоящего Договора либо изъяты им, либо переданы Арендодателю на взаимовыгодных условиях».
  7. Условия доступа в помещение и охрана. В частности, имеет ли право арендодатель проверять состояние помещения. Если «да», то с какой периодичностью и на каких условиях (должен ли предупреждать об этом заранее).
  8. Порядок взаиморасчетов между сторонами.
  9. Права и обязанности арендатора. В том числе, должна быть прописана обязанность арендатора подписать акт приема-передачи помещения в течение определенного времени (например, двух календарных дней с момента его предоставления). Может быть внесен пункт о том, что арендатор несет ответственность за обеспечение пожарной и электрической безопасности, правильную эксплуатацию технических средств, инженерного оборудования. В случае нарушения арендатор самостоятельно несет ответственность в полном объеме перед компетентными проверяющими (надзирающими) органами, без вовлечения арендодателя.
  10. Права и обязанности арендодателя.
  11. Взаимная ответственность сторон.
  12. Условия досрочного расторжения договора по инициативе одной, либо обеих сторон. Хорошо, если в данном пункте указывается размер штрафных санкций. Например, «при расторжении Договора по инициативе Арендодателя, им уплачивается неустойка в размере арендной платы за 2 месяца».

Основные приложения к договору

В договоре, как правило, используются приложения. Нет строгих правил о том, какими они должны быть. К основным из них можно отнести:

  • План этажа в торговом центре с выделением помещения, которое сдается в аренду, либо план отдельно стоящего магазина (если в аренду берется отдельно расположенная торговая площадь).
  • Соглашение по торговому профилю магазина, торгового центра.
  • Правила работы торгового центра (магазина), использования эксплу-
  • атационных услуг.
  • Условия проведения ремонта, его объем. 
  • Акт приема-передачи. 

Ирина Бердашова, Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Торговые площади Астаны и Караганды: состояние рынка и перспективы

Офисная палитра

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.