Как выбрать офис в Астане: проблемы классификации помещений

При поиске подходящего офиса многие стремятся заполучить место непременно в центре города. Такую недальновидность, по словам специалистов, проявляют многие начинающие предприниматели. Ведь не факт, что бизнесу это принесет ощутимую пользу.

Лучший совет, который, наверное, можно дать в данной ситуации — следите за тенденциями, но не идите за толпой. Поэтому при поиске офиса лучше сразу определиться с главным для вас критерием, который будет стоять на первом месте. Приоритетом может стать что угодно: стоимость, близость к остановкам, людские потоки или подходящая площадь. Всё зависит от потребностей бизнеса и ваших возможностей. Если с этим четко определиться, оценивать сильные и слабые стороны предлагаемых помещений будет легче. 

Рынок коммерческой недвижимости: есть ли жизнь после ЭКСПО? >>>

Проблемы классификации офисов в Астане

Конечно, знание классов не обеспечит вас достойным офисом. Просто данный факт показывает отсутствие определённой системы. А в беспорядке всегда сложнее что-то найти.Вообще принято делить офисы по классам: А, А+, А-, В, В+, С и так далее. 

Как говорит риэлтор компании Ast Company Нариман Есенгельды (г. Астана), единственное, что большинству пока известно: дорогой офис, недорогой офис.

— Ясно, что офисы в Астане класса А  — это левый берег, и постепенно приближаясь к району вокзала, мы наблюдаем за градацией: класс В, С и так далее. Офисы класса А у нас не востребованы так, как остальные. И зачастую элитные помещения простаивают. 

Директор агентства недвижимости «Д.О.М.» Бану Алина, которая работает в Караганде, говорит, что ни клиенты, ни риэлторы не оперируют понятиями класс В или С. Человек просто называет сумму, на которую рассчитывает, и необходимую площадь. К слову, самого высокого класса А, по оценкам специалистов, в шахтерском городе нет вообще.

Конечно, знание классов не обеспечит вас достойным офисом. Просто данный факт показывает отсутствие определённой системы. А в беспорядке всегда сложнее что-то найти.

Что характерно и для Астаны, и для Караганды: бизнес-центры формируются по принципу муравейника и не имеют какой-то определенной направленности. 

В силу того, что офисы в основном размещаются в приспособленных зданиях, к ним применима классификация по месту расположения: в жилом комплексе, в административном здании, в офисном центре, в бизнес-центре, офисы в цоколях, подвалах и жилых домах. При выборе нужной площади лучше отталкиваться от назначения объекта и особенностей вашей деятельности. Например, колл-центры не рассчитаны на посещение клиентов. Значит основной упор стоит сделать на удобства для наемных работников.

Офис в подвале жилого дома мы бы советовали выбирать типографиям, полиграфическим организациям, работа которых заключается в изготовлении брошюр и визиток в небольших объемах. Также подобное месторасположение будет удобно предприятиям, чья работа связана с оргтехникой.

Если для компании важен статус, то на первое место выступает престижность района и презентабельность объекта. Административные здания часто занимают фирмы, которым нужно много помещений. Этот вариант удобен тем, что всех сотрудников можно разместить в кабинетах, и нередко такие компании арендуют всё здание целиком.

Как переоборудовать квартиру в офис >>>

Расположение офисного помещения в Астане не гарант успеха

По словам риэлтора компании Ast Company Асем Кажмуратовой, аренда полуразрушенного офиса в Астане в центре в любом случае будет дороже аренды весьма презентабельного офиса за пределами центра. Это оправдано с точки зрения перспективы привлечь клиента, и не оправдано тем, что клиент не придет в непрезентабельный офис — отсюда большие затраты на ремонт.

К примеру, ресторан находится в центре города. Но люди не знают о нем ничего и поэтому не захотят посещать новое место, даже несмотря на его месторасположение. К чему я веду? Дело в рекламе. Вместо того чтобы колоссально разоряться на ремонт помещения в центре, лучше потратить эти средства на рекламу. Вдвойне выгодней.

При этом Астана достаточно компактный город с развитой инфраструктурой. Поэтому здесь можно без ущерба для дела подобрать помещение и на участке, который не считается престижным.

В Караганде, где районы находятся на значительном расстоянии друг от друга, желание занять «центровое» место развито ещё сильнее.

Медленно, но все-таки сегодня начинает проявляться другая тенденция: фирмы с опытом перемещаются на более спокойные периферийные улицы. Наработанный авторитет среди клиентов не мешает компаниям действовать на отдаленных адресах. 

Снять офис без посредников в Казахстане: руководство >>>

Покупка или аренда офиса в Астане: что выбрать?

Большинство арендаторов дадут однозначный ответ: офис в Астане лучше купить.

— Ведь это «живые» деньги, — приводят доводы специалисты Ast Company. — К примеру, завтра твой бизнес перестал работать, ты с легкостью сможешь сдавать офис и иметь доход.

Карагандинский риэлтор Бану Алина считает, что для её бизнеса идеально подойдет квартира, переделанная под офис:

— Мне кажется, что люди в нашем городе придут к тому, чтобы приобретать квартиры на первых этажах и перестраивать их под офисные помещения. Потому что это выгоднее — сдавать коммерческую недвижимость, чем просто квартиры. Нижний этаж для жизни всё равно неохотно покупают, а вот под офисы — он легко подойдет. 

Основная масса арендаторов просто не может себе позволить приобрести подходящую недвижимость. Хотя покупка офиса может быть и вовсе не нужна. Например, если важнее вложить средства в расширение дела. Один из руководителей отделов карагандинского филиала «Альянс Банка» рассказал, что в их организации вопросы приобретения офисов не рассматриваются.

— По городу примерно 18 отделений филиала работают, но я не слышал, чтобы помещения для них покупали, — говорит он. — Всё берется в аренду, хотя при этом значительные средства вкладываются в ремонт. Всё дело в корпоративном стиле, которому должны соответствовать все отделения.

Политика банка направлена в основном на розничный рынок и кредитование МСБ. «Наверное, нам выгоднее брать офисы в аренду», — высказал предположение сотрудник компании.

Если рассматривать усредненные расчеты, то они показывают, что офисы в Астане покупать выгодно. Даже без учета роста стоимости недвижимости и арендных ставок получается, что приобретение офиса оправдает себя через 6-10 лет.

Офис в Астане: купить или арендовать? >>>

Особенности арендной политики

Большинство предпринимателей офисы все-таки арендуют. Поэтому важно внимательно отнестись к вопросу подписания договора с арендодателем. Одно из первых правил, о котором стоит помнить — чем меньше договор содержит пунктов (то есть чем меньше прописано нюансов), тем выше вероятность возникновения споров между собственником и нанимателем.

Проблем с арендодателями обычно не испытывают те организации, которые давно работают на рынке. В крупных и средних компаниях, как правило, есть свои юристы. Они помогут директору увидеть подводные камни в документах по аренде. 

Юрист Евгений Роут говорит, что работал не только с казахстанскими предпринимателями, но и российскими, украинскими. Менталитет везде один — к адвокату приходят в критической ситуации, а не до того, как её можно было предотвратить. Нежелание платить специалистам за консультацию у начинающих бизнесменов связано не только с экономией, но и с излишней самонадеянностью и небрежностью, считает специалист.

Если договор заключается сроком на год, он подлежит обязательной регистрации в органах юстиции.

«Восточным людям свойственно вести торги, а значит торговаться нужно», — констатирует юрист Гульнара Айтжанова. — Тем более, что рынок аренды в Казахстане имеется. Вам, как арендатору, есть из чего выбирать и бояться несговорчивых администраторов не стоит. Правда, сбивание цены приемлемо не во всех ситуациях. Крупные торговые дома, которые имеют выгодное расположение, диктуют свои условия.

— Путем переговоров можно изменить какие-то строки в договоре. Если вы крупный арендатор. Для мелких это практически невозможно. В этом случае ваше несогласие для арендодателя значения не имеет, — комментирует Евгений Роут. — За вами стоят ещё 10 человек, если вас что-то не устраивает — пожалуйста. Это право арендодателя — ставить условия, а ваше право — согласиться или нет.

Руководители торговых домов, «раскрученных» бизнес-центров придерживаются той политики, что лучше заводить к себе на территорию известный бренд, устоявшуюся фирму. Последние берут в аренду большие площади и складские помещения, работают на перспективу, иногда на несколько лет вперед. Ради этого постоянства арендодатели готовы менять условия договора.

Офисная недвижимость: Астана vs Алматы >>>

Советы специалистов

На что обращать внимание в договоре аренды.

  1. Идеальным для арендатора будет наличие в договоре пункта, по которому изменить плату за офис или помещение можно только с письменного согласия арендующего либо по обоюдному согласию сторон.
  2. В ситуации, когда добиться пункта о письменном согласии невозможно, обратите внимание на сроки, по истечении которых будет увеличена цена. То есть, если администрация здания собирается изменить стоимость квадратных метров, то хорошо, если в договоре будет указано, что это произойдет минимум через 30 дней. 
  3. Обратите внимание на сроки расторжения договоров — за какой промежуток времени вас должны предупредить об этом событии. 
  4. Пеня. Есть практически во всех договорах об аренде. Как правило, говорит Евгений Роут, сумма пени не превышает 10 процентов от суммы арендных платежей в день.
  5. Коммунальные услуги. У каждого арендодателя на них свой взгляд: кто-то прописывает в договоре, что они в общую стоимость не входят. Коммунальные платежи могут оплачиваться отдельно, согласно выставляемым счетам соответствующих организаций.

Информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.