Офис в Астане: купить или арендовать?

Выбор зависит от экономической ситуации в стране и мире, специфики бизнеса и многих других факторов. Вне зависимости от направления и масштабов деятельности вопрос размещения бизнеса — один из самых актуальных для любого предпринимателя. В целом, существует два наиболее распространенных решения — покупка и аренда. Прежде чем остановить свой выбор на одном из них, руководству стоит тщательно проанализировать все за и против в каждом конкретном случае, исходя из стратегии компании, текущей ситуации на рынке и прогнозов на ближайшее будущее.

Продажа офисов в современных бизнес-центрах практикуется не часто: слишком выгодным оказывается этот бизнес для собственников зданий. 

Аренда

В казахстанских условиях аренда коммерческих площадей начала активно набирать обороты лишь в последнее время. С одной стороны, аренда — это единственно доступный вариант для тех предпринимателей, у которых попросту нет доступных средств на приобретение офисного помещения. С другой стороны, продажа офисов в современных бизнес-центрах практикуется не так уж часто: слишком выгодным оказывается этот бизнес для собственников офисных зданий. К тому же у варианта аренды есть несколько неоспоримых преимуществ.

Преимущества аренды

1. Цена вопроса

На первом месте, конечно, стоит цена: далеко не все представители крупного предпринимательства, не говоря уже о малом и среднем бизнесе, могут позволить себе приобрести недвижимость, подходящую для их целей. Кроме того, в условиях нестабильности рынка, когда нельзя достаточно уверенно спрогнозировать будет ли расти или падать цена на коммерческую недвижимость, вариант аренды оказывается более привлекательным в связи с тем, что не требует значительных, единовременных инвестиций.

2. Аренда делает бизнес мобильным

Аренда является более гибким инструментом, который позволяет уменьшать или увеличивать занимаемое офисное пространство, или даже переехать без лишних затрат.

— Когда бизнес находится на стадии развития, трудно точно предсказать, какие площади вам будут нужны, скажем, через 5 лет. Поэтому покупка офиса или складских помещений не имеет особого смысла. А если, к примеру, вы покупаете помещение с «запасом» на несколько лет вперед, то лишние метры нужно будет либо сдавать, либо тратить дополнительные средства на их содержание, платить налоги и т. д. Всё это лишние хлопоты, — говорит директор казахстанского интернет-магазина Flip.kz Александр Соколов.

3. Ответственность лежит на арендодателе

Еще одним плюсом арендуемого офиса можно назвать и тот факт, что компании не придётся отвечать за содержание помещения, уплату налогов и коммунальных услуг. Все эти хлопоты ложатся на плечи арендодателя. Хотя это и не значит, что данные затраты не будут включены в выставляемую арендодателем цену. Так, в стоимость арендной платы за офисное помещение в бизнес-центре классов А и В, как правило, входят: эксплуатационные расходы, арендная ставка и НДС, клининг, охрана помещения.

Частые переезды могут привести к потере части клиентов и повредить имиджу компании. 

Недостатки аренды

1. Зависимость от воли собственника

Снимая офис в аренду, компания оказывается в некоторой степени зависима от желаний и намерений арендодателя, который может досрочно расторгнуть договор или поднять арендную плату. Это приведёт к тому, что вам придётся либо подстраиваться под изменившиеся условия, либо искать другое помещение. А частые переезды могут привести к потере части клиентов и повредить имиджу компании.

2. Снижение рентабельности

Да, аренда не предполагает больших единовременных затрат. Однако ежемесячные расходы на аренду офиса снижают размер чистой прибыли компании, что, соответственно, влияет и на ее рентабельность.

3. Нежелательное соседство

Ещё одним недостатком аренды офиса может оказаться нежелательное соседство с конкурирующими фирмами. Арендодатели самостоятельно решают вопрос о том, кому предоставлять свои помещения, а потребности и успех вашей компании их не слишком волнуют.

Кому выгоднее арендовать офис?

  1. Компаниям, не имеющим средств на покупку офисного помещения.
  2.  Субъектам предпринимательства, на деятельность которых влияет изменчивость конъюнктуры рынка.
  3. Молодым компаниям, чей бизнес находится на этапе становления или расширения.
  4. Тем, кто не готов работать над решением вопросов, связанных с управлением объектом недвижимости и нести сопутствующие расходы.
  5. Филиалам крупных международных и отечественных компаний, которые, благодаря своей репутации, могут рассчитывать на получение скидки на большие площади.

Офисная палитра >>>

Покупка

Перед тем как принять решение о покупке коммерческой недвижимости, нужно объективно оценить состояние рынка недвижимости, учесть его тенденции и соотнести с финансовым состоянием и потенциалом компании. Понятно, что если цены на рынке коммерческой недвижимости находятся на пике своего взлёта, то лучше повременить с покупкой, и, напротив, приобретение недвижимости в момент падения рынка станет удачным вложением.

Плюсы покупки

1. Сокращение ежемесячных затрат компании

Большинство специалистов рынка сходятся во мнении, что если компания располагает достаточными средствами на приобретение офиса, то лучше это сделать. Да, в случае покупки из бюджета компании единовременно изымается крупная сумма. Однако в течение времени рентабельность компании при отсутствии расходов на аренду будет выше, нежели рентабельность аналогичного бизнеса, снимающего офисное помещение в аренду.

Eсли цены на рынке коммерческой недвижимости находятся на пике своего взлёта, то лучше повременить с покупкой.

2. Выгодная инвестиция

Основным преимуществом решения купить офис называют выгодное инвестирование средств, поскольку недвижимость всегда считалась надежным вложением денег. Эта инвестиция поможет сохранить предприятию реальную ценность своих активов, в то время как валюта постоянно подвергается инфляции и может обесцениться из-за дефолта. Если офис по каким-либо причинам окажется неподходящим для вашей компании, его можно сдать в аренду или продать, не только вернув себе потраченные средства, но и получив прибыль от роста цен. К тому же собственная недвижимость может выступать в качестве залога, если вам потребуется взять кредит на нужды развития компании.

3. Свобода действий

С помощью покупки помещения компания страхует себя от риска изменения стратегии собственника помещения, которая может привести к смене местоположения или увеличению расходов на аренду офиса. В собственном помещении владельцы бизнеса могут устраивать любые перепланировки, переоборудовать офис в соответствии с собственными пожеланиями и нуждами компании.

4. Престиж компании

Еще одним немаловажным плюсом является вопрос престижа компании. Собственный офис является показателем стабильности и надежности компании, что, несомненно, работает на создание хорошей репутации среди клиентов.

Недостатки покупки

1. Немалые единовременные затраты

Вариант покупки офиса предполагает серьёзные материальные затраты. Из оборота компании придётся изъять большую сумму, и делать это можно только в случае стабильности доходов компании.

2. Существует альтернатива вложения в бизнес

Если у компании есть альтернатива вложения средств в собственный бизнес с более высокой доходностью, чем приобретение офисной недвижимости, то такая покупка будет невыгодной. Ведь если те же средства направить на развитие бизнеса и вложиться в направление, приносящее хотя бы 15% годовых, можно получить гораздо больше, нежели компания смогла бы выгадать, приобретя недвижимость.

3. Наличие дополнительных расходов

Важным моментом является и срок окупаемости офиса. Владеть собственным, даже небольшим коммерческим помещением, — значит, оплачивать налоги и коммунальные услуги. А это дополнительные, иногда весьма значительные, расходы.

4. Риск снижения стоимости

Хотя тенденция показывает, что цены на рынке недвижимости чаще растут, нежели снижаются, риск того, что стоимость офиса упадёт, всё же есть. Нельзя забывать и о старении объектов недвижимости и необходимости постоянно вкладываться в ремонт.

Выгодно покупать здание или помещение, если внутренняя доходность в компании ниже, чем уровень доходности недвижимости. 

Кому выгоднее приобретать офис?

Приобретать офис рекомендуется, как ни странно, одновременно крупным корпорациям и мелким предприятиям стрит-ритейла (торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, с отдельным входом).

  1. Центральные офисы крупных компаний должно быть легко найти, поэтому корпорации предпочитают оставаться в одном месте надолго. Дабы не зависеть от колебаний цен и воли арендодателя, таким компаниям выгоднее отдать предпочтение покупке помещения, а не долгосрочной аренде.
  2. Бизнес-формат стрит-ритейл, к примеру, продуктовый магазин, салон красоты или мастерская по починке обуви, держится на постоянных клиентах, потому его месторасположение должно быть неизменным. В этом случае также предпочтительнее будет приобретение помещения на первом этаже жилого здания.

Как отмечают эксперты, на практике выгодно покупать здание или помещение, если внутренняя доходность в компании ниже, чем уровень доходности недвижимости. К таким относятся, например, производственные фирмы, прибыль которых составляет обычно 9–15%, в то время как доходность недвижимости нередко превышает 20%. В данном случае покупка офиса даёт прямую экономию на аренде.

Бизнес в частном доме >>>

Что показывают цифры

Для наглядности попробуем привести пример. Предположим, что торговая компания, численность сотрудников которой составляет 10-12 человек, нуждается в офисе класса «В», площадью в 80 квадратных метров. Местом дислокации офиса выберем Астану.

О ситуации на рынке

Молодой рынок офисной недвижимости Астаны, с момента присвоения городу статуса столицы, имеет высокий потенциал для роста в перспективе и остаётся довольно привлекательным направлением на рынке недвижимости столицы в средне- и долгосрочном плане.

Первая волна «переселения» в столицу госкомпаний, посольств, финансовых институтов уже прошла. Сейчас рынок офисной недвижимости Астаны ожидает прихода новых игроков (в том числе и в связи с «ЭКСПО-2017», которая должна привести на рынок столицы новые компании).

Специалисты консалтинговых компаний отмечают, что в настоящий момент на рынке офисной недвижимости Астаны предложение выше, чем спрос. Активное строительство в докризисный период, «замороженные» проекты, завершённые спустя несколько лет, способствовали этому. В итоге темпы наполняемости оказались не такими высокими, как ожидали собственники.

Согласно данным аналитической службы kn.kz, в последний год рынок коммерческой недвижимости Астаны находился в стадии динамического роста. Цены в этом сегменте недвижимости за 2 года увеличились на 38%. Основной темп роста пришёлся на 2013 год. Однако к концу года можно заметить снижение среднего показателя.

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, можно сделать прогноз, согласно которому темпы роста средней стоимости на рынке коммерческой недвижимости Астаны могут составить не более 12-13% в год.

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Астаны >>>

Расчёт доходов при покупке офиса

В январе 2014 года средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в бизнес-центрах Астаны составила 2838 $. Таким образом, стоимость офиса, необходимой нам площади, составила бы (80*2838)=227 040 $. За расчётный период возьмем 3 года.

Учитывая ежегодный рост цен в 12%, через год стоимость офиса поднимется до 254 464 $, за второй — до 285 000 $ и за третий год — до 319 200 $.Таким образом, доход компании от вложения денег в недвижимость составит (319 200 – 227 200) = 92 000 $. При этом нельзя забывать и об эксплуатационных расходах. Эксплуатационные расходы за 1 кв.м коммерческой недвижимости в бизнес-центрах Астаны, по информации международной консалтинговой компании Colliers International, варьируются от 5 до 12 $. Взяв среднюю цифру в 8 $, мы можем подсчитать, что ежемесячные эксплуатационные расходы владельца помещения составят 640 $. За три года эти расходы выльются в сумму равную 23 040 $.

Ставка налога на недвижимость для юридических лиц в Казахстане варьируется от 0,5% (по упрощенной декларации) до 1,5%. Примем в расчёт обычную налоговую ставку и подсчитаем, что годовой налог выльется в сумму, равную приблизительно 3000 $.

С учётом всех расходов доход компании от роста цен на коммерческую недвижимость за три года составит приблизительно (92 000 – 23 040 – 3000*3) = 59 960 $.

Инвестиции в недвижимость или бизнес

Бизнес-центр «Москва» в Астане относится к классу «А»

Бизнес-центр «Москва» в Астане относится к классу «А» kn.kz 

Весомой альтернативой вложению средств в недвижимость является инвестиция в бизнес. Предположим, что новое направление будет приносить компании доход в 15% годовых. Тогда вложенная сумма в размере 227 040 $ за первый год принесёт компании 34 056 $, за второй — 39 164 $, и за третий — 45 039 $, составив в итоге 118 259 $. Сравнив эту сумму с доходом, полученным от роста цен на коммерческую недвижимость (59 960 $), мы, вроде, можем сделать вывод о том, что инвестиции в бизнес более выгодны.

Однако всё это время компании необходимо где-то размещаться. Поэтому возвратимся к варианту аренды.

Общий диапазон арендных ставок офисных площадей Астаны довольно широк и составляет, по данным ТОО Scot Holland, от 10 $ до 50 $ в месяц. По информации аналитической службы kn.kz, средняя стоимость ставки найма за квадратный метр коммерческой недвижимости в БЦ Астаны за январь 2014 года составила 21 $.

Анализ ставок найма за последние два года показывает стабильный рост в средних пределах 4-6%.

Соответственно, если за первый год аренды мы заплатим 20 160 $, за второй — 21 370 $, за третий — 22 650 $. В итоге расход компании на аренду за три года составит 64 180 $, с учётом индексации, налогов и эксплуатационных расходов. (При таком раскладе суммы, затраченной на покупку офиса, хватит на 6,5 лет аренды).

Отнимем от суммы, полученной от вложений в бизнес, затраты на аренду: 118 343 $ – 64 180 $ = 54 163 $.

Выводы

Казалось бы, можно сделать вывод о том, что вариант покупки является более выгодным, тем более что со временем эксплуатационные расходы и налоги на недвижимость будут постепенно снижаться. Однако на деле все не так просто.

В приведенных выше прогнозах рассматривался один из сценариев, по которому могут складываться цены на рынке недвижимости.

Однако в случае ухудшения экономической ситуации в среднесрочной перспективе можно ожидать, что рост цен будет еще ниже и может зафиксироваться на планке в 8%, то есть на уровне инфляции, и тогда доход от покупки сократится до 39 376 $.

На доходность рынка недвижимости, помимо локальных факторов, влияет и состояние мировой экономической конъюнктуры, которое, согласно прогнозам, будет оказывать сдерживающее влияние на развитие экономики Казахстана, в том числе и на рынок недвижимости, в ближайшие 2-3 года. И в случае сохранения негативных тенденций в экономике, это может выразиться в снижении ставок аренды и цен продажи.

Поэтому, в конечном итоге, дать однозначный ответ на вопрос, что будет более выгодным — покупка или аренда — нельзя. Все зависит от того, кто, что и по какой цене покупал или покупает. Наверняка выиграют только те, кто принял решение о покупке офисной недвижимости и совершил сделку, близкую к ценовому «дну», добившись существенной экономии.

Марина ДАНИЛОВА, Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Кто хозяин нежилых помещений в многоэтажках

Бизнесмен — это профессия, которой надо учиться

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.