Рынок недвижимости Германии. Актуальная ситуация

В последнее время эксперты все чаще говорят о буме на рынке недвижимости Германии, а некоторые даже опасаются перегрева. В любом случае, этот рынок значительно отличается от других, оставаясь, при этом, одним из самых привлекательных.

Общая характеристика рынка

Германия традиционно считается «страной арендаторов». Только 40% немцев владеют своим жильем. Во многом это результат послевоенной политики правительства, которое в целях восстановления зданий стимулировало строителей к постройке жилья для последующей сдачи в аренду. Экономика Германии на протяжении 20 лет показывает стабильный рост, планомерно избегая больших скачков. Несмотря на то, что за последние пять лет стоимость аренды в стране выросла примерно на 15%, она остается достаточно низкой в сравнении с другими странами благодаря целенаправленной правительственной политике ограничения роста арендной платы. Объем строительства стимулируется федеральным финансированием, так что объем предложения на рынке до последнего времени в целом соответствовал росту населения. Все эти факторы сказались на восприятии рынка недвижимости как «тихой гавани» для международных инвесторов.

Однако в последнее время в крупных городах Германии наблюдается дефицит жилья, связанный с внутренней миграцией. Так с 2007 года население крупнейших городов Германии – Мюнхена, Франкфурта, Берлина и Гамбурга – выросло на 330 000 человек, а количество семей – на 180 000. При этом в 2013 году по всей стране было построено около 225 000 новых объектов недвижимости. Каждый год только в Берлин переезжают около 30 000 человек, при том что строится ежегодно не более 4000 новых квартир. В июле 2014 года министр планирования Барбара Хендрикс заявила о необходимости строительства 250 000 единиц недвижимости, чтобы решить проблему дефицита жилья в стране.

История

После падения Берлинской стены правительство начало активно стимулировать строительство в Восточной Германии и предоставило беспрецедентные налоговые льготы для тех инвесторов, которые вкладывали свои средства в строительство и ремонт. В результате за первое десятилетие было построено большое количество жилья, в том числе под аренду, спрос на вторичное жилье значительно вырос, а цены за период 1990-1998 годов выросли на 70%.

Однако значительная часть новостроек Восточной Германии оказалась невостребованной, так как жители все больше стремились в более благополучную западную часть страны.
По окончании этого периода бума на рынке был переизбыток предложения. В течение последующих пяти лет цены на недвижимость снижались, вернувшись к середине нулевых годов к исходным показателям.

Динамика цен

После периода внутреннего кризиса рынок недвижимости Германии полностью восстановился. Во время мирового кризиса, на фоне резкого падения цен на недвижимость в большинстве стран, стоимость недвижимости Германии осталась практически на докризисном уровне. В 2009 году цены на жилье по стране в целом снизились на 2-3%, однако уже в 2010 году выросли примерно настолько же.

За период между 2007 и 2013 годами цены выросли на 31%. После пика сентября 2013 года, когда годовой рост цен составил 11,2%, темпы роста замедлились. При этом стоимость аренды по всей стране в 2013 году увеличилась на 3,5% до 6,8 евро за кв.м.

В апреле 2014 года годовой рост составил 1,9%, заметно снизившись по сравнению с тем же показателем в марте (+4.8%), феврале (+5.4%) и январе (+6.1%). По мнению аналитиков рейтингового агентства Standard and Poor’s, причиной этому послужило ужесточение политики ипотечного кредитования в 2013 году. При этом цены на недвижимость в крупнейших городах Германии значительно превышают средние по стране.

В Берлине в первом квартале 2014 года цены на квартиры выросли на 7,24% по сравнению с тем же периодом в 2013 году, достигнув в среднем 2596 евро за кв.м. Цены на отдельные дома за этот период выросли на 3,74% до 1820 евро за кв.м.
В Гамбурге рост составил 6,56% на квартиры и 5,9% на отдельные дома, достигнув 3047 евро и 2105 евро за кв.м., соответственно.

В Западной Германии максимальный рост наблюдался в Дюссельдорфе. Цены на квартиры здесь выросли на 6,56% (2201 евро за кв.м.), на отдельные дома – всего на 1,23% (2739 евро за кв.м.). В расположенном в том же регионе Кельне стоимость квартир выросла на 6,05% до 2211 евро за кв.м., на отдельные дома – на 3,65% до 1936 евро за кв.м.

Цены на недвижимость в Мюнхене традиционно самые высокие в Германии. В первом квартале 2014 года цены продолжили расти высокими темпами – 10,56% на квартиры (4025 евро за кв.м.) и 6,51% на отдельные дома (2995 евро за кв.м.). Во Франкфурте, однако, темпы роста цен на квартиры оказались выше – рост составил 10,75% (2368 евро за кв.м.). Средняя цена на отдельные дома составила 2060 евро за кв.м., увеличившись на 2,57%. S&P прогнозирует рост цен на недвижимость по стране в среднем на 4% в 2014 году и 3,5% в 2015 году.

Надежда Принц, агентство Prinz-Dom:

«Нельзя не отметить тот явный факт, что цены на недвижимость в Германии за последние 2-3 года значительно выросли, особенно в мегаполисах и наиболее развитых землях Германии (Бавария, Баден-Вюртемберг, Гессен, Райнланд-Пфальц), где сосредоточена промышленность, наука, образование, развитая инфраструктура. 

Основа повышения цен - спрос, на который влияют низкие процентные ставки по кредитам, ожидание стабильных доходов от аренды, снижение безработицы и спокойный рост экономических показателей страны. Но в настоящее время не имеется никакой почвы для того, чтобы говорить о каком-то пузыре на рынке недвижимости Германии. Возможно, это относится только к некоторым местностям и городам, вроде Мюнхена и раскрученных курортов. Но если такие низкие процентные ставки сохранятся, и ликвидность не исчезнет, позднее это может привести к застою на рынке. Собственно, в этом секторе такое происходит периодично, причем, во всех странах».

Любовь Баумгертнер, компания L&B Immobiliya:

«За последние годы интерес к недвижимости Германии не утихает. Однако развитие рынка и динамика цен сильно отличаются в зависимости от региона. Тенденция идет к оттоку населения из мелких населенных пунктов в крупные метрополии (такие как Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт-на-Майне), где цены развиваются очень динамично и некоторые эксперты даже начинают говорить о первых признаках перегрева рынка. Постоянный приток населения при недостаточном количестве строящегося жилья обеспечивает повышение покупных цен на вторичную недвижимость. 

Немалую роль при этом играет и рост количества домашних хозяйств. Все чаще дети живут отдельно от родителей, и даже семейные пары нередко проживают в раздельных квартирах. 
Рост арендных плат в совокупности с беспрецедентно низкими ипотечными процентами (около 3% годовых) толкают все большее количество арендаторов на приобретение собственного жилья. К этому прибавляется повышенный спрос на недвижимость со стороны иностранных инвесторов (России, Китая, стран Европы), для которых Германия считается безопасной инвестиционной гаванью с минимальными рисками.

В последнее время все чаще слышны слова "перегрев рынка" и "мыльный пузырь", произносимые из уст политиков и экономистов. Другие же эксперты рынка недвижимости заявляют, что Германии еще очень далеко до «мыльного пузыря», ведь в отличие от других стран ипотечные кредиты выдаются здесь далеко не всем, а только обеспеченным слоям населения и обязательно с долей собственного капитала. Рост цен на недвижимость в крупных метрополиях Германии является итогом не спекулятивных действий, а ответной реакцией на недостаток жилья. По оценке многих экспертов цены просто догоняют необходимый уровень. Согласно данным Deutsche Bank цены на немецкую недвижимость находятся сейчас на уровне цен середины 1990-х годов.

Вопрос о том, будет ли скорое охлаждение рынка, подвергается дискуссиям. Одно остается ясным покупателям недвижимости: если уровень ипотечных процентов опять вырастет, то покупка недвижимости и вложение денег в "бетонное золото" потеряют свою привлекательность. Как минимум тогда есть шанс на снижение цен».

Даниил Бурыгин, HomesOverseas.ru

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.