Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими?

По социальным стандартам ООН, на одного человека должно приходиться не менее 30 кв.м жилья, а нормальный срок накопления на квартиру за счет собственных средств должен составлять 3,5-­4,5 лет. Казахстанские показатели обеспеченности и доступности жилья значительно отстают от данных нормативов. Высокие цены и дефицит недорогого и качественного жилья остаются одними из самых острых социальных проблем нашего общества. 

В одной из прошлых статей аналитической службы kn.kz, посвященный теме доступности жилья в Казахстане Жилье в Казахстане остается недоступным, мы оценили доступность жилья для населения путем взаимосвязи доходов населения с ценами на жилье. В этом материале мы продолжим тему доступности и обеспеченности населения жильем и попытаемся объяснить, почему у нас в стране высокие цены на недвижимость и при каких условиях они могут стать адекватными для наших граждан со средними доходами. 

Какова доступность жилья для населения?

По результатам расчетов на июнь 2014 года, мы выяснили, что для накопления на собственную квартиру среднестатистической казахстанской семье из трех человек в среднем требуется 10,6 лет. При этом учитывалось, что среднемесячные расходы семьи будут находиться на уровне среднедушевых — то есть не более 38 000 тенге на человека в месяц. Это свидетельствует о том, что уровень доходов большинства наших граждан не адекватен уровню цен на жилье.

Как показывает практика, в большинстве развитых стран семья может накопить на квартиру эконом-класса в течение 3,5-4,5 лет. Поэтому такие значения коэффициента доступности (3,5-4,5 года) считаются нормальными. При этом нормативная обеспеченность по действующему казахстанскому стандарту составляет 18 кв.м на человека (54 кв.м на семью из трех человек). 

«Доступное жильё-2020»: для кого квартиры от КИК?>>>

Давайте смоделируем ситуацию на примере Астаны и посчитаем доступность жилья, приближенную к реальной, на примере молодой семейной пары с ребенком. При этом в расходы заложим только основные статьи: продукты питания, лекарства, одежду, транспортные и коммунальные расходы. Параметры уровня доходов и расходов указаны в таблице 1. Стандарту обеспеченности (54 кв.м на семью из трех человек) в Астане соответствуют 2-комнатные квартиры улучшенной планировки старого фонда. Средняя стоимость таких квартир, в зависимости от районов, составляет на сентябрь текущего года от 97 до 112 тыс. долларов или в среднем 100 тыс. долларов. 

По формуле доступности жилья Кд = (СМ х Sкв) / ((ДСД  - ПМ) х N)), где

СМ — стоимость 1 кв.м жилья, тг;

S — площадь квартиры, кв.м (исходя из средней обеспеченности 18 кв. м
на человека с учетом размера домохозяйства из 3 человек принимается равным 54 кв.м);

ДСД — среднедушевой денежный доход, тг в год;

ПМ — величина прожиточного минимума, тг в год;

N — число членов домохозяйства, чел. (в соответствии с округленным среднестатистическим размером размер принимается равным 3).

Получим, что средний коэффициент доступности жилья при заданных параметрах составит — 9,8-11,4 года или в среднем — 10,6 года (таблица 2). В пределах нормативной доступности (то есть за 3,5-4,5 года) наша семья может рассчитывать на сумму 35-45 тыс. долларов США.

В таком диапазоне в базе данных о продаже квартир в строящихся домах на портале kn.kz, предлагаются лишь однокомнатные квартиры, площадью 34-36 кв.м в ЖК «Жеты-Жол» (район Сарыарка), и 1-комнатные квартиры площадью 27-31 кв.м в ЖК «Саламат», ЖК по ул. Толебаева (район Алматы) в основном со сроками сдачи в I-II кварталах 2015 года. При таких площадях на члена семьи будет приходиться 9-12 кв.м вместо 18 кв.м. По данным аналитической службы kn.kz, доля квартир в Астане с диапазоном цен 35-45 тыс. долларов составляет около 4%. 

Таблица 1. Исходные данные для расчетов 

Наименование

Тенге в месяц

Тенге в год

Доходы

Заработная плата мужа, тг

180 000

2 160 000

Заработная плата жены, тг

100 000

1 200 000

Итого совокупный доход, тг

280 000

3 360 000

Расходы

коммунальные услуги, телефон, интернет

20 000

240 000

продукты питания
(25000 тг*3 человек)

75 000

900 000

Лекарства

2 500

30 000

Одежда

20 000

240 000

дет сад.

7 500

90 000

проезд (70тг*360 дней*2)

4 258

51 100

Итого расходы

129 250

1 551 100

Доходы – Расходы

1 808 900

Таблица 2. Средняя цена на рынке 2­комнатных квартир улучшенной планировки (сентябрь 2014 г) 

Район/тип жилья

Средняя площадь квартиры

Средняя цена,
у.е./кв.м

Средняя цена за квартиру,
у.е.

Коэффициент доступности

Алматы/ улучшенная панель

58

1 931

112 254

11,4

Сарыарка/ улучшенная панель

55

1 768

97 355

9,8

Общее

56,5

1 850

104 805

10,6

Как купить квартиру от ФН «Самрук Казына»?>>>

Почему растут цены?

Итак, расчеты показали, что отталкиваясь от стандарта 3,5-4,5 года и текущей нормативной обеспеченности в 18 кв.м на человека, цены на жилье должны быть на 50-60% ниже текущих цен. Главыми причинами того, что у нас в стране высокие рыночные цены является дисбаланс спроса и предложения. Простыми словами — у нас в Казахстане, как и во многих развивающихся странах, сохраняется дефицит социального жилья и жилья эконом-класса в Астане. На рост рыночных цен влияет также спекулятивная и теневая составляющая. 

Главыми причинами того, что у нас в стране высокие рыночные цены является дисбаланс спроса и предложения. 

Если в развитых странах на рынке существует множество альтернативных инструментов вложения (ценные бумаги, паевые фонды), то у нас именно недвижимость остается основным средством сбережения капитала. Не секрет, что огромный процент капитала у нас в стране находится в тени.

О дефиците жилья свидетельствуют средние показатели жилищного фонда и обеспеченности населения жильем. На сегодняшний день, по данным Агентства по статистике, численность населения нашей страны составляет 17,160 млн человек, объем жилищного фонда (с учетом введенного в 2013 году, 6,844 млн кв.м) в 2014 году составил порядка 319,3 млн квадратных метров. Таким образом, на каждого жителя приходится порядка 18,6 квадратных метров общей площади жилья.

По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв.м (90 кв.м на семью из трех человек). Таким образом, разрыв между реальной нормативной обеспеченностью у нас в стране составляет 11,8 кв.м. К слову, если в расчеты доступности заложить 90 кв.м, вместо 54 кв.м, то этот показатель доступности ухудшится до 12-13 лет.

По прогнозам бывшего вице-министра регионального развития Серика Нокина, в Казахстане очередь на жилье по программе «Доступное жилье –
2020» в ближайшее время в 10 раз превысит объемы его строительства. Зададимся вопросом: при каких же объемах строительства в нашей стране возможно повышение уровня обеспеченности жильем и наступление насыщения рынка, а значит, и определенная стабилизация цен? 

Строить, строить и строить…

С начала 2006 года в нашей стране ежегодно вводится не более 0,4 квадратных метра жилья на душу населения, то есть показатель обеспеченности каждый год увеличивается лишь на десятые доли процента. Для достижения нашей страной нормального уровня обеспеченности 30 кв.м на человека, наш жилищный фонд должен увеличиться на 84%, а точнее — в стране должно быть введено еще 262,344 млн кв.м. Расчеты показали, что при сохранении текущих объемов ввода жилья — 0,4 кв.м на человека и темпов роста численности населения, достигнуть обеспеченности в 30 кв.м мы сможем к 2076 году, то есть через 62 года. 

2076 год — время, когда в Казахстане можно достигнуть нормы обеспеченности жильём при сохранении текущих темпов строительства 

Опыт зарубежных стран показывает, что для кардинального улучшения жилищной обеспеченности в приемлемые сроки (на протяжении жизненного цикла одного поколения) строительная активность должна составлять около 1 кв.м/чел. в год. Например, в период интенсивного решения жилищной проблемы в Японии ежегодно строилось 0,9-1 кв.м жилья на человека, в США — 0,7-0,8 кв.м, во Франции и Германии — около 0,7 кв.м. Если допустить, что строительная активность уже в 2015 году у нас увеличится с 0,4 до 1 кв.м, то мы сможем достичь нормальной обеспеченности через 17 лет.

В условиях устойчивого роста населения Казахстана, обеспеченность жильем и темпы строительства недвижимости остаются очень низкими. Таким образом, в условиях нормально развивающегося конкурентного рынка, стабилизация цен в долгосрочной перспективе возможна только при росте объемов строительства нового жилья.

Анна Шацкая, аналитическая служба kn.kz

Читайте также:

Долги по ипотеке: что делать?

Как студенту решить квартирный вопрос?

Переезд в Россию: как решают жилищный вопрос казахстанцы

 


30 комментариев:

Обновить
Номад (25.03.2015 18:44)

Автор все расчеты правильно сделала,... но для г. Астаны. Могу подтвердить. работаем с женой вдвоем в частных структурах простыми служащими, зарплата почти такая же. Коммуналка в новом доме, в 1-ком. квартире в центре Астаны, 16 тысяч зимой с интернетом. Питание на двоих 50 тысяч (не шикуем, фуагра там, устриц, омаров не едим, раз в месяц в кафе-ресторан сходим, в кино каждые выходные почти), конечно для некоторых привыкших мясо поглащать тоннами это малые деньги на питание. На дет. сад и проезды (развозка есть) расходов нет, но дет. сад автор наверное имеет ввиду государственный, частный уж точно 7,5 не стоит (за 35-40 тысяч еще если повезет найти). На одежду и лекарства тратим больше в двое, причем одеваемся в основном в крупных торг. центрах, там можно найти недорогую одежду качественную (остин, кимекс, лс файкики итд.). Про аренду конечно в статье тоже забыли, ибо в Астане приезжих много, 1 -комнатная 90 тысяч в нормальном состоянии и в хорошем районе. Насчет покупки квартиры 2-шки, тут автор наверняка считала квартиры в новом доме. Но в старых домах за тысяч 70 можно найти хороший вариант годов так 1980-х с ремонтом, и в хорошем районе. У нас привыкли ныть и ждать от государства всех благ, вокруг все виноватые кроме нас самих, да у нас коррупция на всех уровнях, меньшинство обогащается за счет большинства. Но что вы хотели??? У каждого народа такие правители которых он заслуживает.

Наталия (05.01.2015 16:37)

Какой двоечник эти цифры поставил??? нет ни таких зарплат, нет таких смет расходов в Казахстане! Особенно рассмешили расходы на проезд, детсад и лекарства! Сказочник!

Baseke (25.09.2014 11:00)

Вся проблема в некомпетентности правительства, все рычаги у низ в руках,
но так как почти всеми строительными компаниями владеют либо родственники
верхушки либо сами, им не выгодно снижать цены.
надо менять некоторых людей с верхушки, тогда можно будет говорить о доступном жилье
каждому гражданину РК.

Гульден (22.09.2014 15:34)

"2076 год — время, когда в Казахстане можно достигнуть нормы обеспеченности жильём при сохранении текущих темпов строительства". Мдаааа, если ребенок в этом году родится, то на тот момент даже теперешнему новорожденному будет 62 года....

Ануар (19.09.2014 00:18)

Вообще, если честно, вообще не вижу смысла жить в Астане, в Алматы м2 и то немногим дешевле - так что держит людей уехать?
Просто столицей выбрали не тот город, от Астаны одни расходы... бюджет страны съедают этими спекуляциями.
Вот приехал молодой человек, образованный, учился в Англии, и не может найти работу с адекватной зп!!! Если еще учитывать что ему надо еще снимать квартиру, копить на свою... копить на машину... и в конце концов на девушку и свадьбу... какой оклад должен быть у молодого специалиста? И тут появляется одна национальная особенность - помощь родителей!))) Действительно... отец после пенсии сыну на свадьбу должен копить или свою жену хоть раз в жизни свозить заграницу? Так и живем...
Скажу вам по секрету, уедет этот молодой человек, и не вернется

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.