Сколько стоит моя квартира?

Решили продать свою квартиру, но не знаете за какую цену ее выставить? В этом вопросе помогут советы от профессионального оценщика. Речь идет не о том, чтобы освоить все сложности работы по оценке недвижимости. Но некоторые приемы от специалистов вполне могут пригодиться. Об особенностях анализа астанинских квартир рассказал учредитель оценочной компании «Центр оценки активов» Арслан Айнакулов. 

Этапы оценки 

1. Определить технические характеристики объекта

  • Год постройки и материал стен. Как правило, данные характеристики отражены в техническом паспорте на квартиру. В случае их отсутствия, к расчетам принимается информация, имеющаяся в КСК.
  • Расположение квартиры в угловой или неугловой части жилого дома. Этажность дома и этаж расположения квартиры. Это поможет при выборе аналога и расчете корректировок.
  • Определиться с классом ремонта. Как говорит Арслан Айнакулов, в их оценочной компании ремонт условно делится на 5 классов: черновая отделка, косметический ремонт, стандартный ремонт (материалы стран СНГ, Китай), премиум-ремонт (материалы стран Европы, США) и авторский дизайн (материалы стран Европы, США под индивидуальный проектный дизайн). Состояние отделки определяется исходя из последней даты ремонта и визуального осмотра. 

2. Подобрать аналоги

Оценщикам приходится ориентироваться по ценам, указанным в газетах и объявлениях. Для этого выбираются объявления, максимально приближенные к данным продаваемого жилья. Подбор аналогов зависит от ряда критериев:

  • Объект-аналог должен быть расположен в максимальной близости от объекта оценки. Идеально, если в этом же доме или ЖК. В Астане, в принципе, нет проблем с выбором вариантов. Поэтому найти похожую на вашу квартиру в том же жилищном комплексе обычно не является проблемой. По приоритетам критерии распределяются в следующей последовательности: жилой дом, улица, район города.
  • Жилой дом должен быть аналогичного класса, года постройки, окружающей инфраструктуры и транспортной развязки. 

3. Составить анализ рынка

Для анализа необходимо выбрать 5-10 предложений по продаже квартир, аналогичных вашей (как описывается в предыдущем абзаце).

  • Следует учитывать, что в похожих объявлениях будут встречаться наиболее дорогие и наиболее дешевые квартиры. Такие случаи специалисты исключают из своего анализа.
  • При дорогих предложениях оценщики руководствуются правилом, что рациональный покупатель не даст за объект больше, чем за аналогичный объект равной полезности.
  • При дешевых предложениях следует учитывать условия, в которых находится продавец: срочная продажа, отсутствие каких-либо документов, реализация залогового имущества и другие обременения, не соответствующие рыночным условиям.
  • Также существует проблема искаженных данных агентств недвижимости. Для сбора базы клиентов часть агентств подают не существующие или уже проданные квартиры, которые имеют низкую цену в объявлениях. 

4. Внести корректировки

Возможны такие случаи, когда две квартиры в одном ЖК продаются по 1500 $/кв.м и 1700 $/кв.м. Казалось бы, что средняя цена квартир в ЖК составляет 1600 $/кв.м.

Однако это не так. Допустим, первый аналог идентичен вашей квартире на 100%, а во втором аналоге в условиях продажи «сидит» мебель на 2000 $ и авторский дизайн интерьера. Соответственно, после корректировки аналогов к вашему объекту итоговая (скорректированная) стоимость аналогов будет составлять 1500 $/кв.м и 1400 $/кв.м, средневзвешенная при этом равна 1450 $/кв.м. Средневзвешенные показатели за один квадратный метр нужно брать по итогам применения поправок. 

Применяемые поправки

— В нашей оценочной компании мы делим поправки на натуральные и процентные, после чего распределяем поправки на 3 группы, — объясняет представитель оценочной компании Арслан Айнакулов. 

Натуральные поправки:

  • мебель повышает цену 

Предположим, что в вашей квартире нет мебели, а в двух или трех других квартирах, которые вы взяли в качестве аналогов, она имеется (или встроенная техника). Кстати, для Астаны это весьма распространенное явление: покидая жилье, владельцы предпочитают отдавать вместе с ним и содержимое. При разговоре с продавцом является стандартным вопрос: «Что останется в квартире?». Поэтому вам придется обзвонить выбранные для сравнения объявления.

  • парковка зависит от класса жилья 

Та же самая ситуация с парковкой — ее стоимость зависит от класса жилья, но она примерно одинакова по всему городу (от 5 до 20 тысяч долларов).

  • неузаконенная перепланировка снижает цену на минус 1-3% 

По поводу неузаконенной перепланировки информация берется из официальных источников: ГУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Астаны», РГП «Центр по недвижимости по городу Астане» и другие. Особо строго фиксируют любое отклонение от техпаспорта в банках при оформлении ипотеки. Если покупателю придется ждать переоформления документов, то цена квартиры (также как и в случае с мебелью) снижается на величину стоимости этого переоформления. По ориентировочным подсчетам незарегистрированная перепланировка отнимает от стоимости квартиры 1-3%. 

После того, как сделаны поправки на мебель, паркинг, перепланировку, можно приступать к процентным поправкам. Они делятся на три главные группы, которые в разной степени влияют на изменение средней стоимости квадратного метра. Процентные поправки, в частности на условия продажи (торг), могут применяться и в самом начале. 

Процентные поправки:

  • условия сделки влияют на цену до минус 5% 

Уровень торга (уступки) можно определить во время интервью, но следует учитывать, что при личной встрече возможен дополнительный торг. Эта поправка также зависит от наличного расчета или оформления ипотеки.

— На основании анализа предложений и фактических продаж квартир в Астане мы определили уровень торгов на показателе около 5%, — указывает Арслан Айнакулов.

Также следует учитывать влияние достоверности полученных данных. Надо понимать, что подаваемое объявление и условия, выявленные при интервью, могут быть искажены. Большая часть квартир продается агентствами по недвижимости, многие из которых не осматривали лично продаваемое жилье. Поправка на достоверность определяется экспертным мнением оценщика в районе от 3% до 5%.

Ряд предложений реализуется агентствами по недвижимости. То есть они имеют свое вознаграждение за продажу квартиры, которое заложено в ее цену. В зависимости от тарифной политики агентств поправка варьируется от 1% до 2%. 

  • месторасположение объекта может уменьшить сумму на 2-7% 

Высокое влияние на рыночную стоимость оказывают следующие факторы: местоположение, инфраструктура района, транспортная развязка, расположение дома относительно проезжей части. В случае правильного подбора аналогов поправки не применяются. То есть когда квартиры для нашего примера выбраны в том же доме, дворе, районе.

Однако бывают исключительные случаи, когда даже в столице, с ее широким выбором недвижимости, сложно подобрать похожие предложения. Такое обычно встречается, когда квартира находится на окраине города. Как указывает оценщик, менее престижное расположение дома, по сравнению, допустим, с соседним двором или улицей, уменьшит стоимость «квадрата» примерно на 2-7%. 

  • характеристика квартиры меняет цену до 7% 

— Например, у нас есть ЖК в Астане. Там есть квартиры по 25-30 «квадратов», — объясняет Арслан Айнакулов. — То есть заходишь — там сразу комната, и больше ничего нет. Там квадратный метр стоит более 2000 долларов США. При этом квартиры на левом берегу с большей площадью «квадратов» также могут достигнуть стоимости в 2000-2500 долларов за квадратный метр. Почему так происходит? Чем больше квадратура, тем меньшая ликвидность объекта, соответственно, и цена на квадратный метр уменьшается. Ее намного сложнее продать.

В домах старой постройки первый и последний этажи реализуются по меньшей стоимости. Данное правило не всегда применимо в жилых домах новой постройки по причине влияния панорамного вида, уменьшения коммунальных услуг на лифты и другое.

На поправку стоимости влияет и угловое или неугловое расположение квартиры в доме (не более 2%). Важен также и материал стен, так как он определяет срок жизни дома. Опять же, нужно стараться подбирать похожие примеры. Например, все квартиры в кирпичном доме. Но если это не получается, можно сделать поправку между панельной и кирпичной многоэтажкой в 5%. После применения всех выше описанных процедур можно получить примерную стоимость вашей квартиры. 

Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Оценка недвижимости: особенности определения рыночной стоимости

Сколько стоит построить дом в Астане

Коттеджи Астаны: цены, проблемы, перспективы

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.