В этом году обвала цен на жилье не произойдет — эксперт

Сегодня цены на недвижимость еще даже не вернулись на уровень января 2014 года. Один из острых вопросов, волнующих сегодня наше общество, — рынок недвижимости.

Как он поведет себя в этом году, повысятся ли цены или нет, в какой валюте и когда лучше совершать сделку, почему банки приостановили выдачу ипотеки, каковы нынче объемы строительства… Эти и другие вопросы не дают покоя многим и сегодня по нашей просьбе на них отвечает президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана, экономист Нина Лукьяненко, сообщает zakon.kz.

— Какая ситуация сложилась сейчас на рынке недвижимости Казахстана?

— Покупательская активность высокая, однако общее число совершенных сделок по сравнению с прошлым годом уменьшилось в среднем по стране ориентировочно на 15 процентов. Главным потрясением для населения, как вы понимаете, была внезапная девальвация, и сегодня все еще витает в воздухе напряженность, связанная с очередными слухами о новом ее витке. Люди с неподдельным интересом наблюдают за курсом рубля и ценой нефти, понимая, что эти факторы не пройдут бесследно для экономики нашей страны.  

— Правительство и Нацбанк Казахстана заявили, что в этом году у нас запретят устанавливать цены на товары и услуги в условных единицах. Как сейчас идут сделки — в долларах или в тенге, и как вы посоветуете нашим пользователям, в какой все-таки валюте их совершать — в иностранной или национальной?

Президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана, экономист Нина Лукьяненко— Исчислять стоимость недвижимости, машин и других дорогих товаров в долларах — сложившаяся практика для нашего населения, можно сказать, долговременная традиция. В какой валюте совершать сделку — личное предпочтение каждого из участников сделки, но в договоре купли-продажи будет указана сумма в тенге, так как это наша национальная валюта. На практике же расчеты происходят, как правило, в долларах. В 90 процентах случаев взамен проданного объекта приобретается другой с учетом традиции указывать цену в долларах. Сама денежная масса, поступающая продавцу при сделке, является лишь временной обменной суммой, которую он тут же обратит в другую недвижимость, машину или товар. 

В последнее время появилась устойчивая тенденция предлагать обмен недвижимости на машины и наоборот. Это говорит о том, что и недвижимость, и машины плохо продаются за деньги и данный факт является дополнительным свидетельством того, что у населения преобладает недоверие к национальной валюте и валюте в принципе. Чтобы снизить риски, все большее количество людей готовы вернуться ко временам натурального производства и прямому обмену. Деньги же в данном случае — бумага, тогда как недвижимое или любое движимое имущество обладает полезными физическими свойствами и из него можно извлекать пользу в личных целях либо выгоду в любых других форматах. Речь опять же идет о недоверии к валюте, отсутствии инвестиционных инструментов и о стремлении сохранить и приумножить свои активы в более твердой форме. 

— Многих интересует, будет ли в наступившем новом году обвал цен на жилье или они, наоборот, поднимутся. 

— Цены на любой товар в первую очередь складываются под влиянием спроса и предложения. Чтобы достигнуть понимания, давайте определимся: под обвалом цен мы понимаем снижение цен в долларовом эквиваленте на 40 и более процентов. Поэтому в 2015 году при условии отсутствия природных и экономических катаклизмов обвала цен не произойдет. 

Что касается подорожания, тоже давайте определимся, кто и что понимает под данным выражением. Читая прессу, и комментарии к материалам, понимаешь, для кого-то цены падают, для кого-то растут. Поясню на «яблоках». 

Для простоты расчетов возьмем стоимость квартиры в 100 000 долларов. Практика проведения сделок — в долларах, заработная плата — в тенге. Цена квартиры для покупателя по курсу 150 была 15 миллионов тенге. После девальвации эта же цена в 100 000 долларов превратилась в 18 миллионов тенге. Разница три миллиона даже по новому курсу составляет 16 000 долларов. То есть чтобы сказать, что цены за год остались на прежнем уровне, продавец должен предлагать свою квартиру за 86 000 долларов, верно? 

Однако он рассуждает совершенно иначе. Вариантов масса: я покупал дороже, я вложил в ремонт много денег, брал по ипотеке, поэтому она обошлась мне дороже, я храню свои капиталы в твердой валюте, не мои проблемы, в какой валюте хранит деньги покупатель и т.д. и т.п. 

— В какой момент состоится сделка? 

— Этот пример лишь с небольшой ценой квартиры. Для того чтобы совершилась сделка, покупатель должен либо морально принять для себя, что он теперь может купить квартиру в худшем районе, купить квартиру меньшей площади либо отложить покупку и копить, копить, копить… Все это формирует отложенный спрос. Либо же продавец должен пойти навстречу и снизить цену. Поэтому факт того, что продавец теперь готов продать квартиру за 93 000, еще не говорит о том, что цена для покупателя упала. 

Так вот, длина пути к сделке будет зависеть от того, насколько обе стороны готовы идти друг к другу. Факт — с февраля 2014 по сегодняшний день цены на недвижимость еще даже не вернулись на додевальвационный уровень января прошлого года. Поэтому в ближайшее время нас ожидает именно эта тенденция, цены будут продолжать свою корректировку в сторону уменьшения в долларовом эквиваленте.

— В рекламном издании один из посетителей оставил комментарий (стилистика сохранена): «Я эксперт. Обвал цен начался. До 2018 года будет нарастать. Самое ужасное, что сейчас — в период ожидания — что то будет, или что-то произойдет, люди приготовились к старту и это при любых действиях правительства, банков, недвижимости спекулянтов приведет к лжедвижению на рынке. Купятся многие. Достаточно выбросить банку пятьдесят залоговых квартир и рынок рухнет вниз. Кто нахапал квартир уже начали движения, обмен машины на квартиры в тренде». Что вы думаете по этому поводу? 

— В марте прошлого года весь интернет гремел заявлениями некого эксперта о том, что цены упадут на 50 процентов. Мой прогноз на тот момент заключался в том, что цены по опыту прошлого года откорректируются в сторону понижения не более чем на 10-15 процентов до конца года. Вот и настал новый 2015 год, когда подвели итоги официальная статистика и аналитические службы порталов о недвижимости. И те и другие говорят, что снижение произошло именно в этих пределах. 

Что касается выброса банковских квартир, которые обрушат рынок — устала слышать эти речи, эта песня запускается периодически с августа 2007-го. У нас огромное количество клиентов, у которых сейчас недостаточно средств для покупки и которые будут готовы купить те самые квартиры, которые будут скидывать банки по бросовым ценам. А большой спрос, как известно, поднимает цену, так что вряд ли ситуация сложится именно так, как пишет «эксперт» в комментариях. 

Тот, кто реально работает с объектами залогового имущества, видят ситуацию иначе. Из того, что в банках очень много нереализованной недвижимости, секрета никто не делает. Однако по бросовым ценам продавать это имущество никто не собирается при том, что банки при нахождении реального покупателя готовы вести переговоры. Но речь идет о рыночной цене в определенных условиях места и времени. 

Что касается спекулянтов, то спекулятивных сделок с конца 2007 года нет. Тренд у рынка не тот. А впрочем, известно, неудачная спекуляция становится долгосрочной инвестицией. 

— Вы говорили, что российский рынок недвижимости слишком рискован и ссылались на прогноз специалистов о его падении до 2017 года. Повлияет ли это на ситуацию на казахстанском рынке?

— Казахстан не может быть отрезан от мирового сообщества, поэтому происходящее на нашем рынке будет зависеть от того, что будет происходить с ценами на нефть и объемами ее добычи в мире, курса валют у нас, а также курсового соотношения в соседних государствах. 

Падение рубля, как известно, спровоцировало бум продаж первичной недвижимости, авто, бытовой техники, продуктов и так далее в России в связи с тем, что цены измеряются в рублях. По сети разошлись слухи, как казахстанские граждане буквально все скупили в крупных городах наших соседей. Общаясь с российскими коллегами, а также с местными инвесторами, опровергну эти заявления. 

Данный факт однозначно повысил интерес к российской недвижимости, однако падение курса послужило лишь катализатором для принятия решения тех, кто так или иначе связывал свое будущее с российской территорией. Количество сделок с недвижимостью в России, совершенных казахстанцами, это, с моей точки зрения, показатель миграционного настроения. 

Кто планировал приобрести недвижимость, тот на фоне падения рубля поторопился сделать вложения. Территория покупок не обширна — это приграничные к Казахстану районы и совсем небольшой процент по крупным городам. Речь не идет о спекулятивных сделках или оттоке инвестиций из Казахстана, рынок России действительно слишком рискован и специалисты действительно прогнозируют его падение до 2017 года. 

Недвижимость Казахстана не продается иностранным гражданам, поэтому финансовая нестабильность граждан России прямого влияния на цены недвижимости в Казахстане оказывать не может.

— Как по-вашему дальше поведет себя рынок недвижимости в Казахстане? 

— Как я уже пояснила, сегодня цены на недвижимость еще даже не вернулись на уровень января прошлого года. С учетом того, что часть сделок происходила по ипотеке, а некоторые банки с целью страхования своих рисков заморозили выдачу ипотеки в тенге, покупатели также страхуют себя и не прибегают к долларовым займам, в ближайшее время продолжится тенденция корректировки цен вниз. Эта тенденция будет происходить до тех пор, пока цена не дойдет до консенсуса между продавцом и покупателем с деньгами. В данном случае под продавцами я понимаю также и наше государство, которое обещало займы некоторой части населения под 1-2 процента годовых, и ввод в эксплуатацию новых площадей по программе доступного жилья, продажу жилья по программе аренды с последующим выкупом. Ведь цена на объекты зависит не только от спроса, но и от предложения. Наша страна много делает для своего населения, чтобы обеспечить его жильем, но количество очередников значительно превышает количество квартир. 

— В какое время выгодно покупать жилье, например, в Алматы и Астане? 

— Все зависит от конкретной ситуации конкретного клиента. Квартиры — не урожай, который, например, летом дешевле, и все торопятся продать, потому что его много и он может пропасть. Покупка недвижимости требует финансовой грамотности и знания рынка. 

Внимание нужно обращать на специалистов, с которыми работаете. Профессионалов немало, только найдите человека, который задаст вам много вопросов, связанных с обстоятельства вашей идеи. Очень редко встречаются люди, которые хотят просто продать недвижимость, потому что она ему не нужна, так же, как и покупателей, у которых просто лишние деньги, и он не знает, куда их деть. Продажа-покупка всегда связана с реализацией какой-то идеи. 

— Какими, на ваш взгляд, будут объемы строительства жилья в этом году, интересен и привлекателен ли этот рынок для инвестора?

— На данный момент рынок интересен только отдельным инвесторам, для его оживления необходимы серьезные поправки к закону о долевом участии, если говорить о строительстве жилой недвижимости, и совершенно другие показатели выгодности инвестиционных проектов для коммерческих целей. Все также в тренде остается земля в удобном месторасположении, с готовыми коммуникациями, либо готовые объекты с арендаторами.

— Почему наши банки приостановили кредитование ипотеки? Есть мнение, что они занимают выжидательную позицию… 

— Все верно, согласна с данным мнением. Банки страхуют свои риски в плане валюты выдачи займов, но и покупатели не спешат брать долларовые кредиты. Ипотека — один из рыночных инструментов, поэтому многие из потенциальных покупателей также находятся в выжидательной позиции, и это тоже формирует отложенный спрос. 

— Теперь о риелторах. К ним в комментариях в СМИ немало претензий, вплоть до того, что они, извините, «нахлебники, необразованные приезжие, которые не разбираются в рынке недвижимости, для них главное показать квартиру за 2000 тенге и срубить с продажи 1000 $» и т.д. Так ли это? Несут ли риэлторы ответственность за сделку на законодательном уровне? Что входит в стоимость услуг риелтора? 

— Полностью поддерживаю многих, кто выражает такие претензии. Но, думаю, что это палка о двух концах, в некотором смысле замкнутый круг. Когда я обращаюсь к любому из специалистов, услуги которого стоят немало, а ответственность за работу высока, будь то адвокат, бухгалтер или врач, я выбираю себе специалиста сама, навожу справки, интересуюсь опытом работы, успешными проектами. К сожалению, порога вхождения в нашу профессию нет, в этом бизнесе действительно много случайных людей. Более того, все они проходящие, в лучшем случае несколько сделок, затем они покидают нашу среду. Однако как в любом деле, есть профессионалы, их характеристики, стаж работы, курсы повышения квалификации, аттестат и т.д. На рынке не более 30 процентов компаний, в которых работают грамотные специалисты. Есть компании, прошедшие кризис 2007-го, который был намного тяжелее, так что опыт мы наработали. 

Касательно ответственности риэлтора — он несет ответственность в рамках действующего законодательства за свою услугу. Суть услуги и порядок ее оплаты определяются договором. Нет договора — нет ответственности. Когда же продавец дает возможность продавать свою квартиру 10-15 агентам, не наведя справок о нем, не уточнив, есть ли вообще эта компания юридически, зарегистрирована ли эта фирма или агент в налоговой, не заключает договор, тогда и спрос с этих агентов такой же. За что, как говорится, боролись… 

Хочу отметить, в целом для мировой практики это очень нестандартно, когда продавец работает с массой агентств. Все они затем подают рекламу по разной цене, что только путает покупателя и завышает общее количество объявлений. 

Торгын Нурсеитова, zakon.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.