Как взлёт курса доллара отразится на рынке недвижимости?

С тех пор как последняя девальвация в «чёрный вторник» обесценила тенге на 19%, не прошло и двух лет. Теперь курс тенге и вовсе отпустили в «свободное плавание» в «чёрный четверг» 20 августа, и к концу этого четверга тенге ослаб на 36%. А по состоянию на понедельник, 24 августа, Нацбанк опубликовал рыночный курс доллара, равный уже 252,47 тенге. Как скажутся такие скачки валюты на недвижимости и как изменится валютная ситуация в Казахстане, нам рассказали эксперты.

Этапы перехода к свободному плаванию

В 2015 году валютные изменения в Казахстане начались чуть больше чем за месяц до «чёрного четверга»: 15 июля Нацбанк принял решение расширить коридор колебаний обменного курса со 188 до 198 тенге за доллар. Своё решение в Нацбанке объяснили попыткой «снизить девальвационные ожидания в экономике».

«Политика более гибкого и плавного курсообразования, которую Нацбанк осуществлял в первом полугодии 2015 года и которую намерен осуществлять и в дальнейшем, позволяет существенно снизить риск накопления девальвационных ожиданий в экономике, не допустить формирования на внутреннем валютном рынке давления на обменный курс тенге и тем самым избежать необходимости вынужденного проведения резкой одномоментной корректировки, как это было в 2009 и 2014 годах». Такое сообщение распространила 15 июля 2015 года пресс-служба Нацбанка.

Спустя месяц, 19 августа во многих банках второго уровня доллар продавали, ориентируясь на верхнюю границу предела валютного коридора: 198 тенге. А на следующий день, 20 августа, правительство и Нацбанк Казахстана озвучили решение об отмене валютного коридора, переходе к свободно плавающему курсу и реализации новой денежно-кредитной политики, основанной на режиме инфляционного таргетирования. С этого момента финансовый регулятор перестал регулировать стоимость национальной валюты: её цену стал определять рынок. В результате к концу утренней сессии 20 августа курс составлял уже 255,26 тенге за один доллар.

Официальная причина нового курса

Премьер-министр Казахстана Карим МасимовПремьер-министр Казахстана Карим Масимов после официального сообщения о переходу к «плавающему курсу тенге» на пресс-конференции в Астане отметил, что теперь Казахстан сможет устойчиво преодолеть сложившуюся экономическую ситуацию.

— Всё зависит от экономической политики. Если бы правительство и Нацбанк ничего не делали бы, а пассивно наблюдали за ситуацией, не вмешивались ни в какие происходящие процессы, а все проблемы решали за счёт того, что «палили» бы резервы и Национальный фонд, то в конечном итоге неизбежно Казахстан бы ожидал дефолт! — прокомментировал Масимов.

Меры, которые приняло правительство и Нацбанк (речь идёт о переходе в структурные реформы, к инфляционному таргетированию, сохранению резервов, ужиманию расходов), приведут к тому, что Казахстан выйдет более устойчивым из сложившейся экономической ситуации, считает Премьер-министр.

— Я считаю, что у Казахстана есть все возможности под руководством нашего главы государства пройти все эти трудности, в которых мы сейчас находимся, и выйти более окрепшими и более обновленными, — резюмировал Масимов.

Казахстанский экономист, директор центра экономического анализа «Ракурс» Ораз Жандосов также считает, что плавание тенге нормализует макроэкономику, но отметил, что для этого нужны дополнительные реформы.

— Отмена валютного коридора и переход к режиму свободного плавания тенге нормализует некоторые макроэкономические пропорции, но понятно, что остаются и другие макроэкономические проблемы, как падение доходов, связанных с экспортом. Ну и основная часть это, конечно, структурные реформы, про которые больше говорят, чем делают, — сказал Жандосов.

По словам экономиста, если говорить не о переходе на плавающий курс, а о реформах, то про них пока сказаны общие слова. «Пусть их напечатают, как-то опубликуют, а то так сложно судить», — прокомментировал Ораз Жандосов.

Прогнозы «свободного плавания»

Директор центра экономического анализа «Ракурс» Ораз Жандосов высказал предположение о том, что курс тенге в ближайшее время будет оставаться волатильным.

— По идее, скачки курса должны быть. Потому что всегда, когда происходит отпускание в свободное плавание, скачки всегда происходят. Но тут важно, что точно Нацбанк будет делать. То есть, в принципе, он должен сглаживать, но при этом так, чтобы опять не таргетировать какую-нибудь цифру. Здесь как раз должны проявиться его способности, квалификация, — считает Жандосов.

Экономический обозреватель Денис Кривошеев (Дэн Стерлинг)Экономический обозреватель Денис Кривошеев (Дэн Стерлинг) и вовсе считает, что курс доллара в Казахстане скоро может достичь уровня 380 тенге, так как Казахстану сейчас необходимо жестко снимать давление инфляции. Об этом он сказал корреспонденту медиа-портала Gazeta.kz.

— Я сейчас вижу дно. И на сегодня я понимаю, что должен быть соблюден арбитраж между российским рублем и тенге — где-то в районе 5,5 тенге за рубль. Ну как минимум — пять. В последнее время я делаю именно такой вывод. А есть еще понятие как некомпенсированная инфляция. Сейчас надо отпустить курс и дать возможность отыграться. Курс будет упираться в 380 тенге по доллару. Мы обязаны к нему прийти примерно в течение месяца, но когда придём — это ещё большой вопрос. 420 тенге, если честно, я не вижу. И не могу сказать, как быстро все это случится, но это будет, — заявил эксперт.

По словам Кривошеева, август является ключевым периодом в данном отношении. Ближайшее время покажет, насколько прогнозы совпадут с реальностью.

— Единственный закон рынка — невидимая рука. А кризис — неминуемая вещь. Я призывал к честности! Нужно понимать, что мы ведем нечестную экономическую политику. Нет такого слова в русском языке, которое я мог бы использовать, — какие реформы нам нужно провести, но нам надо изменить буквально все! — добавил Кривошеев.

С другой стороны, все не так уж и плохо, отметил эксперт. У Казахстана есть резервные накопления, имеется желание людей работать, и главное — существуют предпосылки для экономического роста республики, заверил Денис Кривошеев.

Директор департамента аналитики инвестиционной компании «Асыл-Инвест» Айвар Байкенов, беседуя с журналистом kn.kz, назвал две причины нового курса тенге и тоже дал прогнозы на ближайшее будущее.

— Причин для ослабления две — обвал нефтяных котировок и сильнейшая девальвация российского рубля. Если ранее Нацбанк выступал «за» и придерживался сценария плавного ослабления тенге, то в какой-то момент внешняя ситуация, а также давление со стороны отечественного бизнеса и его лобби дали толчок к принятию совместно с правительством решения перейти на режим свободного курсообразования, — отмечает Байкенов

По мнению специалиста, вопрос лишь в том, куда в итоге приведет курс тенге эта новая политика, и на каких уровнях будет установлен предел падения национальной валюты.

— До конца августа мы, вероятно, вновь увидим курс доллара на уровне 250 и выше. Текущее укрепление тенге выглядит нелогичным и вполне возможно связано с налоговыми выплатами. Поэтому движение вверх вновь скоро начнется. До конца года ждём падения тенге до уровня 280-300. Конечно, многое будет зависеть от нефти и рубля, но ни в том, ни в другом случае мы не ждем серьёзного улучшения, — заключает директор департамента аналитики инвестиционной компании «Асыл-Инвест».

Что станет с рынком недвижимости?

После введения плавающего курса валюты жилье в Казахстане станет дешевле. Об этом уже заявили риелторы. Они говорят, уже через пару месяцев цена квадратного метра в долларах может снизиться, правда не более чем на 10-12 процентов. Сейчас эксперты призывают население не паниковать, но при этом и не откладывать с покупкой жилья, сообщает телеканал КТК.

Цены на недвижимость вряд ли будут расти, успокаивают риелторы. Фактически они и так выросли 11 февраля сразу на 20%. Теперь эксперты прогнозируют снижение стоимости квадратного метра в долларах. Правда, произойдет это не раньше чем через несколько недель. Точно так же было и в 2009: когда доллар вырос до 150 тенге, цены на недвижимость позже немного упали.

— В целом по рынку отката ровно на ту сумму, на которую у нас упал тенге, не будет. То есть если в среднем девальвация составила около 20%, снижение покупательской способности, то откат по рынку будет на уровне где-то 10-12%, не больше, — отмечает Нина Лукьяненко, вице-президент Ассоциации риелторов Казахстана.

Риэлторы подмечают: у населения одномоментно снизилась покупательская способность. В первые дни после девальвации продавцы и покупатели запаниковали. Сделки отменялись одна за другой, но уже сейчас ситуация стабилизировалась. Люди продолжают продавать, покупать или хотя бы искать варианты. Что же касается перехода к расчетам в тенге, к чему теперь призывают чиновники, здесь большие сомнения. Эксперты говорят, рынок еще не готов отказаться от доллара.

— После вот таких событий, я думаю, что еще долго не начнем считать в тенге. У нас даже если сделка происходит в национальной валюте, в тенге, тем не менее присутствует долларовый эквивалент измерения. Вы обратите внимание, если я скажу, сколько миллионов стоит квартира в тенге, столько-то миллионов. Ведь не сразу даже поймешь, о чем идет речь, — подчёркивает Нина Лукьяненко.

Сейчас риелторы особенно советуют вкладывать деньги в недвижимость. Тем более если есть какие-то сбережения, неважно в какой валюте. Жильё хоть и подешевеет, но никогда не обесценится. Эксперты просят лишь не спекулировать на курсе и идти друг другу навстречу.

Некоторые застройщики уже пошли навстречу своим клиентам. Компании хоть и не снизили цены за квадратный метр, но предлагают оформлять сделки исходя из своего курса — 160 тенге за 1 доллар. Примерно то же самое сейчас происходит на рынке арендного жилья. Риелторы призывают владельцев квартир заключать договоры в национальной валюте, а еще лучше пересчитывать стоимость по курсу до девальвации.

Президент Казахстанской Федерации Недвижимости Ермек МусреповО состоянии ипотечного рынка страны в интервью порталу «Радиточка» рассказал президент Казахстанской Федерации Недвижимости Ермек Мусрепов. Он отметил, что в Казахстане ипотечный рынок остается в состоянии «лодки, плывущей по течению существующей рыночной экономики».

— Как и с начала 2000-х годов ипотечное кредитование напрямую оказывает влияние на состояние рынка недвижимости в Казахстане. До осени 2007 года данный вид банковского продукта имел головокружительный успех. С наступлением мирового финансового кризиса претерпели изменения и условия банковских продуктов, в том числе и ипотечное кредитование, что повлияло на обрушения рынка недвижимости. С начала 2009 года по настоящее время рынок недвижимости Казахстана показывает положительную динамику в плане активности совершаемых сделок как в жилом, так и в коммерческом направлении. Ценовой индекс квадратного метра в течение трех последних лет находится на одном стабильном уровне, варьируясь в рамках процесса инфляции. Из основных факторов влияния на покупательскую активность на рынке недвижимости Казахстана является банковское кредитование под залог приобретаемой недвижимости. На сегодняшний день нельзя сказать, что ипотечное кредитование находится в состоянии «негласного моратория». Банки второго уровня продолжают активное кредитование, создают новые продукты, снижают процентные ставки и отказываются от взимания процентных ставок за организацию и выдачу кредитных средств. Каждый банк как самостоятельный участник рынка устанавливает свои условия. Помимо тех банков, где приостанавливают ипотечное кредитование, существуют другие с наиболее приемлемыми условиями. Естественно, это кредитование не такое, как в Европе и Юго-Восточных странах — от 2 до 5 процентов годовых. В Казахстане ипотечный рынок остается в состоянии лодки, плывущей по течению существующей рыночной экономики. Скорее всего, этот рынок будет в состоянии стагнации, пока не будут внедрены новые формы фондирования банковской сферы, — прокомментировал Мусрепов.

Заведующий кафедрой «Управление экономикой» Академии государственного управления при Президенте РК, Ерлан Абил, на заседании экспертного клуба Общенационального движения «Казакстан 2050» предположил, что корректировка цен на недвижимость в Казахстане произойдет к середине 2016 года.

— Коррекция цен на рынке земли, жилья, товаров и услуг будет проведена однозначно. Коррекция будет усиливаться и на фоне того, что мы вступили в ВТО. И я думаю, что всплеск цен на рынке недвижимости маловероятен. Цена не пойдет вверх, она будет снижаться. Как только на рынке появятся конкурентоспособные товары, будет произведена коррекция. Думаю, что произойдет это уже в середине 2016 года. Одномоментной коррекции, конечно, не будет, сейчас этот рынок скорей всего будет заморожен. Вспомните коррекцию на цены в Алматы после первой девальвации, когда лопнул пузырь, как упали цены на жилье. Вот примерно такая же коррекция произойдёт, — сказал Ерлан Абил.

А вот исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Аслан Тукиев высказал мнение, что стоимость жилья в Казахстане, после того как власти ввели свободный обменный курс, останется прежней в долларовом эквиваленте, но «потяжелеет» в тенговом выражении, пишет ИА Новости-Казахстан.

— Если мы говорим о росте тенговой цены, то она, по сути, сейчас уже свершилась, потому что сам тенге обесценился. Если мы говорим о долларовом эквиваленте, то мы оснований ни для падения, ни для роста не видим, — сказал Тукиев.

Он заметил, что себестоимость жилья после ослабления курса тенге «не может не измениться». «Она изменится, другой вопрос — не изменится ли цена. Эта разница между увеличившейся себестоимостью и сохранившейся ценой — эта разница, которую заплатят застройщики за счет своей маржи, которую они дополучат, чтобы сохранить потенциальных покупателей, чтобы поддержать в целом рынок. Потому что падение рынка не выгодно никому. Это серьезный вопрос, и никто этого не допустит», — заверил глава АЗК.

В то же время он еще раз подчеркнул, что без увеличения базовой составляющей себестоимости жилья «не обойтись» и спрогнозировал рост себестоимости в пределах 7-8%. «Но это не значит, что это прямо пропорционально отразится на цене», — считает Тукиев.

Он подчеркнул, что за прошедшие 3-4 дня, включая четверг, 20 августа, когда был введен новый курс, количество продаж жилья, несмотря на то, что тенге потерял в своей стоимости, увеличилось. «Это я могу заявить ответственно. Количество продаж увеличилось, главным образом потому что граждане пытаются те деньги, которые имеют сейчас на руках, «пристроить» так, чтобы последующая возможная стагнация, или последующая возможное удешевление тенге не отразилось на них так сильно, как сейчас это произошло», — пояснил он. «Это возможно, потому что застройщики оставляют по настоящее время курс тенге к доллару прежним», — заверил Тукиев. По его утверждению, в настоящее время некоторые застройщики держат курс продажи на уровне 180 тенге за доллар, отдельные — на уровне 198 тенге.

— Поэтому сейчас есть возможность гражданам, которые хотели купить жилье, сомневались, колебались, сейчас его купить, и они собственно это делают. Есть, конечно, застройщики, которые курс держат текущий, банковский — по 252 тенге к доллару. Здесь, конечно, продаж намного меньше, но они имеют место быть. Это краткосрочная перспектива. В долгосрочной перспективе формировать политику сейчас невозможно. Все будет зависеть от того, какую позицию займет правительство, будут ли стимулирующие, поддерживающие программы для развития жилья и для увеличения возможности кредитования рынка, подпитки банков второго уровня свободными денежными средствами. Поэтому в целом мы в этой части зависим от политики, которую займет правительство в ближайшие 1-2 месяца, — заключил исполнительный директор ассоциации.

По прогнозам руководителя аналитической службы kn.kz Анны Шацкой, новый валютный коридор предполагает коррекцию долларовых цен вниз вслед за ростом курса доллара.

— С февраля 2014 года долларовые цены на столичное жильё снизились на 15%, в Алматы — на 11%. В тенге номинальный уровень цен остается на уровне 2014 года. В реальности за счёт увеличения скидок на торг, цены падают и в тенге.  Сейчас максимальные скидки в районе 15-20%. Мы ожидаем, что к середине 2016 года цены могут сократиться ещё на 15-20%, — комментирует Анна Шацкая.

Что же касается количества сделок, то в Астане, по наблюдениям аналитической службы, уже зафиксирован внушительный рост количества сделок по сравнению с прошлым и позапрошлым годами.

— В текущих условиях мы называем это «бегство в недвижимость». Правда, в остальных городах Казахстана, объёмы спроса остаются на довольно сдержанном уровне. Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы количество сделок на рынке жилья резко сократится, как это произошло после прошлогодней девальвации, но на этот раз предполагаемая глубина падения будет выше и составит около 20-25%, — отметила Анна Шацкая.

Директор департамента аналитики инвестиционной компании «Асыл-Инвест» Айвар Байкенов тоже считает, что цены на недвижимость будут падать в связи с последними событиями.

— Недвижимость в новых реалиях уже не представляет инвестиционный интерес, а в свете снижения реальной покупательской способности и вовсе ожидается падение цен. Потому торопиться с покупкой жилья, на мой взгляд, пока не стоит, — заключил эксперт.

Расул Биккинин, АБС Royal EstateПо мнению исполнительного директора астанинского агентства недвижимости АБС RoyalEstate Расула Биккинина, ситуация на рынке недвижимости может повторяться с девальвацией прошлого года. Об этом он рассказал в интервью журналисту kn.kz.

— Как правило, если происходит девальвация, то на некоторое время рынок замирает практически полностью: покупатели не торопятся приобретать, а продавцы пока не знают, что делать: снижать цены или нет. В принципе, сейчас такая же ситуация происходит на рынке, единственный момент: рынок в этот раз немножко уже приучен к девальвации — она была всего полтора года назад. Поэтому некоторая часть продавцов уже начинает корректировать цены, немного откатывая их на додевальвационный уровень, но не совсем полностью, буквально на 10-15%. Но в целом основанная масса рынка — продавцы, покупатели — в ожидании. Если в 2014 году девальвация была проведена Нацбанком и был установлен определённый коридор, сейчас коридора нет. Разница с додевальвационным курсом сейчас около 70 тенге. И каждодневные скачки курса пагубно влияют на рынок недвижимости, потому что всё-таки население привыкло устанавливать цены и продавать недвижимость в долларах, а расчёт, так или иначе, происходит в тенге. Посудите сами: если у покупателя какой-то банковский кредит, платёжный перевод, на какой курс переводить для покупки, пока никто не знает, — объясняет эксперт.

Как долго будет продолжаться эта ситуация, Расул Биккинин предположил, основываясь на опыте прошлогодних событий с валютой.

— По опыту прошлой девальвации замирание рынка продолжалось несколько месяцев. И кстати, разница событий 2014 и 2015 годов в том, что та девальвация упала, так скажем, на «сезон неактивности» сделок с недвижимостью: февраль, март, апрель. А сейчас курс тенге отпустили «в плавание» в тот момент, когда у людей закончились отпуска и им надо определяться с местом жительства, переездом, с институтом — многие в это время приобретают недвижимость. Точно невозможно спрогнозировать, как долго затянется этот период. По прошлогоднему опыту, тогда, после девальвации в феврале, откат цен начался в мае и продолжался по сей день, до свободного плавания курса тенге. Не могу сказать, что цены тогда снижались повально — небольшая часть продавцов начали снижать долларовые цены. Но в итоге за период с февраля 2014 года по август 2015, основная часть рынка недвижимости снизила долларовые цены на 15-20%. Нынешние колебания курса всё-таки заставляют людей задумываться о том, что надо бы переходить, наверное, на тенговые цены, потому что когда сегодня доллар 225, завтра 205, послезавтра 255 — тяжело что-то продавать и покупать, — отмечает исполнительный директор агентства недвижимости АБС Royal Estate.

Покупателям недвижимости Расул Биккинин советует немного выждать: минимум месяц-два, если есть возможность. А если покупка недвижимости не терпит отлагательств, придётся идти на компромиссы.

— Претензия продавца к покупателю ясна: он хочет получить сумму в долларах. Конечно, тем, кто копил деньги в долларах на покупку квартиры, в принципе, без разницы, по какому курсу отдавать. Но покупателю, взявшему кредит или делавшему какие-то личные накопления в тенге, теперь надо переводить по новому курсу. Его претензия тоже понятна: он теряет 30-35%! Это очень болезненно для покупателя — брать квартиры по завышенной цене. Тут совет такой: если продавцу надо срочно продать, а покупателю — купить, надо приходить к какому-то консенсусу, к золотой середине, может быть даже договариваться о каком-то другом коридоре. Всё зависит от того, насколько сильно нужно купить-продать. И поэтому ситуация, когда отменяются сделки из-за колебаний курса, вполне нормальная. Просто здесь должен помогать риелтор, чтобы сделка была не сорвана: проводить работу с покупателем, продавцом, — комментирует Расул Биккинин.

Что станет с ценами на товары?

После того как в РК национальную валюту отпустили в «свободное плавание», некоторые магазины бытовой техники подняли цены, а казахстанцы, как и во время прошлогодней девальвации, попытались скупить некоторые товары по старым ценам. Тем временем премьер-министр РК Карим Масимов в ходе брифинга в Службе центральных коммуникаций при президенте РК отметил, что правительство не допустит роста цен на товары. Правда, речь шла только о товарах первой необходимости.

По словам чиновника, сейчас акимы областей уже получили поручения создать оперативные штабы по контролю за ценами на товары первой необходимости. Он отметил, что в обязанности государства входит обеспечение равной конкуренции, и помощь социально уязвимым слоям населения. «Наша политика в долгосрочном периоде должна быть на это нацелена», — отметил премьер-министр.

Президент алматинской ассоциации предпринимателей, Виктор Ямбаев— Вы помните январь-февраль, когда было много разговоров о том, что российский товар — он более конкурентоспособен по сравнению казахстанским товарами. Мы видели, особенно в северных областях, когда российская продукция практически вымывала казахстанскую продукцию с рынка. Поэтому я думаю, что наша задача в том, чтобы создать равные конкурентоспособные условия для всех, чтобы товар имел свою рыночную цену. В ближайшее время мы недопустим всплеска цен на товары первой необходимости, — заверил Масимов.

По мнению президента алматинской ассоциации предпринимателей, Виктора Ямбаева, цены на товары в стране будут расти с «большим скрипом», потому что некому будет покупать товары в силу отсутствия денег или их жёсткой экономии.

Ямбаев отметил, что текущая экономическая ситуация и новая финансовая политика, неоднозначны, потому что в стране слабо развито внутреннее производство. Этот фактор и отличает казахстанскую девальвацию от, например, китайской или южнокорейской.

— Если учесть, что девальвация тенге происходит чуть ли не раз в год, то понятно, что финансовая система в стране неустойчива, а экономическая политика непредсказуема. Внутреннее производство не развито. Ссылаются на другие страны, Южную Корею в том числе. Но это другое дело, у таких стран экономика не зависит от импорта. Тот же Китай. Их экспортируемые товары из-за девальвации еще подешевели. А мы что экспортируем? В итоге за все, в том числе за амбициозные проекты государства, рассчитывается население. Тем более еще прошлогодняя, февральская, девальвация отсосала последний жир. Если раньше предприниматели, закрывая магазины, сразу поднимали цены, то сейчас ситуация немного другая. Свободных денег больше нет, бежать в обменные пункты, спасая тенге, нет смысла, потому что ни того, ни другого нет», — рассказал в комментарии Kapital.kz Виктор Ямбаев.

Директор департамента аналитики инвестиционной компании «Асыл-Инвест» Айвар Байкенов, отвечая на вопрос журналиста kn.kz, отметил, что казахстанцам всё же придётся пережить рост цен в связи с падением курса национальной валюты.

— Девальвация тенге приведёт к удорожанию конечной и промежуточной ввозимой продукции. А так как наша экономика довольно сильно зависит от импорта, то стоит ожидать вслед за падением тенге и рост потребительских цен по многим позициям. В целом, в таких условиях спросом будут пользоваться валютные активы, — считает аналитик.

Юлия Волкова, информационная служба kn.kz

В публикации также использовались материалы Kapital.kz, Gazeta.kz, Ktk.kz, Radiotochka.kz.

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.