Как изменятся цены на квартиры из-за перехода на тенге?

Дедолларизация шагает по стране. Правительство делает все возможное, чтобы граждане забыли о долларах, и оценивали товары исключительно в национальной валюте. Теперь в Интернете нельзя подать объявление о продаже или покупке недвижимости, авто или других товаров в иностранной валюте. Только тенге — и ничего другого.

Как новый запрет повлияет на рынок недвижимости, изменятся ли цены квартир, как долго население будет привыкать к миллионным ценникам, расскажут председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин, управляющий директор алматинского агентства недвижимости Big Group Адиль Бигазинов и руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.

Скачки курса теперь не будут влиять на цены квартир

Резкие скачки курса повлияли на рынок недвижимости, в результате чего долларовые цены перестали отражать объективную картину. Подробнее об этом в статье «Как меняются тенговые цены на квартиры?». Участники рынка недвижимости положительно оценили переход на тенговые цены на квартиры, считая его вполне закономерным. 

Скачки курса теперь не будут влиять на цены квартир— Совместно с президентом Казахстанской федерации недвижимости Ермеком Мусреповым мы последние 2-3 месяца поднимали данную проблему в оценочном и риелторском сообществе, — рассказывает председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин. — Валютные объявления в специализированных СМИ и Интернете являются препятствием, куда упираются интересы продавцов и покупателей. Первые ждут стабилизацию тенге, чтобы скорее продать за валюту активы, понимая, что стоимость во время кризиса снижается. Вторые из-за обрушения тенге ждут резкого снижения цены предложения недвижимости.

Валютные объявления в специализированных СМИ и Интернете являются препятствием, куда упираются интересы продавцов и покупателей.

Новые правила не создадут серьезных проблем для профессиональных участников рынка — риэлторов, аналитиков, застройщиков, оценщиков, которые давно работают с тенговыми ценами. Однако эксперты подмечают — кое-какие трудности будут встречаться.

— Для оценщиков временные сложности создает серьезное сокращение предложений купли-продажи, — говорит Александр Калинин. — Основой рыночный подход — сравнительный — остается без необходимой фактологической базы. Маркетинговый анализ по секторам недвижимости ограничен. Однако проблемы временные. Надеюсь, спустя 1,5-2 месяца все наладится.

Прогноз цен на недвижимость в 2016 году >>>

Как считает управляющий директор АН Big Group Адиль Бигазинов, переход на тенговые цены является правильным и ожидаемым для рынка. Но продавцы столкнулись с определенными сложностями.

— Большинство продавцов по-прежнему хотят получить сумму за продаваемую ими недвижимость в долларах, а при колебаниях курса тенге им сложно определить стоимость недвижимости в тенге, — говорит специалист. — Думаю, для застройщиков такое решение было положительным, так как большинство из них выставляли стоимость объектов недвижимости в тенге.

Аналитики портала kn.kz начали делать пересчет тенговых цен в 2014 году, когда начались разговоры о запрете доллара для объявлений. Основная цель — чтобы читатели аналитических статей портала привыкали к тенговому номиналу, а продажа квартир не зависела от курса доллара к тенге.

— Переход на тенговые цены внесет определенность в ценообразование для всех участников рынка жилья, — считает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Скачки курса теперь не собьют с толку продавцов, покупателей, оценщиков. Динамика цен будет меньше зависеть от валютных колебаний, снизятся валютные риски. Ведь сокращение сделок на вторичном рынке было сильно связано с элементом неопределенности — какова будет завтра цена доллара? Думаю, тенговые цены отчасти помогут оживить слабый спрос.

Диаграмма ниже показывает, как продавцы меняли тенговые цены на квартиры в зависимости от колебаний курса доллара, который в эти месяцы постоянно рос за редкими исключениями.

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья г. Астаны

Процесс дедолларизации мышления будет долгим

Забыть про «бакс» и начать оценивать квартиры в тенге получится не сразу. Прежде чем купить квартиру, по привычке рука будет тянуться к калькулятору — посчитать, адекватна ли цена. Время, необходимое населению, чтобы привыкнуть к тенговым ценам на квартиры, по мнению руководителя аналитической службы kn.kz Анны Шацкой, будет зависеть от заинтересованности конкретных участников рынка. Пока зависимость рынка недвижимости от доллара высокая — на примере рынка Алматы можно видеть, как в период с августа по январь вслед за ростом курса доллара менялись и тенговые цены на жилой квадратный метр.

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья г. Алматы

— Думаю, можно взять за основу средний срок экспозиции стандартной квартиры — 3-6 месяцев. За это время, судя по реакции/интересу потенциальных покупателей, продавец вполне может оценить, насколько цена оправдана. Конечно, настоящий переход, то есть изменение восприятия, произойдет не сразу. Психологически сложно принять, что еще полгода назад, например, квартира в Астане стоила, скажем, 50 тысяч долларов, то сейчас она стоит около 10-11 млн тенге. Хотя по требованию закона все сайты и продавцы, ими пользующиеся, уже выставили цены в тенге. Надо учесть — за полгода реальные долларовые цены на жилье упали на 30-40%. Конечно, возникнет вопрос: по какому курсу переводить цены. Есть соблазн привязаться к текущему курсу. Основной аргумент — 70% всех сбережений населения — долларовые сбережения. Однако рано или поздно источник долларового спроса, сформировавшийся до перехода объявления плавающего курса, иссякнет, а новые будут формироваться с трудом, опять-таки за счет тенговых доходов. Поэтому тенговые цены — абсолютно обоснованное решение в условиях сильных валютных колебаний.

Психологически сложно принять, что еще полгода назад, например, квартира в Астане стоила, скажем, 50 тысяч долларов, то сейчас она стоит около 10-11 млн тенге.

Управляющий директор АН Big Group Адиль Бигазинов более пессимистичен:

— Я считаю, нововведение постепенно заставит людей оценивать многие вещи в тенге, но изменения займут годы. Если бы Национальный банк страны своими действиями сглаживал валютные колебания, происходящие сейчас, население быстрее бы начало привыкать мыслить в тенге. Думаю, изменения помогут процессу дедолларизации лишь косвенно. Дедолларизация должна решаться не только через изменение мышления граждан, а, прежде всего, через структурные изменения в экономике.

Купить квартиру в новостройке в кризис: риск или выгода >>>

Цены на квартиры не изменятся из-за запрета

Специалисты рынка уверены — реального снижения цен на квартиры не произойдет.

— Конечно, цены продолжат коррекцию, — говорит руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Это вполне обоснованно, потому что тенговый номинал с августа рос благодаря курсу доллара. Хочу обратить внимание — пока разговор только о коррекции, а не о реальном снижении тенговых цен на квартиры. В ближайшие месяцы, по нашим прогнозам, произойдет «откат» тенговых цен примерно до уровня 340-350 тыс. тг/кв.м — в Астане и Алматы, 180-190 тыс. тг — для Караганды (цены июня-июля 2015 года). Уже потом последует настоящее снижение тенговых цен, связанное со снижением платежеспособного спроса: падением реальных доходов и ипотечного кредитования. Пока же мы видим как корректируются лишь долларовые цены (диаграмма ниже), вероятно это связано с тем, что продавцы не уверены в курсе доллара.

Динамика средней цены на вторичном рынке жилья г. Караганды

С тем, что изменения не повлияют на снижение цен согласен управляющий директор АН Big Group Адиль Бигазинов.

— Раньше при увеличении стоимости доллара большая часть продавцов не отвечала понижением цен, что приводило к определенной стагнации рынка, когда продавец не готов еще опускать цену, а покупатель не готов платить такие суммы при высоком курсе, — говорит риелтор. — Участникам рынка приходилось проводить разъяснительную работу с продавцами, уходило немало времени. Считаю, расчет цен на недвижимость в тенге поможет участникам рынка недвижимости не реагировать линейно на колебания курса тенге по отношению к доллару.

Специалист отмечает, рынок недвижимости Алматы уже около двух месяцев не показывает снижения, цены держатся на одном уровне.

В ближайшие месяцы произойдет «откат» тенговых цен примерно до уровня 340-350 тыс. тг/кв.м — в Астане и Алматы, 180-190 тыс. тг — для Караганды.

Сейчас, цены на недвижимость пришли к тому уровню в тенговом эквиваленте, который был при курсе 185 тенге за 1 доллар, — подчеркивает А. Бигазинов. — На рынке Алматы уже наблюдается небольшая активность со стороны покупателей, ожидавших стабилизации цен. Думаю, цены на недвижимость не будут больше падать, потому что накопился определенный отложенный спрос. Прогнозирую, в ближайшее время активизируются программы ипотечного кредитования, что также поддержит рынок.

Как считает председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин, отказ от валютной ориентации рынка недвижимости и всех иных сфер внутренней экономики, особенно малого и среднего бизнеса, безусловно, поможет решению задач по выходу из кризиса.

Фото: caravan.kz, passivniidohod.ru

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


6 комментариев:

Обновить
Женис (04.03.2016 16:57)

Рождаемость в Казахстане за 19 лет выросла на 10%. "Рождение в целом по республике в 1991 году составило 331 тысяча 805 человек, а в 2010 - 364 тысячи 813 человек, в сравнении с 1991 годом увеличение на 10%
за последние 15 лет на 25% выросло количество заключенных браков в Казахстане .

Увеличивается средний возраст вступления в брак как среди женщин, так и мужчин (женщины: 2000 г. - 23,3; 2001 г. - 23,5; 2002 г. - 23,6; 2003 г. - 23,7; мужчины: 2000 г. - 26,2; 2001 г. - 26,4; 2002 г. - 26,6; 2003 г. - 26,7).

Выходит что спрос на жильё будет расти а доходы а следовательно и платёжеспособность населения как то не очень заметно. Необходима чётко проработанная государственная программа ипотечного кредитования для молодожёнов и лиц не имеющих недвижимости в частной собственности.

Рита (16.02.2016 08:47)

С чего ценам на жилье подниматься, если численность населения у нас не увеличивается. И половина квартир в наших столицах пустует, или попросту сдаются.

Али (15.02.2016 18:50)

Цены будут падать. Многие уезжают из страны и продают квартиры. У людей денег нет таких. Ипотечная программа не работает, в ипотеку не каждый может взять квартиру. Реальных покупателей с деньгами мало. И с каждым днем их становиться меньше.

Мария (15.02.2016 18:03)

Цены на недвижимость будут падать и даже очень хорошо. Думаю, что упадут еще на 50%. Когда у простого народа были миллионы? Скоро цены станут реальными.Ждите!

Fin (15.02.2016 15:27)

Если цены формирует платежеспособный спрос - то цены в ближайшее время, до установления стабильно-повышительного тренда цены на нефть, не будут повышаться. Платежеспособный спрос населения падает (уменьшения з/п, падение уровня занятости, рост цен на основные продукты питания - явно намного сильнее, чем рисованные органами статистики 8% в год), ипотечные программы БВУ сворачиваются, у населения появляется накопленный опыт, что бывает когда нет возможности выплачивать ипотеку - закона о банкротстве "физиков" в РК нет, и не случайно его нет, банкиры пролоббировали, отношение банкиров к валютным ипотенчникам тоже известно, таким образом, резюмировав все, можно сказать что никаких объективных драйверов для роста цен на рынке недвижимости нет и не предвидеться, в обозримом будущем - отложенный спрос даже если и будет реализован в ближайшие месяц общей картины не изменит, в связи со слишком низким совокупным его объемом по отношению к рынку недвижимости в целом.

Еще комментарии

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.