Дедолларизация шагает по стране. Правительство делает все возможное, чтобы граждане забыли о долларах, и оценивали товары исключительно в национальной валюте. Теперь в Интернете нельзя подать объявление о продаже или покупке недвижимости, авто или других товаров в иностранной валюте. Только тенге — и ничего другого.
Как новый запрет повлияет на рынок недвижимости, изменятся ли цены квартир, как долго население будет привыкать к миллионным ценникам, расскажут председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин, управляющий директор алматинского агентства недвижимости Big Group Адиль Бигазинов и руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.
Скачки курса теперь не будут влиять на цены квартир
Резкие скачки курса повлияли на рынок недвижимости, в результате чего долларовые цены перестали отражать объективную картину. Подробнее об этом в статье «Как меняются тенговые цены на квартиры?». Участники рынка недвижимости положительно оценили переход на тенговые цены на квартиры, считая его вполне закономерным.
— Совместно с президентом Казахстанской федерации недвижимости Ермеком Мусреповым мы последние 2-3 месяца поднимали данную проблему в оценочном и риелторском сообществе, — рассказывает председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин. — Валютные объявления в специализированных СМИ и Интернете являются препятствием, куда упираются интересы продавцов и покупателей. Первые ждут стабилизацию тенге, чтобы скорее продать за валюту активы, понимая, что стоимость во время кризиса снижается. Вторые из-за обрушения тенге ждут резкого снижения цены предложения недвижимости.
Валютные объявления в специализированных СМИ и Интернете являются препятствием, куда упираются интересы продавцов и покупателей.
Новые правила не создадут серьезных проблем для профессиональных участников рынка — риэлторов, аналитиков, застройщиков, оценщиков, которые давно работают с тенговыми ценами. Однако эксперты подмечают — кое-какие трудности будут встречаться.
— Для оценщиков временные сложности создает серьезное сокращение предложений купли-продажи, — говорит Александр Калинин. — Основой рыночный подход — сравнительный — остается без необходимой фактологической базы. Маркетинговый анализ по секторам недвижимости ограничен. Однако проблемы временные. Надеюсь, спустя 1,5-2 месяца все наладится.
Прогноз цен на недвижимость в 2016 году >>>
Как считает управляющий директор АН Big Group Адиль Бигазинов, переход на тенговые цены является правильным и ожидаемым для рынка. Но продавцы столкнулись с определенными сложностями.
— Большинство продавцов по-прежнему хотят получить сумму за продаваемую ими недвижимость в долларах, а при колебаниях курса тенге им сложно определить стоимость недвижимости в тенге, — говорит специалист. — Думаю, для застройщиков такое решение было положительным, так как большинство из них выставляли стоимость объектов недвижимости в тенге.
Аналитики портала kn.kz начали делать пересчет тенговых цен в 2014 году, когда начались разговоры о запрете доллара для объявлений. Основная цель — чтобы читатели аналитических статей портала привыкали к тенговому номиналу, а продажа квартир не зависела от курса доллара к тенге.
— Переход на тенговые цены внесет определенность в ценообразование для всех участников рынка жилья, — считает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Скачки курса теперь не собьют с толку продавцов, покупателей, оценщиков. Динамика цен будет меньше зависеть от валютных колебаний, снизятся валютные риски. Ведь сокращение сделок на вторичном рынке было сильно связано с элементом неопределенности — какова будет завтра цена доллара? Думаю, тенговые цены отчасти помогут оживить слабый спрос.
Диаграмма ниже показывает, как продавцы меняли тенговые цены на квартиры в зависимости от колебаний курса доллара, который в эти месяцы постоянно рос за редкими исключениями.
Процесс дедолларизации мышления будет долгим
Забыть про «бакс» и начать оценивать квартиры в тенге получится не сразу. Прежде чем купить квартиру, по привычке рука будет тянуться к калькулятору — посчитать, адекватна ли цена. Время, необходимое населению, чтобы привыкнуть к тенговым ценам на квартиры, по мнению руководителя аналитической службы kn.kz Анны Шацкой, будет зависеть от заинтересованности конкретных участников рынка. Пока зависимость рынка недвижимости от доллара высокая — на примере рынка Алматы можно видеть, как в период с августа по январь вслед за ростом курса доллара менялись и тенговые цены на жилой квадратный метр.
— Думаю, можно взять за основу средний срок экспозиции стандартной квартиры — 3-6 месяцев. За это время, судя по реакции/интересу потенциальных покупателей, продавец вполне может оценить, насколько цена оправдана. Конечно, настоящий переход, то есть изменение восприятия, произойдет не сразу. Психологически сложно принять, что еще полгода назад, например, квартира в Астане стоила, скажем, 50 тысяч долларов, то сейчас она стоит около 10-11 млн тенге. Хотя по требованию закона все сайты и продавцы, ими пользующиеся, уже выставили цены в тенге. Надо учесть — за полгода реальные долларовые цены на жилье упали на 30-40%. Конечно, возникнет вопрос: по какому курсу переводить цены. Есть соблазн привязаться к текущему курсу. Основной аргумент — 70% всех сбережений населения — долларовые сбережения. Однако рано или поздно источник долларового спроса, сформировавшийся до перехода объявления плавающего курса, иссякнет, а новые будут формироваться с трудом, опять-таки за счет тенговых доходов. Поэтому тенговые цены — абсолютно обоснованное решение в условиях сильных валютных колебаний.
Психологически сложно принять, что еще полгода назад, например, квартира в Астане стоила, скажем, 50 тысяч долларов, то сейчас она стоит около 10-11 млн тенге.
Управляющий директор АН Big Group Адиль Бигазинов более пессимистичен:
— Я считаю, нововведение постепенно заставит людей оценивать многие вещи в тенге, но изменения займут годы. Если бы Национальный банк страны своими действиями сглаживал валютные колебания, происходящие сейчас, население быстрее бы начало привыкать мыслить в тенге. Думаю, изменения помогут процессу дедолларизации лишь косвенно. Дедолларизация должна решаться не только через изменение мышления граждан, а, прежде всего, через структурные изменения в экономике.
Купить квартиру в новостройке в кризис: риск или выгода >>>
Цены на квартиры не изменятся из-за запрета
Специалисты рынка уверены — реального снижения цен на квартиры не произойдет.
— Конечно, цены продолжат коррекцию, — говорит руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Это вполне обоснованно, потому что тенговый номинал с августа рос благодаря курсу доллара. Хочу обратить внимание — пока разговор только о коррекции, а не о реальном снижении тенговых цен на квартиры. В ближайшие месяцы, по нашим прогнозам, произойдет «откат» тенговых цен примерно до уровня 340-350 тыс. тг/кв.м — в Астане и Алматы, 180-190 тыс. тг — для Караганды (цены июня-июля 2015 года). Уже потом последует настоящее снижение тенговых цен, связанное со снижением платежеспособного спроса: падением реальных доходов и ипотечного кредитования. Пока же мы видим как корректируются лишь долларовые цены (диаграмма ниже), вероятно это связано с тем, что продавцы не уверены в курсе доллара.
С тем, что изменения не повлияют на снижение цен согласен управляющий директор АН Big Group Адиль Бигазинов.
— Раньше при увеличении стоимости доллара большая часть продавцов не отвечала понижением цен, что приводило к определенной стагнации рынка, когда продавец не готов еще опускать цену, а покупатель не готов платить такие суммы при высоком курсе, — говорит риелтор. — Участникам рынка приходилось проводить разъяснительную работу с продавцами, уходило немало времени. Считаю, расчет цен на недвижимость в тенге поможет участникам рынка недвижимости не реагировать линейно на колебания курса тенге по отношению к доллару.
Специалист отмечает, рынок недвижимости Алматы уже около двух месяцев не показывает снижения, цены держатся на одном уровне.
В ближайшие месяцы произойдет «откат» тенговых цен примерно до уровня 340-350 тыс. тг/кв.м — в Астане и Алматы, 180-190 тыс. тг — для Караганды.
— Сейчас, цены на недвижимость пришли к тому уровню в тенговом эквиваленте, который был при курсе 185 тенге за 1 доллар, — подчеркивает А. Бигазинов. — На рынке Алматы уже наблюдается небольшая активность со стороны покупателей, ожидавших стабилизации цен. Думаю, цены на недвижимость не будут больше падать, потому что накопился определенный отложенный спрос. Прогнозирую, в ближайшее время активизируются программы ипотечного кредитования, что также поддержит рынок.
Как считает председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин, отказ от валютной ориентации рынка недвижимости и всех иных сфер внутренней экономики, особенно малого и среднего бизнеса, безусловно, поможет решению задач по выходу из кризиса.
Фото: caravan.kz, passivniidohod.ru
Карима Апенова, информационная служба kn.kz
