Нюансы купли-продажи жилья по доверенности

Нюансы купли-продажи жилья по доверенности

Вы нашли квартиру, в которой вас все устраивает, но человек, который продает ее, оказывается не настоящий хозяин, а доверенное лицо. Некоторые специалисты рекомендуют обходить стороной сделки по доверенности во избежание мошенничества. Между тем, если подойти к сделке со всей ответственностью, то может и не стоит отказываться от понравившегося объекта?

«Бытует мнение, что нельзя покупать квартиру, если она продается по доверенности, — говорит риелтор «Центрального агентства недвижимости» г. Караганды Ольга Качкан. — Однако сегодня очень большое количество сделок совершается по доверенности. Это правовой инструмент, который прочно вошел в обиход. В моей практике сделки по доверенности в основном совершались по причине отсутствия продавца в стране. Выписывается генеральная доверенность с пунктом права продажи недвижимости и совершается сделка. Но есть такой нюанс. Некоторые банки не выдают ипотеку, когда недвижимость продается по доверенности либо выдают, но нужны веские обоснования отсутствия продавца, подтверждаемые рядом документов».

Как получить военную ипотеку от Жилстройсбербанка в 2020 году >>>

Виды доверенности

Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова поясняет, что такое доверенность с точки зрения закона.

— Доверенностью признается письменное уполномочие одного лица — доверителя — для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу — поверенному. Действия по доверенности считаются совершенными как бы самим доверителем, для поверенного никаких правовых последствий не возникает, он, фактически, лишь инструмент для осуществления прав, которыми обладает доверитель.

Юрист отмечает, что с юридической точки зрения выдача доверенности — один из видов односторонних сделок, так как для ее совершения достаточно волеизъявления представляемого, после чего у представителя возникает определенный в доверенности объем полномочий, но само по себе наличие у представителя полномочий не обязывает его осуществлять представительские функции, и он вправе бездействовать. Поэтому обычно между представителем и представляемым заключается дополнительно договор поручения, где оговариваются условия выполнения поручения. Допускается выдача доверенности от имени нескольких лиц или нескольким лицам, то есть на той и другой стороне может быть множественность лиц. Объем полномочий может быть, как широким, так и весьма ограниченным.

В зависимости от этого доверенности подразделяются на три вида:

  • общая;
  • специальная;
  • разовая.

Безналичный расчет при покупке недвижимости: плюсы и минусы >>>

Общая доверенность

Она выдается для осуществления различной деятельности, в пределах полномочий представителя, то есть предоставляется право осуществлять любые законные действия от имени юридического лица, выдавшего доверенность (например, для управления филиалом юридического лица), или распоряжаться всем имуществом физического лица — доверителя.

Специальная доверенность

Данная доверенность дает полномочия на совершение от имени доверителя в течение определенного времени ряда однородных действий (например, доверенность на представительство в суде, обычно выдаваемая юристу организации).

Разовая доверенность

При данном виде доверенности предоставляется право на совершение от имени доверителя одного конкретного юридического действия, например, на заключение с третьим лицом договора купли-продажи квартиры.

Закон устанавливает простую письменную и нотариальную формы доверенности. Согласно статье 167 ГК РК, должна быть нотариально заверена доверенность на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, если иное не установлено законодательными актами.

Арендное жилье без выкупа в 2020 году: условия выдачи, цены, города >>>

Необходимые пункты доверенности

Адвокат Жазира Нурланова обращает внимание на следующие пункты, которые должна содержать доверенность:

  1. Дату выдачи, реквизиты сторон, срок действия (максимальный срок три года, если же срок не указан — доверенность действует в течение одного года).
  2. Возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам (если такое право прямо не записано, доверенность считается выданной без права передоверия).
  3. Перечень полномочий, предоставленных поверенному.

— К определению полномочий следует подойти ответственно, — подчеркивает адвокат, — так как в большинстве нотариальных контор применяются стандартные шаблоны документов, разработанные под наиболее распространенные ситуации, поэтому предложенный текст рекомендуется читать внимательно, чтобы убедиться, что он действительно вам подходит, указан адрес продаваемой недвижимости, не упущено ли какое-либо нужное вам полномочие, или, наоборот, доверяете то, чего не собирались (например, вправе указать «без права получения денежных средств»).

Как получить кредитное жилье в 2020 году >>>

Когда доверенность является недействительной

Расторгнуть или оспорить сделку, совершенную представителем по доверенности не всегда возможноДоверитель может отменить доверенность, передумав участвовать в сделке или узнав о том, что поверенный не соблюдает его интересов, но в принципе доверитель не обязан кому-либо объяснять причин такой отмены. Для того чтобы отменить нотариально оформленную доверенность, необходимо с письменным заявлением обратиться к нотариусу, у которого она была оформлена. Об отмене доверенности доверитель сам обязан известить лицо, которому выдана доверенность, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.

Также важно знать, что действие доверенности может прекратиться в следующих случаях:

  • вследствие истечения срока доверенности;
  • осуществления всех действий, предусмотренных доверенностью;
  • отмены доверенности лицом, выдавшим ее, отказа лица, которому выдана доверенность;
  • прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность, ликвидации юридического лица, на имя которого выдана доверенность;
  • смерти доверителя или доверенного лица, признание их недееспособными или без вести пропавшими.

Если же доверенность прекращается вследствие смерти доверителя или прекращения юридического лица, обязанность по оповещению поверенного и третьих лиц возлагается на наследников или правопреемников юридического лица. По прекращении доверенности поверенный или его правопреемник должен немедленно вернуть доверенность. Однако зачастую недобросовестный поверенный уклоняется от возврата документа, и, более того, пытается совершить или совершает сделку по прекратившей действие доверенности.

Какие изменения произойдут в сфере ЖКХ в 2020 году >>>

Как обезопасить сделку по доверенности

Расторгнуть или оспорить сделку, совершенную представителем по доверенности не всегда возможно.

— В моей практике был судебный спор, где собственник квартиры отрицал свое согласие на заключение договора при наличии нотариально заверенной доверенности, — рассказывает адвокат Жазира Нуланова. — Для этого лицу выдавшему доверенность, в суде необходимо доказать факт злонамеренного соглашения представителя с другой стороной по сделке (п. 10 ст. 159 ГК РК) либо мнимый характер сделки (п. 1 ст. 160 ГК РК). Так в случае, когда представителю в доверенности предоставлены полномочия на заключение сделки на условиях и за цену по своему усмотрению, оспаривание такой сделки, даже заключенной на явно невыгодных условиях, затруднено, поскольку доверитель сам предоставил представителю возможность определить условия сделки и если представитель не передал доверителю деньги, полученные по сделке, то это не является основанием для оспаривания самой сделки. Сегодня большинство сделок совершаются по доверенности, но я рекомендую не покупать недвижимость по доверенности, так как приобретая недвижимость по доверенности всегда нужно помнить о возможном риске при заключении сделки.

Кредиты под залог жилья: предложения банков в 2020 году >>>

Правила сделок с доверенностью

Если все же купить квартиру очень хочется, то юрист предлагает соблюдать следующие правила безопасности покупки недвижимости по доверенности:

  1. Обратите внимание на содержание и законность доверенности, дату выдачи и срок доверенности (при отсутствии даты выдачи документ является недействительным).
  2. Проверьте юридическую чистоту недвижимости (правоустанавливающие документы для дальнейшей сверки со справкой об отсутствии или наличии обременений, техпаспорт на соответствие идентификационных и технических характеристик недвижимости, информацию о собственнике квартиры с удостоверением личности продавца) до заключения сделки, так как при расхождении хотя бы в одной букве или цифре в регистрации будет отказано.
  3. Обратите внимание на дубликаты правоустанавливающих документов, легитимность такого документа следует проверить у нотариуса, который его выдал, лично или по запросу через Нотариальную палату, дополнительно можно запросить лицензию, так как часто мошенники используют чужие документы.
  4. Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя или встретиться с доверителем лично и зафиксировать аудио- или видеозаписью его волеизъявление на продажу недвижимости, а также понять, что доверитель является дееспособным, в случае подозрения на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки, так как при недееспособности доверителя в любой момент купленное жильё могут отсудить.

Как военным взять ипотеку «7-20-25» или «Баспана Хит» >>>

  1. Запросите информацию о семейном положении продавца, так как для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников, супруга(-и), а в случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки, также проверьте продавца на предмет его возможного участия в судебных тяжбах, наличие исков можно найти на сайте Судебный кабинет ВС РК.
  2. Обратите внимание в случае передоверенности на следующее:
  • право передоверия указано в первоначальной доверенности;
  • к передоверенности приложена первоначальная доверенность либо копия в случае с передачей отдельных полномочий, указанных в первом документе;
  • документ нотариально удостоверен и срок его действия не превышает срок действия первоначальной доверенности, на основании которой она выдана;
  • доверенное лицо сообщило собственнику о передоверенности и предоставило сведения о третьем лице.
  1. Убедитесь, что действие доверенности не прекратилось вследствие реализации недвижимости, истечения срока доверенности, отмены, смерти доверителя или признания его недееспособным или без вести пропавшим.
  2. Помните, что по сделке, совершенной поверенным, права, обязанности, ответственность возникают у доверителя и выдача доверенности не означает, что пока она находится у поверенного, доверитель отказался от своих прав на совершение сделки или выполнение действий, доверитель в любой момент, не отменяя доверенность, может совершить необходимые действия лично или совместно с представителем.

Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться по решению вопросов любой сложности можно с ней по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-776-512-16-25, zhaz-ir@mail.ru, @advokat_nurlanova_zhazira.

Информационная служба kn.kz

 


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.