Что ждет рынок недвижимости в 2022 году: прогнозы экспертов

Что ждет рынок недвижимости в 2022 году: прогнозы экспертов

В 2021 году глотком свежего воздуха после последствий локдауна 2020-го стали для казахстанского рынка жилья пенсионные деньги, которые ненадолго оживили спрос. Выросли сделки, а вместе с ними и цены. Чего ожидать от года 2022-го? Своим мнением в блиц-интервью порталу kn.kz поделились эксперты рынка.

О главных итогах рынка недвижимости этого года и прогнозах на будущий порталу kn.kz рассказали ведущий аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов, директор филиала компании «Этажи» в Алматы Жани Турысов, специалист Центрального агентства недвижимости г. Караганды Ольга Ивко, аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая и управляющий отделами продаж Rams Qazaqstan Александр Федоров.

Нюансы сделок с несовершеннолетними собственниками>>>

 Жани Турысов: Стоимость квадратного метра опять перебьёт планку в 15%

Жани Турысов— 2021 год был для казахстанского рынка недвижимости годом роста — росло количество сделок, росли цены, росли амбиции застройщиков, росло количество людей, которые уверены в том, что всё что мы видим — исключительно последствия «распечатывания» пенсионных денег. Это был год, который позволил грамотным игрокам рынка восстановить свои силы после «карантинного» 2020 года.

Интерес к недвижимости затронул даже тех, кто обычно не следит за этой темой. Причиной тому стало то, что «триллер» с пенсионными вкладами освещался всеми: телевидением, блогосферой, микроинфлюенсерами, политиками, на кухнях и по дороге в пробке. И хотя я бы поспорил по степени важности участия данной программы в росте цен, но на инфошум именно он повлиял больше всех — через коллективный бессознательный PR. Никаких явных новых трендов на рынке мы не видели — по-прежнему в столице покупатели стараются купить квартиры там, где только режется на участки разрастающийся город, в южном мегаполисе — по-прежнему ищут там, где повыше, почище, потише. В этом требовании к жилью у алматинцев больше вкуса. Провинциалы стремятся хоть как-то выползти из-под гнета старого фонда и вкусить прелести прогресса в виде новостроек — но получается это пока плохо, но тренд намечен.

За год цены по большинству категорий квартир выросли на 15-20%. В некоторых городах — до 35% (г. Туркестан). Удивил и Петропавловск — 33%. В Алматы в некоторых районах города цены выросли на 25%, в Астане — на 15%. Это все размытые средние показатели. Главное, запомнить — рост был явно выше прогнозов. Если заглянуть год назад, то подавляющее большинство из экспертов предсказывали остывание цен, стагнацию или даже отрицательную коррекцию. Как видим, ничего этого не случилось. Да, цены не стали ниже. И это нормально в том мире, в котором сейчас мы живём, в мире инфляции. Неординарный рост цен показал весь мир — США, Европа, многие развивающиеся страны. Например, цены в черноморских городах-курортах в соседней России выросли на 100-120%! То есть это мировой тренд и нет тут сильного воздействия «старческих» денег.

Очередь на жилье: актуальные вопросы >>>

Что касается коммерческой недвижимости, то ставки на аренду так сильно не росли (в сравнении с ростом цен в сегменте жилой аренды), но растут цены на покупку. И это логично, как актив — коммерческая недвижимость — понятный и доступный для управления бизнес. Но рантье понимают, что взвинчивать цену на аренду пока рано — бизнес должен встать на ноги после кривого-косого 2020 года. И офисная недвижимость сейчас в большем приоритете у всех, чем торговая — по понятным причинам. Кстати, не оправдался прогноз многих экспертов, о том, что офисная недвижимость как класс, сожмётся в разы — она есть и процветает, онлайн не смог заменить полноценно оффлайн и это хорошая, гуманистическая новость!

2022 год — инфляция продолжит съедать накопления, зарплаты, доходы. Инфляция заставит искать место не для приумножения, а для сохранения денег. Обязательно будут смотреть в сторону недвижимости. Плюс наш демографический рост никто не отменял и никто не отменял и исход «из деревни в город». Если все макроэкономические тренды сохранят свою силу, то мы получим рост в тенге — стоимость квадратного метра опять перебьёт планку в 15%.

Что бы я посоветовал? Больше читать на тему недвижимости, больше ею интересоваться. Понимать базовые законы по которым работает рынок. Это отличная возможность прокачать «человека экономического» внутри себя.

Особенный презент: как оформить дарение на недвижимость >>>

Рамазан Досов: Монопольная роль Отбасы банка увеличится

Рамазан Досов— Ассоциация финансистов Казахстана ежегодно проводит опрос профессионалов финансового рынка. Каковы их девальвационные ожидания на 2022 год?

— По результатам декабрьского опроса АФК, средний прогноз по курсу доллара США на конец 2022 года составил 445,9 тенге, что на 2,4% выше по отношению к текущему уровню — 434,8. Напомним, в ноябре средний прогноз по курсу через год был более позитивным и составил 435,4. Ухудшение ожиданий по курсу во многом объясняется волатильностью валютного рынка во время проведения опроса.

Тем не менее мы не исключаем, что уже в следующем опросе ожидания по курсу нацвалюты будут пересмотрены с улучшением на фоне поступающих данных о более легкой форме заболевания новым штаммом Covid-19, некоторого снижения санкционных рисков против РФ. При этом фактором усиления давления на нацвалюту и в целом валюты развивающихся стран в краткосрочной перспективе может выступить более ускоренное сворачивание монетарных стимулов Федрезервом. Как правило, это сопровождается укреплением индекса доллара ввиду бегства инвесторов в безопасные активы.

Следует понимать, что курс свободноплавающей валюты может изменяться в любую сторону в зависимости от складывающихся в моменте фундаментальных факторов, имеющих определяющее влияние на баланс спроса и предложения. Однако, как не раз заявлял Нацбанк и следовал этим заверениям, монетарный регулятор не допустит чрезмерных колебаний, вызванных спекуляциями и несоразмерной эмоциональной реакцией на те или иные события. Например, в конце ноября и начале декабря Нацбанк провел интервенции на сумму 304 млн долларов в условиях повышенного спроса на инвалюту на внутреннем рынке.

Подводя итоги, пристально следить за ежедневными изменениями валютного курса не является самым лучшим вариантом использования времени. Отметим, что в текущем году ежемесячные колебания курса USDKZT не превышают 2% (от -1,7% до +1,9%), а ежедневные изменения ещё меньше — ±0,6%.

— Что по Вашему мнению можно ожидать от ипотечного рынка в следующем году?

— Мы ожидаем, что монопольная роль Отбасы банка на рынке увеличится. В настоящий момент, доля банка на рынке составляет 71% от выдачи всех ипотечных займов и 63% от действующего суммарного портфеля. Напомним, что в следующем году планируется увеличение льготного кредитования через Отбасы банк (к существующим программам добавится новая — «Жайлы тұрғын үй»). Кроме того, казахстанцы смогут перечислять пенсионные накопления выше порога достаточности из ЕНПФ на жилищный депозит в банке. Логично, что средневзвешенные ставки по ипотечным займам в таком случае снизятся. Впрочем, их и сейчас довольно сложно назвать рыночными — показатель составляет 8,4% годовых при текущей годовой инфляции в 8,7%. При всей легкости оформления рыночных ипотечных продуктов, в том числе цифровых, конкурировать с льготными программами за потребителя не получится. Ипотека является долгосрочным продуктом, где ценовая политика имеет определяющее влияние на выбор заёмщика. 

Как взять кредит на строительство дома >>>

Таким образом, нагрузка на госбюджет и зависимость отрасли от госполитики также увеличится, что не лучшим образом скажется на долгосрочной устойчивости рынка в условиях ожидаемого ограничения объёмов трансфертов из Нацфонда и введения бюджетного правила.

— С чем, возможно, придется столкнуться строительной отрасли в 2022 году?

— Согласно исследованию АФК, в строительном секторе РК отмечается значительное замедление рыночного кредитования при одновременном увеличении прямого госфинансирования строительных компаний. С пиков 07-08 годов выдача рыночных займов упала в 3 раза — с 1,3 до 0,5 трлн тенге, а портфель кредитов строительству в 2,4 раза — с 2,4 до 0,6 трлн тенге.

Фискальное стимулирование, с одной стороны, даёт толчок строительному рынку и обеспечивает платежеспособный спрос на жильё в стране, но с другой, вытесняет рыночные отношения и ставит развитие всего жилищного сектора в зависимость от господдержки.

Среди потенциальных рисков для отрасли отметим волатильность цен на строительные материалы, в том числе импортные, что может поставить под вопрос завершение ряда объектов долевого строительства. Так, несмотря на рост цен на рынке жилья, отношение цен на новое жилье к себестоимости строительства остаётся на одном уровне с 2019 годом, отражая влияние удорожания строительных материалов.

На наш взгляд, дальнейшее развитие строительного сектора, а также ипотечного рынка не должно приводить к накоплению рисков для кредиторов и росту обязательств со стороны госбюджета, что будет делать его более устойчивым и сбалансированным в среднесрочной перспективе.

— Как могут измениться цены на первичную и вторичную недвижимость?

— В 2022 году мы не ожидаем столь высокого рост цен на недвижимость как в текущем, с учетом эффекта высокой базы. Отметим, за 11 месяцев этого года первичное жилье подорожало на 14%, вторичное — 21%. Этому будут также способствовать ослабление эффекта от досрочного изъятия пенсионных накоплений (по оценкам ЕНПФ, возможный объём изъятия в следующем году снизится в несколько раз), планомерный выход Нацбанка из льготных программ ипотечного кредитования и их замещение рыночными продуктами. Напомним, что порядка 1,6 трлн тенге (70%) осуществлённых пенсионных выплат направлены на покупку жилья без привлечения ипотечного займа, что оказывало давление на цены недвижимости.

«Первичка» или «вторичка»: что выбрать в период пандемии >>>

Ольга Ивко: В 2022 году снижение цен будет незначительным

Ольга Ивко— Рынок недвижимости в уходящем году испытывал на себе последствия пандемии и экономического кризиса, падения уровня доходов и платежеспособности населения. Далеко не все покупатели смогли соответствовать льготным жилищным госпрограммам. Определенные коррективы в процессы внесли «ковидные истории». Какие-то сделки остановились на задатках. Но постепенно все восстановилось. Спрос покупателей повысился за счет снятия единовременных пенсионных выплат. Статистика нашего агентства показала, что использование пенсионных излишков положительно повлияло на динамику роста сделок. Жилье стало доступнее, даже несмотря на закрытие ипотечной программы «Баспана хит», которая поддерживала спрос.

Что касается коммерческой недвижимости, то мы наблюдаем, что спрос снизился по сравнению с предыдущим годом. Много зданий осталось со свободной площадью. Карантинные ограничения «раскидали» сотрудников работать по домам. Однако постепенно спрос на коммерческую недвижимость возобновляется, появляются новые здания, новые арендные площади. В целом процент продажи коммерческой недвижимости был достаточно хороший.

Если в 2021 году был поток пенсионных денег и мы наблюдали рост цен, то в 2022 году этот поток сократится вдвое. И соответственно, будет незначительное снижение цен — до 5-8%. Уже ближе к концу года мы наблюдали небольшое снижение потока. Если в 2022 году банки будут предлагать доступные ипотечные продукты, то это и будет самый главный инструмент приобретения недвижимости для населения.

Советы арендатору: как избежать конфликтов с собственником жилья >>>

Анна Шацкая: Рынок ждет еще один год замедленного роста

— В начале 2021 года, когда на рынок недвижимости хлынул пенсионный поток, суммарно обеспечивающий более 20% годового спроса, участники рынка поняли, что рост неизбежен. Первичное жилье за 11 месяцев 2021 года подорожало на 20%. В некоторых городах темпы роста превысили 30%.

Панические настроения, связанные с бурным ростом цен, отразились на динамике сделок. Ажиотаж на рынке сохранялся с января по апрель включительно. Снижение спроса на жилье началось в мае-июне после заявления о прекращении программы «Баспана хит».

В 2022 году в связи с увеличением порогов достаточности поток пенсионных средств на рынок жилья значительно сократится, что приведет к замедлению роста цен до 8-10% в год. Статистика цен на первичное жилье за октябрь-ноябрь уже показывает стабилизацию и даже снижение цен отдельными застройщиками.

Развитие рынка ипотеки в 2022 году я вижу в продолжении тенденций второй половины 2021 года. Это замедление роста, постепенно переходящее в стагнацию. Падение доходов населения во время пандемии, отмена ипотечной программы «Баспана-хит», которая обеспечивала около 9% спроса, дают основания для прогнозов на снижение востребованности ипотечных продуктов. В 2022 году, если банки не предложат альтернативу, то наиболее приемлемыми инструментами приобретения останутся ипотека Отбасы банка и программа «7-20-25».

Дополнительное повышение порога достаточности для снятия пенсионных в 1,8 раза с 2022 года резко уменьшит число граждан, кто мог бы воспользоваться своими сбережениями для решения жилищных проблем. Если ранее ожидалось, что количество вкладчиков, имеющих порог достаточности в 2022 году, составит около 390 тысяч человек, то после его повышения эта цифра сократится более чем в два раза.

В каких случаях расторгается договор купли-продажи >>>

Учитывая, что планы государства по вводу в эксплуатацию нового жилья при этом не изменились и они нацелены на планомерный рост в ближайшие годы, может возникнуть риск того, что предложение не сможет быть реализовано из-за недостатка платежеспособного спроса. Тогда многие застройщики столкнутся с серьезными проблемами, которые грозят дефолтами и банкротством.

Как часть экономической системы, рынок недвижимости имеет цикличный характер. Рынок жилья Казахстана имеет четко выраженные 8-летние циклы, из которых периоды роста длятся около 6 лет, периоды падения или стагнации — 2-3 года. Если ориентироваться на теорию циклов, нам остается еще один год замедленного роста (2022 год), за чем последует стадия рецессии/стагнации или спада, которая продлится около 2 лет. Третий 8-летний цикл полностью завершится к концу 2024 года.

Ипотека в Казахстане: тенденции 2021 года, программы >>>

Александр Федоров

Александр Федоров: Прогнозируем рост спроса на жилье комфорт и бизнес-класса

— Что ожидаете от рынка ипотеки и первичного жилья в следующем году?

— Можем предположить, что в 2022 году ипотечный рынок будет переживать переломный момент в связи с закрытием многих льготных и государственных ипотечных программ, ожиданием появления нового ипотечного продукта, по более выгодным для клиента ставкам.

В начале 2021 года цены на недвижимость по Казахстану выросли суммарно в среднем на 13,6% (первичный и вторичный рынки). На то были драйверы, как изъятие пенсионных накоплений, рост ипотечного кредитования, отложенный спрос, инфляция.

Любые изменения в следующем году — уменьшение либо увеличение цены за 1 кв.м — будут зависеть от внешних факторов и ситуации на рынке. На это влияют такие факторы как рост заработной платы граждан, себестоимость строительства, цены на строительные материалы, выкупаемую землю, ипотечные и льготные программы, инфляция, спрос на рынке жилья и другие внешние макроэкономические факторы.

Мы наблюдаем стремительное развитие строительного рынка и ожидаем только увеличение спроса. Одним из факторов будет ожидаемая инфляция и переживания людей о нестабильном финансовом рынке, соответственно инвестирование в недвижимость будет один из востребованных и безопасных финансовых инструментов. В настоящее время компания возводит несколько ЖК, концептуально различающихся друг от друга, но ориентированных на потребности наших граждан. В целом по рынку прогнозируем рост спроса на жилье комфорт- и бизнес-класса.

Трейд-ин в недвижимости: как поменять вторичное жилье на новостройку >>>

— Каким видите 2022 год для строительной отрасли Казахстана? Какие главные тренды отметите?

— На рынке недвижимости ежегодно мы можем наблюдать новые тренды, которые диктует современность. Во время и в последствии карантина, локдаунов появился тренд на более приватное, малоэтажное, в экологичной части города, с удобной, дворовой площадью жилье. В ответ на этот тренд Rams Qazaqstan запустил проект Grande Vie, локация которого выше Аль-Фараби, в ущелье Ремизовка, и имеет быстрый доступ к городу, при этом находится в уединённом живописном уголке. Здесь создана продуманная инфраструктура, включающая зоны барбекю, бассейны, скверы и парки. Это идеальная среда, которая помогает человеку перезагрузиться, полноценно отдохнуть, наполниться энергией, чтобы погрузиться в дела, бизнес, ритм городской жизни. 

Тренд комплексного освоения территории (КОТ) — тренд, при котором в разработку берется проект развития большого участка земли одной или несколькими строительными компаниями в рамках единой концепции, где предусмотрено не только строительство жилья, но также социальной инфраструктуры, дорог, парковок и другое — все в комплексе. В данном направлении уже с прошлого года нашей компанией начато строительство ЖК «RAMS CITY», в рамках которого планируется полная доступность инфраструктуры, бульвары, вертикальное и внутреннее озеленение. Для жителей будет создана максимально комфортная среда с благоустроенными дворовыми пространствами, аллеями, детскими игровыми и workout площадками, зеленым бульваром для отдыха, прогулок, шопинга и досуга. На территории комплекса будет возведена школа и детский садик.

На что обратить внимание в кредитном договоре >>>

Тренд и инновационная система «Allinone» — формат, который объединяет в себе функции жилого и рабочего пространства, включающего коворкинги и meeting room, комнат для проведения досуга с семьей, что позволяет сохранять рабочий настрой и производительность, если человек работает дистанционно. Компания активно уже внедряет данные инновационные решения, в частности, в жилом комплексе Ortau. Каждый житель в любое удобное время может арендовать для себя и своих близких любое помещение внутри ЖК: персональный кинотеатр, караоке, фитнес-зал, комнату для детских развлечений, конференц-зал и многое другое.

Помимо того, идет тренд на финансовые программы оплаты, которые наша компания также уже ввела для удобства покупателей — Trade-in и Auto Trade-in. Мы ожидаем, что все больше казахстанцев будет пользоваться данными программами, которые облегчают и ускоряют процесс приобретения любой недвижимости без ограничений — квартиры, офиса или помещения под коммерцию.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

 


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.