Приобретение любой недвижимости – дело очень ответственное и требующее внимательности от всех сторон сделки, но в особенности – от покупателя. Поэтому перед тем как подписать договор купли-продажи, нужно тщательно подготовиться и проверить всю информацию, касающуюся объекта. Ошибок и неточностей быть не должно, так как любой, даже самый незначительный на первый взгляд недочёт, может привести к потере денег или длительным судебным спорам.
Мы решили подготовить для вас чек-лист, по которому можно оценить юридическую чистоту жилья.
Проверка продавца
1. Устанавливаем личность владельца
Продавец должен без вопросов показать вам как своё удостоверение личности, так и правоустанавливающие документы на квартиру. Речь, конечно же, идёт о подлинниках, а не о ксерокопиях. Понятно, что у владельца ксерокопия может быть даже заверена нотариально... но подумайте: а где тогда оригинал? И зачем владелец скрывает его от вас? Исключением могут быть только те случаи, когда оригинал правоустанавливающего документа на квартиру находится в банке (если на недвижимости есть залог).
2. Проверяем, является ли продавец реальным собственником
Для этого можно попросить у продавца получить через eGov справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Справка должна быть свежей! Сейчас, благодаря технологиям, её можно получить при вас через мобильное приложение.
Если недвижимость продаётся через третье лицо, у представителя владельца должна быть нотариально заверенная доверенность. Проверяйте сроки её действия и обращайте внимание, на что именно она даёт право (в том числе — пункт о продаже недвижимости). Подлинность доверенности может проверить нотариус по базе, либо вы можете сделать это самостоятельно через систему enis.kz.
Проверка квартиры
У продавца нужно запросить технический паспорт, чтобы посмотреть, соответствует ли планировка в нём фактической планировке. Всё должно быть узаконено — особенно если вы планируете оформлять покупку в ипотеку. Банк не одобрит жилищный кредит, если его оценщики обнаружат несовпадение реальности и документации, — вы просто потратите своё время.
Если вы покупаете квартиру за наличные и вас устраивает, например, снесённая перегородка — можно не переживать. Но имейте в виду: при перепродаже в будущем вам всё равно придётся приводить документы в соответствие с объектом.
В справке о зарегистрированных правах (обременениях) можно увидеть, есть ли на недвижимости аресты, залог или другие ограничения. А если хотите узнать историю перехода прав, нужно запросить на eGov.kz выписку из Единого государственного реестра недвижимости по адресу продаваемой квартиры. В этой выписке будет указана история переходов права собственности, включая даты сделок и имена владельцев. Если квартира часто перепродавалась за короткий срок — стоит насторожиться и попытаться уточнить причины. Если были сделки по доверенности, с участием несовершеннолетних или недееспособных — тоже нужно быть начеку. В таких случаях лучше сотрудничать с риелтором или юристом, которые смогут подстраховать.
Не лишним будет также проверить через судебный кабинет (office.sud.kz), были ли иски, связанные с квартирой, и чем они завершились.
Запросите сведения о задолженностях по коммунальным платежам, чтобы после покупки не получить неожиданный «сюрприз».
Проверка договора
Договор купли-продажи оформляется у нотариуса. Рекомендуемый способ расчёта — безналичный перевод через нотариальный депозит или банковскую ячейку. Обязательно укажите сумму платежей, и если она по каким-то причинам дробится — это должно быть прописано в договоре. Разделение платежей возможно, например, при рассрочке или при покупке квартиры с ипотечным обременением, когда часть средств направляется на погашение кредита, а вторая — на счёт продавца.
Не забудьте указать сроки освобождения квартиры и порядок выписки зарегистрированных лиц. Проверяйте все реквизиты, имена, фамилии, адреса и номера — до каждой буквы и цифры!
Если всё в порядке, стороны подписывают договор, и регистрируется право собственности на недвижимость.Сделать это можно сразу у нотариуса — он подаст заявку через enis.kz. Также регистрацию договора купли-продажи можно провести в ЦОНе или через портал eGov.kz, если у вас есть ЭЦП.
Информационная служба kn.kz
