Совместное владение квартирой в Казахстане очень распространено: жильё нередко приобретается семьями вскладчину, а также передаётся по наследству или дарится нескольким лицам. Чтобы права собственников были оформлены корректно, необходимо зарегистрировать все доли в органах юстиции. Некорректное оформление и отсутствие договорённостей между участниками часто приводят к судебным спорам. О том, как их разрешить и какие нюансы долевого владения имуществом существуют в Казахстане, нам рассказала наш постоянный эксперт – адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Саттарова Жазира Серпыловна.
Что означает «ДОЛЯ»
Доля — это часть права собственности на квартиру, выраженная в виде процента или дроби (может быть прописано, например, как 50% так и 1/2 объекта). Важно знать, что доля в праве собственности не означает автоматического выделения отдельной комнаты. Это совокупность прав на весь объект.
В Казахстане доли могут быть зарегистрированы на основании:
- Договора купли-продажи
- Договора дарения
- Наследства
- Соглашения о выделении долей
- Решения суда
- Брачного договора.
Регистрация осуществляется через: ЦОН (Государственная корпорация «Правительство для граждан») или онлайн (по egov.kz, eGov Mobile, через нотариуса).
Для регистрации долей подаются правоустанавливающие документы в орган юстиции через ЦОН или онлайн, сведения вносятся в базу данных государственной регистрации прав на недвижимое имущество — иными словами, правовой кадастр. Госпошлины и расходы зависят от характера сделки и необходимости нотариального удостоверения.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится в течение трёх рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган, а электронная регистрация производится не позднее одного рабочего дня, следующего за днём поступления в информационную систему правового кадастра подтверждения об оплате или освобождении от оплаты.
— Регистрирующий орган удостоверяет произведенную регистрацию путём совершения надписи на правоустанавливающем документе, представленном на регистрацию, а в случае электронной регистрации из информационной системы правового кадастра направляет уведомление о произведенной регистрации, удостоверенного посредством электронной цифровой подписи регистрирующего органа согласно закону, — дополняет Жазира Саттарова.
Права и обязанности совладельцев
Конечно, владение долями в какой-либо недвижимости, влечёт за собой как права, так и обязанности. В права входит пользование квартирой, распоряжение своей долей (продать, подарить, завещать), право сдавать в аренду (но при согласии остальных собственников долей).
— В обязанности владельца доли в недвижимости входит участие в расходах по объекту пропорционально доле. Это могут быть коммунальные платежи, какой-то ремонт или другие преобразования. Ну, и, конечно, нельзя нарушать права других собственников! — отмечает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
Продажа доли допускается, но действовать необходимо согласно закону (статья 216 ГК), соблюдая важное правило: другие собственники имеют преимущественное право покупки!
— Процедура тут несложная. Во-первых, человек, который собирается продать долю, письменно должен уведомить других совладельцев о цене и условиях. И совладельцы могут купить его долю в течение месяца. Если они отказались или не ответили — долю можно продать третьему лицу, — объяснила Жазира Саттарова.
При дарении, в отличие от продажи, согласие других совладельцев не требуется и преимущественное право покупки не действует.
При наследовании, ели собственник умер, то его доля может распределяться между наследниками. Доли могут стать дробными (например, 1/6, 1/12), что, конечно, усложняет распоряжение и пользование квартирой.
— Выделить долю в натуре можно, но на практике это бывает редко. Суды удовлетворяют требования о выделе доли в натуре, только если есть возможность реально выделить изолированную часть или помещение с отдельным доступом и инженерными коммуникациями, а в квартирах это почти невозможно, — говорит адвокат Жазира Саттарова.
Спорные ситуации
На практике более часто суды рассматривают споры о:
- нарушении права преимущественной покупки;
- определении порядка пользования;
- взыскании расходов;
- признании сделок недействительными;
- компенсации за долю.
В редких случаях суд может обязать выкупить долю. Например, если она незначительна, если выделить её физически невозможно, или если собственник препятствует проживанию других.
Споры между совладельцами обычно возникают, если собственники не могут договориться о том:
- кто какую комнату занимает;
- может ли один из собственников постоянно проживать;
- допускается ли проживание третьих лиц.
Решение в таких ситуациях: заключение соглашения, а при конфликте — обращение в суд для определения порядка пользования.
Продажа доли без уведомления
Часто продавец скрывает сделку от других собственников, а при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Неучастие в расходах
Совладелец обязан платить за коммунальные услуги по недвижимости, даже если он там не живёт. Это бремя содержания имущества, которое входит в обязанности всех и каждого собственника доли. Если один из владельцев от выплат уклоняется — то другой собственник вправе взыскать расходы через суд, также в случае необходимости проведения ремонта.
Сдача квартиры в аренду без согласия
Если доля не выделена в натуре, сдача допускается только с согласия всех собственников, иначе договор найма жилья можно признать недействительным.
Регистрация жильцов
Регистрация сторонних лиц производится только с согласия всех владельцев. Исключение: несовершеннолетние дети родителя-собственника: их регистрируют без согласия других владельцев остальных долей.
— Чтобы избежать судебных споров, надо всегда заключать письменные соглашения согласно закону. Нужно сохранять доказательства уведомлений совладельцев, а также фиксировать отказ или молчание в течение месяца. Заключайте соглашения о порядке пользования, фиксируйте договорённости о расходах и обращайтесь к юристу или нотариусу при сложных сделках, — перечисляет советы адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
Долевая собственность на квартиру требует грамотного документального оформления и взаимных договорённостей между совладельцами. Большинство споров можно избежать, если заранее установить правила пользования, фиксировать договорённости письменно и соблюдать закон при распоряжении долей. Правильная регистрация долей и соблюдение правовых процедур поможет избежать конфликтов, а в случае споров стороны могут обратиться в суд, который установит порядок пользования и защитит нарушенные права.
Информационная служба kn.kz
