Как продать квартиру под ипотеку?

Продавать квартиру с помощью ипотеки долго и хлопотно — это один из самых устоявшихся мифов о кредите. Специалистам банков приходится убеждать потенциальных продавцов: у них не возникнет проблем ни с получением денег, ни с оформлением документов.

Если вы ищете статью о том, как продать квартиру, которая находится в ипотеке, то вам сюда.

«Люди, проконсультируйте, какие подвохи, проблемы могут быть, если покупатель хочет мою квартиру купить через ипотеку? Смущает то, что договор купли-продажи я подпишу, право собственности уйдёт, а денег-то ещё не будет... Покупатель что-то говорил про задаток (но очень небольшой по сравнению со стоимостью всей квартиры)», — пишет на сайте yk.kz некто Шахим.

«Вот-вот. Мне было бы страшновато так продавать несколько лет назад. Люди столкнулись с такой проблемой, что договор подписали, квартира уже не их, а банк деньги в установленные сроки не перечислял!» — отвечает Шахиму участница форума Medvedeva.

Получить отзывы тех, кто прошел через ипотеку, конечно, полезно. Но первое, что стоит сделать продавцам, — проконсультироваться с профессионалами: сотрудниками банка или риэлторами. И те, и другие говорят, что ипотека — надежный инструмент для продажи.

Продажа квартиры через ипотеку — это один из самых доступных вариантов реализации недвижимости

Для риэлторов удобней сделка с наличностьюДиректор карагандинского агентства недвижимости «Комфорт» Анастасия Санникова признается, что для риэлторов удобней сделка с наличностью. Но, как показывает практика, примерно две квартиры из трех сегодня приобретаются с помощью ипотеки. Особенно нуждаются в жилье молодые семьи. Вместо того чтобы арендовать квартиру и платить в чужой карман, граждане предпочитают вкладываться в собственное жилье. Поэтому и берут кредит в банке на 15-20 лет.

Многие из тех, кто собирается продать квартиру, мало что знают об ипотеке. Поэтому реагируют негативно на предложения риэлторов заключить подобную сделку.

— Часто нам клиенты говорят: «Хочу продать за наличные. Давай попытаемся», — рассказывает директор Анастасия Санникова. — Проходит месяц, появляются покупатели, готовые приобрести за наличные, уверенные, что смогут значительно снизить цену. Допустим, владелец планирует получить 40 тысяч долларов, а его ходят и уговаривают продать за 32 тысячи. По прошествии нескольких месяцев наш клиент начинает понимать, что реализовать имущество за наличность не так-то просто. За это время можно было уже три раза найти покупателя с банковским займом. Владелец в таких случаях говорит: «Ладно уже, давай. Только объясни мне еще раз, как это продать по ипотеке?».

Так же дела обстоят и в других городах Казахстана. Один из экс-руководителей алматинского агентства недвижимости «Абсолют» Роман Костенко подтверждает: продавцы не любят, когда на осмотр квартиры приводят ипотечника. Владельцы жилья уверены, что лишь впустую потратят время.

— В 2008-2010 годах это было действительно так, — говорит Р. Костенко, — получить кредит в банке было практически невозможно. Сейчас ситуация изменилась: банки достаточно активно ведут кредитование, и на сегодняшний день около 20-25% сделок проходят с привлечением банковских займов. Так что к ипотечному клиенту стоит относиться серьезно.

Начальник отдела кредитования филиала «Альянс Банка» Гульнара Бакирова говорит, что сейчас практически во всех банках можно оформить ипотеку.

— Кредитование на приобретение недвижимости пользуется спросом. Так что, если бы не ипотека, я бы сама себе не смогла купить квартиру.

Получается, что продажа своих квадратных метров через банковский кредит — это один из самых доступных вариантов.

Более свежая статья на эту тему находится тут.

Скорость и безопасность

Эти две составляющие больше всего беспокоят владельцев недвижимости, когда они решаются «проехаться» по всем этапам сделки. Специалисты рынка заверяют, что безопасность с ипотекой самая высокая. Скорость не такая быстрая, как хотелось бы большинству продавцов, но все-таки намного выше, чем ожидание покупателя с наличным расчетом (колеблется в пределах от 5 дней до одного месяца).

Шаг 1. Консультации

Его еще можно назвать этапом сбора информации. Если вы самостоятельно ищете покупателя, то выглядит это следующим образом:

— Показываете свою квартиру покупателю, и к вашей радости он сообщает, что она ему нравится, и он готов ее приобрести, — описывает процесс Роман Костенко. — В этот момент, как правило, ваш покупатель и сообщает, что всей суммы у него нет, и он намерен недостающие деньги оформить через ипотечный кредит. Сразу же будет уместно поинтересоваться у покупателя: был ли он хоть в каком-нибудь банке, делал ли предварительный расчет у кредитного менеджера, и как его оценили в качестве заемщика. Если покупатель в банке не был, предложите ему для начала сходить на встречу с менеджером по ипотеке. Именно банк для начала должен одобрить его, как потенциального заёмщика. Если же ваш покупатель заявляет, что в банке уже был и получил от менеджеров подтверждение своей кредитоспособности, то имеет смысл вступать с ним в переговоры по условиям сделки.

При самостоятельном способе продажи недвижимости владелец должен быть готов к общению с «мечтателями» — людьми, которые планируют купить жилье, и уверены, что легко это сделают. На поверку оказывается: они ничего не знают об ипотеке и не имеют соответствующих доходов.

— Некоторые даже не в курсе, что такое первоначальный взнос, — комментирует специалист по недвижимости Анастасия Санникова. — Выясняется, что человек ни в один банк не ходил и зарплата у него 30 тысяч тенге. К ипотеке его и близко не подпустят. От общего количества клиентов таких к нам на фирму звонит процентов тридцать. Мы их консультируем, но в нашу клиентскую базу не вносим.

Риэлторы стараются приводить к владельцам уже «проверенных» покупателей. Так что этап поиска подходящего клиента можно сократить, если подключить к процессу грамотного специалиста. Они обычно знают о сроках оформления займов в разных банках, знакомы с требованиями к кредитозаемщикам и с этапами заключения сделки.

Роман Костенко предупреждает: если покупатель просит документы на квартиру для предъявления их в банке, никаких оригиналов отдавать не нужно. Для проведения всех предварительных мероприятий банкам и оценщикам достаточно копии техпаспорта.

Когда стороны договорились о сделке и ударили по рукам, самое время поднять вопрос о задатке (если вы работаете с риэлторами, они будут на этом настаивать).

— Вы должны объяснить покупателю, что только после получения от него задатка все договорённости по цене, срокам и другим условиям сделки будут иметь юридическое подтверждение, — объясняет алматинский специалист по работе с недвижимостью Роман Костенко. — В противном случае вы вправе искать других покупателей на свою квартиру, не дожидаясь получения покупателем кредита в банке. Если вы получили задаток от покупателя, вы обязаны прекратить поиск новых клиентов на весь срок действия соглашения о задатке (как правило, 2-3 недели, этого срока достаточно для оформления кредита). После получения покупателем положительного решения кредитного комитета назначается время и место проведения нотариальной сделки.

Договор задатка может составляться в произвольной форме, желательно в присутствии двух свидетелей. Если вы работаете с риэлтором, договор оформляется на фирменном бланке агентства. Залог может быть незначительным, карагандинский риэлтор Анастасия Санникова говорит, что суммы начинаются от 200 долларов. «Задаток закрепляет намерения обеих сторон, — говорит директор АН «Комфорт». — Если покупатели ничего не оставляют, значит они ничего не хотят от этой квартиры».

Кстати, в банках выдают кредит под конкретную жилую недвижимость. Так что продавец на этом этапе защищен: покупатель не сможет оформить ипотеку и приобрести жилье по другому адресу.

Шаг 2. Проверка документов

Этот этап можно совместить с консультацией в банке. Хозяину жилья нужно принести с собой документы на квартиру, удостоверение личности, а также кадастровую справку с ЦОНа. Последний документ подтверждает факт вашего владения и показывает, что на квартиру нет обременений, приостановлений и арестов. Такую справку выдают бесплатно любому желающему при предъявлении удостоверения личности.

Квартира не подойдет для ипотеки, если будет иметься хотя бы незначительная задолженность по коммунальным платежам— Квартиру не возьмут в качестве залога, если на нее наложены обременения или аресты, — говорит начальник отдела кредитования «Альянс Банка» Гульнара Бакирова. — Квартира не подойдет для ипотеки, если будет иметься хотя бы незначительная задолженность по коммунальным платежам. Многие сегодня делают перепланировку жилья и не регистрируют изменения. Площадь квартиры должна совпадать в трех документах: в справке о зарегистрированных правах (та, что из ЦОНа), в техпаспорте и договоре (это может быть договор дарения, купли-продажи, обмена).

По словам специалиста, некоторые банки (те, кто специализируется на ипотеке) идут на уступки клиентам. Например, если перепланировка не узаконена, они готовы подождать, пока вы приведете документы в порядок.

Банки также не берут квартиры, которые расположены в домах старше 50 лет. Но это общие требования. В каждом случае решение принимается индивидуально. Например, если квартира находится в престижном районе, финансисты могут принять в залог даже 60-летнюю недвижимость.

Экс-директор алматинской фирмы «Абсолют» говорит, что банки очень неохотно идут на кредитование объектов, где правоустанавливающими документами являются решения судов и органов опеки.

Шаг 3. Оценка

Как правило, рыночной оценкой квартиры занимается покупатель. Так что продавцу делать ничего не нужно. Разве только находиться дома в момент, когда приедет оценщик. Для этого приглашают частную фирму. По словам представителя «Альянс Банка» Гульнары Бакировой, их сотрудники выезжают на место, только если есть сомнения в правильности предоставленного отчета.

— У нас есть сетка, по которой мы смотрим: соответствует ли квадратный метр банковским критериям. Если стоимость завышена или занижена, наши оценщики сразу выезжают по адресу и дают свое заключение. Мы редко сталкиваемся с тем, что цена указана неверно.

Клиенты (как продавцы, так и покупатели) выбирают оценщика самостоятельно: того, кому больше доверяют. Компетентную оценочную компанию могут порекомендовать знакомые, уже имеющие подобный опыт, или риэлторы. Как объясняет директор филиала компании «Global Capital» Эльмира Смаилова, при определении стоимости жилья чаще всего применяется сравнительный подход. Стоимость конкретной квартиры определяется через анализ рыночных цен аналогичных объектов недвижимости и фактически совершенных сделок купли-продажи по данному типу жилья.

— На стоимость квартиры влияет ее месторасположение, этажность, техническое состояние, условия продажи, срок эксплуатации, тип конструкции, дополнительные улучшения. Владельцы ориентируются на текущую стоимость квартир, а она, как правило, завышена. Поэтому мы производим корректировку на торг от 10 до 20 процентов.

Отчет по квартире составляется за сутки. По оценке дома — чуть дольше, в течение двух дней.

— Загруженность оценочных компаний зависит от того, как банки выдают кредиты, — говорит Эльмира Смаилова. — Хотя кредитование в банках производится весь год, самые активные продажи кредитов происходят в осенние месяцы. Пик приходится на предновогодний период. Всем обязательно нужно успеть получить кредит 31 декабря, — смеется директор.

Эльмира Смаилова подчеркивает, что договориться с сотрудниками компании и завысить рыночную стоимость жилья не получится. Важный момент: компании и банки оценивают квартиры по-разному.

— Дополнительные улучшения увеличивают стоимость квадратного метра, — объясняет специалист по оценке. — Например, кондиционер, джакузи, наличие евроремонта.

Для банков значение имеет сама «коробка» без всяких усовершенствований. Так что, если вы предполагаете, что квартира может быть продана в ипотеку, лучше не тратиться на глобальный ремонт.

— Для нас имеет значение район, состояние дома, этажность, площадь, — говорит банкир Гульнара Бакирова. — У нас даже был случай, когда в квартире пуленепробиваемая дверь стояла. Для нас это не имеет значения. Конечно, в банке дадут какой-то процент за ремонт, но будет учтено не все. Как правило, продавцы с нами соглашаются, потому что цена «срезается» немного.

Для решения такого конфликта интересов есть и другой выход: принять оценку банка, но договориться с покупателем, чтобы он доплатил до указанной вами цены.

— Недавно в одном из банков оценили квартиру в 65 тысяч долларов, — вспоминает директор «Комфорта» Анастасия Санникова. — Очень хорошая, с ремонтом и обстановкой. Хозяин хотел ее продать за 75 тысяч. Договориться даже с частным оценщиком, чтобы он поставил такую цену, просто нереально. Ей и так определили максимальную стоимость. Но нашелся-таки покупатель, который оформил ипотеку под 65 тысяч и еще обязался в течение года отдать бывшему владельцу 10 тысяч долларов в рассрочку. Настолько понравилась ему квартира.

Анастасия Санникова говорит, что покупатели, как правило, хотят слишком много за свои квадратные метры. Это не банки занижают, а продавцы завышают стоимость жилья. Оценщики и финансисты видят более объективную картину.

Алматинец Роман Костенко считает, что процесс оценки продавца вообще волновать не должен. И даже если специалисты занизили стоимость квартиры, покупатель вправе обратиться к другим оценщикам, либо  требовать с продавца учесть разницу.

Шаг 4. Рассмотрение заявки

Для рассмотрения заявки по ипотечному кредитованию банки запрашивают копии удостоверяющих документов продавца и покупателя, документы по недвижимости (техпаспорт, договор купли-продажи, мены или дарения и проч.), отчет об оценке, а также кадастровую справку об обременениях на квартиру, которую выдает ЦОН. Ее также можно получить при помощи интернета с сайта электронного правительства www.e.gov.kz, правда, для этого надо обзавестись электронно-цифровой подписью.

Рассмотрение заявки может длиться от трех рабочих дней до двух недель. Срок зависит от загруженности сотрудника банка и от уровня рассмотрения кредитной заявки. Например, некоторые банки принимают решения о предоставлении кредита на филиальном уровне, либо вопрос выносится в головной офис банка, находящийся в Алматы. Рекордный срок по оформлению ипотеки, по данным агентства «Комфорт», от приема документов до выдачи денег в одном из банков занял всего 5 дней.

Шаг 5. Первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это сумма, которую заемщик оплачивает из собственного кармана, то есть банки не кредитуют на 100% от стоимости недвижимости. «Хотя всегда бывают исключения, — уточняет Анастасия Санникова. Сумма первоначального взноса в банках колеблется от 10 до 20 процентов. В «Альянс Банке», например, практикуется наличие первоначального взноса 15% на счету клиента в период рассмотрения заявки. Таким образом банк оценивает платежеспособность клиента и подстраховывается.

Шаг 6. Завершение сделки

Когда имеется положительное решение о кредитовании, между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос. Основной договор купли-продажи составляется при получении займа в банке. В некоторых банках практикуется оформление одного, основного, договора купли-продажи. То есть покупатель отдает первоначальный взнос за квартиру в присутствии нотариуса, здесь же оформляется договор купли-продажи, затем обе стороны (покупатель и продавец) едут в банк. Покупатель подписывает договор банковского займа и полностью рассчитывается с продавцом в банке. При этом подтверждающим документом об окончании сделки является расписка о получении всей суммы продавцом. Для экономии времени и безопасности обеих сторон рекомендуется составить расписку у нотариуса вместе с договором купли-продажи. «Но продавец ни под каким предлогом не должен отдавать расписку о полном расчете до тех пор, пока не получит все деньги», — предупреждает риэлтор Анастасия Санникова.

После чего все документы, удостоверенные нотариально, регистрируются в уполномоченных государственных органах. Оформлением занимаются либо представители банка, либо сам покупатель. Это займет 5 дней, если не заплатить за ускоренное оформление. В период переоформления недвижимости на нового хозяина сразу накладывается обременение банка. Для того чтобы проверить переоформлена ли квартира на покупателя и стоит ли обременение, нужно прийти в ЦОН с удостоверением личности и заказать кадастровую справку, в которой будет отражена информация о собственнике недвижимости и об арестах, приостановлениях и обременениях. Еще раз напомним, что такая справка выдается сразу и бесплатно.

К минусам ипотеки один из экс-руководителей агентства по недвижимости «Абсолют» Роман Костенко относит то, что банки часто не выдерживают заявленных сроков.

— Например, говорят, что оформляют кредит за 2-3 дня, а в реальности процесс затягивается на 2-3 недели. Это нужно учитывать при составлении соглашения о задатке. Также в некоторых банках производят выдачу денег только после договора купли-продажи в органах юстиции и регистрации договора залога, а не в день проведения нотариальной сделки. Эта ситуация очень «напрягает» продавца: квартиру продал, а расчет получил только через неделю.

Еще раз подчеркнем, что свое обременение на квартиру банк сможет наложить только после предоставления в органах юстиции расписки о полном расчете с владельцем (что является страховкой для продавца).

Даже с учетом указанных недостатков Роман Костенко считает, что никаких страхов у продавцов недвижимости по поводу ипотеки быть не должно. «Это техническая процедура, — говорит специалист, — которая может повлиять только на сроки сделки. На мой взгляд, если продаешь квартиру, то должно быть все равно, откуда у покупателя появились средства. Ведь основная задача владельца — продать жилье по приемлемой для себя цене!

По словам директора агентства недвижимости Анастасии Санниковой, ни она, ни ее сотрудники ни разу не сталкивались со схемами мошенничества по ипотеке. «Она безопасна, — уверена специалист. — Есть гарантии чистоты сделки, потому что в этом заинтересованы сами банки».

— Я даже не могу понять, почему владельцы боятся ипотеки, — удивляется начальник отдела кредитования Г. Бакирова. — Служба безопасности проверяет личность заемщика и недвижимость. Наши продавцы потом очень положительно реагируют: «Мы опасались, а оказывается все правомерно».

Как избежать ошибок при продаже квартиры с помощью ипотеки?

  • Не передавать покупателям оригиналов документов для проведения банковской оценки.
  • Не давать посторонним людям доверенностей на проведение сделок со своей недвижимостью.
  • Не соглашаться на предложения сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
  • Доверить продажу квартиры риэлторской компании, которая будет гарантировать юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.

Обратная связь

Газета «Недвижимость» совместно со специалистами контакт-центра «Асар» провела опрос среди карагандинцев с целью выяснить, как они оценивают уровень ипотечного кредитования.

Найти тех, кто сможет дать личную оценку качеству ипотеки не так простоОказалось, что найти тех, кто сможет дать личную оценку качеству ипотеки не так просто: из 5 тысяч респондентов только 216 ответили, что пользовались такой услугой банка, 57 человек сказали, что ипотеку брали их знакомые. Половина граждан (из тех, кто лично знаком с ипотекой) указали на ее недоступность. При этом на вопрос: «Какие сложности возникали при оформлении кредитов?», большая часть интервьюеров ответила, что никаких. Такая, вроде бы, непоследовательность объясняется просто: проблем не возникало у тех, кто может позволить себе взять ипотеку. Граждане считают, что условия займов для многих остаются трудновыполнимыми. В качестве примера можно привести один из расчетов: для покупки двухкомнатной квартиры за 40 тысяч долларов в ипотеку сроком на 20 лет нужно иметь зарплату в 70 тысяч тенге. Это минимальный доход при условии, что у вас нет семьи и других кредитов.

Газета «Недвижимость» вместе с контакт-центром «Асар» также поинтересовалась среди тех, кто оформлял ипотеку: какие факторы повлияли на выбор банка. Большинство, 70 человек, дали ожидаемый ответ: «Условия кредитования». К этой же категории можно отнести высказывания о низкой процентной ставке (она привлекла 22 человека). На втором месте факторов влияния оказалась реклама (51 опрошенный). Наверное, сюда же можно причислить ответ: «Выбрали банк, потому что ему доверяют» (7 человек). Как известно, именно реклама и позиционирование в СМИ формируют положительный или негативный образ организации. К рекламе можно отнести и ответ: «Посоветовали» (10 опрошенных). Это так называемое «сарафанное радио», когда бывшие клиенты рекламируют понравившееся заведение своим знакомым. 17 человек ответили, что обратились в определенный банк из-за прошлого опыта кредитования, 14 интервьюеров взяли ипотеку, потому что работают в этом банке сами или их знакомые. Социальные программы привлекли 16 человек, государственные программы — 6 опрошенных. И только 6 человек сказали, что банк выбрали после тщательного анализа рынка.

В ответах по опросу «Асара» фигурирует 15 банков и одна микрокредитная организация. Специалисты спросили и о том, насколько грамотно финансовые структуры обслуживают клиентов. Большинство из тех, кто оформлял ипотеку, поставили оценку «4» и «5». В аутсайдерах опроса оказался только один банк (когда 3 клиента из 3 остались недовольны). Хотя в целом процент «троек», «двоек» и «единиц» достаточно высок (37% от общего числа ответов).

Это исследование — еще один сигнал для потенциальных продавцов жилой недвижимости. Несмотря на то, что количество ипотечников растет, сегодня не так много тех, кто в состоянии купить квартиру даже с помощью кредита. Так что подумайте, прежде чем отказываться от такого варианта продажи жилья.

Информационная служба kn.kz

 


2 комментария:

Обновить
Катерина (14.07.2015 22:13)

Добрый день!Я планирую купить маленький дом аварийнный под залог своей квартиры.работаю в госпредприятии.могу я оформить сделку под ипотеку.если у меня был просроченный кредит???зарплата регулярная.как мне оценить дом?

Наталья (08.02.2013 15:11)

Добрый день.
Я планирую продать свою ипотечную квартиру, она находится в залоге у банка. Покупатель тоже берет ипотеку для покупки моей квартиры. Если выразится проще, то получается ипотека на ипотеку. На данный момент прошли первый этап, сейчас подготовили документы по продаваемой квартиры для рассмотрения их в банке. Единственное вопрос стал это подготовить проект купли продажи квартиры. Помогите пожалуйста с этим вопросом


Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.