Продажа квартиры в ипотеке

Часто бывает, что недвижимость в ипотеку становится кабальной зависимостью, которая со временем начинает вас тяготить. Да, вы улучшили свои жилищные условия, но с выплатами по кредиту едва сводите концы с концами. И тогда выход только один — продать жилье и погасить кредит. Конечно, выставить ипотечную квартиру на продажу вас могут заставить и более приятные обстоятельства. К примеру, приобретение более дорогого жилья большей площади. Как продать залоговую недвижимость правильно и не упустить свою выгоду?

Но кто является собственником жилплощади: вы или банк?

— Собственником квартиры является клиент, который приобрел недвижимость в ипотеку, — говорит Ботагоз Кабатбаева, начальник управления розничных продаж карагандинского филиала АО «Альянс Банк». — Он может, к примеру, прописать на квадратных метрах своих родственников, но продать жилье собственник может только с разрешения банка и через банк, так как все правоустанавливающие документы на квартиру находятся у кредитора. Пока не будут исполнены все обязательства по кредиту, на квартире будет стоять обременение финансовой организации.

Пока не будут исполнены все обязательства по кредиту, на квартире будет стоять обременение банка.

— После подписания ипотечного договора недвижимость становится предметом обеспечения выданного займа, иными словами — жилье становится гарантией банка на случай неисполнения обязательств заемщика по погашению кредита, — разъясняет юрист Евгений Роженцев. — В соответствии с Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества» собственник после передачи имущества в залог вправе лишь владеть и пользоваться им, а для распоряжения продажи, дарения, передачи в аренду нужно будет предварительно получить согласие банка. Тем не менее, осуществить сделку купли-продажи квартиры, приобретенной под ипотеку, с точки зрения законодательства все-таки возможно. 

Какое наказание ждёт банковских должников >>>

Продажа квартиры в ипотеке: способы

Погашение остатка долга покупателем

Лучшим решением при продаже квартиры с невыплаченным кредитом будет погашение потенциальным покупателем банку оставшейся суммы. К примеру, вы оценили свои квадратные метры в 80 тысяч долларов, при этом банку остались должны 30 тысяч долларов. В создавшейся ситуации наиболее приемлемым для всех заинтересованных сторон вариантом будет выплата покупателем продавцу 50 тысяч долларов и внесение оставшихся 30 тысяч долларов на счет банка-кредитора. На процедуру досрочного погашения ипотеки нужно получить разрешение банка.

— Как правило, банк заинтересован в получении от заемщика вознаграждения в виде процентов по кредиту, — говорит юрист Евгений Роженцев, — ведь чем дольше будет срок ипотеки, тем больше дохода от выплаченных вами процентов получит банк. Таким образом, досрочное принятие погашения ипотеки кредитору не всегда представляется выгодным.

Переуступка прав

Возможен и другой ход развития событий. Покупатель не всегда сам обладает достаточными средствами для покупки недвижимости, и так же планирует приобрести квартиру по ипотечной программе. Развитие ситуации будет зависеть от условий банка, в котором покупатель намерен оформить ипотеку.

— Чаще всего банк идет навстречу клиентам, — говорит начальник управления розничных продаж Ботагоз Кабатбаева. — Нам нет никакой разницы, кто будет погашать кредит. Только не каждый потенциальный покупатель может подойти под предъявляемые банком условия. Мы также будем проверять пенсионные отчисления и уровень дохода нового клиента.

— Иногда банк может предложить особые условия клиенту, который перекупает ипотечную квартиру. Если у покупателя есть начальная сумма, а бывший собственник уже погасил часть задолженности по ипотеке, то мы можем, к примеру, выдать кредит новому клиенту без подтверждения дохода, ‑ поясняет Ботагоз Кабатбаева.

Если же покупатель решит воспользоваться услугами другого финансового учреждения, то между банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование. 

Как справиться с ипотечными долгами? >>>

Досрочное погашение

Можно продать квартиру и другим способом. От вас потребуется всего лишь погасить кредит собственными силами. Благо, сегодня вывод недвижимости из залогового состояния при условии возврата банку суммы ипотеки — достаточно распространенная практика. После выполнения кредитных обязательств можно без всяких ограничений заниматься продажей жилплощади. Подобные варианты продажи ипотечной жилплощади представляют особую ценность для продавцов таких квартир. Прежде всего, кредитная история этих клиентов банка останется чистой, и можно в любой момент обратиться за очередной ссудой. При этом разница между заявленной стоимостью квартиры и погашенным кредитом останется на руках у продавца, что позволит восполнить расходы по выплате процентов банку. 

О рефинансировании кредита >>>

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую?

Разновидностью манипуляций с недвижимостью, находящейся под ипотечным кредитованием, является и простое улучшение жилищных условий.

— Если собственник ипотечной квартиры хочет улучшить свои жилищные условия, то банк перекидывает долг по кредиту на покупателя нынешней квартиры, а потом оформляет новый ипотечный договор с собственником на приобретение другой жилплощади, — разъясняет Ботагоз Кабатбаева, начальник управления розничных продаж карагандинского филиала АО «Альянс Банк». — Нам все равно, что первая ипотека полностью не оплачена, и квартира выставлена на продажу. Если финансовые возможности клиента позволяют ему приобрести большее количество квадратных метров, то банк всегда пойдет навстречу. Главное, чтобы были учтены условия выплат. Не стоит забывать, что чем выше стоимость квартиры, тем большую сумму необходимо ежемесячно за нее вносить. 

Информационная служба kn.kz

 


0 комментариев:

Обновить

Подписка на статьи
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.