Поставить на КОН (Калиниград, Омск, Новосибирск)

Первый пик переезда в РФ пришелся на тяжелые 90-е годы. В нулевые переселенческие настроения в Казахстане пошли на спад. О новой волне миграции заговорили в прошлом году. Частично специалисты связывали это с завершением программы содействия переселению соотечественников, принятой правительством РФ. То есть наши граждане спешили успеть стать участниками программы до того, как она прекратит свое действие (в 2013 году).

Интересно, что данные двух стран о миграции не совпадают. По информации, указанной Агентством РК по статистике, получается, что за январь-июль 2012 года в Россию уехало 11 186 казахстанцев. Данные Росстата, которые выдают ряд сайтов, свидетельствуют о том, что за этот же период в Россию прибыло 19 400 наших граждан.

Из всех переселенцев стран СНГ казахстанцы занимают первое место — 31% (это только участники официальной программы правительства РФ). Отчасти это объясняется тем, что в Казахстане и на сегодняшний день проживает много славян.

Калининград, Омск и Новосибирск — три города, которые собирают больше всех приезжих. Специалисты только расходятся во мнении, какой из перечисленных городов на первом месте в этом рейтинге.

Российская компания «Веб-Артель», которая специализируется на продвижении и оптимизации интернет-сайтов, проанализировала статистику поисковых систем Google и Yandex. Оказалось, что чаще всего казахстанцы ищут недвижимость в Омске — 2328 запросов за один месяц (см. таблицу).

Омск – город бизнеса и мигрантов

Один из тринадцати российских городов-миллионников. По версии журнала «Forbes», Омск вошел в тридцатку лучших мест для бизнеса. У него высокие показатели по развитию инфраструктуры, деловому климату и устойчивости к кризису. Что касается мигрантов, то их численность в Омской области приближена к 10% от общего населения. Такое предположение высказал Александр Каюкин, директор крупной омской компании «Миэль», занимающейся недвижимостью.

— Чаще всего казахстанцы приобретают недвижимость для детей (будущих или настоящих студентов), для проживания семьи в случае переезда, а также на перспективу, — говорит он. — То есть после покупки такое жилье, как правило, сдается в аренду. Сделок, целью которых является последующая перепродажа и получение выгоды за счет разницы в стоимости, практически нет. Наибольшим спросом пользуется недвижимость «среднего класса»: 1-, 2-комнатные квартиры в ценовой категории от 1,5 до 2 миллионов рублей, не «хрущевки». Выходцы из Казахстана, как правило, стараются приобретать качественное жилье в этих пределах. Но каких-то особенных требований выдвигать в данном случае не получается: люди приезжают с ограниченной суммой. Часто берут то, что могут себе позволить на данный момент, рассчитывая улучшить жилищные условия в будущем. Тенденция последнего времени — приобретается все больше частных домов.

Стоимость одного квадратного метра в новостройке — 33 900 рублей, на вторичном рынке — 42 500 рублей.

Если говорить о покупке на стадии строительства, то разница в стоимости недвижимости на начальном и конечном этапах может достигать 20%. В последнее время все меньше объектов продается на начальном этапе возведения дома.

Условия приобретения недвижимости для иностранцев аналогичны тем, которые действуют для россиян, за исключением некоторых нюансов с налогами.

Недвижимость для инвестирования с целью получения дохода в нашем городе, безусловно, есть — нужно искать. Считаю, что интерес казахстанцев к Омскому региону обусловлен многими факторами: территориальной близостью, практически одинаковыми климатическими условиями, схожестью менталитета жителей Казахстана и Омской области. К примеру, в средней полосе России ситуация в этом смысле другая, в результате чего возникает множество бытовых сложностей. Мы рекомендуем приезжать именно в Омск, поскольку здесь большое число выходцев из Казахстана.

И те, кто приезжает в наш город, планируя приобрести жилье, как правило, всегда обращаются к риэлторам. По крайней мере, совершая первую покупку на рынке недвижимости. Те, кто ищет недвижимость, в первую очередь начинают с Интернета, затем обращаются к риэлторам. А родственники в Омске, к помощи которых прибегают, тоже, в конечном счете, приводят их к риэлторам.

Столица Сибири

Второе место по числу запросов в Интернете занимает Новосибирск. Считается географическим и научным центром России. Среди наших соотечественников знаменит во многом благодаря Академгородку. Новосибирск — третий по величине город после Москвы и Санкт-Петербурга с почти полуторамиллионным населением. Его также называют столицей Сибири. Отличается огромным количеством строительных компаний и агентств по недвижимости (по некоторым данным, их в городе насчитывается больше 640).

Любовь Брызгина, руководитель офиса «Сибакадемстрой Недвижимость»:

— Интерес к Новосибирску связан, в первую очередь, с территориальной близостью к Казахстану. Из крупных городов рядом есть еще Барнаул, но Новосибирск значительно крупнее, в нем больше перспектив для учебы и работы.

Специфика новосибирского рынка недвижимости — в большом разнообразии типов жилья на любой достаток — от элитных квартир, таун-хаусов и коттеджей с авторским ремонтом, до типовых квартир, малосемеек и жилья в частном секторе. Большое количество новостроек — от очень просторных квартир с интересными планировками в домах класса «де-люкс» до бюджетных квартир-студий. Причем жилье одного типа может заметно отличаться в цене в зависимости от удаленности от центра города.

В основном жители Казахстана покупают квартиры для переезда с семьей, для детей-студентов. Причем, начав с покупки жилья для детей, родители зачастую планируют в перспективе и собственный переезд.

По цене покупок: очень большой разброс, но большинство клиентов не могут рассчитывать на дорогое жилье. Хотя у нас есть пример, когда житель Казахстана купил очень даже недешевую квартиру в Академгородке (80 кв. метров) за 4 миллиона рублей, но это не показательная ситуация.

Приобретать новостройку на стадии строительства выгодно, поскольку ближе к сдаче цены вырастут процентов на 15-20. А безопасность покупки можно обеспечить, выбрав надежного помощника среди агентств недвижимости. В моей практике клиенты из Казахстана выбирали всегда не риэлтора, а агентство. Выбирали по Интернету, а уже после — общались по телефону.

Ирина Бушуева, руководитель Дзержинского офиса «Сибакадемстрой Недвижимость»:

— Переезжают, как правило, русские — все-таки более комфортно жить в своей национальной среде. Новосибирск — крупный город, многие едут сюда в поисках работы. Не только из стран СНГ, но и из российских северных регионов.

Агентства люди выбирают по Интернету. Нам обычно приходят заявки с сайта, затем мы переписываемся с клиентами — обсуждаем основные параметры работы, а затем уже следуют телефонные переговоры.

На основе уже прошедших сделок могу посоветовать покупателям жилья по ипотеке получать кредитное решение уже в Новосибирске, поскольку процесс согласования между нашей юстицией и казахстанскими банками очень сложный.

Генеральный директор Кировского агентства недвижимости «Афина Паллада» Юлия Попова:

— По личному опыту могу сказать, жители стран СНГ и особенно казахстанцы покупают недвижимость в Новосибирске в большей степени для проживания студентов, которые в очень большом количестве приезжают поступать в вузы нашего города. Как правило, покупают однокомнатные квартиры с хорошей транспортной развязкой, студии в новых домах, редко комнаты. Если целью не является поселить ребенка, в этом случае покупают одно-, двухкомнатные квартиры по линии метро, ликвидные и не очень старые («хрущевки» не рассматривают). Такие квартиры сдают в аренду, затем, после повышения цен на недвижимость, продают. Интересными объектами для инвестирования являются новостройки с реальным сроком сдачи объекта, недалеко от метро. Приезжие покупатели, как правило, обращаются в крупные агентства недвижимости в том случае, если нет знакомых риэлторов. Если все же знакомые имеются — передают их телефон из рук в руки.

Особая зона

«Недвижимость в Калининграде» — этот запрос на третьем месте среди поисков казахстанцами жилья в Интернете (см. таблицу). Калининградская область — самый западный регион Российской Федерации и, пожалуй, один из самых необычных. Решением российского правительства в области с 2007 года создана особая экономическая зона (ОЭЗ) туристско-рекреационного типа. Цель этого проекта — увеличить привлекательность региона для бизнес-вложений и увеличить туристический поток. Здесь же размещается зона игорного бизнеса. ОЭЗ располагается на территории национального парка «Кушерская коса». Сам парк включен в Список Всемирного культурного и природного наследия ЮНЕСКО.

Главными плюсами Калининграда можно назвать морской климат и пляжи, активное содействие со стороны властей инвесторам и общие границы со странами Евросоюза.

В этом году «весомость» городу прибавило и то, что он вошел в число 11 российских городов, где будет проходить чемпионат мира по футболу 2018 года, что должно сильно изменить жизнь калининградцев. Будут построен новый стадион, реконструированы два имеющихся, возведены спортивные базы, очищены и приведены к экологическим нормам каналы. Планируется поменять весь транспортный состав Калининграда (автобусы, троллейбусы, трамваи), построить новые развязки, реконструировать фасады домов и в целом весь жилой фонд. В общем, власти обещают, что за 6 лет город изменится кардинально.

Исполнительный директор бюро недвижимости «Пруссия» Ольга Федоренко:

— Калининград находится в центре Европы. Здесь лечебный климат, облик города разительно отличается от российских городов, больше похож на европейский, свободная экономическая зона: хорошие условия для развития бизнеса, налоговые льготы. И, конечно, еще будут большие финансовые вложения в инфраструктуру в связи с проведением чемпионата. Много детей продолжают учебу в Европе, получая хорошее образование. В Калининграде, как и во многих российских городах, действует федеральная программа переселения: финансовая поддержка при переселении, помощь в трудоустройстве.

Если рассматривать покупку квартир, то прежде всего приобретают в собственность недвижимость в новостройках, строящееся и готовое жилье. Далее пользуются спросом квартиры улучшенной планировки 90-х годов. Далее по уровню востребованности — дома, построенные немцами (немецкий фонд). «Хрущевки» пользуются наименьшим спросом.

Направление миграционных потоков из Казахстана в Россию

Между желанием купить квартиру и реальной возможностью казахстанцев существует разница. Приезжие, например, хотят приобрести жилье площадью 80 кв.м в Калининграде. Причем планируют вложиться в ту же сумму, за которую продали недвижимость в Казахстане. Но в Калининграде квартиры дороже.

Чаще всего жилье приобретают для личного пользования, реже для сдачи в аренду. Средняя цена новостроек 45 тыс. рублей за квадрат и выше в зависимости от стадии строительства дома. Для вторичного жилья сложно установить среднюю цену, так как она зависит от желания продавца.

Что касается инвесторов, то они покупают оптом квартиры для перепродажи — стоимость жилья в Калининграде динамично растет. Для этих целей подходит долевое строительство: как жилое, так и коммерческое.

Чаще всего жильё ищут через Интернет. Знакомые и рекомендации на втором месте. В России покупать и владеть недвижимостью могут абсолютно все категории граждан, поэтому проблем с покупкой или продажей недвижимости в Калининграде для граждан Республики Казахстан быть не должно.

Надеяться на лучшее, готовиться к худшему

Программа переселения соотечественников в РФ продолжилась. Один из глобальных проблемных моментов — обеспечение приезжих жильем. Разница между российскими ценами на недвижимость в указанных городах и казахстанскими существенная. Например, средняя стоимость за квадратный метр в Караганде в текущем месяце — 980 долларов, а в том же Новосибирске — примерно 1800 долларов. Один из вариантов — продать квартиру в Казахстане и оформлять ипотеку в России, имея первоначальный взнос. Так, по словам руководителя Союза казаков Степного края Николая Шепелюка, и поступают некоторые уезжающие. Но, по мнению общественника, большинство все-таки стараются собрать всю сумму для покупки.

— Свадьба не должна начинаться с долгов, — говорит Николай Шепелюк. — Человек строит новую жизнь на новом месте, он старается все подготовить заранее, чтобы не было долгов. Те, кто уезжает, понимают, что в России никто не будет о нем заботиться.

И хотя казаки не приветствуют перемену родины, руководитель объединения проводил за границу уже не одну семью. Рассказывает, что недвижимость покупают, исходя из имеющихся возможностей. Многие переезжают и без помощи государственной программы. Например, 3 казахстанские семьи обосновались в Курганской области, где приобрели заброшенные дома в полуразрушенном поселке. Область выбрали не случайно — казачьи семьи решили вернуться на историческую родину и основать станицу. Планируют, что туда должны вернуться еще не меньше 20 семей. Самый дорогой дом в таком поселке стоит не больше трех с половиной тысячи долларов.

Тенденцию, брать что попроще подтверждает и Любовь Брызгина, руководитель офиса «Сибакадемстрой Недвижимость»:

— Приезжают, как правило, с «большим замахом», но в итоге покупают то, на что хватает средств. И, как правило, люди существенно ухудшают жилищные условия. Порой больно смотреть, какая была квартира «там», и на какую могут рассчитывать «тут». Средняя стоимость жилья, которое приобретают граждане Казахстана, — 2-3 миллиона рублей. В основном это квартиры-«хрущевки».

— Возможность покупки недвижимости зависит от региона, — говорит Николай Шепелюк. — В российских областях, которые включены в программу переселения, растут цены на жилье.

Предводитель казаков считает, что на стоимости квартир спекулируют, а иногда ситуация доходит до откровенного мошенничества. В его практике был случай, когда под предлогом выделения земли по программе переселения нечистые на руку россияне попытались провернуть махинацию.

Как влияют приезжие на стоимость недвижимости в России — таких данных в аналитике не встретишь. Но специалисты трех городов указали на повышение стоимости квадратных метров.

— На мой взгляд, рост цен в Новосибирске будет продолжаться, — комментирует Любовь Брызгина. — Чем раньше вы покупаете квартиру, тем дешевле она вам обходится.

По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», цены начали понемногу подниматься в прошлом году. Сегодня темпы роста становятся все более активными.

А в Омске, например, согласно аналитическому отчету компании «ОМЭКС», на рынке недвижимости наблюдается «дефицит» доступных однокомнатных квартир, потому что они «вымываются» в первую очередь. Риэлторы отмечают повышенный спрос на вторичном рынке квартир класса «социал» и «эконом». Начало этого года отмечалось довольно резким скачком цен как первичного, так и вторичного рынка.

«Сегодня мы подошли к критичному рубежу, — делает выводы Максим Репин, директор «ОМЭКС». — Соотношение количества оферт (предложений. — Авт.) первичного рынка к офертам вторичного рынка составляет 20% к 80%. Возможно, «ажиотажного» спроса дефицит и не вызовет, но определенные, довольно ощутимые колебания на рынке все-таки будут присутствовать».

Система понемногу складывается

Как оказалось, ни в Казахстане, ни в России никто не отслеживает ситуацию с покупкой и арендой недвижимости казахстанцами. И это несмотря на активные перемещения граждан между двумя странами. Но спрос, как говорится, рождает предложение. Омские специалисты недвижимости, например, заинтересовались сотрудничеством со своими казахстанскими коллегами. Омский Союз риэлторов и Объединенная ассоциация риэлторов Казахстана планируют заключить меморандум. Будущее сотрудничество предполагает обмен информацией, аналитическими данными в сфере недвижимости и помощь гражданам обеих стран в приобретении жилья и коммерческих объектов в России и Казахстане.

Меморандум должны подписать в конце октября в Омске. С 25 по 28 числа там пройдет IV Западно-Сибирский форум по недвижимости, на котором соберутся ведущие специалисты, представители власти и СМИ. Нашу страну представит президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко.

А в Караганде в скором времени начнет работать консультационное агентство по зарубежной недвижимости портала kn.kz. Первый российский город, который вошел в круг интересов агентства, — Калининград.

— За прошлый год 2248 человек переехали из Казахстана в Калининград и получили там гражданство, — объясняет выбор города консультант нового агентства Елена Дюгай. — Официальная статистика и статистика запросов в Интернете показывает уровень спроса. Поэтому мы и решили заниматься консультациями по недвижимости.

Услуги агентство будет оказывать всем желающим бесплатно. Консультант готова отвечать на вопросы казахстанцев по налогам на недвижимость в России, купле-продаже в Калининграде, ценам на жилье и услугам риэлторских агентств. Контакты консультационного агентства по зарубежной недвижимости будут размещены на сайте www.kn.kz и других казахстанских СМИ.

— Калининград — первый город, но не единственный, — говорит Елена Дюгай. — В планах, после того как начнет работать система, оказывать подобные услуги по Новосибирску и Омску. На сегодня фактически нет статистических данных о том, какую недвижимость предпочитают казахстанцы. После наработок, думаю, появится соответствующая база, и можно будет делать какие-то выводы.

Популярная российская недвижимость среди казахстанцев (по данным "Веб-Артель", апрель 2012 года)

Фото: well.ru

Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz